不動産売却は確定申告不要？知らなきゃ損する申告しないデメリット

不動産売却での確定申告の悩みを解決

「不動産を売却したけど、確定申告って必要なの？」「確定申告はめんどくさそうだし、できたらやりたくない」など確定申告は素人からすれば、難しくてややこしそうなイメージがあります。不動産を売却すると確定申告を行う必要はあるのでしょうか。

そこでこの記事では、不動産売却で確定申告が不要かどうかの判断基準と、損をしないポイントを紹介します。確定申告が必要なのにしないと、追加で税金を徴収されるリスクがあるので、無駄に出費を増やさないため参考にしてみてください。

不動産売却の確定申告は譲渡所得で判断

会社勤めで20万円以下の給与所得以外の所得なら、確定申告は不要と聞いたことがあるかもしれません。しかし不動産売却は、金額に関係なく利益（譲渡所得）があるかどうかで、確定申告が必要か判断されます。譲渡所得の計算方法と具体例を見ていきましょう。

不動産売却での譲渡所得とは

土地、建物などの資産を譲渡するときに得た利益のことを譲渡所得と言います。譲渡所得の計算方法は

譲渡所得＝譲渡収入金額ー（取得費＋譲渡費用）

	概要	内訳
譲渡収入金額	売却できた不動産の価格
取得費	売却する不動産の取得にかかった費用	不動産の購入代金 仲介手数料 印紙代 登記費用
譲渡費用	不動産を売却するときにかかった費用	仲介手数料 印紙代 登記費用 測量費 ハウスクリーニング費 etc

譲渡費用としてどこまで認めるかどうかは、税務署が国税庁の「所得税基本通達」をベースに判断します。

取得費の計算には、2点だけ注意があります。1つは経年劣化による価値の低下を、減価償却費として取得費から引かれることです。

建物の取得費＝購入代金ー減価償却費

減価償却費＝購入代金×0.9×償却費×経過年数

建物の構造	償却費
木造建物	0.031
鉄筋コンクリート	0.015
軽量鉄筋	0.025

土地については経年劣化がないと考えられ、減価償却費は発生しません。

もう1点は取得費が不明な場合は、譲渡収入金額の5％が取得費になるということです。取得したときの書類が保管していなかったり、相続した不動産を売却したりするときに、取得費が不明でこの計算方法が使われます。

不動産売却で損失がでると確定申告は不要

譲渡所得がマイナスの場合は確定申告が不要です。譲渡所得がマイナスになった場合を例で見てみましょう。

不動産を売却した時の条件

• 6,000万円のマンションを、仲介手数料などで200万円かけて購入
• 10年後に3,000万円で売却に成功
• 譲渡費用で120万円かかった。

建物の取得費＝6,000万円ー（6,000万円×0.9×0.015×10年）＝5,190万円

売却する不動産の取得費＝5,190万円＋200万円＝5,390万円

譲渡所得＝3,000万円ー（5,390万円＋120万円）＝－2,510万円

このように譲渡所得がマイナスになったときは、確定申告が不要となります。もし取得費が不明だったら、譲渡収入金額の5％で計算されるので、確定申告が必要になります。

確定申告が必要なときにかかる税金

不動産売却をして譲渡所得がプラスになると、所得税と住民税、復興特別所得税の3つの税金がかかります。所得税と住民税は不動産を所有してからの期間で税率が変わります。

	短期譲渡所得	長期譲渡所得
期間	所有期間が5年以下	所有期間が5年超
住民税	9％	5％
所得税	30％	15％

復興特別所得税は、所有期間に関わらず2.1％の税率ですが、計算式は

復興特別所得税＝（譲渡所得×所得税）×2.1％

となっています。上記のマンション売却で取得費が不明の場合で税金を計算すると、

譲渡所得＝3,000万円ー（150万円＋120万円）＝2,730万円

税金＝2,730万円×（所得税15％＋住民税5％）＋復興特別所得税＝554.6万円

そのまま納税すると大金の出費になるので、節税対策をしておきましょう。不動産の売却には、売却状況によって800万円～5,000万円の特別控除が用意されています。控除金額分を譲渡所得から引けるので、適用できれば確定申告で税金の支払いを0円にすることもできます。

