不動産の売買にかかる費用を事前に把握しておこう
不動産売買時には、その土地や物件の売買資金だけではなく、付随して様々な費用がかかります。
例えば、仲介手数料、登記費用、税金などが諸費用として必要になってきます。支払いが必要になった時に、慌てて資金を準備することがないように、事前に必要な諸費用について勉強をして備えておきましょう。
本記事では、不動産売買にかかる費用や税金、そしてそれらの諸費用の節約方法をまとめています。
種類別 不動産売買にかかる費用
はじめに、不動産売買で必要な費用を種類別に確認していきましょう。
それぞれの諸費用について事前に把握しておき、必要な資金や書類を準備しておく必要があります。
不動産売買の契約で支払う費用
不動産売買時には、状況に応じて複数の契約を結びますが、その契約時にも費用がかかります。
例えば、契約書を作成する際には税金（印紙税）がかかります。この税金がかかる文書を、課税文書と言います。
不動産取引で課税文書に当たるのは、売買契約書や建築請負契約書、ローン借り入れの際の金銭消費賃借契約書などです。これらにかかる印紙税は、印紙を契約書に貼ることで納税します。
また、印紙税は契約の金額（契約書に記載の金額）で段階的に変動します。
<印紙税の例＞
| 契約書に記載の金額 | 不動産売買契約書 | 建築請負契約書 | 金銭消費賃借契約書 |
| 1万円未満 | 非課税 | 非課税 | 非課税 |
| 10万円以下 | 200円 | 200円 | 200円 |
| 500万円を超え〜1000万円以下 | 5,000円 | 5,000円 | 10,000円 |
| 1,000万円を超え～5,000万円以下 | 10,000円 | 10,000円 | 20,000円 |
| 5,000万円を超え〜１億円以下 | 30,000円 | 30,000円 | 60,000円 |
※一部の金額だけ記載しています。
不動産会社に支払う仲介業務の費用
不動産売買の際には、不動産会社と媒介契約を結び仲介を依頼して進めていきます。その際にかかる仲介手数料は、売買契約が成立した際に、成功報酬として不動産会社に支払いをします。売買契約が成立しなければ、支払う必要はありません。
仲介手数料は、取引の金額ごとに上限となる割合（3.24％～5.4％）が決まっています。これに加えて、通常とは別の特別な宣伝活動などを依頼したら別途費用がかかることも覚えておきましょう。
| 不動産販売価格 | 仲介手数料の計算式 |
| 200万円以下 | 販売価格×5.4％ |
| 200万円超〜400万円以下 | 販売価格×4.32％+21,600円 |
| 400万円超 | 販売価格×3.24％+64,800円 |
上記の計算式によって、仲介手数料の上限を確認することができます。尚、あくまで上限ですので、不動産会社によって仲介手数料の割合はまちまちです。仲介手数料の割合について確認をしてから、媒介契約を結ぶことをおすすめします。
不動産の登記にかかる費用
不動産登記の実費として、登録免許税が課税されます。登録免許税は、登記に課せられる国税で、固定資産税評価額や債権額でその納税額が決まります。金額としては、おおよそ数万円程度になる場合が多いです。
以下は、登録免許税の課税割合です。建物の所有権移転や抵当権の設定については、住宅用家屋証明書がある場合には、下の表の税率ではなく税率の軽減措置を受けることができます。
| 内容 | 税率 |
| 建物の所有権移転 | 固定資産税評価額の 20/1000 |
| 土地の所有権移転 | 固定資産税評価額の 15/1000 |
| 抵当権設定 | 債権額の 4/1000 |
| 抵当権抹消 | 1件につき1000円 |
また、登記手続きを司法書士などの専門家に依頼した場合には、登録免許税の他に数万～数十万円の報酬が必要となります。報酬は司法書士法人によって様々ですので、事前に確認をして、資金を準備しておく必要があります。
不動産売買で融資を受けるときの費用
不動産を購入する際には、ローンを組む方も多いと思います。ローンを組むことで必要となる費用があります。
＜ローンを組む際にかかる費用一覧＞
| 事務手数料 | 32,400円や融資額の2.16%等。金融機関によって異なる。 |
| 保証料 | 3,000万円の融資なら60万円程度。金融機関によっては0円のところもあり。 |
| 団体信用生命保険料 | 10~12万円。利息で保険料を負担する金融機関もあり。 |
| 火災保険料 | 15~40万円。自分の家の環境にあったものを選ぶことで節約可。 |
| 印紙税 | 1,000万~5,000万円までの融資なら20,000円。 |
ローンを組む場合、保証人を立てずに保証会社を使う場合には、保証料が必要です。また、火災保険は最初に一括で払う場合も多く、初期費用として準備しておきましょう。その他、金融機関への事務手数料もかかります。
申告して支払う税金
