不動産売却にかかる6つの税金を計算!確定申告の控除で節税しよう

不動産の売却で支払う税金は計算できる

不動産を売却する場合、支払う税金がどのくらいになるかとても気になりますよね。「税金なんて難しそう」と思ってしまうかもしれませんが、計算式さえわかれば誰でも簡単に計算をすることができます。また、特別控除を受けることで支払う税金を減らすことも可能です。この記事では、課税の条件、税金の計算式、特別控除について詳しく説明します。

すぐに計算できる3つの税金

不動産を売却する際には「印紙税」「登録免許税」は必ず支払うことになり、仲介手数料や住宅ローン手数料などには「消費税」がかかります。これらの税金の計算は、計算式がシンプルなのでとても簡単です。

不動産売買契約書の作成に必要な印紙税

印紙税法では課税文書に対して印紙税が課税されることが定められています。不動産売買契約書にも印紙税が必要で、売買契約書に印紙を貼り納税します。印紙税の額は不動産売買契約書に記載されている金額によって異なりますが、平成32年3月31日まで10万円を越える場合軽減措置が適用されます。

例えば契約金が1,000万円の場合は平成32年3月31日までは、5,000円になります。

契約金額 本則税率  軽減税率
10万円を超え 50万円以下のもの 400円 200円
50万円を超え 100万円以下のもの  1千円 500円
100万円を超え 500万円以下のもの 2千円 1千円
500万円を超え1千万円以下のもの 1万円 5千円
1千万円を超え5千万円以下のもの 2万円 1万円
5千万円を超え 1億円以下のもの   6万円  3万円
1億円を超え 5億円以下のもの 10万円  6万円

 

引用元:国税庁 不動産売買契約書の印紙税の軽減措置

不動産の名義変更で登録免許税

登録免許税とは、不動産の名義変更するときに国に支払う税金です。売却により所有権移転をする場合には、「固定資産税評価額」の2%を支払いますが、登録免許税は平成31年3月31日までは軽減税率が適用されるので、税率は1.5%となります。

登録免許税=固定資産税評価額 x 0.015

固定資産評価額が1,000万円の場合は、15万円になります。

引用元:国税庁 登録免許税の税額表

課税対象に注意する消費税

不動産売却にはさまざまな費用がかかりますが、その費用には消費税が課税されるものとされないものがあります。消費税のかかる費用については下記の表を参考にしてください。計算は、通常消費税を支払っているときと同様に、対象金額に8%を掛けた金額が消費税になります。

課税 不動産業者の仲介手数料、住宅ローン手数料、不動産登記費用の司法書士報酬
非課税 土地(土地売却には消費税はかからないが建物は課税される)、印紙、火災保険,固定資産税等精算金

不動産売却の利益にかかる3つの税金を計算

不動産を売却して売却益が出た場合は、譲渡所得税所得税住民税)が課税されます。また、2013年から2035年までは、復興特別所得税(平成23年12月2日に東日本大震災からの復興のための必要な財源を確保するため創設された税金)が上乗せされます。ここでは、具体的にそれぞれの税額を算出する方法をご紹介します。

最初に譲渡所得を計算

それでは、まず譲渡所得を計算しましょう。譲渡所得の計算式は下記のとおりです。

譲渡所得=譲渡価格-(取得費+譲渡費用)

取得費は、売却する土地や建物の購入代金に購入した時にかかった諸費用を足したものになります。(建物の場合は減価償却も必要)取得費に含まれるものは下記のとおりです。

所得費となるもの
(1) 土地や建物を購入(贈与、相続又は遺贈による取得も含みます。)したときに納めた登録免許税(登記費用も含みます。)、不動産取得税、特別土地保有税(取得分)、印紙税
なお、業務の用に供される資産の場合には、これらの税金は取得費に含まれません。
(2) 借主がいる土地や建物を購入するときに、借主を立ち退かせるために支払った立退料
(3) 土地の埋立てや土盛り、地ならしをするために支払った造成費用
(4) 土地の取得に際して支払った土地の測量費
(5) 所有権などを確保するために要した訴訟費用
これは、例えば所有者について争いのある土地を購入した後、紛争を解決して土地を自分のものにした場合に、それまでにかかった訴訟費用のことをいいます。
なお、相続財産である土地を遺産分割するためにかかった訴訟費用等は、取得費になりません。
(6) 建物付の土地を購入して、その後おおむね1年以内に建物を取り壊すなど、当初から土地の利用が目的であったと認められる場合の建物の購入代金や取壊しの費用
(7) 土地や建物を購入するために借り入れた資金の利子のうち、その土地や建物を実際に使用開始する日までの期間に対応する部分の利子
(8) 既に締結されている土地などの購入契約を解除して、他の物件を取得することとした場合に支出する違約金

