不動産売却の基礎知識

相続した不動産に最適な売却方法|不動産売却時は特例を利用して節税しよう

親から不動産を相続して、その後、どうすればよいのかわからずに放置している人は、すぐに対処する必要があります。

なぜなら、不動産は相続してそのまま放置していると、価値が下がり続けます。そのため、相続した不動産を活用していないのであれば、早期にその不動産をどうするかを考えるべきです。

また、放置している不動産は不法投棄をするのにとっておきの場所になったり、草木が生い茂り、街の景観を損なうことにつながります。

それが、近隣の住民の方に迷惑をかけることになり、最悪の場合はトラブルや裁判につながることもありえます。そのことから、不要な不動産はすぐに売却することが、一番得策です。

なので、ここでは、相続した不動産の売却方法やメリット、税金の支払いをできるだけ抑えて売却する方法を解説しています。

そして、相続した不動産を売却するための流れも解説しているので、売却するときに焦らないためにも事前に勉強しておきましょう。

相続した不動産を売却するメリットについて

仕事を持つ人にとっては、田舎の相続した不動産をどうするかと考える暇もないかもしれません。しかし、不動産は所有しているだけで、さまざまな費用がかかっています。どのような費用が掛かっているかを知り、早めに対策しましょう。

維持費がかからなくなる

相続した空き家は、とりあえずそのままにしておけばいいか、と考える人もいるかもしれません。しかし、建物は誰も使わずに放置していると、劣化の進みが早くなります。

劣化が進むと倒壊の恐れがでてきたり、害虫が発生したりと周辺住民に迷惑をかける可能性があります。そのため、平成26年に「空き家等対策の推進に関する特別措置法」が設けられ、放置されている危険な空き家を特定空き家として認定し、助言や指導、勧告、命令ができるようになりました。

そのため、空き家を適正な管理を行わず放置すると、税金の優遇措置を受けれなくなったり、罰金が科せられることもあります。

このような事態を避けるためには、空き家は早期に売ることで、維持費もかからず特定空き家に認定されることもなくなります。

税金を払わなくて済む

不動産を所有していると、住んでいなくても、毎年固定資産税の支払いがあります。不動産が所在する地域によっては、都市計画税も課税されます。

これらの税金は、固定資産税評価額によって計算されるのですが、土地の上に住居がある場合には、税金の優遇措置が受けられます。固定資産税評価額に適用できる特例があり、負担額を調整した金額が課税標準額となります。

固定資産税はこの課税標準額の1.4%、都市計画税は0.3%が税額になります。そのため、課税標準額が900万円の場合には、年間でこれら2つの税金の総額は、15万3,000円にもなります。

住んでいない空き家にこの金額の税金を支払っていることを考えると、とても大きな負担です。そして、これらの支払いは、売却によってなくすことができます。

不動産を資金化できる

相続した土地や建物が遠方にあると、年に何度も通って手入れを行うのは、自分の休日を無駄にすることにもなりますし、金銭的な負担も大きくなります。

しかし、建物は放置していると老朽化が進み、価値はどんどん下がります。また、土地も知らぬ間に雑草が生い茂り、害虫が発生したり、害獣が棲みつくことも考えられます。

そのため、土地や建物を適切に維持するためには、手間や費用が掛かり続けます。もし、これらの費用の負担を減らしたいなら、売却することで負担はなくなります。

そして、売却するとその不動産を資産化できます。資産化すれば子供の教育資金に充てたり、老後の資金にしたりすることができます。

相続した不動産なら、申告期限から3年以内に売却すれば、税金の支払いを抑える特別控除が利用できる場合があるので、手元により多くのお金を残すことができます。

相続した不動産を売却する流れ

相続した不動産を売却するためには、相続登記が必要です。売却するには何が必要かを知って、申告期限までに売却できると、売却代金があるので相続税の支払いに困ることもありません。

遺産分割協議をする

相続の開始後、まずは被相続人が遺言書を残していないかを確認します。遺言書がない場合や、法定相続での相続以外を選択する場合には、相続の手続きを進めるために遺産分割協議が必要です。

被相続人が残した財産を、どのような配分で誰が相続するかを決めるのが遺産分割協議です。この話し合いは相続人全員で話し合い、内容を遺産分割協議書として作成し、相続人全員の署名と実印による捺印が必要です。

遺産分割協議は必ずしも行わなければならないという義務はありません。しかし、後のトラブルを避けるためや、相続財産の名義変更や遺産の分割の手続き時には、遺産分割協議書が必要です。