不動産売買では、すでにご紹介した印紙税や登録免許税以外にも、いくつかの税金を支払わなくてはならなりません。
例えば、不動産を売却する際には、譲渡所得税が発生します。さらに、購入した際に発生する不動産所得税、贈与税、固定資産税、都市計画税などがあります。
これらの税金は、基本的に確定申告を行って課税金額を明らかにし、納税を行わなくてはいけません。不動産取得税の場合には、取得してから60日以内に申告が必要です。
| 内容 | 税率など | 納付方法・申告方法 |
| 譲渡に対する所得税 | 分離課税・総合課税 長期譲渡所得：15% 短期譲渡所得：30% （2013年~2037年の間は基準所得税額の2.1%の復興特別所得税も課税） |
確定申告 |
| 譲渡益に対する住民税 | 分離課税 長期譲渡所得：5% 短期譲渡所得：9% |
確定申告 |
| 不動産所得税 | 4%（土地は3%、建物は住宅用は3%) | 取得後６０日以内に申告 |
| 贈与税 | 贈与税の累進税率(基礎控除後の金額の10%~55%） | 翌年2月1日〜3月15日に申告 |
| 固定資産税 | 1.4%（新築住宅や住宅用地は軽減あり） | 年4回 |
| 都市計画税 | 0.3%（住宅用地は軽減あり） | 固定資産税と同時 |
| 印紙税 | 段階的に変動 | 印紙の貼り付け |
| 登録免許税 | 内容によって変動 | 銀行納付または印紙税納付 |
土地を更地にして売る場合に解体費用
古くなった空き家などを売却する時には、更地にすることでスムーズに売却できる場合があります。そのため、空き家を解体してから売却をする人も少なくありません。
この解体費用は木造家屋だと、3~4万円/坪、鉄筋コンクリート造の建物だと、6~8万円/坪が目安です。戸建ての解体だと100万円以上かかることもあります。
土地付きの不動産を売却する時の測量費
土地の売却を行う時には、隣家との後のトラブルを避けるためにも境界が不明確な場合には測量が必要です。測量を行えば、売却もスムーズに進められます。
この測量は土地の面積にもよりますが、30~100坪の広さであれば35万円から50万円が相場です。また、国や市等の立ち合いのもと行う境界確定のための測量は、55万円から80万円が相場となっています。
その他状況に応じてかかる費用
その他にも売却のためにかかる費用があります。
| 費用の目安 | |
| ハウスクリーニング | 50,000~15万円（広さによる） |
| リフォーム | 6畳の30平方メートルある壁の壁紙の張替えなら30,000~36,000円 |
| 廃棄処分費 | 引越しの際にでるいらないものの処分費用。処分する量によるが、10万~15万程度。 |
| 引越し費用 | 荷物の量や距離にもよりますが、4人家族の引っ越し費用の平均金額は約10万円。 |
売却の際には、家をきれいに掃除するのが鉄則です。しかし、仕事が忙しく時間がない場合には、専門の業者に依頼するとよいでしょう。また、壁紙などに破損がみられる時には、壁紙のリフォームを行うこともあります。そして、家の売却に合わせて古い家具などを処分する時にはその分の費用が発生します。
購入の際に中古物件の場合、自分の好みに合わせてキッチンや浴室のリフォームを行うこともあるでしょう。この場合にも別途費用がかかるので、事前に見積もりを取ってどれくらいの金額になるかを把握しておくとよいでしょう。
不動産売買の諸費用の計算の仕方
いくつかのパターンで売買費用を計算しているので、不動産の売買の際に費用を計算する時の参考にして下さい。
長期譲渡所得の土地を4,000万円で売却した時の諸費用の例
まずは譲渡所得金額の計算が必要です。譲渡所得税の税額を計算する際の譲渡所得金額は以下の式で算出できます。
| 譲渡所得金額 = 譲渡価格 - （取得費 + 譲渡費用） |
取得費とは購入の時の代金や購入にかかった費用のことです。仲介手数料や登録免許税、印紙税なども計上できます。また、譲渡費用とは譲渡のためにかかった費用のことです。不動産が相続したものなどで取得費が不明な場合には、譲渡価格の5%として計算することもできます。
|
| 仲介手数料：4,000万円 x 3.24% + 64,800 = 136万4,800円 譲渡所得額 = 4,000万円 - （3,000万円 + 400万円）= 600万円 譲渡所得税：600万円 x 15% = 90万円 復興特別所得税：90万円 x 2.1% = 2万円 住民税：600万円 x 5% = 30万円 抵当権抹消登記 登録免許税：1,000円（土地1筆の場合） 印紙税：10,000円 合計金額：259万5,800円 |
なお、土地の売却時には土地の状態によって、解体費用や造成費、測量費等がかかる場合があります。
土地を4,000万円で購入した時の費用
以下の条件で土地を購入した際の計算例です。
