不動産売却の基礎知識

不動産売却にかかる手数料の相場とは。安くする方法を徹底解説

「不動産の売却代金が、思った以上に手元に残らなかった」「売却にこんなにお金がかかるとは、知らなかった」など不動産を売却して初めて、売却にはお金がいろいろかかることを知る人が多いと思います。

しかし、売却にかかるお金も相場を知っていれば、安く抑えることができます。売却のときにかかる手数料と安くする方法を解説します。

仲介手数料は上限が決まっているが、相場はない

不動産売却のときに、不動産会社に支払う仲介手数料の価格について説明します。

仲介手数料の決まり方

不動産の仲介手数料には法律で上限が決められています

【仲介手数料】

売却価格 仲介手数料
200万円以下 5%+消費税
200万円超え~400万円以下 4%+消費税
400万円超え 3%+消費税

上限を超えないかぎり不動産会社は自由に仲介手数料を決めることができます。

仲介手数料で相場なしの理由

不動産会社の仲介手数料の上限は決まっていますが、不動産会社によって違います。しかし不動産会社の利益のため上限で仲介手数料をもらおうとする不動産会社が多く、大手でも中小企業でも差はほとんどありません。

不動産のことに詳しくない人だと、上限だと知らず不動産会社から言われた仲介手数料を正当な報酬だと思い支払ってしまいます

複数の不動産会社に査定をしてもらい、その中で仲介手数料が高くなく、信頼できる担当者がいる不動産会社を選ぶことが大切です。

具体例で見る仲介手数料の計算方法

不動産の素人は仲介手数料の計算を間違えてしまう人が多いです。

例えば、売却額が3000万円だった場合の仲介手数料は、400万円超えなので3000万円×3%=900,000(税抜き)という計算をします。

しかしこれは間違いです。仲介手数料の正しい計算方法は、まず3000万円を200万円(売却価格200万円以下)、200万円(売却価格200超え~400万円以下)、残り2600万円(400円超え)に分けないといけません。

これを計算すると

・200万円×5%+200万円×4%+2600万円×3%=96万円(税抜き)

400万円を超える不動産であれば、もっと簡単に計算できる方法があります。計算方法は

・仲介手数料=(売却価格×3%)+ 6万円

売却が3000万円だった場合、この式に当てはめてみます。

(3000万円+3%)+6万円=96万円(税抜き)

この「6万円」は、売却価格を全部3%かけてしまったら、安くなってしまいます。200万円以下は5%、200万円超えの4%との差額を埋める意味で6万円をプラスします。

上限での仲介手数料の早見表

仲介手数料の早見表

売買価格 仲介手数料
200万円 100,000+消費税
300万円 140,000+消費税
400万円 180,000+消費税
500万円 210,000+消費税
1000万円 360,000+消費税
1500万円 510,000+消費税
2000万円 660,000+消費税
2500万円 810,000+消費税
3000万円 960,000+消費税

計算をするより、早見表で調べた方が早くに仲介手数料の相場がわかります。仲介手数料を上限より多く請求する不動産会社は怪しいので、やめておいた方がいいでしょう。

都市部なら上限より安くなりやすい

仲介手数料は、都市部なら地方より取引額が高額になりやすいため、仲介手数料を安くしても利益が望めます

そのため都市部の不動産会社は、上限より安くなりやすいです。また都市部は不動産会社がたくさんあるので、競合している不動産会社に勝つため値引き交渉で安くなる場合もあります。

逆に地方の不動産会社は、取引額が都市部に比べて低くなります。そのため仲介手数料の値引きなど難しいです。

自分都合の契約解除でも仲介手数料

仲介手数料は不動産の売却が成功すれば、発生するので売却できなかった場合は、仲介手数料がかかりません。しかし、自分の都合で契約を解除した場合は、一旦は契約が成立しているから仲介手数料が発生します

例えば、売買契約を結んだ後に、急に売却をやめたり別の人に売却しようとしたりして契約解除する場合です。ただし不動産の買主のローン審査が通らないことによる契約解除なら、売主は仲介手数料を支払う必要はありません。

