不動産売却にかかる諸費用とは
不動産売却をしたら、売却価格がそのまま手元に残ると思っていませんか？買主を探すためや税金で諸費用がかかってきます。いくら諸費用がかかるのかを把握していないと、予想外の出費で売却のお金を使った将来の計画に支障が出てしまうでしょう。
そこで今回は、不動産売却にかかる諸費用を紹介してきます。節約するポイントも参考にして、不動産売却前に概算できるようになりましょう。
不動産売却の依頼で必要な3つの諸費用
不動産売却のときにかかってくる仲介手数料、印紙代、振込手数料の諸費用について説明します。売却価格が高いほど支払う費用も増えるので、売却予定価格から試算してみましょう。
成功報酬で支払う仲介手数料
不動産が売却したときに、契約をしていた不動産会社に成功報酬として、仲介手数料を支払います。売買価格で仲介手数料は決まります。仲介手数料は、宅地建物取引業法で上限が決まっています。
| 売却価格 | 報酬額（別途消費税） |
| 200万円以下の部分 | 取引額5％以内 |
| 200万円超え～400万円以下の部分 | 取引額4％以内 |
| 400万円超えの部分 | 取引額3％以内 |
価格帯ごとに分けての計算は手間がかかるので、簡略化した方法として以下の式がよく使われます。
仲介手数料 ＝ （売却価格 × 3％ + 6万円） + 消費税
売却価格が3,000万円で消費税を8％で仲介手数料を計算すると、
（3,000万円×3％＋6万円）＋（3,000万円×3％＋6万円）×8％＝103.68万円
上限以上の仲介手数料を求めてきたり、仲介手数以外に広告費用などを求めてきたりする不動産会社があるので、契約書にサインするときは注意しましょう。
不動産売買契約書の作成で印紙代
不動産売却のときに印紙税がかかってきます。印紙税は、売買契約書に貼る印紙のことで、契約金額に応じて決められた金額の印紙を貼って、消印することで納税したことになります。
印紙代は、契約書に記載した価格によって段階的に高くなります。契約金額が1万円未満なら非課税です。
| 契約金額 | 印紙税 | 軽減された税額 |
| 1万円以上10万円以下 | 200円 | 200円 |
| 10万円超え～50万円以下 | 400円 | 200円 |
| 50万円超え～100万円以下 | 1,000円 | 500円 |
| 100万円超え～500万円以下 | 2,000円 | 1,000円 |
| 500万円超え～1,000万円以下 | 1万円 | 5,000円 |
| 1,000万円超え～5,000万円以下 | 2万円 | 1万円 |
| 5,000万円超え～1億円以下 | 6万円 | 3万円 |
| 1億円超え～5億円以下 | 10万円 | 6万円 |
| 5億円超え～10億円以下 | 20万円 | 16万円 |
もし印紙の貼り忘れがあれば、必要だった印紙代の3倍を徴収されることになるので、必ず貼るようにしてください。
諸費用の支払いの振込手数料
不動産売却の諸費用は、高額になるので現金の手渡しはせず振込払いになります。振込手数料は金融機関によって変わり、0円～400円程度です。支払い箇所が増えるほど負担も増えていくので、できるだけまとめて支払うようにしてください。
振込手数料は、月間の無料回数やネットバンキングの利用で節約できるので、事前に調べて工夫しましょう。
不動産売却の状況次第で発生する7つの諸費用
不動産売却では、売却しやすくするためにリフォームやハウスクリーニング、専門的な書類作成の代行などでも費用がかかってきます。不動産売却の状況次第で不必要なものもあるので、どの費用がかかりそうなのかを、売却計画を作る時に計上してくだい。
組んでいるローンの繰り上げ返済事務手数料
ローンを組んでいる不動産には、支払いが滞ったときに金融機関が優先して弁済をする「抵当権」が付いています。抵当権が付いている不動産の売却は、売主の返済が滞ると金融機関が競売にかけるので、購入希望者は避けようとします。
