マンション売却に発生する税金とは。その種類と節税方法を解説。

税金と制度を知ればマンション売却時に損をしない

「マンションを売却したけど、税金がかなりかかった」とか「売却したお金を新居に当てようと思っていたけど、手元に残ったお金が思った以上に低かった」などの経験をした人もいるでしょう。マンションなどの不動産を売却した時に意外な出費になるのが、税金です。

売却価格が大きくなると税金も当然高くなってくるのですが、節税できる制度もあります。この記事ではマンション売却の時にかかってくる税金の種類と制度について解説します。

マンション売却に関する税金の仕組み

マンション売却の時の税金について説明します。

売却手続きの際に課税される税金

マンション売却手続きの時に、必ずかかる税金があります。その税金は、印紙税登録免許税などがあります。

契約書に貼付する印紙税

売却の時に発生する不動産売買契約書に、収入印紙を貼り付けます。収入印紙はコンビニや郵便局などで購入することができますが、不動産業者が用意していることが多いです。印紙税は契約金額によって額が変わってきます。

売却価格 印紙税額 軽減税額
10万円超~50万円以下 4百円 2百円
50万円超~100万円以下 千円 5百円
100万円超~500万円以下 2千円 千円
500万円超~1千万円以下 1万円 5千円
1千万円超~5千万円以下 2万円 1万円
5千万円超~1億円以下 6万円 3万円
1億円超~5億円以下 10万円 6万円

平成32年(2020年)3月31日までは軽減税率が適用されます。契約金額10万円以上が対象になります。

収入印紙を貼っていない場合、税務署から指摘され、印紙税額の2倍の金額の追徴金を払わなくてはいけません。さらに収入印紙を貼っていない不動産売買契約書は、正式な書類と認められません。

抵当権抹消の際に必要な登録免許税

購入時に住宅ローンを組んだ時に、不動産に対して抵当権が設定されるため、売却時に抹消手続きが必要になります。抵当権とはローンの返済が滞った時に、マンションを差し押さえができる権利のことです。この抵当権を抹消するために必要な費用が登録免許税です。

登録免許税は不動産に対して1,000円かかります。建物と土地は別の不動産として計上されます。

売却益が出た際に課税される税金

マンションを売却した時に、金額が購入した時より高く売れた場合、その利益に税金がかかってきます。それが譲渡所得税です。

売却額から譲渡所得を算出する

譲渡所得というのは、売却額から不動産購入時の費用である取得費や譲渡にかかる金額である譲渡費用を差し引いた利益のことです。

譲渡所得=売却額‐取得費-譲渡費用

このような計算になります。

取得費を決めるのに減価償却が必要です。減価償却とは、不動産の代金の額を年数によって価値を出す方法です。建物は土地と違い、使用していくと古くなり価値が下がっていきます。

減価償却費=建物の取得費×0.9×償却率×経過年数で計算します。

償却率は建物の構造によって変わります。

取得費=購入価格‐減価償却費

取得費はこのように求められるのです。

譲渡所得には所得税と住民税がかかる

売却の時に利益が出て、譲渡所得が発生した時だけ、所得税と住民税がかかってきます。売却の時に損失が出た時は、譲渡所得が発生しないので、支払うことはありません。

譲渡所得が発生した場合は、納税するために確定申告が必要になります。年末調整を受けているサラリーマンの人も、確定申告をする必要があるので、忘れないように気をつけましょう。

所有期間が5年を超えると税率が変わる

所有期間によって、所得税や住民税の税率が変わってきます。税率は所有期間が、5年を過ぎると低くなり、逆に5年以下の場合だと短期間での転売を防止するために、税率は高くなります。

期間 5年超 5年以下
所得税 15% 30%
住民税 5% 9%

マイホームの売却時に節税ができる制度

自宅を売却した時に税金がかなりかかります。その税金を節税する制度があります。

譲渡所得が発生した場合の様々な特例

譲渡所得が発生した時に、特例措置で割引ができる制度があります。

3000万円の特別控除

自宅であったマンションを売却し、譲渡所得が3000万円超える場合は、譲渡所得から3000万円を引くことができます譲渡所得が3000万円以下であれば、税はかかりません

