不動産売却は確定申告不要?知らなきゃ損する申告しないデメリット

不動産売却での確定申告の悩みを解決

「不動産を売却したけど、確定申告って必要なの?」「確定申告はめんどくさそうだし、できたらやりたくない」など確定申告は素人からすれば、難しくてややこしそうなイメージがあります。不動産を売却すると確定申告を行う必要はあるのでしょうか。

不動産売却で利益が出た場合は確定申告が必要です。逆に損失が出た場合は、申告する必要はないですが、申告すれば節税できるかもしれません。不動産を売却したらまず利益か損失かを確認する必要があります。その計算方法と確定申告を行わなかったら、どのようなことになるかを解説していきます。

不動産売却の確定申告は譲渡所得で判断

不動産売却は利益があるかどうかで確定申告を行うかどうか決まります。不動産売却の利益か損失か計算でわかります。

不動産売却での譲渡所得とは

土地、建物などの資産を譲渡するときに得た利益のことを譲渡所得と言います。譲渡所得には所得税や住民税がかかり、確定申告を行わなくてはいけません。
譲渡所得=譲渡収入金額ー(取得費+譲渡費用)という計算になります。

譲渡収入金額…土地や建物の譲渡のよって得られる収入金額のことです。

取得費…不動産を購入したときにかかった費用のことで、不動産購入代金などのことです。

不動産には土地と建物がありますが、建物は減価償却を行った金額が取得費になります。土地は減価償却を行わなくていいので、購入代金が取得費になります。

建物の取得費=購入代金ー減価償却費です。

減価償却費=購入代金×0.9×償却費×経過年数

償却費
木造建物 0.031
鉄筋コンクリート 0.015
軽量鉄筋 0.025

譲渡費用…不動産売却のときに直接かかった費用のことで、不動産会社の仲介手数料などのことです。譲渡費用として認めるかどうかは、税務署が国税庁の「所得税基本通達」をベースに判断します。

不動産売却で損失がでると確定申告は不要

譲渡所得がマイナスの場合は確定申告が不要です。譲渡所得がマイナスになった場合を例で見てみましょう。

例…マンションを6,000万円で購入し、10年後にそのマンションを3,000万円で売却しました。売却のときに仲介手数料として、不動産会社へ103万6800円支払いました。

最初に減価償却費をまず計算します。減価償却費=購入代金×0.9×償却費×経過年数という計算なので、

60,000,000(購入代金)×0.9×0.015(償却費)×10(経過年数)=8,100,000

次に建物の取得費の計算です。建物の取得費=購入代金ー減価償却費なので、

60,000,000(購入代金)-8,100,000(減価償却費)=51,900,000(建物の取得費)

取得費が出たので、譲渡所得を求めることができます。これでマイナスが出た場合、譲渡所得損失になります。

譲渡所得=譲渡収入金額ー(取得費+譲渡費用)という計算なので

30,000,000-(51,900,000+1,036,800)=▲22,936,800

譲渡所得がマイナス22,936,800円なので、確定申告が不要です。

取得費は不動産購入代金以外にも以下のものが当てはまります。

取得費

  • 不動産購入代金
  • 仲介手数料
  • 印紙代
  • 登記費用

譲渡費用も仲介手数料以外にも以下のものが当てはまります。

譲渡費用

  • 売却のときに不動産会社に支払った仲介手数料
  • 印紙税
  • 登記費用
  • リフォームやハウスクリーニング代
  • 測量費

確定申告不要でも税務署からの問い合わせがあることも

税務署は登記簿で不動産売却をしたことを知ります。利益があった場合の無申告を避けるため、税務署から書類などで問い合わせがあり、確定申告を行わなった理由を聞かれます。損失が出たことの根拠となる資料を添えて回答します。

確定申告が不要であることをきちんと説明できれば、税務署は納得しますが、問い合わせの内容は専門用語が多く、素人には理解しにくいかもしれません。そんなときは、専門家である税理士に依頼しましょう。

