不動産売却益でかかる税金とは?知らないと損する節税方法を徹底解説

不動産売却益にかかる税金の仕組みを把握しよう

不動産を売却して利益がでても、どんな税金がかかるかわからず、「利益が残らないのでは」と思っていませんか? 不動産売却益の仕組みを知っていれば、引かれる税金を減らして利益を残すことができます。

そこで、不動産売却益やかかってくる税金の仕組み、節税について徹底解説します。不動産売却前に知っておけば、売却に使った費用は無駄にならず、確定申告もスムーズにできるので、参考にしてみてください。

不動産売却益の計算方法の基礎

不動産を売却したとき、売却価格の全てが手元に入るわけではありません。売却益が発生した場合は税金がかかってきます。その計算方法を説明します。

不動産売却益は収入から費用を引く

不動産を譲渡(売却)したときに得た収入のことを譲渡所得と言います。譲渡によって利益になった場合は、その利益に対して税金が課せられます。

不動産所得益=譲渡所得
譲渡所得=譲渡収入金額-(取得費 + 譲渡費用)

という計算になります。

譲渡収入金額とは、不動産を譲渡したときに買主から受け取るお金です。お金の代わりに物や権利などを受け取った場合も、その物や権利などの時価が収入金額になります。

取得費は、不動産を取得するときにかかった費用のことです。

  • 不動産購入代金
  • 購入時の仲介手数料
  • 登記費用
  • 不動産取得税

などが取得費です。建物がある場合は、減価償却を行った金額が取得費になります。土地の場合は減価償却を行わないので、購入代金がそのまま取得費になります。

建物がある場合→ 建物取得費 = 建物購入代金 ー 減価償却費

減価償却費 = 建物購入代金 × 0.9 × 償却費 × 経過年数

取得費がわからない場合は概算として、譲渡収入金額の5%が取得費となります。

譲渡費用は、不動産を売却するために直接かかった費用のことです。仲介手数料や売買契約の印紙代など多岐にわたり、どこまで認められるかは「国税庁の所得税法基本通達」に基づいて、最終的には税務署が判断します。

不動産売却益には3つの税金

譲渡所得がプラスで利益が出ていると、所得税と住民税、復興税の3つの税金が発生します。所得税と住民税は、所有期間が長期と短期で税率が変わります。

  • 所有期間が5年以内のものを短期譲渡所得
  • 所有期間が5年を超えるものを長期譲渡所得

所得税等 = 譲渡所得 × 税率

所得税 住民税 復興税 合計税率
短期譲渡所得 30% 9% 所得税×2.1 41.1%
長期譲渡所得 15% 5% 所得税×2.1 22.1%

これらの税金は特別な申請をしなくても、所有期間によって自動で税率が変わります。価値が下がりにくい不動産なら、所有期間が5年を過ぎるまで待てば、19%も税率を下げることができます。

不動産売却にかかる譲渡費用の内訳

ここでは、不動産売却のときに発生する譲渡費用について、何が該当するのかやその相場を具体的に紹介していきます。それぞれの費用を節約しながら、漏れなく不動産売却益の計算で計上すると、手元に残る現金を最大限増やすことができます。

不動産売却成功で支払う仲介手数料

不動産会社に売却を依頼し、売買契約を交わすと不動産会社に仲介手数を支払います。仲介手数料は売却するまでに広告などを出して売却活動をした成功報酬です

この仲介手数料は金額が定まっていないので、不動産会社によって金額が違います。しかし宅地建物取引業法で上限が決まっているので、それより上回る金額を求められることはありません。不動産が売れていない場合は仲介手数料は発生しません。

仲介手数料=売買価格×報酬額+6万円+消費税

売買価格 報酬額
200万円以下の部分 取引額の5%以内
200万円超~400万円以下の部分 取引額の4%以内
400万円超の部分 取引額の3%以内

売買契約書の記載金額で決まる印紙代

不動産売却のときに、売買契約書に印紙を貼って印紙税を納めます。印紙税は不動産売却契約書などの課税文書を作成した場合に課税される国税です。

売買契約書の記載額 印紙税額
1万円未満 非課税
1万円~10万円以下 200円
10万円超~50万円以下 200円
50万円超~100万円以下 500円
100万超~500万円以下 1,000円
500万円超~1,000万円以下 5,000円
1,000万円超~5,000万円以下 10,000円
5,000万円超~1億円以下 30,000円
1億円超~5億円以下 60,000円

