長期譲渡所得について理解しよう|計算方法や相続時の対処方法も

土地や建物を売却した時の譲渡所得には2種類ある

所有している不動産を売却したときに、購入したときよりも売却価格が高い場合は、譲渡所得が発生します。譲渡所得には所得税が課税されます。この譲渡所得は、サラリーマンなどが受け取る給与とは別で計算し、納税しなければいけません。

この譲渡所得税を算出するための税率には、「長期譲渡所得」と「短期譲渡所得」の2種類の計算方法があります。それぞれ不動産を所有していたときの期間で変わります。この2つでは、税率も大きく異なります。短期譲渡所得か長期譲渡所得かの時期を見極めて、できるだけお得に土地や建物を売却しましょう。

所有期間で適用税率が異なる2つの譲渡所得

では、実際に長期譲渡所得と短期譲渡所得では、どのように違うのでしょうか。ポイントは所有期間が5年を超えているどうかです。基準となる日があり、実際の所有期間と異なるため、注意しましょう。それでは、それぞれのタイミングを解説します。

「長期譲渡所得」となる場合

長期譲渡所得は、土地や建物を売却した年の1月1日現在で、その土地や建物の所有期間が5年を超える場合に適用となります。譲渡した年の1月1日現在で何年経過しているのかが重要となります。実際の所有期間が5年を超えていても、1月1日現在で5年を超えていなければ、長期譲渡所得にはなりません。

例えば、平成30年のうちに譲渡した場合は、その土地や建物を取得した日が平成24年12月31日よりも前であれば、長期譲渡所得となります。

「短期譲渡所得」となる場合

長期譲渡所得と基準となる日は同じです。土地や建物を売却した年の1月1日現在で、その土地や建物の所有期間が5年以下の場合は、短期譲渡所得となります。

平成30年のうちに譲渡した場合は、その土地や建物の取得が平成25年1月1日以後であれば、所有期間は5年以下となります。

課税譲渡所得金額の計算方法

いくら納税しなくてはいけないのかを知るためには、課税譲渡所得金額を計算しなくてはいけません。

課税譲渡所得金額=譲渡価額 -(取得費+譲渡費用)- 特別控除額(一定の場合)

課税譲渡所得金額は、上記の計算式で算出できます。計算式の「取得費」とは、不動産の購入代金や仲介手数料、登記費用といった、不動産を購入するためにかかった費用のことです。この中には、リフォーム代金も含めることができます。

「譲渡費用」とは、売却するために掛かった諸費用のことです。例えば、仲介手数料・登記費用・印紙代などが該当します。「特別控除額」とは、一定の条件を満たしたときに適用となる特例のことです。この適用となる特例の控除金額によっては、課税譲渡所得金額が大幅に削減することができます。

譲渡所得税の計算方法

では、実際にどれくらいの譲渡所得税が掛かるのか計算してみましょう。

「長期譲渡所得」の税率は15%(住民税5%)

長期譲渡所得の税率は15%、住民税5%の合計20%です。平成25年から平成49年までは、復興特別所得税として各年度分の2.1%を所得税として申告・納付します。譲渡所得税額を計算するには、課税譲渡所得金額に税率を掛け合わせます。

税額=課税長期譲渡所得金額×15%(住民税5%)

例えば、譲渡価格譲渡価格1億2,500万円、取得費1億円、譲渡費用400万円と想定して計算してみましょう。譲渡所得税・復興特別所得税・住民税の納税額は下記の通りとなります。

・1億2,500万円-(1億円+400万円)=2,100万円(課税譲渡所得金額)
・2,100万円×15%=315万円(譲渡所得税)
・315万円×2.1%=66,150円(復興特別所得税)
・2,100万円×5%=105万円(住民税)

「短期譲渡所得」の税率は30%(住民税9%)

短期譲渡所得の税率は30%、住民税は9%です。長期譲渡所得と比べて、倍近い税率となります。こちらも、復興特別所得税として、2.1%が課税されるので、合計41.1%となります。不動産の所有期間によって、税率が大きく変わるのです。長期譲渡所得と同じ、譲渡価格譲渡価格1億2,500万円、取得費1億円、譲渡費用400万円の場合で計算してみましょう。

・1億2,500万円-(1億円+400万円)=2,100万円(課税譲渡所得金額)
・2,100万円×30%=630万円(譲渡所得税)
・315万円×2.1%=13万2,300円(復興特別所得税)
・2,100万円×9%=189万円(住民税)

マイホームを売却した場合の特例

長期譲渡所得税合計は、426万6,150円なのに対して、短期譲渡所得は832万2,300円という結果になりました。同じ物件の売却で、ここまで納税金額が変わってきます。しかし、マイホームを売却する場合は、特例があり、税金を軽減することができるので安心してください。