抵当権を抹消するために、不動産のローンは売却前に繰り上げ返済することが望ましいです。繰り上げ返済には事務手数料がかかり、ローン残高とは別に0～5万円程度を支払うことになります。金融機関によって手数料は変わるから、ローンの担当に相談をしてみましょう。
登記書類作成の代行依頼費
不動産売却では、抵当権抹消登記や住所変更登記などの書類手続きがあります。専門的な知識が必要で、登記書類作成の代行を司法書士などに依頼すると、2～3万円の報酬と登記免許税として1つ当たり1000円がかかります。報酬は事務所によって異なるので、依頼する前に聞いておきましょう。
司法書士に依頼することによって、不動産会社が作成した書類が偽造かどうか確認することができます。初めて不動産売却をするなら、登記書類作成は司法書士に依頼をした方が安心できます。
土地の境界を確定するための測量費
土地の境界が曖昧だと売却価格を損する可能性や、売却後に買主からのクレームなどのリスクがあります。売却する前に隣地との境界線を明確にして、土地の面積などを確定するための測量を行う必要があります。測量は土地家屋調査士に依頼します。一般的に測量にかかる時間は依頼して3～4カ月で、費用は100坪以下で30～80万円程度が相場です。
売却しようとしている土地が、道路など市や国の土地との境界線に問題がある場合は、官民立ち合いの測量になり手間がかかります。境界が確定していないのなら、まずは不動産会社に相談をしてください。提携している土地家屋調査士を紹介してくれます。
買い手の印象をよくするための費用
室内の状態で、物件の査定額や買い手希望者が内覧に来たときの印象が変わります。少しでも印象をよくするために、ハウスクリーニング、リフォームなどを行っておく方が良いでしょう。また、建物の現状を知るためにインスペクションを行うことも大切です。
リフォームの費用は、リフォームする内容や設備のスペックによってちがいます。キッチンや浴室で1箇所数十～数百万円です。リフォーム代金は、売り出す物件に上乗せして売り出すことができます。しかしやり過ぎると売却価格が高額になり、買主探しに苦労をするので注意してください。リフォームとは別に建物や設備に壊れた部分があれば、修繕を行います。修繕する内容によって費用はちがいますが、数十万円はかかります。
リフォームのような高い費用をかけたくない場合は、ハウスクリーニングを行います。ハウスクリーニングはキッチン、浴室、洗面所などの水回りで1箇所あたり約2～3万円です。自分で掃除をしきれない所を綺麗にしておくと、内覧で減額交渉を避けやすくなります。
インスペクションをしておけば、外壁のひび割れや雨漏りなど構造上の安全性や、日常生活への支障があるような劣化の有無について、確認することができます。費用は100㎡で5～14万円かかりますが、売却後に問題が発覚してトラブルになるリスクを回避できます。また買主が安心できるので売れやすくなるメリットもあります。
住んでいる家の売却なら引越し費用
住んでいる家を売却する場合、引越しが必要になってきます。引越し費用は荷物の量や引越し先や引越し時期で変動します。引越し費用は3人家族で6～10万円程度です。時期によって希望の日によって予約ができない場合があるので、早めに引越し業者に依頼しましょう。
家を売却するときに、次に住む家の購入がまだ決まっていない場合は、引越し費用とは別に仮住まいする家の敷金、礼金、家賃なども必要になります。さらに新居が決まった場合は、仮住まいから新居への引越し費用が再びかかってきます。
更地にして土地を売るなら解体費
古い家を売却するときは、建物を壊して更地で売却する場合があります。建物の構造などにより、解体費用は変動します。
| 構造 | 解体費用の相場 |
| 木造 | 坪4～6万円 |
| 鉄骨造 | 坪6～8万円 |
| 鉄筋コンクリート造 | 坪8～10万円 |
木造2階建てで30坪の家だと120万～180万円になります。
道路が狭く、重機が入りにくい場合だと費用は高くなり、道路が広く駐車スペースがあるようなところだと費用は安くなります。さらに建物以外に建物の基礎や庭の樹木などの撤去をすると、追加費用として10～50万円程度がかかってきます。