記載金額によって段階的に印紙代は高くなります。

登記手続きと代行報酬による費用

不動産を売却するとき、抵当権抹消登記や住所変更登記の申請が必要です。法務局に登記の変更を依頼するには、専門的な手続きが必要になるので司法書士などに依頼します。そのため、登記手続き費用と司法書士への報酬費用が発生します。不動産売却には必須の手続きなので、譲渡諸費用として認められます。

抵当権抹消登記とは、不動産を購入するときに住宅ローンを利用していた場合、抵当権が設定されます。抵当権は住宅ローンの返済が滞ったときに、ローンを貸し出した金融機関が、対象となる不動産を差し押さえて、売却することで残債を回収することができる権利です。抵当権は住宅ローンが完済していても、自動的に抹消されるわけではありません。抵当権抹消登記を行う必要があります。抵当権抹消の手続きは、登録免許税が必要で、収入印紙で支払います。

住所変更登記は、抵当権抹消登記の申請の前に行う必要があります。登記簿に記載されている所有者の住所と現在の住所がちがうと登記申請が行えない場合があるからです。

登記手続きを司法書士に依頼したときの報酬額は事務所によって違いますが、2~3万円ぐらいです。

・登録免許税(不動産1個につき1,000円)+ 司法書士への報酬(2~3万円)

を譲渡費用として計上しましょう。

売却予定物件に住んでいるなら引っ越し代

売却予定の物件に住んでいる場合、引越しする必要があります。引っ越し代金は荷物の量や引っ越し先や引っ越し時期で変動します。3人家族で約6~10万円程度かかります。

引越し料金 = 基本運賃 + 実費 + 付帯サービス で構成されています。

基本運賃は移動距離や荷物の量によって決まります。実費は人件費、梱包資材費、交通費などの料金のことです。引越し業者の基本作業は、荷物の搬入や搬出、荷物の運搬、家電荷造りや荷解きです。付帯サービスはそれ以外にエアコンの取り付けや取り外し、不用品の処分などを行ってもらった場合発生します。

引越しは荷物の量に応じてトラックのサイズや必要なスタッフの人数を決めます。基本料金を抑えるために引越し前にいらない物を処分するなど整理をしておくと、費用を抑えることができます

売却しやすくするためにかけた諸費用

少しでも高く売却するために、かかってくる費用があります。それは測量費、ハウスクリーニング、リフォーム費用、インスペクション費用などです。

不動産の境界をハッキリさせるため測量費

土地を含む不動産を売却しようとしているときに、土地の測量が必要になることがあります。隣との境界がはっきりしていない不動産を売却するとトラブルの原因になるので、売却前に測量会社に依頼して測量をしてもらいます。売却を依頼している不動産会社に相談すると、個別に依頼をする必要がありません。

相場は100㎡の四角い土地で35万~50万円となっており、土地の広さや形、隣接している土地の数などで費用は変動します。通常は売主が測量費の負担をしますが、買主から頼み込まれての売却なら、買主負担にすることもできます。

目立つ汚れを取るためハウスクリーニング

内覧のときに購入希望者に好印象を持ってもらうために、業者に依頼して水回りなどをハウスクリーニングを行ってもらうことがあります。日常的に水回りは掃除している家でも、なかなか素人では落とせない汚れがあります。

長年の生活で汚れが残りやすい洗面台、浴室、トイレ、キッチンなどのハウスクリーングで、4万~9万円程度かかります。高額と思うかもしれませんが、悪印象による減額交渉のことを考えると、やる価値は十分あります。

傷みがひどい内装にリフォーム費用

ハウスクリーニングと同じで、購入希望者から好印象を持ってもらうために、リフォームを行うことがあります。リフォーム費用を売却価格に上乗せして売ることができます。しかしリフォームで何百万円もかけていると、売却価格が高くなり買主が見つからなくなります。自分では判断せず、不動産会社と相談しながらリフォームをするのかを検討してください。

安全性の確認でインスペクション費用

インスペクションとは、見た目ではわからない建物の劣化状況や欠陥、メンテナンスをするべき箇所を診断することです。気づかなかった破損を修繕することで、売却後のトラブルを回避できます。

