不動産売却の基礎知識

不動産売却の見積もりはどこでする?優良な売却依頼先を探す方法を解説

不動産の見積もりをして高く売却したい

不動産はスーパーなどにあるものと違い、定価というものが存在しません。売却をする前に見積もりをして相場を知っておかないと、100万円単位の差が出て後悔をしてしまいます。

そこでこの記事では、売却する不動産の見積もり方法や、見積もりの際に必要な書類、おすすめの見積もり先の探し方を紹介します。ポイントをおさえれば、相場より安く不動産を売却してしまい後悔することはなくなります。

不動産売却の見積もり価格を自分で調べる方法

まずは、見積もりを依頼する前に、売却したい不動産の相場を調べる方法からご紹介します。

不動産の相場をあらかじめ把握しておくことで、相場より安く売却して損をしてしまうことを防ぎます。また、契約を取りたいがために、相場よりも不自然に高い査定価格を提示してくる悪徳な不動産会社に気づくこともできます。

公的な価格指標を参考にする

日本には、不動産価格を知るための公的な価格指標があります。地価公示価格、基準地価格、路線価の3つです。これらの指標を参考にすることで、相場を把握することができます。

国土交通省が決めている「地価公示価格」

地価公示価格は、国土交通省が定めた土地の取引価格の目安で、毎年1月1日時点の標準地1㎡の価格を3月ごろに公表されます。標準地は全国で2万3,000カ所以上あり、独自の記号で土地の種類や建物の構造で価格を分類しているので、記号のルールを覚えないと一手間かかります。

実際の売却価格は、土地の形や接地している道路などで変わるため、あくまで目安の一つとして使うようにしてください。

都道府県が管轄している「基準値標準価格」

各都道府県が選んだ合計2万カ所以上の基準地で、公共用地の適正価格の算出のために毎年7月1日時点の価格が9月に公表されます。「基準地価」や「都道府県調査地価」とも呼ばれて、区分は住宅地、宅地見込み地、商業地、工業地などとなっています。

地価公示価格と似た価格ですが、管轄や公表時期、基準地の違いにより、補完的な立ち位置にあります。見積もりをする時期や地域で両方を使ってみましょう。

接した道路から見積もる「路線価」

路線価は、主要な道路に面した標準的な宅地の1㎡あたりの評価額で、毎年7月頃に国税庁が公表しています。固定資産税や贈与税の計算基準となる相続税路線価と、各市町村から発表される固定資産税・都市計画税の参考となる固定資産税路線価の2種類があります。路線価は、公示価格の7〜8割程度の評価となっています。

指標 管轄 特徴 公表時期 標準地
地価公示価格 国土交通省 公共用地の適正価格算出、不動産価格に一定の基準を与えるため役割 3月ごろ 全国で2万3千箇所以上
基準値標準価格 都道府県 公表時期や調査地点をずらし、地下公示価格と互いに補完しあう 9月ごろ 全国で2万箇所以上
路線価 国税庁・各市町村 主要な道路の面した1㎡あたりの評価額 7月ごろ 全国32万箇所以上

過去に取引された不動産の価格情報を利用する

不動産相場は、基準となる指標を参考にする以外にも、過去の取引実績から把握することが可能です。過去の不動産の取引実績は、土地総合情報システムや、レインズマーケットを参考に確認することができます。

国土交通省が運営する「土地総合情報システム」

土地総合情報システムのトップページから、不動産取引価格情報検索に進むと、過去に実際に取引された不動産価格が検索できます。宅地や土地、土地と建物など種類ごとに成約価格が調べられるので、売却したい不動産の条件に合わせて検索をしましょう。

2005年からの成約価格を検索できるので、推移を見れば今が不動産が高値で売却できる時期なのかの判断もできます。

【参照リンク:土地総合情報システム

指定団体が運営する「レインズマーケットインフォメーション」

国土交通大臣が指定した全国4つの不動産流通機構が運営し、地域別に過去の売買が成立した不動産の価格などが確認できます。検索は戸建とマンションの2種類から地域を指定するだけです。追加で間取りや築年数などでも絞り込めるので、売却したい不動産に近い実績を探し出せます。