税務署から届く問い合わせは必ず回答する義務がありません。しかし無視をしていると、税務署から催促状が届いたり、電話がかかってきます。面倒かもしれませんが、回答している方が税務署からの催促から逃れられます。

確定申告不要でも申告しないと損をする

不動産売却で損失が出ている場合は確定申告が不要です。しかし損失が出ても確定申告を行うことで節税することができるかもしれません。

損益通算で支払った税金が返ってくる

不動産売却で損失が出た場合、要件を満たしていれば損益通算を使うことで節税することができます。税金の還付金を受け取ることができたり、税金を安くおさえられることができます。

損益通算とは、不動産所得がマイナスになった場合、給与所得などからマイナス分を引くことができ、課税の対象となる所得が少なくなり、納税額を減らすことができます。損益通算は3年間行うことができます。

損益通算が使える条件

損益通算を使える特例が2つあります

  • 特定居住用財産の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
  • 居住用財産の場合の譲渡損失の繰越控除の特例(買換え)

「特定居住用財産の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」

所有期間が5年超えの居住用財産を売却したときに、住宅ローンが残っていて、さらに売却損が出た場合に、この売却損を一定の限度でその年の他の所得から引くことができます。その時に差し引けなかった金額は翌年3年間繰り越して控除することができます。

<適用要件>

  • 売却した年の1月1日時点で、不動産の所有期間が5年超えであること
  • 売却にかかわる契約を締結した日の前日に売却する不動産の住宅ローンが借入残高があること
  • 所有していた不動産が居住用であること

<適用除外>

  • 損益通算を行おうとする年の前年以前3年以内にほかの特例を受けている場合

「居住用財産の場合の譲渡損失の繰越控除の特例(買換え)」

所有期間が5年超えている居住用の不動産を売却して、住宅を買い替えたときに売却損が出た場合、売却損をその年のほかの所得と損益通算できます。

<適用条件>

  • 所有していた居住用の不動産が5年を超えていること
  • 譲渡した年の前年の1月1日から譲渡した年の翌年12月31日までの間に住居を買い替えること
  • 譲渡したときに損失が出ていること
  • 買換えの住居を床面積が50㎡以上であること
  • 繰越控除を受けようとする年の12月31日に、買換えの住宅の住宅ローンがあること

<適用除外>

  • 損益通算を行おうとする年の前年以前3年以内にほかの特例を受けている場合

損益通算の確定申告で必要な書類

確定申告を行うときに必要な書類があります。確定申告は2月16日から3月15日までに申告を行わないといけないので、あらかじめ必要な書類を揃えておきましょう。

自分で用意する書類

<売却したときの書類>

  • 売買契約書の写し
  • 売買代金受領書
  • 登記費用などの領収書の写し
  • 仲介手数料の領収書の写しなど

<売却した不動産を取得したときの書類>

  • 売買契約書の写し
  • 登記費用などの領収書の写し
  • 仲介手数料の領収書の写しなど

電子申告ではなく、紙の申告書で申告する場合は税務署で確定申告の申告書を手に入れないといけません。

税務署でもらう書類

  • 確定申告書の用紙
  • 譲渡所得の内訳書

確定申告の書き方と提出

紙で確定申告を行う場合、用紙に記入していきます。

譲渡所得の内訳書の書き方

  • 所在地…売買契約書に記載された物件の所有地を記入
  • どうのような土地・建物いつ譲渡したのか…該当する項目にチェックする
  • 実測して売却した場合、実測面積を記入
  • 利用状況…該当する項目にチェックする
  • 売買契約日…売買契約書の日付を記入 引き渡し日…最終代金を受けとった日付を記入する
  • 譲渡された土地・建物が共有の場合に記載…土地・建物が共有だった場合は、売り主の持ち分と共有者の住所、氏名、持ち分を記入
  • 譲渡価額…譲渡金額を記入
  • 参考事項(代金の受領状況)…手付金、残金を記入。譲渡代金で未収金があったらそれも記入
  • 参考事項(お売りになった理由)…該当するものにチェックする