確定申告不要でも税務署からの問い合わせがあることも

税務署は登記簿で不動産売却をしたことを知ります。利益があった場合の無申告を避けるため、税務署から書類などで問い合わせがあり、確定申告を行わなかった理由を聞かれます。損失が出たことの根拠となる資料を添えて回答します。

確定申告が不要であることをきちんと説明できれば、税務署は納得しますが、問い合わせの内容は専門用語が多く、素人には理解しにくいかもしれません。そんなときは、専門家である税理士に依頼しましょう。

税務署から届く問い合わせは必ず回答する義務がありません。しかし無視をしていると、税務署から催促状が届いたり、電話がかかってきます。面倒かもしれませんが、回答している方が税務署からの催促から逃れられます。

確定申告不要でも申告しないと損をする

不動産売却で損失が出ている場合、確定申告は不要です。しかし損失が出ても確定申告を行うことで節税することができるのです。損をしないために使う制度と確定申告のやり方について説明していきます。

確定申告の損益通算で税金が返ってくる

不動産売却で損失がでても、確定申告で損益通算という制度を使えば、節税することができます。この制度は譲渡所得がマイナスになった場合、給与所得などからマイナス分を引くことができ、課税の対象となる所得が少なくなり納税額を減らすことができます。

不動産売却は扱う金額が高額のため、マイナス分が給与所得より多くなる場合もあります。普段給与から引かれている所得税や住民税が返ってくるので、確定申告が不要の場合でも、申告をしないと損をすることになるのです。

損益通算が使える条件

損益通算を使える特例が2つあります。

• 特定居住用財産の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
• 居住用財産の場合の譲渡損失の繰越控除の特例（買換え）

「特定居住用財産の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」

所有期間が5年超えの居住用財産を売却したときに、住宅ローンが残っていて、さらに売却損が出た場合に、この売却損を一定の限度でその年の他の所得から引くことができます。その時に差し引けなかった金額は翌年3年間繰り越して控除することができます。

<適用要件>

• 売却した年の1月1日時点で、不動産の所有期間が5年超えであること
• 売却にかかわる契約を締結した日の前日に売却する不動産の住宅ローンが借入残高があること
• 所有していた不動産が居住用であること

<適用除外>

• 損益通算を行おうとする年の前年以前3年以内にほかの特例を受けている場合

「居住用財産の場合の譲渡損失の繰越控除の特例（買換え）」

所有期間が5年超えている居住用の不動産を売却して、住宅を買い替えたときに売却損が出た場合、売却損をその年のほかの所得と損益通算できます。

<適用条件>

• 所有していた居住用の不動産が5年を超えていること
• 譲渡した年の前年の1月1日から譲渡した年の翌年12月31日までの間に住居を買い替えること
• 譲渡したときに損失が出ていること
• 買換えの住居を床面積が50㎡以上であること
• 繰越控除を受けようとする年の12月31日に、買換えの住宅の住宅ローンがあること