1点だけレインズマーケットインフォメーションには欠点があり、検索したい地域の直近1年で、情報が100件に満たないと検索結果が表示されません。検索できないのなら別の方法で見積もりをしましょう。

【参照リンク:レインズマーケットインフォメーション

購入者向けの物件サイトで現在の相場

各不動産会社が運営をする不動産購入者向けの検索情報サイトからも、相場情報を知ることができます。

現在売り出し中の不動産の中から、自分が売却したい不動産の条件に近いものを探し、おおよその価格を確認しましょう。確認できるのは実際に取引が成立する前の価格なので、交渉などで契約成立時にはもっと安くなっている可能性があります。その点だけ考慮が必要ですが、相場観を掴むことには問題ありません。

固定資産税評価額から計算する

毎年手元に届く固定資産税の通知書からも、不動産の売却価格を見積もることができます。通知書に記載されている固定資産税評価額は、地価公示価格の70%と決められており、10/7をかけると売却の相場となるのです。

固定資産税評価額は3年に1度の見直しなので、見積もりをする時期によっては現状とズレてしまう可能性はあることは覚えておいてください。もし手元に固定資産税通知書がなければ、市町村の役場に申請をして入手することができます。

最新の売却価格は不動産会社に見積もり依頼

これまでご紹介した方法は、過去の事例や基準指標からおおよその不動産相場を見積もる方法でした。現在の需要や経済動向を踏まえて、不動産の売却価格を見積もるなら、不動産会社に査定依頼をします。不動産が価格の見積もりを行う場合は、2つの方法があるので1つずつ紹介します。

大まかな見積もり額が算出できる机上査定

机上査定は手軽に査定額が算出できることから、簡易査定とも呼ばれます。物件であれば、立地や築年数、間取りなどの情報を、過去の不動産取引事例と照らし合わせて見積もり額を算出します。

簡単に見積もりができて、見積もりを依頼したからといって、必ずしも売却を行わなくてはいけないわけではありませんので、売却を悩んでいる人におすすめです。

より詳細な見積もり額がわかる訪問査定

もう1つ見積もり方法は訪問査定です。訪問査定は、不動産会社の担当者が実際に不動産を目で見て査定額を割り出します。机上査定だけではわからない、周辺環境や実際の不動産の状態を見た上で精度の高い査定見積もりを出してもらうことが可能です。

訪問査定は、担当者との日程調整や、実際に訪問してもらう時間を捻出しなければならない点などから、手間や時間もかかるため、不動産の売却の意思がある程度固まっている人におすすめです。

査定方法 こんな人におすすめ
机上査定(簡易査定) ・売却を急いでいない場合や、まずは査定額を見てみたい場合

・机上査定の結果から、訪問査定を依頼する不動産会社を見比べたい場合

訪問査定 ・売却の意思が固まっていて、次のステップに早く進みたい場合

・正確な査定結果がほしい場合(築年数の割に状態が良く評価してほしい場合など)

手軽な不動産売却の見積もりは一括査定サイト

近場の不動産会社を探しだし、1件1件見積もりの依頼を出すのは、たとえ簡易査定であっても手間なものです。そこで手軽に見積もり依頼を出す方法としておすすめなのが、一括査定サイトの利用です。ここでは一括査定サイトにはどんなメリットやデメリットがあるのかを紹介していきます。

利用料金は基本的に無料

一括査定サイトでは、何社に見積もり依頼を出しても基本的に料金はかかりません。一括査定サイトは不動産会社の売主探しの場となっており、提携している不動産会社の広告料や紹介料で運営が成り立っているため、売却をしたい利用者には料金がかからないのです。

見積もり方法は、上記で紹介した机上査定と訪問査定を自由に選べ、納得のいく見積もりをしてくれる不動産会社が見つかるまで、無料なので何カ所でも依頼をすることができます。