相続登記の手続きを行う

相続した不動産を売却するためには、まず、売却する不動産の名義を、被相続人から相続して売却を行う相続人へと名義変更する必要があります。

相続登記は法務局で行うことができます。相続登記に必要な書類は以下を参考に用意してください。

  • 被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本
  • 被相続人の住民票除票
  • 相続人全員の戸籍謄本
  • 不動産を相続する相続人の住民票
  • 遺産分割協議書
  • 相続人全員の印鑑証明書
  • 対象の不動産の固定資産評価証明書
  • 対象の不動産の登記簿謄本

相続登記の申請書は、法務局のホームページからダウンロードできます。また、窓口でも入手できます。登記簿謄本を見ながら、申請書を作成しましょう。そして、申請は直接窓口で行うこともできますし、郵送やオンラインでの申請もできます。

もし、手続き方法や書類の作成に不安がある人は、司法書士に依頼するとよいでしょう。

不動産業者を選ぶ

土地や家を売るときには、不動産会社に買主を見つけてもらう仲介と、不動産会社に直接買い取ってもらう買取が選べます。それぞれの特徴を知って、どちらの売却が適しているか見てみましょう。

仲介 買取
売却価格 市場価格での売却 市場価格より2~3割安め
売却期間 3カ月から半年 最短1カ月
資金化の時期 すぐに現金化できる いつ売れるかわからない
仲介手数料 売却価格の約%+6万円+消費税 なし
どのような人に適した売却方法か
  • 高く売りたい
  • 時間的余裕がある
  • 早く売りたい
  • 売却することを近所に知られたくない
  • 立地条件等が悪く売れなくて困っている人

買取でも仲介でも、不動産会社に査定を依頼することが初めの段階です。この査定は不動産会社によって、金額に差があるので、複数の不動産会社に査定を依頼しましょう。

買取価格や査定額、仲介なら販売方法等を確認してから選ぶとよいでしょう。

相続した不動産の売却では、税金の手続きなどもあり手間もかかるため、専門の不動産会社に依頼すると煩雑な手続きを代行してもらえます。

このように不動産会社を選ぶときには、その不動産にあった不動産会社に依頼することが大切です。そして、複数の不動産会社を比較することで、その不動産会社の特徴を知り、あなたの不動産の売却に適した不動産会社が選べます。

不動産の売却を検討しているなら、不動産の一括査定サイトを利用すると、複数の不動産会社に一度に査定を依頼できます。そのため、査定にかかる時間や手間をなくせます。

そして、査定額や販売方法、不動産会社の取り扱い分野などを確認し比較・検討して選びましょう。

あなたの不動産の売却により適した不動産会社を選ぶことで、高額売却につながるためまずは一括査定サイトを利用しましょう。

確定申告し譲渡所得税を支払う

不動産で得た譲渡所得は、分離課税方式をとっているため、確定申告が必要です。そして、利益に対して、譲渡所得税と住民税、復興特別所得税がかかります。

確定申告は、売却した年の翌年、2月16日から3月15日の間に申告し、納税を行います。基本的に、利益がでなければ確定申告は必要ありませんが、損失が出た場合、損失をほかの所得と損益通算できる場合があるので、この場合には確定申告を行った方がよいでしょう。

譲渡所得税額の計算の仕方

家や土地を売ったときに、購入したときよりも高く売れる場合があります。この場合、利益の部分に対して、税金が課税されます。

課税される税金には譲渡所得税と住民税があり、平成23年12月2日からは、復興特別所得税も課税されます。

そして、この税率は不動産を5年以上所有していると、税率が下がります。相続した不動産なら、所有期間は、被相続人が取得した日から数えるので、5年を超えることが多いでしょう。

・課税譲渡所得 = 譲渡価格 – (取得費 + 譲渡費用)- 特別控除

また、譲渡費用は売却した時にかかった費用で、土地の売却では、境界線が定かでない場合も多いため、確定するための測量の費用も含められます。

そして、利用できる特別控除があればその金額を控除した金額に課税されます。税額を知るには、まず、どれくらいの利益があるかを計算します。

上記の計算式を利用して、課税譲渡所得を算出します。この場合、取得費とはその不動産を取得したときにかかった費用です。

購入代金や仲介手数料、印紙代、登録免許税などを含めます。建物の場合には、減価償却費相当額を引きます。

そして、下記の表にの税率をあてはめて計算します。なお、所有期間はその不動産を売却した年の1月1日で何年経過しているか計算します。

所得税 住民税
長期譲渡所得(所有期間5年超) 15.315% 5%
短期譲渡所得(所有期間5年以下) 30.63% 9%

なお、表の所得税率は、復興特別所得税2.1%を含めた税率です。

相続した不動産を売却する時に受けられる特別控除

売却の際の税金の支払いには、支払いを抑えらる特例がいくつかあります。余分な税金を払わないためにも、事前に調べておきましょう。ここでは、相続した不動産の売却の際に利用できる特例を見ていきます。なお、特例を受けるには、確定申告が必要です。