<適用除外>

• 損益通算を行おうとする年の前年以前3年以内にほかの特例を受けている場合

不動産売却で損失が出た時は、適用条件を確認して適用できるなら、確定申告の準備を始めます。

損益通算の確定申告で必要な書類

確定申告を行うときに必要な書類があります。確定申告は毎年2月中旬から3月中旬までに申告を行わないといけないので、あらかじめ必要な書類を揃えておきましょう。

自分で用意する書類

<売却したときの書類>

• 売買契約書の写し
• 売買代金受領書
• 登記費用などの領収書の写し
• 仲介手数料の領収書の写しなど

<売却した不動産を取得したときの書類>

• 売買契約書の写し
• 登記費用などの領収書の写し
• 仲介手数料の領収書の写しなど

電子申告ではなく、紙の申告書で申告する場合は税務署で確定申告の申告書を手に入れないといけません。

税務署でもらう書類

• 確定申告書の用紙（申告書Bの第1表～第3表
• 譲渡所得の内訳書

税務署に行く暇がない人は、国税庁のHPから書類をプリントアウトして使うようにしましょう。

確定申告の書き方と提出

紙で確定申告を行う場合、以下の項目を用紙に記入していきます。

譲渡所得の内訳書の書き方

1. 売買契約書に記載されている、売却した不動産の所在地を記入
2. 売却した不動産の種類（土地なら宅地や田んぼ、建物なら居住やマンション）を記入
3. 測量で算出された面積の記入
4. 売却する不動産の利用状況の記入
5. 売買契約日と引き渡した日の記入
6. 不動産が誰かとの共有財産だったなら、それぞれの持ち分と共有者の住所氏名の記入
7. 売却できた価格の記入
8. 代金の受領状況に手付金、残金、譲渡代金での未収金を記入
9. 不動産を売却した理由の記入

第一表と第二表の書き方

用意していた源泉徴収票を参考に、以下の項目を転記していきます。

第一表の項目	転記する源泉徴収票の項目
収入金額	支払金額
所得金額	給与所得控除後の金額
社会保険料控除	社会保険料等の金額
生命保険料控除	生命保険料の控除額
地震保険料控除	地震保険料の控除額

生計を一緒にしている配偶者がいるなら、配偶者控除の金額を第一表に記入。第二表には第一表で記入した金額を、同じ名前の項目に転記するだけです。

第三表の書き方

1. 分離課税一般分に譲渡所得内訳書の収入金額を転記
2. 必要経費に譲渡所得内訳書の必要経費を転記
3. 差引金額に譲渡所得内訳書の差引金額を転記
4. 分離課税一般分に譲渡所得内訳書の譲渡所得金額を転記
5. 地震保険料控除に譲渡所得内訳書の譲渡された土地・建物の所在地を転記

計算をする差引金額や課税される所得金額一般分は、1,000円未満は切り捨てになるので注意してください。記入の手間を省いたり、計算ミスをなくしたいなら、国税庁ホームページの「確定申告書等作成コーナー」やe-Taxを利用しましょう。重複する内容の記入や計算は自動で行ってくれます。

不動産売却の確定申告の注意点

不動産売却の確定申告を自分の思い込みで、申告をするかしないかを判断してしまったら思わぬリスクがあるかもしれません。

不動産を売却しても賃貸物件の家賃収入分には税金

給与所得者なら確定申告には「20万円ルール」があります。これは年間所得が20万円以下であれば確定申告が不要というものです。普段の税金は年末調整されているし、譲渡所得がマイナスなら確定申告は不要とつい思ってしまいます。

もし売却した不動産が賃貸物件になっていたら、確定申告の必要性が出てきます。家賃収入から賃貸物件の維持にかかっていた費用を引いた所得が、20万円を超えていたら確定申告をしなければなりません。相続した賃貸物件を直に売却するときなどは、家賃収入や維持費を計算しておきましょう。

迷って確定申告をしないのは脱税リスク

不動産売却をした場合、利益があるのに確定申告を行うかどうか迷ってしまい、申告を行わなかった場合脱税になります。そして重い罰則が与えられ、追加で税金を取られたり財産の差し押さえをされたりすることがあります。

罰則

• 無申告加算税…申告しないことに課せられる税金です。支払うべき税金の15％加算されます。
• 重加算税…明らかに所得があるのに、申告を行わない場合は悪質な案件と判断されて追加で課税されます。課税額は35～40％です。
• 延滞税…納付期限までに納めなかった場合に課せられる税金です。納付期限の翌日から完納するまでの日数に応じて延滞税が課せられます。