複数社の査定が一括でできることがメリット

不動産会社によって、不動産の見積もり価格や顧客への対応スタンスも様々です。不動産売却の際に複数社から査定を受け取るメリットは、比較検討をすることでより良い不動産会社と出会うことができる点です。一度の情報入力で10社程度に見積もり依頼できるサイトもあり、不動産会社探しからする手間を省けます。

査定額だけではなく、信頼感のある不動産会社かどうか、担当者に営業力がありそうかなどを、複数社で比較検討することで、自分にあった良い不動産業社を選ぶことができます。

魅力的な不動産であるほど営業が多いのがデメリット

一括査定には、もちろんメリットがあれば、デメリットもあります。

一括査定サイトに登録している不動産会社は、不動産売却を検討している顧客を探しています。売却したい不動産が築浅であったり立地面などの条件が良くスムーズに売却できると判断された場合、一括査定を依頼した複数の不動産会社から熱心な営業を受けてしまうことがあります

条件が良い不動産であればあるほど、営業を受けやすくなってしまう点は、人によってデメリットと感じる場合もあるでしょう。

おすすめの一括査定サイト3選

サイト名 利用者数 対象エリア 提携会社数 同時依頼数
イエウール 1,000万人 全国 1,700社 6件
イエイ 400万人以上 全国 1,700社以上 6件
リビンマッチ 440万人 全国 1,400社 6件

イエウール:全国1,700社以上に対応

地方・地域密着型の中小規模不動産業者にも対応しているので、都市部以外に所在しているマンションや一戸建てなどの不動産を売却したい人におすすめです。

利用者数 1,000万人
対象エリア 全国
提携会社数 1,700社
同時依頼数 6社
取引件数 非公開
顧客満足度 98%
運営会社 株式会社Speee (Speee, Inc.)

サイト内では一戸建てや土地など、物件の種類別に売却手順の説明も掲載されています。しつこい勧誘があったなど、評判の悪い不動産会社は登録から外されているので安心です。

イエイ:お断り代行サービスを提供

大手不動産会社だけでなく、地域に密着した地方に強い不動産会社への査定も一括で依頼できます。

利用者数 400万人以上
対象エリア 全国
提携会社数 1,700社
同時依頼数 6件
取引件数 1,000件以上
顧客満足度 97%
運営会社 セカイエ株式会社

都心部だけでなく、地方の物件を売却したい人にもおすすめです。また、査定を依頼した不動産会社からの営業連絡を断りたい際に、代わりに断ってくれる「お断り代行」サービスがあるため、営業電話を断りにくい人におすすめです。

なお、依頼先の不動産会社は自分で選べる仕組みとなっています。

リビンマッチ:利用したいサイト第1位

都道府県別に、このサイトに登録している不動産会社の情報をあらかじめ調べることができ、その中から売却査定実績の多い不動産会社を選べることが特徴です。

利用者数 440万人
対象エリア 全国
提携会社数 1,400社
同時依頼数 6件
取引件数 14万件(年間)
顧客満足度 98%
運営会社 リビン・テクノロジーズ株式会社

全国展開しているような大手の不動産業者ではなく、どちらかと言えば地域に密着した中小規模の不動産会社の登録が多いので、相続などによる地方の不動産の売却を考えている人におすすめです。

見積もり依頼をする時に準備しておく書類

不動産の見積もり受ける際、簡易査定の場合は、必ずしも必要な書類はありません。しかし、訪問査定を受ける場合や、簡易査定でもスムーズに見積もりを出してもらいたい場合には、以下の書類を準備しておきましょう。

<査定を受ける際に準備しておきたい書類>

  • 登記簿謄本
  • マンション購入の際のパンフレットなど
  • リフォーム履歴がわかる書類

見積もりの際には、面積や築年数などの不動産に関する基本的なデータが必要です。登記簿謄本が準備できればベストですが、マンションであれば購入時のパンフレットや書類があれば、登記簿謄本がなくても居住部分の面積などの情報がわかります。

