不動産売買で費用はいくら必要?負担を減らすためのポイントまで解説

不動産の売買にかかる費用を事前に把握しておこう

不動産売買時には、その土地や物件の売買資金だけではなく、付随して様々な費用がかかります。

例えば、仲介手数料、登記費用、税金などが諸費用として必要になってきます。支払いが必要になった時に、慌てて資金を準備することがないように、事前に必要な諸費用について勉強をして備えておきましょう。

本記事では、不動産売買にかかる費用や税金、そしてそれらの諸費用の節約方法をまとめています。

種類別 不動産売買にかかる費用

はじめに、不動産売買で必要な費用を種類別に確認していきましょう。

それぞれの諸費用について事前に把握しておき、必要な資金や書類を準備しておく必要があります。

不動産売買の契約で支払う費用

不動産売買時には、状況に応じて複数の契約を結びますが、その契約時にも費用がかかります。

例えば、契約書を作成する際には税金(印紙税)がかかりますこの税金がかかる文書を、課税文書と言います。

不動産取引で課税文書に当たるのは、売買契約書や建築請負契約書、ローン借り入れの際の金銭消費賃借契約書などです。これらにかかる印紙税は、印紙を契約書に貼ることで納税します。

また、印紙税は契約の金額(契約書に記載の金額)で段階的に変動します。

<印紙税の例>

契約書に記載の金額 不動産売買契約書 建築請負契約書 金銭消費賃借契約書
1万円未満 非課税 非課税 非課税
10万円以下 200円 200円 200円
500万円以上〜1000万円以下 5000円 5000円 10000円
5000万円以上〜1億円以下 30000円 30000円 60000円

※一部の金額だけ記載しています。

不動産会社に支払う仲介業務の費用

不動産売買の際には、不動産会社と媒介契約を結び仲介を依頼して進めていきます。その際にかかる仲介手数料は、売買契約が成立した際に、成功報酬として不動産会社に支払いをします。売買契約が成立しなければ、支払う必要はありません。

仲介手数料は、取引の金額ごとに上限となる割合(3.24%~5.4%)が決まっています。これに加えて、通常とは別の特別な宣伝活動などを依頼したら別途費用がかかることも覚えておきましょう。

不動産販売価格 仲介手数料の計算式
200万円以下 販売価格×5.4%
200万円超〜400万円以下  販売価格×4.32%+21,600円
400万円超 販売価格×3.24%+64,800円

上記の計算式によって、仲介手数料の上限を確認することができます。尚、あくまで上限ですので、不動産会社によって仲介手数料の割合はまちまちです。仲介手数料の割合について確認をしてから、媒介契約を結ぶことをおすすめします。

不動産の登記にかかる費用

不動産登記の実費として、登録免許税が課税されます。登録免許税は、登記に課せられる国税で、固定資産税評価額や債権額でその納税額が決まります。金額としては、おおよそ数万円程度になる場合が多いです。

以下は、登録免許税の課税割合です。建物の所有権移転や抵当権の設定については、住宅用家屋証明書がある場合には、下の表の税率ではなく税率の軽減措置を受けることができます。

内容 税率
建物の所有権移転 固定資産税評価額の 20/1000
土地の所有権移転 固定資産税評価額の 15/1000
抵当権設定  債権額の 4/1000
抵当権抹消 1件につき1000円

また、登記手続きを司法書士などの専門家に依頼した場合には、登録免許税の他に数万~数十万円の報酬が必要となります。報酬は司法書士法人によって様々ですので、事前に確認をして、資金を準備しておく必要があります。

不動産売買で融資を受けるときの費用

不動産を購入する際には、ローンを組む方も多いと思います。ローンを組むことで必要となる費用があります。

<ローンを組む際にかかる費用一覧>

  • ローンの契約書への印紙税
  • ローンの保証料
  • 火災保険や生命保険の費用
  • 金融機関事務手数料(金融機関によって額が異なる)

ローンを組む場合、保証人を立てずに保証会社を使う場合には、保証料が必要です。また、火災保険は最初に一括で払う場合も多く、初期費用として準備しておきましょう。その他、金融機関への事務手数料もかかります。