引用元:国税庁 取得費となるもの

また、土地や建物の購入時期がかなり前で取得費用が不明な場合や、実際かかった取得費用が収入金額の5%以下の場合は、購入金額の5%を取得費とすることができます。

例えば、土地を3,000万円で購入した場合、3,000万円の5% 150万円が取得費となります。

譲渡費用とは不動産売却にかかった費用のことで、譲渡費用に含まれるものは下記のとおりです。

譲渡費用になるもの
(1) 土地や建物を売るために支払った仲介手数料
(2) 印紙税で売主が負担したもの
(3) 貸家を売るため、借家人に家屋を明け渡してもらうときに支払う立退料
(4) 土地などを売るためにその上の建物を取り壊したときの取壊し費用とその建物の損失額
(5) 既に売買契約を締結している資産を更に有利な条件で売るために支払った違約金
これは、土地などを売る契約をした後、その土地などをより高い価額で他に売却するために既契約者との契約解除に伴い支出した違約金のことです。
(6) 借地権を売るときに地主の承諾をもらうために支払った名義書換料など

引用元:国税庁 譲渡費用となるもの

保有年数で税率が変わる所得税と住民税

課税譲渡所得は保有期間によって「短期譲渡所得」「長期譲渡所得」に分けられ税率も異なります。税率は下記のとおりですが、「土地ころがし」ような転売を繰り返して不動産価格を吊り上げ不当に利益をあげる行為を防ぐ対策として「短期譲渡所得」の税率の方が2倍近く高くなっています。

短期譲渡所得 長期譲渡所得
期間 5年以下 5年超
所得税 30% 15%
住民税 9% 5%

実際に支払う税額を算出する方法は、先ほど算出した譲渡所得から特別控除を差し引いた金額(課税譲渡所得)に税率を掛けて計算します。

課税譲渡所得=譲渡所得-特別控除

また、マイホームの所有期間が10年以上の場合は下記の税率が適用されます。

売った年の1月1日現在で、そのマイホームの所有期間が10年を超えている場合は、(1)3,000万円の特別控除の特例を適用した後の課税長期譲渡所得金額に対して、次のとおり軽減された税率で税額を計算することになります。

課税長期譲渡所得金額 所得税 住民税
6,000万円までの部分 10%  4%
6,000万円を超える部分 15% 5%

 

引用元:国税庁 土地や建物を売ったとき

税率は一定の復興特別所得税

2013年から2035年までは所得税に復興特別所得税(税率2.1%)が上乗せされます。復興特別所得税の税率は一律で所有期間は関係ありません。復興特別所得税の計算式は下記のとおりです。

復興特別所得税の計算式
課税される所得金額」 = 「所得金額」A - 「所得から差し引かれる金額」
C 「所得税額」 = 「課税される所得金額」B × 「所得税の税率」
D 「所得税額から差し引かれる金額を差し引いた後の所得税額(基準所得税額)」
= 「所得税額」C - 「所得税額から差し引かれる金額」
E・「復興特別所得税額」 = 「基準所得税額」D × 2.1

実際に支払う所得税、住民税、復興特別所得税を足した合計金額は、課税譲渡所得に下記の税率を掛ければ簡単に算出できます。引用元:国税庁 所得税の仕組み

短期譲渡所得 長期譲渡所得
期間 5年以下 5年超
所得税 30.63% 15.315%
住民税 9% 5%
合計 39.63% 20.315%

※所得税率には復興特別所得税(2.1%)が上乗せされています。

課税譲渡所得が500万円の場合の税金額は下記のとおりです。

  • 短期譲渡所得 500万 x 0.3963=1,981,500円
  • 長期譲渡所得 500万 x 0.20315=1,015,750円

不動産売却の税金でよくある節税の疑問

節税をして税金の支払いはなくせる?

不動産売却で節税対策は可能ですが、印紙税と登録免許税、消費税は必ず支払わなければなりません。所得税、住民税、復興特別所得税は税金対策をすれば、税額を減らすことができます。納める税金を減らすために一番有効なのは、特別控除を受けることです。不動産売却した場合、さまざまな控除が受けられます。不動産売却で受けられる主な特別控除は下記のとおりです。

(1) 公共事業などのために土地建物を売った場合の5,000万円の特別控除の特例
(2) マイホーム(居住用財産)を売った場合の3,000万円の特別控除の特例
(3) 特定土地区画整理事業などのために土地を売った場合の2,000万円の特別控除の特例
(4) 特定住宅地造成事業などのために土地を売った場合の1,500万円の特別控除の特例
(5) 平成21年及び平成22年に取得した国内にある土地を譲渡した場合の1,000万円の特別控除の特例
(6) 農地保有の合理化などのために土地を売った場合の800万円の特別控除の特例

引用元:国税庁 譲渡所得の特別控除の種類

相続した不動産の売却で税金は変わる?

相続した不動産を売却した場合は、「取得費の特例」が受けられます。一定期間内に売却すれば、相続税額のうち一定金額を譲渡資産の取得費に加算することができるので、「取得費の特例」を受ければ税額を減らすことが可能です。

引用元:国税庁 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例

税金を計算して節税対策しながら売却を進めよう

保有期間や税率、特別控除を考慮しないで高く不動産を売却しようとしても、思うように利益はあげられません。後になって「もっと税金について調べておくべきだった」と後悔しないように、不動産売却と同時進行で節税対策に取り組むことが大切です。また税額の概算に必要な譲渡価格は、無料一括査定サイトを活用しましょう。一度の情報入力で、複数の査定額がわかるので大変便利です。