不動産売却の仲介手数料を安くする方法

意外と高い仲介手数料ですが、安くする方法がいくつかあるので紹介します。

不動産会社と交渉をする

不動産会社と契約する前に、不動産会社に仲介手数料の値引き交渉を行うことができます。契約前だと、売主の方が立場は上です。

不動産会社は契約を取りたいので、値引き交渉い応じてくれる可能性があります。仲介手数料は上限が決まっているだけなので、最終的に売主との合意で決まります。

しかし値引き交渉を行うと、積極的に宣伝を行ってくれなかったり、物件の紹介を後回しにされたりすることもあります。

仲介手数料を無料にしている不動産会社を探す

不動産会社は買主と売主の仲介役としての役割があります。だから買主と売主の両方から仲介手数料をもらうことができます。
しかし売主確保のため、仲介手数料を無料にしている不動産会社もあります。不動産会社は売却する不動産に利益を上乗せして売却する商売なので、売るものがなければ、商売になりません。

需要のある不動産なら、既に買主がいたりするため買主から仲介手数料がもらえるため、売主は無料になる場合もあります。

また、不動産会社を探す時は一括査定サービスを利用しましょう。一括査定サイトを利用することで複数社の査定額を比較でき、仲介手数料が必要なのかも確認できます。

複数の不動産会社から査定額や査定内容を提示してもらえることで、自分の目的に合った不動産会社とマッチングすることも可能です。

まずは一括査定サイトを利用して、売却活動に向けた準備をしましょう。

個人の買主を自分で見つける

不動産売却は不動産会社を利用しなくても買主を見つけて、個人間でも行えます。個人間で行った場合、仲介手数料はかかりません。しかし仲介手数料がかからない代わりに、事務手続きの手間はあります

事務手続きは、素人では難しいことが多いです。契約書を作成や、トラブル回避のために説明書の作成が必要になってきます。売買契約書を作成するときに、瑕疵担保責任の対象範囲や責任期間を設定し、細かい部分まで内容を決める必要があるので、手間はかなりかかります。

さらに買主の住宅ローンを組むときに信頼性が低くなり、金融機関からの融資を受けられない場合もあります。

値引きキャンペーンの時期まで待つ

仲介手数料の値引きキャンペーンを行う時期があります。キャンペーン前は、仲介手数料を上限にしておき、集客目的のために仲介手数料の値引きをします。不動産売却を急いでいない人は、キャンペーンの時期まで待つと仲介手数料を抑えることができます。

主にキャンペーンの時期は、繁盛期や決算期なので、そのあたりに不動産売却を依頼に行くのが狙い目です。

その他の不動産売却に関わる手数料の相場

不動産売却は、仲介手数料のほかにもいろいろな手数料がかかります。その種類と相場を説明します。

残っているローン返済の手数料

不動産を売却する場合、残っているローンを返済しなければいけません。一般的にローンを返済する場合は手数料はかかりませんが、ローンを一括返済するときは、事務手数料がかかってきます。手数料の相場は3000~5000円になりますが、固定ローンを組んでいる場合なら、3~5万円の手数料がかかってきます。

利用している金融機関に、ローン一括返済のことを伝えて、手数料を含めた返済金額がどのぐらいかを確認している方がいいでしょう。

司法書士に依頼した書類作成の手数料

不動産の売却するとき、抵当権を抹消しないといけません。ローンを完済している場合、金融機関が抵当権抹消の手続きをしてくれると勘違いする人も多いですが、金融機関では行ってくれません。

そのまま抵当権がついたまま買主に引き渡すと、契約解除されたり、賠償金を請求されることになります。

抵当権抹消登記のため、司法書士に書類作成を依頼します。相場は8000~12000円で、司法書士の事務所によって金額が異なります。抵当権抹消登記は、不動産1個につき、1,000円かかります。