相続財産を譲渡した場合の取得費の特例

遺産を相続では、基礎控除の金額を上回る財産の相続だと、相続税が課税されます。そして、通常の売却と同じく相続の売却でも、譲渡所得税や住民税が課税される場合があります。

そうなると、相続税に合わせて売却に係る税金の支払いも重なり、負担が大きくなります。そのため、少しでも税金の負担を軽減するために設けられた特例です。

この特例を利用するには、相続によって相続税が課税されており、その相続した不動産を相続開始の翌日から3年と10カ月以内に売却しなければなりません。これらの条件を満たすと、相続税の一部を取得費に加えることができます。

・支払った相続税額 × 売却した不動産の相続税評価額 ÷ その物が取得した相続財産の総額 = 取得費加算額

上記の計算式を利用して出した金額を加算できます。相続税の一部を加算することで、課税される譲渡所得の金額が減り、売却時の税金の負担を減らせます。

被相続人の居住用財産を売ったときの特例

被相続人が居住していた家を相続し、その家を一定期間内に売却すると控除が受けられる特例です。特例の利用には、以下の条件を満たす必要があります。

  • 相続開始の直前まで被相続人が一人で住んでいたこと
  • 昭和56年5月31日以前の建築物であること
  • 区分所有登記されている建物でないこと
  • 相続開始から売却までの間に、居住したり、賃貸、投資で活用していないこと
  • 相続開始の翌日から3年を経過する年の12月31日までの売却であること
  • 売却価格が1憶円以下であること
  • 夫婦や親子などの特別な関係間での売却でないこと

そして、売却の際には、家屋を耐震リフォームするか、解体して更地にしてからの売却になります。この特例が適用できると、課税譲渡所得金額から3,000万円控除できるので、税金の支払い自体が亡くなるケースも少なくないです。

なお、この特例は取得費加算の特例と併用することができないので、どちらも税額を計算してみて支払いが少なくなる方を選ぶとよいでしょう。

同居していた場合はマイホームの3000万円の控除

被相続人と同居していた人が相続して売却するときには、3,000万円の特別控除を利用できます。また、相続してから引っ越して住んでいるものでも受けられます。

この特例を利用できるのは、居住していた不動産の売却であることや、親子や夫婦などの特別な関係間での売却でないこと、前年や前々年にこの特例やマイホームの買い替えや交換、収用等の場合の特別控除など他の特例の適用を受けていないことなどの条件があります。

また、住まなくなった家でも、住まなくなった日から3年目の年末までに売却するのなら、この特例を使って3,000万円控除できます。したがって、大きな節税につながります。

10年超所有軽減税率の特例

10年以上の長期に渡って所有している居住用の家を売却する時には、この特例の利用を検討しましょう。そして、この特例は、3,000万円の特別控除と併せて利用できます。この特例は、住んでいる家を売るかその家とともに敷地を売る場合に適用できます。適用には以下の条件があります。

  • 住んでいる家の売ること(住まなくなった場合には住まなくなった日から3年を経過する日の年の12月31日までに売ること)
  • 所有期間が10年を超えていること
  • 前年、前々年に同じ特例を受けていないこと
  • マイホームの買換えや交換等ほかの特例の適用を受けていないこと
  • 夫婦や親子等の特別な関係間での売却でないこと

また、住まなくなって家を取り壊した場合にも適用されます。その場合には、取り壊した年の1月1日の時点で所有期間が10年を超えていること、取り壊しの日から1年以内に売却し、その日にちが住まなくなった日から3年を過ぎる年の年末までであることなどの条件があります。

また、取り壊してからその土地を駐車場等で活用しているとこの特例は利用できません。これらの条件を満たすと、課税譲渡所得が6,000万円までの部分は更に税率が下がり、節税できます。

