住み替えローン審査の不安を解消！8つのポイントを満たし借入

低金利政策によって現在は住宅ローンが組みやすくなっている一方で、住み替え時に住宅ローン審査が通るかどうか不安を抱える人も多いのではないでしょうか。

ここでは、住み替え時に組める住宅ローンのパターンを紹介し、審査に通るためのコツについて解説していきます。

住み替えで組む3パターンのローン

住み替え時に住宅ローンを組む場合、現在組んでいる住宅ローンの残債によって選択できる住宅ローンの種類が異なります。

残債が多ければダブルローンの選択を余儀なくされますが、月々の返済が高額になり過ぎないように注意しなければなりません。

残債なしなら新規住宅ローン

住み替えを検討する際には、現在の住宅を購入する時に組んだ住宅ローンの残債を確認することが重要です。現在の住宅を売却した金額を住み替え先の購入費用に充てる場合、残債との兼ね合いで十分な資金が準備できない可能性があります。

しかし、既に住宅ローンを完済していたり、住み替えによる売却でローンが完済できるのであれば、新規で住宅ローンを組めるので問題ありません。このような場合におすすめなのは、フラット35や民間の住宅ローンです。

フラット35は住宅金融支援機構と民間の金融機関が提携した住宅ローンで、返済期間全ての金利が固定型であることが特徴です。ただし、契約する金融機関によって金利や手数料が異なるので注意が必要です。

残債を上乗せして借りる住み替えローン

住宅ローンを返済中の住宅を売却する場合、担保として抵当権が設定されているため、売却時に完済して抵当権を抹消する手続きが必要です。売却と同時に完済できれば抵当権は抹消できますが、残債がある場合は抹消できません。

そのため、残債が売却金額を上回っている場合には、残債を上乗せして借り入れる住み替えローンがおすすめです。ただし、残債が上乗せされるため、新規で住宅ローンを組むよりも返済額は増えるので注意が必要です。

また、残債を抱えた上で住み替えローンを組む場合、金融機関としては新たに購入する住宅の価値以上の金額を貸し出すことになるため、一般的な住宅ローンの審査よりも厳しいと言われています。

家を売却しないならダブルローン

住宅ローンの残債がある現在の住宅を売却せずに住み替える合、現在の住宅ローンと新たな住宅ローンを同時に返済していくダブルローンも選択肢の一つです。

ダブルローンでは、返済期間全ての金利が固定型であるフラット35も利用できますが、住宅ローンを2つ抱えることになるため、当然ですが月々の返済額が増えます。

そのため、住宅ローンの審査も厳しくなる傾向にあります。また、住宅ローン控除は主に居住する住宅が条件となっているため、最初に組んでいた住宅ローンに対しては住宅ローン控除が適用されなくなるので注意が必要です。

住み替えのローンは8つのポイントで審査

住宅ローンの審査は、新規住宅ローン→住み替えローン→ダブルローンの順で条件が厳しくなります。そのため、住み替え時における住宅ローンの審査に通るためには、現在の住宅ローンの残債や年収が鍵を握っていると言えるでしょう。

現在の収入がいくらあるか

住宅ローンの審査には、事前審査と本審査という二段階審査が行われるのが一般的です。住み替え時に住宅ローンを組む場合、現在あるローンの残債が上乗せされるため、一般的な借り入れ時よりも審査が厳しい傾向にあります。

また、住宅ローンの返済期間は数十年以上、最長で50年にも及ぶことから、今後の返済能力を見極めるために現在の収入が審査に大きく影響すると言えるでしょう。

フラット35でダブルローンを組む場合、年間の返済額が年収の30％が目安となっているため、一定以上の収入が見込めることが条件となり、融資の希望額に影響します。

何歳までにローンを完済できるか

平成28年に公表した国土交通省が行った住宅市場動向調査報告書によると、初めて住宅を購入する時の年齢は、新築の分譲マンションと注文住宅で39.4歳、新築の分譲戸建て住宅で36.9歳ということがわかっています。