第一表の記入…用意していた源泉徴収票の内容を該当する項目に転記する

第二表の記入

  • 収入金額…源泉徴収票の支払金額の項目を転記
  • 所得金額…源泉徴収票の給与所得控除後の金額を転記
  • 社会保険控除…源泉徴収票の社会保険等の金額を転記
  • 生命保険料控除…源泉徴収票の生命保険料の控除額を転記
  • 地震保険料控除…源泉徴収票の地震保険料の控除額を転記

第三表の記入

  • 分離課税一般分…譲渡所得内訳書の収入金額を転記
  • 必要経費…譲渡所得内訳書の必要経費を転記
  • 差引金額…譲渡所得内訳書の差引金額を転記
  • 分離課税一般分…譲渡所得内訳書の譲渡所得金額を転記
  • 地震保険料控除…譲渡所得内訳書の譲渡された土地・建物の所在地を転記

計算部分

  • 分離課税一般分…第一表の所得金額合計の項目を転記
  • 必要経費…第一表の所得から差し引かれる金額を転記
  • 差引金額…第三表の分離課税一般分を転記 (1,000未満を切り捨て)
  • 課税される所得金額一般分…1から2を引いた金額を転記 (1,000未満を切り捨て)

わからなければ、税務署に聞くと丁寧に教えてくれます

不動産売却の確定申告の注意点

不動産売却の確定申告を自分の思い込みで、申告をするかしないかを判断してしまったら思わぬリスクがあるかもしれません。

賃貸にしていた不動産家賃収入に対して税金がかかるため
年末調整を受けていて家賃収入が年間20万円以下なら確定申告は不要

確定申告には「20万円ルール」があります。これは年間所得が20万以下であれば確定申告が不要です。

20万円ルールが適用されるのは、年末調整をした給与所得者の場合です。給与所得者は家賃収入が20万円以下の場合だと、20万円ルールを使うことができます。年末調整をしないフリーランスや不動産オーナーなどはもともと確定申告を行わないといけないので適用されません。

給与所得者でも20万円ルールが使えない場合があります。

  • 給与の年間収入金額が2,000万円を超えている給与所得者…会社で年末調整ができないので、確定申告する必要があります。
  • 医療費控除などを受けるため確定申告をする給与所得者…給与所得者が年末調整を行っていても、医療費控除を受けたりほかの控除を受けるために確定申告をする場合は、ほかの所得が20万円以下であっても、あわせて申告をする必要があります。

20万円ルールは所得税だけに適用されるので、住民税については確定申告が必要になってきます。

迷って確定申告をしないのは脱税リスク

不動産売却をした場合、利益があるのに確定申告を行うかどうか迷ってしまい、申告を行わなった場合脱税になります。そして重い罰則が与えられ、追加で税金を取られたり財産の差し押さえをされたりすることがあります。

罰則

  • 無申告加算税…申告しないことに課せられる税金です。支払うべき税金の15%加算されます。
  • 重加算税…明らかに所得があるのに、申告を行わない場合は悪質な案件と判断されて追加で課税されます。課税額は35~40%です。
  • 延滞税…納付期限までに納めなかった場合に課せられる税金です。納付期限の翌日から完納するまでの日数に応じて延滞税が課せられます。

確定申告を行わないとリスクがあるので、迷った場合は税務署で相談するようにしましょう。

確定申告不要かは不動産売却の利益の確認から

不動産売却を行ったら確定申告をするかどうか悩みます。素人には「確定申告」=めんどうなものだと感じ、できるなら避けたいものだと思ってしまいます。しかし不動産売却で利益がある場合、確定申告を行わなかったら脱税になり罰則が課せられます。

不動産売却を行った場合、利益があるのかどうかまず確認することが大切です。自分で計算できない場合は税務署や税理士などに相談しましょう。損失が出た場合、確定申告は不要ですが行った方が節税できることもあります。

確定申告が不要かどうかは自分で判断せず、一度専門家に相談することが大切です。