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| 仲介手数料：4,000万円 x 3.24% + 64,800円 = 136万4,800円 不動産取得税：2,800万円 x 1/2 x 3% = 42万円 所有者移転登記 登録免許税：2,800万円 x 1.5% = 42万円 抵当権設定登記（4,000万円の借入れをする場合）：4,000万円 x 0.4% = 16万円 印紙税：10,000円 合計金額：237万4,800円 |
なお、固定資産税や都市計画税を日割りで精算する場合には、決済の時に売主に支払います。また、住宅ローンを組む時には、金融機関で住宅ローンの契約のための事務手数料や金銭消費貸借契約書に貼る印紙代等が別途費用が必要です。
短期譲渡所得の居住用の家を土地と共に6,500万円売却した場合
以下の条件での売却で、支払いがどれくらいになるかを計算した例です。
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| 仲介手数料：6,500万円 x 3.24% + 64,800 = 217万4,800円 譲渡所得額 = 6,500万円 - （3,000万円 + 700万円） - 3,000万円 = -200万円 抵当権抹消登記 登録免許税： 土地+建物 1,000円 ｘ 2 = 2,000円 印紙税：30,000円 合計金額：220万6,800円 |
上記のパターンだと、3,000万円の特別控除の特例を利用することで、譲渡所得税や住民税は課税されません。このように、売却の際には税金の支払いを抑えられる特例があるので、利用できるかどうかを税理士や不動産会社に相談するとよいでしょう。
不動産売買の費用を節約する3つのポイント
不動産売買時には、仲介手数料、登記費用、税金などを全てあわせると、場合によっては費用だけで数十万円以上の資金を準備しておく必要があります。大きな金額ですので、できれば、諸費用を節約したいと思うのは普通のことでしょう。
ここでは、不動産売買でかかる費用のうち、節約ができる項目とそのポイントをご紹介します。
不動産仲介手数料は業者と交渉できる
先ほど、不動産売却の際の仲介手数料は、上限が決まっていると紹介しました。実は、仲介手数料は上限以下であれば、提示された費用をそのまま払う必要はありません。
そこで、仲介手数料を少しでも節約したいのであれば、不動産会社に仲介手数料の値引き交渉をすることをおすすめします。できるだけ仲介を依頼する最初の段階で交渉することが大切です。
また、売買相手と同じ業者を利用することで仲介手数料を値引きしてもらう方法もあります。
どういう事かというと、一つの物件の売買で、売り手側を担当している不動産会社と、買い手側を担当している不動産会社が異なることもあります。また、不動産会社は仲介の際に、売り手と買い手双方から手数料を受け取ることが一般的です。この際、売り手と買い手が同じ不動産会社を利用していれば、不動産会社は一つの売買取引で双方から手数料を受け取ることになるため、手数料の値引き交渉に応じてくれやすくなります。
買い手が決まっている場合には、同じ不動産会社に依頼をすると良いでしょう。または、売却時に仲介を依頼した不動産会社で買い手を見つける事ができた場合も、仲介料の値引き交渉が可能な場合があります。
司法書士に依頼しないで書類を自分で用意する
不動産登記は、専門用語が多かったり法務局に赴かなければならないため、自分で行うのは大変、というイメージが強いのではないでしょうか。
しかし、司法書士に依頼せずとも自分で行う事ができます。書類作成の時間や手間はかかってしまいますが、自分で行えば、司法書士に支払っていた報酬が丸々節約できます。
必要な申請書の雛形や登記簿謄本などは、法務局窓口やインターネットから自分で請求する事ができます。また、書き方がわからない場合には法務局で無料で相談に乗ってもらう事もできます。
税金の優遇措置を利用する
不動産売買時の節約といえば、税金の優遇措置を利用しない手はありません。
例えば、居住用財産（マイホーム）の売却であれば、所有の期間にかかわらず、譲渡所得から最大3,000万円の特別控除を受ける事ができます。この特例は、覚えておきたい代表的な不動産売却時の優遇措置です。
さらに、所有期間が10年を超えた居住用財産の譲渡ではさらに優遇された軽減税率が適用されます。（課税譲渡所得のうち6,000万円以下なら、約14%まで下がる）その他にも、買い替えの場合には、税金の支払いを先延ばしできる特例などもあります。また、住宅を取得する際の資金の贈与を受けた場合には、家屋の種類や契約締結日、20歳以上の直系卑属であることなどを条件に、贈与金額の一部を非課税とする特例があります。
自分の不動産の状況、売買条件などから、受ける事ができる税金の優遇措置や軽減がないか確認をする事も節約の一つです。
手元に残るお金を多くするには不動産会社選びが大切