このデータを見ると、40代を迎える前に住宅を購入している人が多く、初めて住宅ローンを組む年齢も30代後半が平均だということが予測できます。

フラット35の場合、最長借入期間は35年となっているため、完済時の年齢が80歳になる日までを年齢条件として設けています。なお、ローンを組む段階での年齢や完済できるまでの年齢は金融機関によって異なり、70歳の完済を条件としている場合もあります。

ただし、一般的に40代後半から50代は、若い世代に比べて収入が多い世代であるため、定期的に繰上返済を行うなどすれば早目の返済も目指せます。

どんな企業に勤めているか

住み替え時に住宅ローンを組む際には、勤めている企業が審査基準とされており、勤務先の規模が影響しやすいと言われています。

現在はアベノミクス効果で景気が上昇傾向にあると言及する専門家もいますが、株式会社東京商工リサーチの調査によると、平成30年に倒産した企業は8,235件と多いという結果が出ており、非正規雇用者も多いのが現状です。

そのため、住み替え時の住宅ローンの審査では、現在は安定した収入があっても、勤務先が将来も続いているかを図る審査が行われており、大企業や銀行、公務員は審査に通りやすいと言われています。

収入の多さにもつながる勤務年数

業績悪化や倒産しない限り、一度企業に雇用されると定年まで働き続けられるという終身雇用制度は、時代と共に衰退しつつあります。

現在では、一定のスキルやノウハウを身に付けると、より給与や条件の良い企業へ転職し、自分なりのビジネススタイルを確立する人も増えています。

しかし、住宅ローンの審査では、勤務年数が長い程年収が多い傾向であるため、勤続年数が重視されます。住み替えローンの場合、勤続年数の目安は1年以上としている金融機関がある一方で、完済時の年齢を考慮すると、勤務年数が長すぎても審査が通りやすいとは限りません。

団体信用生命保険に加入しているか

住宅の購入は人生で最も大きな買い物と言っても過言ではなく、住宅ローンを10年単位の長期間で借り入れる人も多い傾向にあります。現在の生活が維持できていれば順調に返済できますが、突如、病気や怪我といった事態に直面するリスクもあります。

このような場合、多くの金融機関が住宅ローンの借り入れ時に義務づけている団信への加入がおすすめです。一般的に「団信」と呼ばれている団体信用生命保険とは、住宅ローンの返済期間中に病気や怪我、死亡などで収入がなくなった際に、生命保険で残債が弁済できる制度です。

年齢を重ねると生活習慣病のリスクが高まることから、住宅ローンを組む時の年齢が若くなくても、万が一に備えて団信に加入していると住み替えの際も安心です。

複数の借入履歴がないか

近年は、早ければ申し込みから30分程度で借り入れできるカードローンなど、気軽に借り入れできる場所が増えています。しかし、借入先が複数ある場合、住み替えのために住宅ローンを組んでも返済が滞る可能性があると審査で判断される場合があるので注意が必要です。

また、他社で借り入れた際に一度でも返済が滞ると信用情報機関、いわゆる「ブラックリスト」に登録され、一定期間はどこからも借り入れできなくなります。

全国銀行個人情報センターの場合、契約終了日から5年間はブラックリストに登録されたままになるため、他社への滞納はもちろんのこと、借入履歴をできるだけ減らしてから住宅ローンを申し込むようにしましょう。

担保の評価額がいくらになるか

住宅ローンを組む際には、万が一に備えて金融機関が住宅を担保として抵当権を設定するのが一般的です。住宅ローンの審査では、担保となる住宅の評価額が影響すると言われています。

融資額の上限にも影響すると言われている評価額は、土地の場合は路線価を基準に算出されます。戸建ての建物部分の場合、築20年で価値がなくなると言われていますが、金融機関によっては築10年で価値がなくなると考えるケースもあります。