また、リフォームを行った場合は、リフォーム履歴がわかる書類を準備しておきましょう。

見積もり時に不動産会社が重視すること

不動産会社はどんなポイントから見積もり価格を判断しているのでしょうか。見積もりを依頼するにあたって、不動産会社が査定時に重視しているポイントを把握しておくことが大切です。

築年数や間取りなどの不動産自体の価値

不動産の価格見積もりの際は、築年数や広さや間取り、劣化状況など、その物件そのものの価値が最初に確認されます。

建物は経年月とともに劣化していくものなので、一般的には築年数が古いと価値が下がっていきます。また、間取りが時代にあっていてニーズが多く使いやすいものかどうかや、水周りの劣化状況も重要なポイントです。さらに、建物そのもののグレードも査定額に影響を及ぼします。

マンションを売却予定なら、物件がマンションの何階にあるのか、角部屋かどうか、セキュリティ設備や共有施設の充実度も見積もりに影響してきます。

周辺環境などの立地条件

建物そのものの状態に加え、不動産の価値は立地がとても大切です。

昔からの高級住宅街にある不動産は、築年数が古くとも価格が下りにくいですし、複数の路線が乗り入れるターミナル駅を最寄りとする物件も評価が高くなります。また、場所だけでなく、駅から近いまたは直結の物件も、近年は人気が高く高い査定がつくことが多いです。

さらに、病院や学校が近くにあるか、徒歩圏内のスーパーの有無など、生活環境の便利さも査定に影響します。

各社の営業スタンスも影響

不動産会社から査定を受け取った際、その価格で売却ができると思いがちですが、実際には見積もり価格は必ずしもその価格で売却できるという指標ではありません。見積もり価格はあくまでも、売却価格を決める際に参考にする価格であり、不動産会社がその価格以上で売却を約束するものではないのです。

不動産会社が査定価格をつける際、不動産会社の営業スタンスによっても差が出るので、注意が必要です。

例えば、売主との契約を獲得するために、最初は高めに見積もり価格を提示する会社もあります。こういった場合、思うように売れなければ、どんどん売却価格を下げるように言われることもあるので注意が必要です。逆に、売却活動が長期化することを嫌い、見積もり価格を低めに提示している不動産会社も存在します。

このように、査定価格の決め方は、不動産会社によってスタンスが異なることも覚えておいた方が良いでしょう。

見積もり後に売却を依頼する不動産会社の選び方

見積もりで相場がわかったら、実際に売却を依頼する不動産会社を選びます。一括査定を使っているなら、見積もり価格が高額の不動産会社を選んでしまいがちですが、それだけで選んだ不動産会社では、売却で後悔することがあります。そこで、ここからは、見積もり査定を依頼する不動産会社の選びかたを考えていきたいと思います。

自分の希望の不動産にマッチしているか

ほとんどの不動産会社は、得意分野を持っています。買い替えが得意、マンションの実績が多い、特定の路線に強い、任意売却専門など、不動産会社によって特色があります。

そのため、複数の不動産会社に見積もりを依頼すると、数百万円ほど査定金額が変わることがあります。これは不動産会社が、得意な領域の方が正確に査定額を出せるのに対して、実績が少ない領域の場合には控えめな査定価格を設定していることがあるからです。

不動産査定を依頼する場合には、自分が売りたい不動産が得意な会社を選ぶことが重要です。

インターネット広告のサイトと提携している

不動産会社に仲介を依頼すると、売却したい物件の広告が掲載されることになります。この広告の手段は不動産会社によって様々で、インターネット広告、チラシ、見込み顧客への紹介、レインズへの登録などがあります。

この広告の方法として、レインズへの登録やインターネット広告サイトとの提携が特に重要です。近年は多くの人がインターネットを経由して、不動産情報を集めています。スムーズに不動産を売却するために、インターネット広告のサイトと連携しているかどうかを必ず確認するようにしてください。

