相続した土地を売却するときの節税方法は？特別控除を利用しよう

相続した土地を売却するための基礎知識

相続した土地をどうすればよいか悩んでいる人や売却したいけど、税金がどれくらい課税されるか不安な人もいるでしょう。

活用していない土地は、税金の支払いもあり、維持管理にも費用がかかるため負担に感じている人も多いです。

土地を相続したが持て余している人や、どれくらいの税金がかかるのか不安な人はここを読んで、相続した土地を賢く売却しましょう。

相続した土地を売却する流れ

相続した土地を売却するには、遺産分割協議を行い、相続登記をすませないと売却できません。売却代金を相続税の支払いに充てる予定なら、相続税の申告や納税には期限があるため、早めに手続きを始めましょう。

遺産分割協議をして遺産分割協議書を作成

相続した財産の中に家や土地などの不動産が含まれていると、公平に分割するのが難しい場合があります。

相続人が一人であれば、トラブルが発生する可能性は少なくなります。しかし、相続人が複数いる場合には、誰がどの財産を相続するかでトラブルになることがあります。

そのため、相続が発生すると、財産をどのように分割するかを相続人全員で話し合って決めます。このことを遺産分割協議と言います。

遺産分割協議で決まった内容は、遺産分割協議書を作成し、全員の署名・捺印を行います。この遺産分割協議書は後の相続の手続きの際に必要になります。

相続登記の手続きを行う

土地や建物を相続するときには、相続登記を行います。これは相続する不動産の名義を被相続人から相続人へと変更する手続きです。

そして、この相続登記は法務局で申請を行います。遺産分割協議後に、遺産分割協議書を添えて、以下の書類を用意して申請を行いましょう。

申請の際には、登記簿謄本を事前に取得しておいて、それを見ながら相続登記申請書の記入をして提出します。

• 被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本
• 被相続人の住民票除票
• 相続人全員の戸籍謄本、印鑑証明書
• 固定資産評価証明書
• 遺産分割協議書
• 相続関係説明図書
• 土地を相続する人の住民票

不動産の売却方法を選ぶ

不動産の売却と言えば、多くの人は不動産会社に売却先を見つけてもらう仲介を思い浮かべるのではないでしょうか。不動産の売却では、ほかに直接不動産会社に買い取ってもらう方法も選べます。

仲介だと、販売活動をして売却先を探すので3カ月から半年ほど売却に時間がかかります。対して、買い取りだと、販売活動の期間がないので、1カ月程度で売却できます。

しかし、不動産会社は土地を買い取って、その後、再販することが目的なため、仲介での売却よりも売却価格が2割から3割程度低くなるというデメリットがあります。

そのため、売却を急いでいる人や、古い建物を売りたい人、人気のない不動産を売りたい人などに向いている方法です。時間的に余裕がある人や、できるだけ高く売却したい人は、自分で価格を設定できる仲介を選ぶ方がよいでしょう。

不動産業者を選ぶ

土地を売りたいときには、まず、不動産会社に相談する人がほとんどではないでしょうか。そして、査定を依頼してどれくらいの価格で売れるかを確認してから、不動産会社を選ぶでしょう。

不動産会社に査定を依頼するときには、複数の不動産会社に依頼して、査定額を比較することがポイントです。不動産会社が提示する査定額には幅があるため、査定額や販売方法を比較してあなたの持つ土地の売却に合った不動産会社を選ぶことが重要です。

査定を依頼するときには、不動産の一括査定を利用すると一度に複数の不動産会社に査定を依頼できるため、簡単に早く複数社の査定を集められます。

そして、不動産会社が出す査定額を比較することで、おおよその相場価格を把握することができます。相場価格を知ることで、適切な売出価格を設定できますし、譲渡の際にかかる税金の金額を計算することもできます。

ただし、この査定額は売却できる金額ではありません。この価格は3カ月で売却できるであろう想定の金額です。

中には、媒介契約を結びたいがために高額な査定を提示される場合もあります。そのため、相場価格から極端に離れている金額を提示する不動産会社には注意が必要です。

高額な査定額を提示された場合は、なぜこの金額なのかの根拠を不動産会社に聞きましょう。そこで納得できる根拠がある場合は、自分の目的に合っている場合が多いです。

まずは、一括査定サイトを利用してみて複数社での査定額を比較し、信頼できる不動産会社を選びましょう。

相続した土地の売却で支払う税金

相続した土地と売却するときには、税金の支払いがあるので事前にどれくらいの金額の支払いがあるのか計算しておくと安心でしょう。

必ず払う2つの税金

土地を売却では税金の支払いが発生します。印紙税は売買契約のときに、登録免許税は登記のときに納付します。

印紙税

不動産の売買を行うときには、必ず売買契約を結びます。その際には、契約書に売却価格に合わせた印紙を貼って、納税しなければなりません。印紙を貼付後、割印を押して納税できます。

そして、この売買契約書は売主、買主それぞれが保管します。詳しい印紙税額は以下の表を参考にしてください。なお、2020年3月31日までに作成される契約書に関しては、軽減税率が適用されます。