確定申告を行わないとリスクがあるので、迷った場合は税務署で相談するようにしましょう。

一括査定で不動産売却を始めると確定申告でミスなし

確定申告が不要かどうかは、不動産の売却プランを立てる段階で判断することができます。しかし不動産会社の担当が、税金の基本的な仕組みも知らないと、売却段階で説明を受けられないから、確定申告の直前になって困ってしまうのです。

不動産会社の良し悪しは、初めての不動産売却だと判断が難しいです。そこで役に立つのが一括査定を利用することです。あらかじめ優良な不動産会社が絞り込まれているから、説明不足によって確定申告のミスを避けることができます。また不動産会社は税理士などの専門家とも提携しているので、不要かどうか不安がある場合は、有料になりますが、税理士に相談をして確定申告の作成依頼もするとができます。

おすすめの一括査定サイト3選

サイト名	利用者数	対象エリア	提携会社数	同時依頼数
イエウール	1,000万人	全国	1,700社	6件
イエイ	400万人以上	全国	1,700社以上	6件
リビンマッチ	440万人	全国	1,400社	6件

イエウール：全国1,700社以上に対応

地方・地域密着型の中小規模不動産業者にも対応しているので、都市部以外に所在しているマンションや一戸建てなどの不動産を売却したい人におすすめです。

利用者数	1,000万人
対象エリア	全国
提携会社数	1,700社
同時依頼数	6社
取引件数	非公開
顧客満足度	98％
運営会社	株式会社Speee (Speee, Inc.)

サイト内では一戸建てや土地など、物件の種類別に売却手順の説明も掲載されています。しつこい勧誘があったなど、評判の悪い不動産会社は登録から外されているので安心です。

イエイ：お断り代行サービスを提供

大手不動産会社だけでなく、地域に密着した地方に強い不動産会社への査定も一括で依頼できます。

利用者数	400万人以上
対象エリア	全国
提携会社数	1,700社
同時依頼数	6件
取引件数	1,000件以上
顧客満足度	97％
運営会社	セカイエ株式会社

都心部だけでなく、地方の物件を売却したい人にもおすすめです。また、査定を依頼した不動産会社からの営業連絡を断りたい際に、代わりに断ってくれる「お断り代行」サービスがあるため、営業電話を断りにくい人におすすめです。

なお、依頼先の不動産会社は自分で選べる仕組みとなっています。

リビンマッチ：利用したいサイト第1位

都道府県別に、このサイトに登録している不動産会社の情報をあらかじめ調べることができ、その中から売却査定実績の多い不動産会社を選べることが特徴です。

利用者数	440万人
対象エリア	全国
提携会社数	1,400社
同時依頼数	6件
取引件数	14万件（年間）
顧客満足度	98％
運営会社	リビン・テクノロジーズ株式会社

全国展開しているような大手の不動産業者ではなく、どちらかと言えば地域に密着した中小規模の不動産会社の登録が多いので、相続などによる地方の不動産の売却を考えている人におすすめです。

確定申告不要かは不動産売却の利益の確認から

不動産売却を行ったら確定申告が不要かどうかで悩みます。素人には「確定申告」＝めんどうなものだと感じ、できるなら避けたいものだと思ってしまうでしょう。しかし不動産売却で利益がある場合、確定申告を行わなかったら脱税になり罰則が課せられます。

不動産売却を行った場合、利益があるのかどうかまず確認することが大切です。自分で計算できない場合は税務署や税理士などに相談しましょう。損失が出た場合、確定申告は不要ですが行った方が節税できることもあります。

確定申告が不要かどうかは自分で判断せず、一度専門家に相談することが大切です。

また、一括査定サイトについて詳しく知りたい・比較したいという場合は下記の記事を参考にしてください。

参考：【2019年最新】不動産一括査定50サイトをジャンル別に比較！