所得税 住民税
6,000万円以下の部分 10.21% 4%
6,000万円超の部分 15.315% 5%

特定のマイホームを買換えたときの特例

被相続人と同居していた場合、相続を期に売却して新しい家に買い換えを検討しているのなら、この特例が利用できます。この特例を利用すると、居住している家を売るときの譲渡所得にかかる税金を、将来の売却時へと先延ばしできます。この特例は、2019年12月31日までの売却で受けられる特例です。主な要件は以下のようになります。

ただし、この特例を利用して、新しいマイホームを購入すると、次の売却は10年を超えてからでないと税額が大きくなる可能性があるので注意が必要です。

  • 自分が住んでいる家を売ること(以前住んでいた家の場合には、住まなくなった日の年の12月31日までに売ること)
  • 売った年やその前年及び前々年に3,000万円の特別控除や軽減税率の特例、マイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰り越し控除等の特例を受けていないこと
  • 売却価格が1憶円以下であること
  • 10年以上住んでいる家を売ること
  • 売った年の1月1日において売った家屋やその敷地の所有期間が共に10年を超えていること
  • 売った家屋、購入した家屋は日本国内のものであり耐震基準を満たしたものであること
  • 買い換える建物の床面積が50平方メートル以上であり、土地の面積が500平方メートル以下のものであること
  • マイホームを売った年の前年から翌年の間に新しいマイホームを購入すること
  • 夫婦や親子等の特別な関係間での売却でないこと

主な要件は上記になりますが、ほかにも細かい条件があるので利用の際には、不動産会社に相談しましょう。

特定のマイホームを買換えたときの譲渡損失の損益通算及び繰り越し控除

相続した家を相続時に売却して、ほかの家へと住み替えを考える人も多いでしょう。しかし、相続した家は古い場合も多く、売却しても損失が出てしまう場合があります。

そのような時には、この特例を適用することで、売却で発生した損失を他の所得から控除(損益通算)できます。また、その年の内に損益通算しきれない分は、翌年以後3年以内に繰り越して控除が可能です。

主な適用条件は以下になります。

  • 自分が住んでいる家を売ること(以前住んでいた家の場合には、住まなくなった日から3年を経過する日の年の12月31日までに売ること)
  • 譲渡の年の1月1日における所有期間が5年を超える日本国内にある家屋の譲渡であること
  • 災害によって滅失した場合には、譲渡の年の1月1日時点で所有期間が5年を超えていること。そして、この敷地を、災害があった日から3年を経過する日の年の12月31日までに売却であること住まなくなった家を滅失した場合も災害があった日から3年を経過する日の年の12月31日までに売ること)
  • 譲渡の年の前年の1月1日から売却の翌年12月31日までに、日本国内にある床面積が50平方メートル以上の家屋を取得すること
  • 買い換えた家は、翌年の12月31日までの間に住むことまたは、住む見込みであること
  • 買い換えた家を取得した年の12月31日において、10年以上の住宅ローンを組んでいること
  • 夫婦や親子等の特別な関係間での売却でないこと

この特例は3,000万円の特別控除や居住用財産の買換えや交換の特例とは併用できません。なお、この特例は2019年12月31日までの売却で利用できる特例なので、適用を考えている人は早めに手続きを始めましょう。そして、住宅借入金等特別控除制度と併用できます。

特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰り越し控除

相続した家の売却時に住宅ローンが残っていて損失が出た場合には、この特例が利用できるか確認しましょう。売却金額が住宅ローンの残高よりも少なかった場合に適用できます。その場合には、譲渡損失を他の所得で控除(損益通算)でき、控除しきれない分は、譲渡の年の翌年以後3年以内なら繰り越して控除できます。

  • 自分が住んでいる家を売ること(以前に住んでいた家の場合は、住まなくなった日から3年を経過する日の年の12月31日までに売ること)
  • 譲渡の年の1月1日の時点で、所有期間が5年を超える日本国内にある家の譲渡であること
  • 災害により家屋を滅失した家屋を引き続き所有しているのなら、譲渡の年の1月1日の時点で所有期間が5年を超えていること。そして、家屋又はその敷地を災害があった日から3年を経過する日の12月31日までに売ること
  • 住まなくなった家屋が災害で滅失した場合には、住まなくなった日から3年を経過する日までに売ること
  • 住宅ローンの償還期間が10年以上残った状態での譲渡であること
  • 住宅ローンの残高が売却価格を下回っていること
  • 親子や夫婦等の特別な関係間での売却でないこと