そのため、戸建ての評価額は市場価値とはズレている一方で、新築マンションの場合は販売価格を評価額とするケースが多いため、高く評価されやすいと言えるでしょう。

連帯保証人代わりの保証会社へ加入

住宅ローンに関わらず、契約者による返済が滞るなどの万が一に備えて、借り入れの際には連帯保証人を立てる必要があります。

しかし、時代の流れと共に核家族が増え、両親が高齢の場合は連帯保証人の依頼が難しい場合もあります。

このような場合、保証会社への加入がおすすめです。保証会社とは、契約者の返済が滞った時に保証会社が連帯保証人の代わりとなり、費用の保証を行う会社のことで、家賃が滞った時に契約者に代わって家賃を支払ってくれる家賃保証会社と同様の仕組みとなっています。

ただし、保証会社には無条件で加入できるという訳ではなく、収入や返済能力、担保などが考慮されて加入の可否が判断されます。

住み替えのローン審査を通るコツとは

住み替えで新たな住宅を購入するためには、住宅ローンの審査に通ることが大前提です。住み替え時に住宅ローンの審査を通すためには、以下のコツを掴んでおくと良いでしょう。

家を高く売って残債を減らす

現在の住宅に対する住宅ローンの残債が多いと、住み替え時の審査に通らない可能性があります。そのため、住宅ローンの残債をできるだけ減らすことがコツの一つです。

現在の住宅を高値で売却して完済できれば新規で住宅ローンの申し込みができ、住み替えローンの上乗せを減らせるというメリットがあります。

できるだけ高値での売却を目指す場合、不動産会社によって査定額は異なり、100万円近く差が生じる場合もあるため、複数社に査定を依頼すると良いでしょう。

また、査定の際は一括査定サイトを利用すると、複数社から提示された査定額を比較しながら優良な不動産会社を見つけられます。

不動産会社によって得意分野が異なるため、売却を検討する不動産の売買が得意な不動産会社と契約することで、高額売却につながるといえるでしょう。まずは、一括査定サイトを利用することが売却成功の近道になるため、所有している不動産がどのくらいの売却相場なのかを把握しておきましょう。

借入額を減らすため安い家に住み替え

現在組んでいる住宅ローンの残債を減らすことはもちろんのこと、新たに組む住宅ローンの借入額が少ないほど、住宅ローンの審査に通りやすい傾向にあります。

現在の住宅よりも立地条件が良く住環境の良いなどの条件を求めがちですが、このような条件の場合、販売価格も高額であるケースが多いのが現状です。

そのため、住み替え先の予算をできるだけ安く抑えることも住宅ローンの審査を通りやすくするコツだと言えます。借入額が減れば、返済期限や収入に対する住宅ローンの負担が減るため、審査を通りやすくなります。

ローン審査を通りやすい銀行を選ぶ

低金利政策により、消費者にとっては住宅ローンが組みやすくなった一方で、金融機関にとっては住宅ローンでは十分な利益が見込めない状況が発生しています。

2017年には三菱UFJ信託銀行が住宅ローンの全面撤退、2018年にはみずほ銀行が地方都市のみの撤退を発表しています。消費者としては住宅ローンが組める金融機関が減りつつある中で、金利や保証料の安さを基準として住宅ローンの審査が通りやすい金融機関を選ぶことも大切です。

例えば三井住友銀行の場合、現在の住宅ローンを契約してから4年が経過していることが住み替えローンの借入条件となっていますが、りそな銀行やイオン銀行ではこのような条件は設けていません。

また、三井住友銀行とりそな銀行では金利が2.475％ですが、イオン銀行の金利は2.370%と他行よりも低くなっています。

ライフプランを考え必要最低限のローン

人生には結婚や出産などのさまざまなライフイベントでまとまった金額が必要となり、子どもの成長に合わせた教育費で出費が増える可能性もあります。

住み替えもライフイベントに伴うイベントの一つだと言えますが、成長に合わせて予測が可能な子どもの教育費だけでなく、突発的に親の介護が必要になった場合などを考慮するなど、将来的な出費を想定して住宅ローンを組むようにしましょう。