申告して支払う税金

不動産売買では、すでにご紹介した印紙税や登録免許税以外にも、いくつかの税金を支払わなくてはならなりません。

例えば、不動産を売却する際には、譲渡所得税が発生します。さらに、購入した際に発生する不動産所得税、贈与税、固定資産税、都市計画税などがあります。

これらの税金は、基本的に確定申告を行って課税金額を明らかにし、納税を行わなくてはいけません。不動産取得税の場合には、取得してから60日以内に申告が必要です。

内容 税率など 納付方法・申告方法
譲渡による所得税 分離課税・総合課税 確定申告
不動産所得税 4%(土地は3%、建物は住宅用は3%) 取得後60日以内に申告
贈与税 贈与税の累進税率 翌年2月1日〜3月15日に申告
固定資産税 1.4%(新築住宅や住宅用地は軽減あり) 年4回
都市計画税 0.3%(住宅用地は軽減あり) 固定資産税と同時
印紙税 段階的に変動 印紙の貼り付け
登録免許税 内容によって変動 銀行納付または印紙税納付

不動産売買の費用を節約する3つのポイント

不動産売買時には、仲介手数料、登記費用、税金などを全てあわせると、場合によっては費用だけで数十万円以上の資金を準備しておく必要があります。大きな金額ですので、できれば、諸費用を節約したいと思うのは普通のことでしょう。

ここでは、不動産売買でかかる費用のうち、節約ができる項目とそのポイントをご紹介します。

不動産仲介手数料は業者と交渉できる

先ほど、不動産売却の際の仲介手数料は、上限が決まっていると紹介しました。実は、仲介手数料は上限以下であれば、提示された費用をそのまま払う必要はありません。

そこで、仲介手数料を少しでも節約したいのであれば、不動産会社に仲介手数料の値引き交渉をすることをおすすめします。できるだけ仲介を依頼する最初の段階で交渉することが大切です。

また、売買相手と同じ業者を利用することで仲介手数料を値引きしてもらう方法もあります。

どういう事かというと、一つの物件の売買で、売り手側を担当している不動産会社と、買い手側を担当している不動産会社が異なることもあります。また、不動産会社は仲介の際に、売り手と買い手双方から手数料を受け取ることが一般的です。この際、売り手と買い手が同じ不動産会社を利用していれば、不動産会社は一つの売買取引で双方から手数料を受け取ることになるため、手数料の値引き交渉に応じてくれやすくなります。

買い手が決まっている場合には、同じ不動産会社に依頼をすると良いでしょう。または、売却時に仲介を依頼した不動産会社で買い手を見つける事ができた場合も、仲介料の値引き交渉が可能な場合があります。

司法書士に依頼しないで書類を自分で用意する

不動産登記は、専門用語が多かったり法務局に赴かなければならないため、自分で行うのは大変、というイメージが強いのではないでしょうか。

しかし、司法書士に依頼せずとも自分で行う事ができます。書類作成の時間や手間はかかってしまいますが、自分で行えば、司法書士に支払っていた報酬が丸々節約できます。

必要な申請書の雛形や登記簿謄本などは、法務局窓口やインターネットから自分で請求する事ができます。また、書き方がわからない場合には法務局で無料で相談に乗ってもらう事もできます。

税金の優遇措置を利用する

不動産売買時の節約といえば、税金の優遇措置を利用しない手はありません。

例えば、居住用財産(マイホーム)の売却であれば、所有の期間にかかわらず、譲渡所得から最大3,000万円の特別控除を受ける事ができます。この特例は、覚えておきたい代表的な不動産売却時の優遇措置です。

さらに、所有期間が10年を超えた居住用財産の譲渡ではさらに優遇された軽減税率が適用されます。(課税譲渡所得のうち6,000万円以下なら、約14%まで下がる)その他にも、買い替えの場合には、税金の支払いを先延ばしできる特例などもあります。

自分の不動産の状況、売却条件などから、受ける事ができる税金の優遇措置や軽減がないか確認をする事も節約の一つです。

費用を把握してから不動産売買の契約をしよう

今回は、不動産売買時に必要な諸費用や、税金についてご紹介しました。

支払いが必要な費用の種類が多いため、混乱しないよう事前に知識を入れておく事が大切です。それから、不動産売買の契約をする前に、諸費用分も余裕を持って資金を準備しておきましょう。

ま諸費用の負担を少しでも減らすためには、登記を自分で行うための準備や、税金の軽減税率について把握しておくなど、もういっぽ踏み込んで準備をしておきましょう。うまくいけば数十万円〜の節約につなげる事ができます。事前に勉強をして、不動産売買をスムーズに進めていきましょう。