主な適用条件は上記のようになります。なお、この特例は、3,000万円の特別控除や軽減税率の特例、居住用財産の買換えや交換の特例などと併用することはできません。そして、住んでいる家を売却した年の前年以前3年以内にこの特例を受けていると利用できません。

前年以前3年以内とは、前年が平成30年だとすると、平成28年から平成30年の間ということになります。そして、この特例は2019年12月31日の売却までに売却すると利用できます。

特別控除以外の節税対策も大切

不動産の売却の際の税金は、特例を利用することで大きく節税できます。しかし、その不動産が土地の場合には、利用できる特例が少なく、思ったよりも多くの税金がかかる場合があります。

そのため、不動産を売却する時には、譲渡課税価格を算出する段階で控除できる、取得費や譲渡費用を全て正確に調べることで節税につながります。

相続した不動産がいつ取得したかも確認できないような古いものである場合、取得費を調べることが困難な場合があります。その場合には、取得費を譲渡価格の5%で計算することができます。しかし、5%で計算すると、多くの場合は、実際の取得費よりも少なく、余分に税金の支払いをしているケースが多いです。

そのため、少しでも税金の支払いを少なくするためには、取得費を調べることが重要です。取得費を知るには、売買契約書や領収書、通帳の出勤記録、住宅ローンの契約書などがあります。また、抵当権が設定されていたのであれば、その価格からも推測が可能です。

税金の支払いを少なくするために、今一度、取得費がわかる書類を探してみましょう。

おすすめの一括査定サイト3選

サイト名 利用者数 対象エリア 提携会社数 同時依頼数
イエウール 1,000万人 全国 1,700社 6件
イエイ 400万人以上 全国 1,700社以上 6件
リビンマッチ 440万人 全国 1,400社 6件

イエウール:全国1,700社以上に対応

地方・地域密着型の中小規模不動産業者にも対応しているので、都市部以外に所在しているマンションや一戸建てなどの不動産を売却したい人におすすめです。

利用者数 1,000万人
対象エリア 全国
提携会社数 1,700社
同時依頼数 6社
取引件数 非公開
顧客満足度 98%
運営会社 株式会社Speee (Speee, Inc.)

サイト内では一戸建てや土地など、物件の種類別に売却手順の説明も掲載されています。しつこい勧誘があったなど、評判の悪い不動産会社は登録から外されているので安心です。

イエイ:お断り代行サービスを提供

大手不動産会社だけでなく、地域に密着した地方に強い不動産会社への査定も一括で依頼できます。

利用者数 400万人以上
対象エリア 全国
提携会社数 1,700社
同時依頼数 6件
取引件数 1,000件以上
顧客満足度 97%
運営会社 セカイエ株式会社

都心部だけでなく、地方の物件を売却したい人にもおすすめです。また、査定を依頼した不動産会社からの営業連絡を断りたい際に、代わりに断ってくれる「お断り代行」サービスがあるため、営業電話を断りにくい人におすすめです。

なお、依頼先の不動産会社は自分で選べる仕組みとなっています。

リビンマッチ:利用したいサイト第1位

都道府県別に、このサイトに登録している不動産会社の情報をあらかじめ調べることができ、その中から売却査定実績の多い不動産会社を選べることが特徴です。

利用者数 440万人
対象エリア 全国
提携会社数 1,400社
同時依頼数 6件
取引件数 14万件(年間)
顧客満足度 98%
運営会社 リビン・テクノロジーズ株式会社

全国展開しているような大手の不動産業者ではなく、どちらかと言えば地域に密着した中小規模の不動産会社の登録が多いので、相続などによる地方の不動産の売却を考えている人におすすめです。

相続した不動産を売却すれば経済的な負担が減る

必要な不動産であれば、維持するために費用がかかることもやぶさかではありません。しかし、活用する予定もなく、ただ放置しているだけならば、売却することで税金などの負担をなくせます。

そして、相続した不動産は売却する時期によって、特例を使って税金を少なくできます。そのため、もし、相続した不動産の売却を考えているのなら、早めの手続きが必要です。

相続した不動産だと、日々の忙しさに流されて放置しがちですが、適切な時期に売却して少しでも税金の支払いを抑えましょう。まずは、売却成功の近道として一括査定サイトを利用してみましょう。

また、一括査定サイトについて詳しく知りたい・比較したいという場合は下記の記事を参考にしてください。

参考:【2019年最新】不動産一括査定50サイトをジャンル別に比較!