3000万円の特別控除を受けるには、条件があります。対象となるのは自宅の売却なので、自分が住んでいることが重要です。老人ホームなどに転居して、そこで生活していない場合は、住まなくなった家は自宅として認められていません。

しかし自分は転勤で自宅に住んでいないけど、家族がその家に暮らしている場合は控除を受けることができます。

10年超所有軽減税率の特例

所有期間が10年を超えている場合、長期譲渡所得の税額より低い税率で計算する軽減税率を適用されます。

譲渡所得 税額
6000万円以下 譲渡所得×10%
6000万円超 譲渡所得×15%+600万円

3000万円の特別控除との併用が可能なので、3000万円の特別控除の適用を受けても譲渡所得が出ている場合は、10年超所有軽減税率の特例も受けれます。ただしこの特例を受けるためには確定申告が必要です。

10年超所有軽減税率の特例を受けるには、条件があります。それは家を売却した年の年始めの段階で、家の所有期間が10年を過ぎているということです。また売却した過去3年間にこの特例を受けていないことです。さらに第三者に売却したことです。

特定居住用財産の買換え特例

特別居住用財産の買換え特例は、マイホームを新しい住居に買い替えた際に適用されます。
一定の条件が当てはまれば、譲渡による利益の課税を将来に延長することが出来ます。

まず個人が所有する住宅で、売却した年の年始めの段階で所有している期間が5年を超えていることです。さらに居住用住宅に、所有者本人が住んでいることです。ただし、本人が単身赴任の場合はその家に住んでいなくても、家族が住んでいれば対象になります。

その他、売却する人が売却の時にその家に住んでいない場合、住まなくなった日から3年目の12月末の間に売却するものなど様々な条件があります。

特定居住用財産の買換えの特例は、税金を非課税になるわけではなく、支払いを先延ばしにするだけなので注意が必要です。

譲渡所得が発生しない場合の制度もある

マンション売却時に譲渡所得が発生せず、損失が出た場合に適用される制度があります。

マンション売却で損失をし、さらに新しい家を住宅ローンを組んで購入する場合と、マンション売却金額が、ローンの残高より低い場合にこの制度が使えます。
どちらも、他の所得と通算が可能で、翌年以降3年間の所得と相殺できます。

税金の支払い方と確定申告

自宅であるマンションを売却する時の税金について、説明します。

  • 印紙税…売買契約時の契約書に収入印紙を貼り付けるものとして必要な税です。
  • 譲渡所得税…売却利益が出た場合に、所得税と住民税に上乗せされる税です。
  • 所得税…譲渡所得がある場合、確定申告が必要で、その際必要に応じて支払う税です。
  • 住民税…譲渡所得がある場合のみ、確定申告を行い、その次の6月から支払い義務が発生します。

売却の利益が出た場合は、忘れずに確定申告を行いましょう。投資用不動産または、自宅の場合でも手続きする必要があります。また売却で損失が出た場合でも、給与などの所得と合せたり、還付金を受け取れることもあります。確定申告を行わないと、法定納付期限の翌日から完納する日まで延滞税が発生します。

様々な制度を活用して賢いマンション売却を

マンションの売却の時に使える様々な制度があります。制度にはいろいろな条件がありますが、使うことができれば節税することができます。その知識を知らないと損をするかもしれないので、専門用語が多いからといって諦めずに、あらかじめ頭に入れておきましょう。また自宅がどの制度を使えそうなのかを、知っておくようにましょう。

マンションを売却した時に、忘れてはいけないのが確定申告です。売却の利益が出たのに、確定申告を忘れていると、延滞税がかかってきます。また、売却の損失になった場合でも確定申告を行った方がいいこともあります。

マンションを売却をする時は、ただ売却するのではなく、様々な制度を使って賢く売却しましょう。