不動産売却が無事に済んだ後、気になるのが確定申告です。専門性が高そうで、出来ればやりたくない、と感じる人は多いのではないでしょうか。
「やった方がいいと聞くけど本当？」「必要な条件が分からない」といった疑問を、この記事で解決しましょう。
この記事では、確定申告が必要な条件やしなかった場合に起こりうること、損失が出た場合に確定申告によって受けられるメリット、確定申告上分からないことがあった場合の問い合わせ先について解説します。
確定申告が必要な条件
不動産売買後に確定申告が必要になる条件は次の3つです。
- 売却で利益が出た
- 自宅を売却したら利益がマイナスになった
- 特別控除を使うと利益がマイナスになる
ここで言う利益というのは、課税譲渡所得と呼ばれる不動産の売却額などから、次の計算式を用いて算出します。
・課税譲渡所得＝不動産の売却額ー（不動産を購入した時の費用+売却にかかった費用）
| 不動産の売却額 | 3,000万円 |
| 購入した時の費用 | 2,000万円 |
| 売却にかかった費用 | 300万円 |
| 課税譲渡所得 | 700万円 |
この計算で、費用がプラスになった場合は、その額が課税譲渡所得となります。例えば次の表のような計算が行われた際には、確定申告が必要です。
この時、自宅を売却している人は「3,000万円の特別控除」によりさらに3,000万円を引くことができます。
すると「700万円-3,000万円＝-2,300万円」となり、利益が出なくなるため税金を支払う必要はありませんが、特例を使うためには確定申告が必要です。
また表の計算が反対に「-700万円」となれば、売却しても損失がでているため、税金の対象となる利益が無いので、不動産売却における納税義務はなく確定申告も不要です。
しかし損失が出た場合も、下記の特例によって源泉徴収税額に対する還付金が受けられる場合もあるため、確定申告を行う方がお得になります。
| 自宅を買い換えた | 居住用財産の買換えに係る譲渡損失の損益通算及び繰り越し控除の特例 |
| 自宅を売却した | 居住用財産に係る譲渡損失の損益通算及び繰り越し控除の特例 |
確定申告をしないとどうなるか
では確定申告をしないでいるとどうなるのか、これは「確定申告が必要な場合」と「必要ではない場合」で異なります。
| 確定申告が必要な人 | 確定申告が必要ではない人 | |
| 期限内に申告しなかった | 無申告加算税と遅延税が発生する | 稀に税務署から問い合わせがあるが、ペナルティはない |
| 税金の支払額を間違えた | 過少申告加算税と遅延税が発生する | |
| 特例の利用申請 | 条件が満たないため利用できない | 条件が満たないため利用できない |
無申告加算税が発生する
無申告加算税とは、申告期限までに確定申告を行わなかった場合に、納税者に課せられる国税です。確定申告は毎年2月15日～3月15日頃が確定申告の期日であり、毎年決められた期日までに確定申告書と納税を済ませる必要があります。
無申告加算税は「申告が期限内に行われなかった」ということに対して発生します。申告漏れの税額の5〜20％となるため、たとえば100万円納税しなくてはならない人が申告が遅れた場合、5万～20万円の税金が追加でかかります。
ただし期限後であっても「売却した家族が亡くなったことで無申告になってしまった」「納税をきちんと行っていた」など、条件を満たしていれば無申告加算税が無い場合もあります。
遅延してしまった場合は、税務署へ速やかに相談してください。
特例が使えなくなる点に注意
3,000万円の特別控除や、自宅の買換えや売却における特例は、確定申告が条件として必須です。しかし申告が遅れると、この特例を使えなくなります。
特例を利用したい人は、不動産売却の利益が出ている、出ていないに関わらず、確定申告は必須です。
延滞税が発生する
無申告加算税は「期限内に申告しなかった」ことに対する税金ですが、延滞税は「納税を忘れて税金を支払っていない」ことに対する追徴税です。
延滞税の額は、申告期日から申告書を提出した日までの日数に応じて決まり、申告書を提出するのが遅くなるほど多額の納税を求められます。