不動産を売却した時にかかる費用は、考えているよりも多額で、実際に売却を終えてみると利益が出たはずがほとんど手元にお金が残らなかったという人も多いのではないでしょうか。購入の時でも諸費用を計算せずに購入物件を決めてしまうと、支払いの時に驚くかもしれません。
売買に関する諸費用で金額が大きくなるのは仲介手数料や税金です。これらの費用は事前に税について調べることや、不動産会社に相談することで抑えることが可能です。不動産の売買の際に支払う仲介手数料は、不動産会社によっては割引があったり、交渉次第で安くしてもらえたりする場合もあります。
そのため、不動産会社を選ぶ時には複数の不動産会社に査定を依頼して、査定額や仲介手数料などを確認して比較するとよいでしょう。不動産会社を比較する時には、不動産の一括査定サービスを利用すると、複数社へ簡単に依頼ができますし、24時間受け付けているのでとても便利です。
また、不動産の取引はとても高額になるため、信頼できる不動産会社に依頼したいと考える人がほとんどでしょう。一括査定サービスに登録されている不動産会社なら独自の厳しい審査を通った不動産会社が登録されているので、安心して取引を任せられます。
そして売却後に手元に残るお金を増やすためには、適切な特例を利用して、高値で売却することが重要です。一括査定なら所有している不動産の売却に合った不動産会社を見つけられるので、より高値での売却の可能性が上がります。不動産の売却では、一括査定を利用してより高値で売却できる不動産会社を選びましょう。
おすすめの一括査定サイト3選
| サイト名 | 利用者数 | 対象エリア | 提携会社数 | 同時依頼数 |
| イエウール | 1,000万人 | 全国 | 1,700社 | 6件 |
| イエイ | 400万人以上 | 全国 | 1,700社以上 | 6件 |
| リビンマッチ | 440万人 | 全国 | 1,400社 | 6件 |
イエウール：全国1,700社以上に対応
地方・地域密着型の中小規模不動産業者にも対応しているので、都市部以外に所在しているマンションや一戸建てなどの不動産を売却したい人におすすめです。
| 利用者数 | 1,000万人 |
| 対象エリア | 全国 |
| 提携会社数 | 1,700社 |
| 同時依頼数 | 6社 |
| 取引件数 | 非公開 |
| 顧客満足度 | 98％ |
| 運営会社 | 株式会社Speee (Speee, Inc.) |
サイト内では一戸建てや土地など、物件の種類別に売却手順の説明も掲載されています。しつこい勧誘があったなど、評判の悪い不動産会社は登録から外されているので安心です。
イエイ：お断り代行サービスを提供
大手不動産会社だけでなく、地域に密着した地方に強い不動産会社への査定も一括で依頼できます。
| 利用者数 | 400万人以上 |
| 対象エリア | 全国 |
| 提携会社数 | 1,700社 |
| 同時依頼数 | 6件 |
| 取引件数 | 1,000件以上 |
| 顧客満足度 | 97％ |
| 運営会社 | セカイエ株式会社 |
都心部だけでなく、地方の物件を売却したい人にもおすすめです。また、査定を依頼した不動産会社からの営業連絡を断りたい際に、代わりに断ってくれる「お断り代行」サービスがあるため、営業電話を断りにくい人におすすめです。
なお、依頼先の不動産会社は自分で選べる仕組みとなっています。
リビンマッチ：利用したいサイト第1位
都道府県別に、このサイトに登録している不動産会社の情報をあらかじめ調べることができ、その中から売却査定実績の多い不動産会社を選べることが特徴です。
| 利用者数 | 440万人 |
| 対象エリア | 全国 |
| 提携会社数 | 1,400社 |
| 同時依頼数 | 6件 |
| 取引件数 | 14万件（年間） |
| 顧客満足度 | 98％ |
| 運営会社 | リビン・テクノロジーズ株式会社 |
全国展開しているような大手の不動産業者ではなく、どちらかと言えば地域に密着した中小規模の不動産会社の登録が多いので、相続などによる地方の不動産の売却を考えている人におすすめです。
費用を把握してから不動産売買の契約をしよう
今回は、不動産売買時に必要な諸費用や、税金についてご紹介しました。
支払いが必要な費用の種類が多いため、混乱しないよう事前に知識を入れておく事が大切です。それから、不動産売買の契約をする前に、諸費用分も余裕を持って資金を準備しておきましょう。
諸費用の負担を少しでも減らすためには、登記を自分で行うための準備や、税金の軽減税率について把握しておくなど、もういっぽ踏み込んで準備をしておきましょう。うまくいけば数十万円〜の節約につなげる事ができます。事前に勉強をして、不動産売買をスムーズに進めていきましょう。
また、一括査定サイトについて詳しく知りたい・比較したいという場合は下記の記事を参考にしてください。
参考：【2019年最新】不動産一括査定50サイトをジャンル別に比較！