	本則税率	軽減税率
500万円超から1,000万円以下	10,000円	5,000円
1,000万円超から5,000万円以下	20,000円	10,000円
5,000万円超から1億円以下	60,000円	30,000円
1億円超から5億円以下	10万円	60,000円
5億円超から10億円以下	20万円	16万円

登録免許税

不動産を売却するときには、不動産の持ち主の名義を変更します。この名義変更の登記を所有権移転登記と言います。そして、この所有権移転登記を行う際に登録免許税がかかります。

・相続による所有権移転登記の登録免許税 = 固定資産税評価額 × 0.4%

また、この登録免許税は不動産を購入したときする所有権保存登記の際にも課税されます。

消費税

土地や土地に定着している樹木、個人が建物を売るときには消費税は課税されません。ほかに不動産売却時に支払う印紙税や火災保険料、固定資産税等の清算金にも消費税はかかりません。

消費税がかかるものには、不動産会社に支払う仲介手数料や住宅ローンの手数料、司法書士に登記等を依頼したときの、司法書士への報酬です。

ただし、売主が個人でも投資用物件の売却のときには、消費税が課税される場合があります。

売却益が出た場合は譲渡所得税

不動産を売却したときに利益がでると、その利益に対して譲渡所得税と住民税の納税義務があります。そして、2037年までは復興特別所得税も課税されます。

この譲渡所得税と住民税は、売却した土地の所有期間が長いほど税率が優遇されます。そして、この所有期間は相続した不動産だと、被相続人がその土地を購入した日から数えます。そのため、多くの場合、5年を超えていて長期譲渡所得になるでしょう。

所有期間が5年に満たない場合には、短期譲渡所得になります。これらの税金の計算の仕方は以下のようになります。

・課税譲渡所得金額 = 譲渡価格 – 特別控除 -（取得費 – 譲渡費用）

まず、課税譲渡所得金額を出します。そして、取得費には、仲介手数料や不動産取得税、印紙税、登録免許税等も含めることができます。

そして、土地の売却であれば、譲渡費用に土地を造成したときの費用や境界線を確定するための費用も含めることができるので、できるものはすべて含めてできるだけ税金の支払いを抑えましょう。なお、特別控除が利用できる場合には、更に節税できます。

	所得税	住民税
短期譲渡所得（5年以下）	30%	9%
長期譲渡所得（5年超）	15%	5%

計算した課税譲渡所得金額に、所有期間に合わせて上記の税率を乗じることで、税額が算出できます。そして、復興特別所得税が基準所得税額に2.1%課税されます。

相続した土地を売却する時に受けられる特別控除

相続した土地を売却するときには、税金の支払いを抑えられる特例があります。特例には期限があるので、期限内に売却して上手に節税しましょう。

相続財産を譲渡した場合の取得費の特例

基礎控除額を超える資産を相続したときには、相続税が課税されます。相続した土地を売却したいと考えても相続税を支払い、その上、譲渡所得税や住民税が課税されるとなれば、税金の負担はとても大きなものになる人も多いでしょう。

そのため、相続した土地の売却なら、相続の発生の日の翌日から3年と10カ月の間に売却すると、相続税のうちの一定の額を取得費に加えることができ、税金の支払いが抑えられます。

この特例の適用には、相続した土地や建物であることや、相続税の支払いがあることが条件となります。取得費に相続税を加算することで、税金の支払い額を減らせます。

3,000万円の特別控除

通常、3,000万円の特別控除は自分が住んでいる家を売った時に利用できる特例です。そのため、住んでいない相続した家は適用外でした。しかし、近年、空き家が増加傾向にあるため、相続した住んでいない空き家の売却にも3,000万円の特別控除の特例が設けられました。

この特例を利用できるのは、1981年5月31日以降に建築された建物で、区分所有建築物ではないこと、被相続人が相続の直前まで一人で居住していたこと等が条件となります。また、相続の発生から売却までの期間に、居住したり、投資や賃貸に利用していると特例は利用できません。

そして、売買では親族などの特別な関係間での売買でないこと、売却価格が1億円以下であること等の条件があります。

これらの条件を満たして、空き家を新耐震基準でリフォームをするか、空き家を解体するかすると売却できます。そして売却の際には、3,000万円控除でき大きく課税譲渡金額を減らすことができて節税できます。もし、相続した土地に空き家がある場合には、この特例の利用できるかを確認しましょう。

相続した土地を売却するメリットについて

土地は所有しているだけで放置していると、負の資産となる可能性があります。タイミングよく売却することで、節税できます。

税金を払わなくて済む

土地や建物は所有しているだけで固定資産税の支払いがあります。そして、市街化区域では都市計画税も課税されます。これらの税金は住んでいなくても課税されるため、自宅のほかに相続した不動産がある人には負担に感じる人も多いでしょう。