インスペクションをしておけば「既存住宅売買瑕疵保険」に加入でき、売却後にシロアリや雨漏りなどの瑕疵が見つかっても、修繕費用の心配をしなくてよくなります。特に個人間で不動産売却を考えている方は、インスペクションをしてリスクを減らしておきましょう。

節税のため不動産売却益に控除を適用

不動産を売却したときに利益が出た場合、譲渡所得がかかりますが、特別控除を利用すれば譲渡所得が軽減されます。「課税対象となる所得額 = 譲渡所得 ー 控除額」となります。不動産を売却したときに、どんな控除が適用できるのかを見ていきましょう。

居住していた家の売却で3,000万円控除

3,000万円控除は、譲渡所得から最高で3,000万円を控除できる制度のことです。

3,000万円控除の適用要件

  • 居住していた不動産の売却であること
  • 現在住んでいない家でも、住まなくなってから3年を経過する日の属する年の12月31日までは適用される
  • 居住者が亡くなってから相続した家でも適用できる
  • 「3,000万円特別控除」「買換えの特例」「繰越控除」の適用を3年間受けていないこと
  • 売主と買主が親子や夫婦など特別な関係でないこと

3,000万円控除は、売却物件が別荘であったり、老人ホームなどに転居していたりすると、適用できないので注意してください。

不動産の売却目的によって最大5,000万円控除

公共事業のための土地や建物を売却した場合、5,000万円の特別控除を受けることができます

5,000万円の特別控除の適用要件

  • 売った土地建物が固定資産であること
  • 売却した人が最初に買取の申し出を受けていること。
  • 売却した日が買取り等の申出があった日から6か月以内であること。

再開発や、公共施設の設備や改装などにより土地の売却をした場合、譲渡所得から2,000万円の控除を受けることができます。
特定の建設や宅地の造成での土地を売却した場合、最高1,500万円の控除を受けることができます。

1,500万円の控除の適用要件

  • 地方公共団体などが行う住宅の建設または宅地の造成のために売却
  • 収用などの事業を行う人にその収用の対象地に充てるために売却
  • 特定の民間の宅地造成事業または住宅建設事業の用に供するために売却
  • 公有地の拡大の推進に関する法律の規定により売却

確定申告の時には、買取の申し出があったことや買取をしたことの証明書が必要になるので、失くさないようにしましょう。

限定期間内に取得した不動産の売却で1,000万円控除

平成21年~平成22年に土地などを取得した場合、1,000万円の控除が受けられます。これは、平成20年のリーマンショックにより、不動産価格が暴落するのを防ぐために設けられた制度です。

1,000万円の控除の要件

  • 平成21年1月1日~平成22年12月31日までの間に土地などを取得している
  • 平成21年1月1日~12月31日に取得した土地を平成27年以降に譲渡する。また平成22年1月1日~12月31日に取得した土地を平成28年以降に譲渡する
  • 親子や夫婦などの間で取得した土地でない
  • 他の特例を受けていない

この特例は相続で取得した土地では、要件を満たさないので別の特例が使えないか確認しましょう。

農業促進のための農地売却で800万円控除

個人または農業生産法人が持っている土地に、農業振興地域内にある農地を、農業委員会の斡旋などで売却した場合、800万円の控除が適用されます。

高齢や急な病気などが原因で、管理ができなくなった農地を、地域の担い手に売却されます。今後の農業振興を図る目的で行われています。

不動産売却益で残る現金をシミュレーション

上記で紹介してきた費用や特例を使って、実際にいくら現金が残るのかをシミュレーションしてみます。売却価格の決定や不動産売却益の使い道の参考になります。

不動産売却をした条件

  • 居住していた戸建の家
  • 売却価格 1,000万円
  • 取得費 不明(売却価格の5%になる)
  • 引っ越しや登記費用を含めた諸経費 50万円
  • 印紙代 5,000円
  • 所有期間 居住して10年以上経過している

譲渡所得=売却価格ー(取得費+仲介手数料+諸経費+印紙代)

860.7万円=1,000万円ー(50万円+38.8万円+50万円+5,000円)

譲渡税=(譲渡所得ー特別控除)×税率(所得税+住民税+復興税)

0円=(860.7万円ー3,000万円)×22.1%(15%+5%+2.1%)

手元に残る現金=売却価格ー(仲介手数料+諸経費+印紙代)-譲渡税

910.7万円=1,000万円ー(38.8万円+50万円+5,000円)-0円

不動産売却益と確定申告のよくある疑問

不動産の売却をした場合、確定申告を行うのか行わなくていいのか悩む人もいます。売却で利益が出た場合は、必ず確定申告を行う義務があります。損失の場合でも、申告することで節税することができます。

不動産売却がマイナスでも確定申告?