不正に税金を支払わないようにしたり、故意に申告を隠したりすると、悪質とみなされ刑事罰に処される恐れもあります。税金を支払う必要があると分かったら、速やかに支払いを行いましょう。
事前判断に一括査定サイトを利用
一括査定サイトで売りたい不動産の相場を把握しておくと、事前準備に確定申告の用意も含めるべきか、判断が付きやすくなります。
購入時より高く売れる場合、もしくは低く売れる場合に合わせて、確定申告に必要な書類の取得をいつ頃から始めればよいか売却計画に組み込んでおきましょう。
一括査定サイトで受けられる査定は、電話などの営業を避けやすいデータのみの机上査定のため、訪問査定とは違って気軽に依頼できます。時間がない人にとっても、おすすめの方法です。
まずは一括査定サイトで提示された査定額で税金がどのくらいかかるのかを計算してみましょう。
おすすめの一括査定サイト3選
| サイト名 | 利用者数 | 対象エリア | 提携会社数 | 同時依頼数 |
| イエウール | 1,000万人 | 全国 | 1,700社 | 6件 |
| イエイ | 400万人以上 | 全国 | 1,700社以上 | 6件 |
| リビンマッチ | 440万人 | 全国 | 1,400社 | 6件 |
イエウール：全国1,700社以上に対応
地方・地域密着型の中小規模不動産業者にも対応しているので、都市部以外に所在しているマンションや一戸建てなどの不動産を売却したい人におすすめです。
| 利用者数 | 1,000万人 |
| 対象エリア | 全国 |
| 提携会社数 | 1,700社 |
| 同時依頼数 | 6社 |
| 取引件数 | 非公開 |
| 顧客満足度 | 98％ |
| 運営会社 | 株式会社Speee (Speee, Inc.) |
サイト内では一戸建てや土地など、物件の種類別に売却手順の説明も掲載されています。しつこい勧誘があったなど、評判の悪い不動産会社は登録から外されているので安心です。
イエイ：お断り代行サービスを提供
大手不動産会社だけでなく、地域に密着した地方に強い不動産会社への査定も一括で依頼できます。
| 利用者数 | 400万人以上 |
| 対象エリア | 全国 |
| 提携会社数 | 1,700社 |
| 同時依頼数 | 6件 |
| 取引件数 | 1,000件以上 |
| 顧客満足度 | 97％ |
| 運営会社 | セカイエ株式会社 |
都心部だけでなく、地方の物件を売却したい人にもおすすめです。また、査定を依頼した不動産会社からの営業連絡を断りたい際に、代わりに断ってくれる「お断り代行」サービスがあるため、営業電話を断りにくい人におすすめです。
なお、依頼先の不動産会社は自分で選べる仕組みとなっています。
リビンマッチ：利用したいサイト第1位
都道府県別に、このサイトに登録している不動産会社の情報をあらかじめ調べることができ、その中から売却査定実績の多い不動産会社を選べることが特徴です。
| 利用者数 | 440万人 |
| 対象エリア | 全国 |
| 提携会社数 | 1,400社 |
| 同時依頼数 | 6件 |
| 取引件数 | 14万件（年間） |
| 顧客満足度 | 98％ |
| 運営会社 | リビン・テクノロジーズ株式会社 |
全国展開しているような大手の不動産業者ではなく、どちらかと言えば地域に密着した中小規模の不動産会社の登録が多いので、相続などによる地方の不動産の売却を考えている人におすすめです。
不動産売却をした時の確定申告のやり方
確定申告は「自分で行う」か「税理士に依頼する」か2通りの方法から選べます。仕事で２～3月は忙しいという人や、課税額が高額になりそうだと分かっている人は税理士に依頼するのも1つの方法です。
確定申告の流れは、大まかには次のようになります。
- 課税譲渡所得を計算する
- 特例の利用をするか決める
- 必要書類をそろえ申告書を作成
- 提出方法に沿って税務署に提出
売却した翌年2月16日～3月15日までに行う
不動産売却後にかかる税金は、所得税、住民税、復興特別所得税の3つですが、確定申告が必要なのは所得税と復興特別所得税の2つです。