不動産売却で利益が出たら税金
不動産売却をして利益（譲渡所得）が出たら、所得税、住民税、復興税がかかってきます。
譲渡所得 ＝ 譲渡価格 － （取得費 + 売却費用）
所得税などの税金 ＝ 譲渡所得 × 税率
売却した不動産の所有期間によって税率が変わってきます。所有期間が5年以下の場合「短期譲渡所得」、5年超えであれば「長期譲渡所得」になります。
| 所得税 | 住民税 | 復興税 | 合計税率 | |
| 短期譲渡所得 | 30％ | 9％ | 2.1％ | 41.1％ |
| 長期譲渡所得 | 15％ | 5％ | 2.1％ | 22.1％ |
取得費については詳細が不明の場合、譲渡価格の5％で計算されます。
諸費用を節約するためのポイント
不動産売却をするときに、諸費用はかなりかかります。これでは手元に残るお金は減ってしまいます。すこしでも諸費用を節約するためのポイントを紹介していきます。
確定申告で控除を受ける
不動産売却をして利益が出た場合は、確定申告を行って税金を納めなければいけません。しかし一定の条件を満たしていれば最高5,000万円の特別控除が受けられ、譲渡所得を圧縮して節税することができます。
- 公共事業などの不動産売却で5,000万円
- マイホームの売却で3,000万円
- 公共施設の改装や再開発での土地売却で2,000万円
- 宅地の造成などでの土地売却で1,500万円
- 平成21年～22年に取得した土地の売却で1,000万円
- 農業の促進のために農地を売却して800万円
特別控除は併用ができないので、適用できる最大の控除を使いましょう。
不動産売却で損失が出たら、確定申告の必要はないけれど「損益通算」を使えば、損失した金額を給与所得など他の所得から控除することができます。損失が他の所得より大きければ、控除を3年間繰り越しすることもできるので、利益に関係なく確定申告をした方が損をしません。
確定申告は毎年2月中旬～3月中旬の約1カ月間なので、あらかじめ準備をしておきましょう。確定申告を忘れてしまうと、追加で税金を徴収されてしまいます。
自分で交渉や作業をして費用の節約
掃除や役所への届け出などを自分で行うことによって、諸費用を抑えることができます。日頃から水回りなど丁寧に掃除をしていたら、ハウスクリーニングの節約になります。また不動産会社に支払う仲介手数料も、契約をする前だと値下げ交渉をすることができます。売却価格が高ければ、仲介手数料の上限も高くなります。諸費用の中で占める割合が高い仲介手数料を値下げしてもらえれば、諸費用をかなり抑えることができます。
登記手続きは司法書士に依頼をするのではなく、自分で行うことで登記費用を安くすることができます。自分で手続きをするために書類を揃えて、法務局に提出します。書類はあらかじめ調べて揃えておきましょう。
一括査定を使って優良な不動産会社を探す
不動産売却の諸費用でかかる、書類作成の代行や測量、解体などは不動産会社の提携先を利用するのが一般的です。一括査定で登録されている優良な不動産会社なら、相場にあった費用の業者を紹介してもらえます。
計画的に売却プランを立てられる不動産会社なら、諸費用も計上して売却しやすい価格設定ができますし、売却後の確定申告の相談にものってくれます。トータルで不動産売却をサポートしてくれる不動産会社を見つけるため、一括査定を利用してみてください。
おすすめの一括査定サイト3選
| サイト名 | 利用者数 | 対象エリア | 提携会社数 | 同時依頼数 |
| イエウール | 1,000万人 | 全国 | 1,700社 | 6件 |
| イエイ | 400万人以上 | 全国 | 1,700社以上 | 6件 |
| リビンマッチ | 440万人 | 全国 | 1,400社 | 6件 |
イエウール：全国1,700社以上に対応
地方・地域密着型の中小規模不動産業者にも対応しているので、都市部以外に所在しているマンションや一戸建てなどの不動産を売却したい人におすすめです。