相続した土地は活用する予定がないのであれば、売却することでこれらの税金の支払いをなくすことができます。例えば、固定資産税評価額をしらべて、利用できる特例を確認し、課税標準額を確認します。そして、課税標準額の1.4%が固定資産税の税額になります。また、都市計画税は課税標準額の0.3%になります。

税額を計算してみると、課税標準額が1,000万円の不動産だと、年間17万円の税金の支払いがあることになります。住んでいる家ならまだしも、利用していない土地に支払うには、とても大きな金額です。売却すればこの税金の支払いは不要になります。

土地を資金化できる

土地は遠方にあると維持や管理のために、管理会社に依頼するか自分で交通費をかけて手入れに行かなければなりません。手入れをしないで土地を放置していると、雑草が生えて害虫が発生することがあります。また、放置されている土地では、不法投棄されることもよくあります。

そのため、草刈りをしたり、土地の周りをフェンスで囲ったりするための費用が必要になります。税金の支払いに加えて、これらの維持費の支払いが加わると負担が大きくなります。

そのため、遠方で活用の予定がないのであれば、売却すればこれらの費用の支払いはなくなり、売却で得たお金をローンの返済や教育資金に利用することもできます。また、土地を資金化できればそれを元手に投資を行うこともできます。

早く売却すれば特別控除が受けられる

相続した土地をどうすればよいのか悩んでいるのなら、早めの対策で税金の支払いを大きく減らすことができます。相続した土地の売却で利用できる「取得費加算の特例」は、相続開始の翌日から3年と10カ月以内の売却に対して利用できる特例です。

また、現在、空き家対策として設けられている「相続した空き家を売却する際の3,000万円の特別控除」は、2019年12月31日までの売却で適用されます。もし、相続した土地に空き家が残っているのなら、この特例の利用を検討するとよいでしょう。

このように、相続した土地の売却で困っているのなら、早めに手続きを始めることで税金の支払いは大きく抑えられます。なお、この「取得費加算の特例」と「相続した空き家を売却する際の3,000万円の特別控除」は併用できないので、どちらか得かを計算してから決めるとよいでしょう。

おすすめの一括査定サイト3選

サイト名	利用者数	対象エリア	提携会社数	同時依頼数
イエウール	1,000万人	全国	1,700社	6件
イエイ	400万人以上	全国	1,700社以上	6件
リビンマッチ	440万人	全国	1,400社	6件

イエウール：全国1,700社以上に対応

地方・地域密着型の中小規模不動産業者にも対応しているので、都市部以外に所在しているマンションや一戸建てなどの不動産を売却したい人におすすめです。

利用者数	1,000万人
対象エリア	全国
提携会社数	1,700社
同時依頼数	6社
取引件数	非公開
顧客満足度	98％
運営会社	株式会社Speee (Speee, Inc.)

サイト内では一戸建てや土地など、物件の種類別に売却手順の説明も掲載されています。しつこい勧誘があったなど、評判の悪い不動産会社は登録から外されているので安心です。

イエイ：お断り代行サービスを提供

大手不動産会社だけでなく、地域に密着した地方に強い不動産会社への査定も一括で依頼できます。

利用者数	400万人以上
対象エリア	全国
提携会社数	1,700社
同時依頼数	6件
取引件数	1,000件以上
顧客満足度	97％
運営会社	セカイエ株式会社

都心部だけでなく、地方の物件を売却したい人にもおすすめです。また、査定を依頼した不動産会社からの営業連絡を断りたい際に、代わりに断ってくれる「お断り代行」サービスがあるため、営業電話を断りにくい人におすすめです。

なお、依頼先の不動産会社は自分で選べる仕組みとなっています。

リビンマッチ：利用したいサイト第1位

都道府県別に、このサイトに登録している不動産会社の情報をあらかじめ調べることができ、その中から売却査定実績の多い不動産会社を選べることが特徴です。

利用者数	440万人
対象エリア	全国
提携会社数	1,400社
同時依頼数	6件
取引件数	14万件（年間）
顧客満足度	98％
運営会社	リビン・テクノロジーズ株式会社

全国展開しているような大手の不動産業者ではなく、どちらかと言えば地域に密着した中小規模の不動産会社の登録が多いので、相続などによる地方の不動産の売却を考えている人におすすめです。

土地を相続して負担に感じる場合は早めに売却も検討する

その土地に将来住むつもりや、活用するつもりで相続した土地ならば、所有するための費用が負担になります。しかし、自分にとって不要な土地であれば、土地を維持するための費用の負担は避けたいのが心情でしょう。

遠方にある土地だと、日々の生活に追われてなかなか売却の手続きができないかもしれません。しかし、相続した土地を不要と感じるのであれば、近い将来売却することになるでしょう。それなら、特例が利用できるうちに売却することで、大きく節税できます。

まずは、一括査定サイトを利用することが売却の一歩であり成功への近道です。タイミングを逃さずに、いらない土地は売却して少しでも出費をおさえましょう。

また、一括査定サイトについて詳しく知りたい・比較したいという場合は下記の記事を参考にしてください。

参考：【2019年最新】不動産一括査定50サイトをジャンル別に比較！