また確定申告自体は、売却の翌年であり、手続きは不動産の所在地を管轄する税務署へ申告します。
こうした税金の計算や確定申告書の作成も含めて、税務署のホームページにある「確定申告書作成コーナー」を利用すると便利です。
またネットから24時間申告できるE-taxの利用も良いでしょう。申告が遅れないように、手書きの場合は計算も含めて早めに用意しておくのがおすすめです。
必要書類を揃える
税務署もしくはインターネット上で入手できるものと、自分で準備するものがあります。
| 税務署もしくはインターネット上で入手できる必要書類 | ・確定申告書B様式 ・分離課税用の確定申告書 ・譲渡所得の内訳書 |
| 自分で準備する必要書類 | ・売買契約書（売却時・購入時双方） ・仲介手数料などの領収書 |
自分で準備する書類は、コピーでも問題ありません。特に領収書は紛失しやすいため、もらった時点でこまめにコピーを取ってノートなどに整理しておきましょう。
特別控除を受ける場合は添付資料を準備
不動産売却をして特別控除を受ける場合は、添付資料が必要です。たとえば「3,000万円の特別控除」を受けるには「譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）【土地・建物用】」と「住民票（除票）の写し」が求められます。
どの控除を受けるかによって添付資料が異なるため、国税庁が提示しているチェックシートで確認するか、直接税務署へ相談してみましょう。
| 特例名 | 居住用財産を売却した場合の3,000万円控除の特例 | 居住用財産を売却した場合の軽減税率の特例 | 特定の居住用財産を売却した場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例 | 特定の居住用財産を売却した場合の買換えの特例 |
| 除票住民票 | 必要 | 必要 | 必要 | 必要 |
| 売却した居住用財産の登記事項証明書 | – | 必要 | 必要 | 必要 |
| 居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の対象となる金額の計算書 | – | – | 必要 | 必要 |
| その他 | – | – | ・買い換えた居住用財産の登記事項証明書 ・買い換えた居住用財産の住宅用借入金等の残高証明書 |
・買い換えた居住用財産の登記事項証明書 ・築25年を超える中古の耐火建築物の場合、耐震基準適合証明書または住宅性能評価書の写し |
不動産売却で損失が出ても確定申告するメリット
不動産売却で損失が出た際に確定申告すると、メリットが受けられる場合があります。特に「居住用財産」に当たる「マイホーム」の売却を行った人は、メリットが多いです。
ほかの所得と損益通算ができる
確定申告をして特例を使うことで、一定の要件を満たせば不動産を売却した年度にほかの所得と損益通算することができ、税金を安くできます。
損益通算とは不動産売却以外の所得から、損失を控除することです。この特例を使うと、より適正な所得に対し税金を支払うことができます。
たとえば会社から給与をもらっている人は、給与所得から不動産売却による損失を控除できます。損失が300万円で給与所得が年間500万円の人であれば、税金がかかる所得は「500万円-300万円＝200万円」となるのです。
特例は要件を満たさないと使えない
「特定の居住用財産を売却した場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」を使うには、次の条件のクリアが必要になります。
| 売却した不動産への要件 | 所有期間が5年を超えている |
| 買い換えた不動産への要件 | ・床面積が50㎡以上 ・前の不動産を売却した年の前年から翌年までの3年以内に取得している ・取得した年の12月31日時点で住宅ローンの支払いが10年以上ある ・取得した年の翌年12月31日までに買い換えた不動産に住み始める見込みである |
| 譲渡損失への要件 | 譲渡損失の計算が出ている |
| 確定申告への要件 | 確定申告が期限内に行われている |