また、現在の住宅を売却する際や住み替え先を購入する際には、不動産会社へ支払う仲介手数料や各種税金がかかります。今後の生活を無理なく維持するためにも、必要最低限の借り入れに留めておくことも大切です。

使わないクレジットカードを解約

近年は、クレジットカードを取り扱う企業が増え、独自のポイントが貯まるキャンペーンを打ち出すなどして契約者を募っています。クレジットカードにはキャッシング枠があり、困った時に気軽に借り入れできる手段として利用されています。

しかし、このようなキャッシング枠を利用した借入でも、金融機関からは「借金」として認識される可能性があるため、使用していないクレジットカードは解約しておくことをおすすめします。

ローン審査中は借金なしの生活

住宅ローンの審査には事前審査と本審査がありますが、本審査に通らなければ借り入れできません。そのため、事前審査に通ったからといって他社からの借り入れを増やすと、本審査で落とされる可能性があるので注意が必要です。

また、事前審査後にクレジットカードの滞納がある場合も審査に落とされる可能性が高まるため。審査中は借金しない生活をおすすめします。

おすすめの一括査定サイト3選

サイト名	利用者数	対象エリア	提携会社数	同時依頼数
イエウール	1,000万人	全国	1,700社	6件
イエイ	400万人以上	全国	1,700社以上	6件
リビンマッチ	440万人	全国	1,400社	6件

イエウール：全国1,700社以上に対応

地方・地域密着型の中小規模不動産業者にも対応しているので、都市部以外に所在しているマンションや一戸建てなどの不動産を売却したい人におすすめです。

利用者数	1,000万人
対象エリア	全国
提携会社数	1,700社
同時依頼数	6社
取引件数	非公開
顧客満足度	98％
運営会社	株式会社Speee (Speee, Inc.)

サイト内では一戸建てや土地など、物件の種類別に売却手順の説明も掲載されています。しつこい勧誘があったなど、評判の悪い不動産会社は登録から外されているので安心です。

イエイ：お断り代行サービスを提供

大手不動産会社だけでなく、地域に密着した地方に強い不動産会社への査定も一括で依頼できます。

利用者数	400万人以上
対象エリア	全国
提携会社数	1,700社
同時依頼数	6件
取引件数	1,000件以上
顧客満足度	97％
運営会社	セカイエ株式会社

都心部だけでなく、地方の物件を売却したい人にもおすすめです。また、査定を依頼した不動産会社からの営業連絡を断りたい際に、代わりに断ってくれる「お断り代行」サービスがあるため、営業電話を断りにくい人におすすめです。

なお、依頼先の不動産会社は自分で選べる仕組みとなっています。

リビンマッチ：利用したいサイト第1位

都道府県別に、このサイトに登録している不動産会社の情報をあらかじめ調べることができ、その中から売却査定実績の多い不動産会社を選べることが特徴です。

利用者数	440万人
対象エリア	全国
提携会社数	1,400社
同時依頼数	6件
取引件数	14万件（年間）
顧客満足度	98％
運営会社	リビン・テクノロジーズ株式会社

全国展開しているような大手の不動産業者ではなく、どちらかと言えば地域に密着した中小規模の不動産会社の登録が多いので、相続などによる地方の不動産の売却を考えている人におすすめです。

資金計画を立て住み替えのローン審査に挑む

住宅ローンを組む場合、10年単位の長期間に及ぶ返済となるケースが多いため、病気や怪我で返済が滞らないように普段以上に配慮すると共に、きちんとした資金計画が大切です。

特に住み替え時に住宅ローンを組む場合、一般的な住宅ローンよりも審査が厳しい傾向にあるため、ローンの残債や収入が審査へ大きく影響します。

他社からの借り入れが複数ある場合、審査に通らない可能性が高まるため、住み替えを検討した時点で他社からの借り入れを清算し、審査に通りやすい状況作りに努めましょう。

また、一括査定サイトについて詳しく知りたい・比較したいという場合は下記の記事を参考にしてください。

参考：【2019年最新】不動産一括査定50サイトをジャンル別に比較！