| 利用者数 | 1,000万人 |
| 対象エリア | 全国 |
| 提携会社数 | 1,700社 |
| 同時依頼数 | 6社 |
| 取引件数 | 非公開 |
| 顧客満足度 | 98％ |
| 運営会社 | 株式会社Speee (Speee, Inc.) |
サイト内では一戸建てや土地など、物件の種類別に売却手順の説明も掲載されています。しつこい勧誘があったなど、評判の悪い不動産会社は登録から外されているので安心です。
イエイ：お断り代行サービスを提供
大手不動産会社だけでなく、地域に密着した地方に強い不動産会社への査定も一括で依頼できます。
| 利用者数 | 400万人以上 |
| 対象エリア | 全国 |
| 提携会社数 | 1,700社 |
| 同時依頼数 | 6件 |
| 取引件数 | 1,000件以上 |
| 顧客満足度 | 97％ |
| 運営会社 | セカイエ株式会社 |
都心部だけでなく、地方の物件を売却したい人にもおすすめです。また、査定を依頼した不動産会社からの営業連絡を断りたい際に、代わりに断ってくれる「お断り代行」サービスがあるため、営業電話を断りにくい人におすすめです。
なお、依頼先の不動産会社は自分で選べる仕組みとなっています。
リビンマッチ：利用したいサイト第1位
都道府県別に、このサイトに登録している不動産会社の情報をあらかじめ調べることができ、その中から売却査定実績の多い不動産会社を選べることが特徴です。
| 利用者数 | 440万人 |
| 対象エリア | 全国 |
| 提携会社数 | 1,400社 |
| 同時依頼数 | 6件 |
| 取引件数 | 14万件（年間） |
| 顧客満足度 | 98％ |
| 運営会社 | リビン・テクノロジーズ株式会社 |
全国展開しているような大手の不動産業者ではなく、どちらかと言えば地域に密着した中小規模の不動産会社の登録が多いので、相続などによる地方の不動産の売却を考えている人におすすめです。
不動産売却の諸費用をシミュレーション
上記で紹介してきた不動産売却の諸費用を、具体的な条件でシミュレーションしてみます。節約ポイントも実践するといくら手元に残るのかを知ってください。
不動産が売却する条件
- 10年以上住んでいるマイホームを3000万円で売却
- 仲介手数料はキャンペーン中で半額だった
- ローンは返済済み
- マイホームの取得費の詳細は忘れてしまった。
- 登記の書類は自分で作成
- 掃除や引っ越しは業者に依頼しなかった
- 3,000万円の特別控除を適用
不動産売却の諸費用
仲介手数料＝【（3,000万円×3％＋6万円）＋8％の消費税分】/2＝51.84万円
印紙代＝1万円
住所変更登記の費用＝1000円
譲渡所得の税金＝0円（控除を適用したため）
残る金額＝3,000万円ー（51.84万円＋1万円＋1000円）＝2947.06万円
このシミュレーションは、最低限の諸費用で不動産売却をした結果です。控除以下の価格で売却をするなら税金が0円になると覚えておけば、計算し易くなります。手元にお金を残すため、その他の諸費用を節約していきましょう。
諸費用を考慮して不動産売却のプラン作成
不動産の売却には、さまざまな諸費用がかかってきます。諸費用の金額は高く、詳しく知らないと手元に残るお金が思っていた額より少ないと感じるかもしれません。売却を考える前に諸費用について把握して、抑える諸費用は何かを知っておくと売却時のときの出費を減らすことができます。
不動産売却時と売却後の諸費用をきちんと把握することで、売却で得たお金の使い道などプランをたてやすくなります。控除などを利用したり、自分でできることは行ったりして諸費用をおさえるように心がけて、手元に残るお金をできるだけ多くしましょう。
また、一括査定サイトについて詳しく知りたい・比較したいという場合は下記の記事を参考にしてください。
参考：【2019年最新】不動産一括査定50サイトをジャンル別に比較！