これらの要件に当てはまっている上で、書類の提出期限は該当する年の確定申告の期日と同じになるため、期限内の申告は必須です。
繰越控除が受けられる
損失額が大きく、他の所得で損益通算をしても控除しきれない場合、譲渡した翌年以降3年間に渡り、残りの損失を繰り越して控除できます。たとえば損失額が600万円で、毎年の給与所得が400万円だったとすると、次の表のように繰り越し控除ができます。
| 売却の翌年 | 2年目 | |
| 譲渡損失 | 600万円 | 200万円 |
| 損益通算 | 400万円 – 600万円＝-200万円 | 400万円 – 200万円＝200万円 |
| 結果 | 所得税額が0円となり、源泉徴収税額が全額還付される | 所得税額が200万円となるため、還付金が発生する |
「損失が出たから確定申告をする必要はない」という判断は間違っていませんが、特に自宅を売却した人ほど「確定申告をしたことによるお得度」は高くなります。不動産売却後の確定申告はした方が良い、と言われるのは、このためです。
確定申告の書類に関する問い合わせについて
「書類をそろえたけど足りているか心配」な場合や「我が家はこういう事情があるけど特例に当てはまるの？」という疑問がある場合は、所轄の税務署への相談が確実です。
サイトで調べる
税務署が混雑する確定申告の時期は、2,000万人近い納税者が税務署を利用するため、ゆっくり相談する時間がありません。
そんな時に便利なのが、税務署の「確定申告期に多いお問い合わせ事項Q&A」です。ネット上であるため24時間いつでも閲覧でき、待ち時間も発生しません。
ここには、基本的な「所得税及び復興特別所得税の確定申告をする必要がある人はどんな人ですか」「確定申告の内容が間違っていた場合、どのような手続きをすればよいのでしょうか」といった質問について国税庁からの公式回答が掲載されています。
サイトで分からなければ申告時期前に税務署に行く
税務署の開庁時間は、祝日を除く月曜日から金曜日の午前8時30分から午後5時までです。申告時期である2月15日以降、一部の税務署では日曜日にも確定申告について相談を受け付けてくれます。
しかしその時期に相談が集中してしまい、待ち時間が長くなる可能性もあります。
確定申告の時期になる前の1月頃だと、税務署での待ち時間の発生も少なく、確定申告の用意についてもやりやすい時期です。また無料の税理士相談会も開催されるため、気軽に訪れてみましょう。
電話で問い合わせる
税務署へ行く時間がなく、書き方や提出書類が分からない場合は、電話での問い合わせが効果的です。基本的には、売却した不動産の所在地を所轄する税務署へ確定申告書を提出するため、そこに相談します。
所轄の税務署を知りたい場合は、国税庁のサイトで郵便番号や住所、地図、国税局一覧より検索可能です。
またE-taxを利用していて使い方が分からなくなった時は、ヘルプデスクが利用できます。注意したいのは、申告の要否や内容に関する問い合わせはE-taxのヘルプデスクには相談できないということです。
ヘルプデスク：0570-01-5901
売却益が出たら必ず確定申告をすること
不動産売却で利益が出たら確定申告をしないと、適切な納税ができません。場合によっては、延滞税が発生してより多くの納税を求められます。
早めに確定申告の手続きを進めて、申告時期には焦らずに書類を提出できるようにしておくと安心です。
また確定申告の準備を進めていて分からないことがあれば、税金や法律に関わる正しい知識を得るためにも、所轄の税務署か税理士への相談をおすすめします。
不動産が物件ごとに特徴が違うように、確定申告の内容も一人ずつ異なるためです。
一方、これから売却するという人は「不動産がいくらで売れるのか」相場を知っておくと、今後確定申告をすべきか、どの特例の適応が受けられるか、予測できます。
一括査定サイトを使うと、スピーディーに売却価格相場が分かるため、とても便利です。
今後の計画を立てることや売却成功につながるため、まずは一括査定サイトを利用してみましょう。
また、一括査定サイトについて詳しく知りたい・比較したいという場合は下記の記事を参考にしてください。
参考：【2019年最新】不動産一括査定50サイトをジャンル別に比較！