特例を受けるには、申告が必要となるので、適用となるのか見逃さないようにチェックしておきましょう。

譲渡益がある場合

譲渡所得がある場合は、課税対象となりますが、特例を受けることで軽減できます。マイホームに適用できる代表的な特例は4つ。それぞれ順番に解説していきます。

3,000万円の特別控除の特例

3,000万円の特別控除、またはマイホーム控除などと呼ばれています。マイホームを売却した際の、譲渡所得から3,000万円までを控除することができます。この特例は、所有期間の定めはありません。長期譲渡所得でも短期譲渡所得でも適用となります。特例を受けるには、下記の条件を満たす必要があります。

  • 自分が住んでいた家の売却
  • 以前住んでいたが、住まなくなってから3年を経過する日が属する12月31までに売却する
  • 売った年、その前年及び前々年に該当する特例を受けていない
  • 売り手と買い手が親子や夫婦など特別な関係でない

また、相続などで取得した不動産では、「被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除の特例」にて、譲渡所得額から3,000万円までの控除を受けることができます。この特例は、平成28年4月1日から平成31年12月31日までの売却限定となり、一定の要件を満たす必要があります。

軽減税率の特例

軽減税率の特例では、住んでいたマイホームを売却した際、売却した年の1月1日現在で、所有期間が10年を超えている場合に適用することができます。3,000万円の特別控除と併用することができる特例なので、譲渡所得から3,000万円を引いた後の、課税譲渡所得金額6,000万円までに対して軽減された税率を乗じます。

長期譲渡所得金額 所得税 住民税
6,000万円までの部分 10% 4%
6,000万円を超える部分 15% 5%

買換えの特例

マイホームの買い替えを行う際に利用できる特例となり、正式には「特定の居住用財産の買換えの特例」といいます。条件を満たした場合、譲渡益の課税を繰り延べることができる特例です。つまり、買換えた新しい家を売却するときまで、課税されないということです。免除になるわけではないので、注意してください。

この特例は、平成31年12月31日までの期間に売却する必要があります。また、売却した年の前年から翌年の3年間の間にマイホームを購入することが条件となります。買換えの特例は、3,000万円の特例控除や軽減税率の特例を併用することができないので、どの特例を適用させるか良く検討しましょう。その他の条件は下記の通りです。

  • 旧住居の所有期間が1月1日現在で10年を超えていること
  • 居住期間が通算で10年以上であること
  • 譲渡価額が1億円以下であること
  • 新住居は、土地面積500㎡以下、かつ建物の床面積50㎡以上であること

譲渡損失が生じた場合

譲渡損失とは、マイホームを売買した時に生じた損失のことをいいます。例えば、購入価格が4,000万円、15年間で2,000万円返済し、ローンの利息が700万円のマイホームを2,000万円で売ったとします。このときの差額となる700万円が譲渡損失です。

売却した年の1月1日現在で、所有期間が5年を超えている住宅で譲渡損失が生じたときは、その譲渡損失額を他の所得と損益通算することができるという特例があります。この特例を「譲渡損失の繰越控除」といいます。

1年で損失分を相殺できなかったときは、売却した年の翌年から3年間であれば、繰り越して相殺することができます。

相続した土地や建物の売却を検討しているなら

自分が住んでいた家ではなく、相続した不動産の売却を検討しているなら、早めに行動するほうがお得です。相続した不動産の売却時に気を付けたいポイントを解説します。

早めに相続登記を行う

相続した不動産では、所有者の名義が違います。その名義を変更するために行う登記が相続登記です。一般的には、相続で取得したら相続登記を行うのが良いとされてますが、変更する期限や罰則がないこと、手続きが面倒などという理由から名義変更しないままにしてしまっているケースも少なくありません。

不動産の売却には、名義変更が必須となります。相続登記をしないで放置しておいたことで、相続人の気持ちが変わって、名義変更の同意が得られなくなってしまったり、必要な書類が入手できなくなってしまったりすることもあります。デメリットも多いので早めに相続登記は行っておきましょう。

売却で利益がある場合は3年以内に

相続した家を売却して利益があった場合は、もちろんのことですが譲渡所得税が課税されます。しかし、相続してから3年後の12月31日までであれば、「空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例」を受けることができます。そうすることで、譲渡所得から3,000万円までの控除を受けることができ、お得となります。

また、この特例は現時点では、平成31年12月31日までの売却限定となっているため、相続した家の売却を検討しているなら、早めに行動するようにしましょう。

長期譲渡は短期譲渡より税率がお得になる

不動産の所有期間によって、譲渡所得税率が違います。長期譲渡所得の中でも、5年超えか10年以上なのかで税率が変わります。短期譲渡所得よりも長期譲渡所得のほうが、税率が安くお得となります。もし、マイホームの売却を検討していて、5年未満の場合は売却時期を再度検討してみましょう。

といっても、多くの場合は3,000万円の特例控除に該当すると考えられます。そうした特例についても忘れずに検討しましょう。また、特例を受けるためには、確定申告が必須となります。忘れずに確定申告も行うようにしましょう。

大きな資産の売却では、税金や控除額も大きくなります。売却価格ばかりに気を取られずに、税金や控除のことも念頭において、売却を検討するようにしましょう。