このほかにも所有権移転に伴う住所変更登記などの費用もかかってきます。

土地の境界を測量するための手数料

境界確認がなかったり、土地の境界に塀などがない場合、隣の土地との境界をはっきりさせるために、測量を依頼します。測量の相場は土地面積30~100坪程度で、35~45万円ぐらいです。官民立ち合いでの測量だと60~80万円になります。土地が広いと手数料は高くなります。

物件の形状や高低差によって金額は変わってきます。売却する前に、測量を行ったほうがいいのかどうか不動産会社に相談する方がいいかもしれません。

お金の支払いの振込手数料の相場

仲介手数料の支払いなどで、他の銀行宛てに振り込んだ場合、振込手数料がかかってきます。振込手数料は100~400円程度で、金融機関によって違います。

しかしネット銀行だと手数料が安い傾向にあります。さらにネット銀行によっては、他の銀行宛てに振り込んでも手数料がかからないところもあります。

手数料を安く抑えたい、または手数料を払いたくない場合は、ネット銀行などをいろいろ調べて口座を開設するのもいいかもしれません。

おすすめの一括査定サイト3選

サイト名 利用者数 対象エリア 提携会社数 同時依頼数
イエウール 1,000万人 全国 1,700社 6件
イエイ 400万人以上 全国 1,700社以上 6件
リビンマッチ 440万人 全国 1,400社 6件

イエウール:全国1,700社以上に対応

地方・地域密着型の中小規模不動産業者にも対応しているので、都市部以外に所在しているマンションや一戸建てなどの不動産を売却したい人におすすめです。

利用者数 1,000万人
対象エリア 全国
提携会社数 1,700社
同時依頼数 6社
取引件数 非公開
顧客満足度 98%
運営会社 株式会社Speee (Speee, Inc.)

サイト内では一戸建てや土地など、物件の種類別に売却手順の説明も掲載されています。しつこい勧誘があったなど、評判の悪い不動産会社は登録から外されているので安心です。

イエイ:お断り代行サービスを提供

大手不動産会社だけでなく、地域に密着した地方に強い不動産会社への査定も一括で依頼できます。

利用者数 400万人以上
対象エリア 全国
提携会社数 1,700社
同時依頼数 6件
取引件数 1,000件以上
顧客満足度 97%
運営会社 セカイエ株式会社

都心部だけでなく、地方の物件を売却したい人にもおすすめです。また、査定を依頼した不動産会社からの営業連絡を断りたい際に、代わりに断ってくれる「お断り代行」サービスがあるため、営業電話を断りにくい人におすすめです。

なお、依頼先の不動産会社は自分で選べる仕組みとなっています。

リビンマッチ:利用したいサイト第1位

都道府県別に、このサイトに登録している不動産会社の情報をあらかじめ調べることができ、その中から売却査定実績の多い不動産会社を選べることが特徴です。

利用者数 440万人
対象エリア 全国
提携会社数 1,400社
同時依頼数 6件
取引件数 14万件(年間)
顧客満足度 98%
運営会社 リビン・テクノロジーズ株式会社

全国展開しているような大手の不動産業者ではなく、どちらかと言えば地域に密着した中小規模の不動産会社の登録が多いので、相続などによる地方の不動産の売却を考えている人におすすめです。

手数料相場を知って不動産売却で損をしない

不動産の売却にはいろいろな手数料がかかってきます。特に不動産会社の仲介手数料は上限で請求されると、かなりの金額になり手元に残るお金は少なくなります。

売却代金を少しでも手元に残したいのであれば、売却にかかる手数料のことを知っておく必要があります。

所有している不動産に関わる手数料を一括査定サイトを利用して調べ、それぞれの相場について調べましょう。相場を調べることは少し面倒かもしれませんが、相場がわかれば、売却のときに損をすることなく手元にお金を多く残せる可能性が高くなります。

また、一括査定サイトについて詳しく知りたい・比較したいという場合は下記の記事を参考にしてください。

参考:【2019年最新】不動産一括査定50サイトをジャンル別に比較!