不動産売却のときに損失だった場合、確定申告をする義務はありません。しかし申告をすると、損益通算を使って節税ができる場合があります。その年度に損失の控除をしきれなかった場合は、譲渡の年の翌年以降、最大3年間繰越することができます。

損益通算とは、不動産所得がマイナスになった場合、給与所得などからマイナス分を差し引くことができ、課税の対象となる所得が少なくなり、納税額を減らすことができます。

この特例を受けるためには

  • 不動産売却を行った年の年始めでその不動産を5年超所有していること
  • 売却を行う不動産が居住用であること

これらを満たしていれば特例を受けることができます。

不動産売却益の無申告は危険?

不動産売却をしたかどうかは登記でわかってしまいます。不動産売却のときに利益があるのに、確定申告を行わなかった場合は、処罰として無申告加算税や重加算税、延滞税が課せられます

無申告加算税…申告しないこと自体に課せられる税金です。納税額の50万円まで15%が加算され、50万円を超えると20%の税金が課せられます。税務署に指摘される前に、自分から申告しなかったことを税務署に伝えると、課税額が15%から5%まで軽減されます。

重加算税…明らかに所得があるのにそのことを隠している場合、悪質な案件だと判断され、追加で課税される税金です。課税額は35%~40%で、無申告加算税より納付額が高くなります。

延滞税…法廷納付期限までに納付しなかった場合、延滞税が課せられます。もともと払うべきだった期限の翌日までさかのぼって課税されるので、申告しなかった日が長ければ長いほど、相当な金額が課せられます。

売却益が出た場合は、必ず確定申告を行うようにしましょう。

一括査定には不動産売却益を増やすメリット

不動産売却益を確保するためには、不動産売却の知識、余計な費用の節約、税金の仕組みの理解が必要です。すべて自力で解決しようとすると、売却活動に大きな時間と労力がかかってしまいます。しかしこれらの問題は一括査定を使うと一度に解決できます。一括査定にはどんなメリットがあるのかを紹介していきます。

相場にあった売却をしてくれる不動産会社との出会い

一括査定を使えば、手軽に売却予定の不動産の相場を調べることができます。不動産会社によって査定価格に差はありますが、平均をすれば妥当な売却価格が見えてきます。極端な査定価格を提示する会社はリスクがあるとみて、そこを避けると、想定通りの価格で話がまとまりやすいです。

不動産売却は数カ月~1年がかりになるので、目星をつけた不動産会社の担当者が信用できるかまでチェックしたら、後悔なく不動産売却を進められます。

売却に必要な知識のサポート

一括査定に登録されている不動産会社は、サイトの品質向上のため悪徳会社は排除されています。優良な不動産会社なら、顧客の利益を最大限にするために、売却で不明なことは徹底的にサポートしてくれます。計画的な売却プランで余計な費用はカットし、売却が終わった後も確定申告の相談に乗ってくれるのです。

また、一括査定のサイトに掲載されているコラムや基礎知識などはとてもわかりやすく、初心者でも不動産売却のポイントを理解することができます。不動産売却でなにから始めたらいいのかわからないなら、まず一括査定サイトを使って情報を得て、不動産会社を探してみてください。

制度をフル活用して不動産売却益の確保

不動産の売却を行ったときに、いろいろな諸費用がかかります。さらに売却益が発生すると税金が課せられます。売却金額から税金や諸費用を引くと、手元に残るお金が予想より少なくなってしまうこともあります。少しでも手元にお金を残すために、特別控除を受けることが重要です。しかし、特別控除には要件があるので、あらかじめ調べて要件を満たしているかどうか確認しておく必要はあります。

特別控除を受けるには、確定申告を行わないといけません。しかし、売却益が発生したあとは必ず確定申告を行うので、要件が満たしていれば受けることができます。

制度のことを知っていれば、売却益がより多く手元に残すことができるので、しっかり理解しておきましょう。