過去に行政処分歴がない

悪徳な不動産会社を選ばないために、その不動産会社の概要や過去の行政処分歴をチェックすることができます。

国土交通省のネガティブ情報検索サイトでは、過去の行政処分歴を確認することが可能です。また、宅地建物取引業者名簿を調べることができれば、こちらにも行政処分歴が掲載されています。宅地建物取引業者名簿は国土交通省の地方整備局などで確認ができます。

見積もりを依頼したい不動産会社について、安心できる業者かどうか調べたい場合には、こういったサイトを利用して事前に確認してみましょう。

担当と話して信頼できるのか

不動産売却は、買主に引き渡しをするまでに何ヶ月もかかります。売却活動中は不動産会社の担当と価格決定や、売却プランの練り直しをしたりします。担当とは長い付き合いにあるので、信頼できるかが選び方の基準の1つとなります。

担当の行動が不誠実でこちらの要望を取り入れてくれなかったり、知識不足で疑問点を質問しても答えられなかったりしたら、その不動産会社は避けましょう。

見積もり額を提示された時に聞いておきたい事

実際に見積もり額を提示してもらった際、不動産会社に質問しておきたいポイントが幾つかあります。納得した見積もり査定を受けた上で売却を行うために、以下の内容を不動産会社に確認してみましょう。

近隣ではどのような物件が売りに出されているか

見積もりの担当者に、近隣の物件状況について訪ねてみましょう。見積もりを出す際に、近隣の物件情報をきちんと把握した上で算出しているかを確かめることができます。

近隣で売り出されている物件は、自分の物件の売却活動が始まった際にライバルとなる物件です。近隣のライバル物件についてきちんと調査をし、真剣に売却を手伝ってくれそうな不動産会社が確認しておきたいところです。また、併せてそのエリアに強い不動産会社かどうかも確認することができます。

見積もりをした価格の根拠は何か

査定額について、どのようにしてその価格になったのか、詳細な根拠を聞いてみましょう。

仮に高い見積り価格を提示していても、先ほどご紹介したように契約を取りたいがために高い価格をつけている場合もあります。そのような不動産会社で契約をしても、買主を見つけるまでに何度も値下げをする羽目になります。

根拠が曖昧で、誠実に説明をしてくれない不動産会社であるなら、注意が必要です。根拠を聞いた時に、その理由に納得感があるか考えてみましょう。

エリアのアピールポイントについて

エリアのアピールポイントについて質問をしてみると、営業担当の知識や、営業力を確かめることができます。

不動産売却にとってエリアはとても重要なポイントです。一方で、営業担当によって知識の差が激しいポイントでもあります。そのエリアの特徴について熟知していて、経験豊富な営業マンかどうかをチェックしてみましょう。

相続でもめそうな不動産売却は有料の見積もり

不動産の見積もりは全て無料というわけではありません。不動産鑑定士に見積もりを依頼した場合は有料となります。不動産鑑定士が作成した見積もりは、裁判での資料として使える信頼度があります。相続でもめそうな不動産を売却するときは、有料だけど不動産鑑定士に見積もりを依頼しましょう。

不動産鑑定士の見積もりでは、地価公示価格など国が公表しているデータが使われます。見積もられた価格は、実際の価格より低くなる傾向があることには注意しておきましょう。費用は見積もりをした評価価格で変わり、20万円~90万円程度となっています。

不動産の売却依頼先探しは見積もりからスタート

不動産売却の際の見積もり査定について、知っておきたい情報を幅広くご紹介しました。

見積もり依頼を経て、実際に依頼をする不動産会社を決定する際には、見積もり価格の高さだけでなく、不動産会社の実績や担当者の態度、質問への答え方などから、信用できる不動産会社を見極めることが大事です。

不動産売却を検討し始めた際には、手始めにネットで相場感を調べることや、気軽に依頼できる一括査定サイトを利用して相場を把握してから、不動産会社を絞り込んでいきましょう。

また、一括査定サイトについて詳しく知りたい・比較したいという場合は下記の記事を参考にしてください。

参考:【2019年最新】不動産一括査定50サイトをジャンル別に比較!