不動産売却の基礎知識

不動産の買い替えで失敗しない!ポイントは資金計画と税金特約の活用

不動産の買い替えで損をしない

家族構成や生活スタイルの変化により、今まで住んでいた家が手狭になったり、逆に広く感じるようになることがあります。こうした変化をきっかけに今まで住んでいた家を手放して、自分たちのライフスタイルに合った家に買い替えたいと考えている人も多いはずです。

家の買い替えは一生に一度あるかないかの大イベント。意を決して買い替えを行うからには、今まで住んできた愛着ある家をできるだけ高値で売却したいですし、自分の生活に合った理想の家を好条件で手に入れたいですよね。

不動産の買い替えには、おさえておくべきポイントや活用できる税金の特例などがあります。できるだけ損をせずに不動産を買い替えるためにも、この中から自分に合った情報を収集して、よりお得な買い替えをしましょう。

不動産の買い替え方法は2種類から選ぶ

不動産の買い替えには、今の家を売却してから新しい家を購入する「売り先行」と、新しい家を購入してからじっくりと前の家を売却「買い先行」があります。それぞれのメリット・デメリットについて見てみましょう。

メリット デメリット
売り先行 ・売却価格で購入の資金計画を作れる

・納得のできる売却価格で買主を探せる

・売却できないと購入の手続きが滞る

・購入物件探しに手間取り仮住まいの出費

買い先行 ・住みたい物件が見つかるまで探せる

・自分のペースで引っ越しができる

・売却できないと資金不足で2重ローン

・長期の売却活動で資産価値が低下

このように「売り先行」「買い先行」にはメリット・デメリットがあります。それぞれの特徴について詳しく解説していきます。

買い替え資金を確保する「売り先行」

買い替えをするには、次の物件を購入するための資金が必要です。そのためには、現在所有している物件を先に売却して、その代金を購入資金に充てる方法が一般的な方法です。売却して得た資金から購入する物件を決めるため、想定外の出費が発生せず安心して買い替えることができます

ただし売却価格が確定しないと、購入する物件の資金計画が立てられず、物件探しの相談が滞ってしまいます。また、売却が確定したとしても購入する物件が決まっていなければ、新居が決まるまで仮の住まいが必要になります。仮住まいの家賃を節約するため、「売り」と「買い」の間を開けずにすむよう、購入したい物件は売却価格を複数想定して絞り込んでおきましょう。

新居の吟味に余裕がある「買い先行」

転居先の物件を購入した後で、今までの物件を売りに出す「買い先行」という方法もあります。この方法では、新しい住居が決まるまでは元の家で暮らすことが出来ますし、購入した家に転居してからも時間をかけてゆっくりと売却活動をすることができます。

しかし、売却する物件のローンを完済していなければ2重ローンになり、いつまでも売却できないと値引きを余儀なくされ、経済的な負担が多くなってしまいます。「買い先行」の場合であっても同様に「買い」と「売り」の間をあけず、同時進行で活動するのがいいでしょう。

売り先行の流れと買い替えのポイント

物件を先に売ってから物件を購入する「売り先行」の場合は、次のような流れで進めます。

売り先行の流れ
  1. 複数の不動産会社に査定を依頼する
  2. 査定額や実際に担当に会って不動産会社を選定
  3. 不動産会社と契約して販売活動の開始
  4. 買主と売買契約を結ぶ
  5. 購入物件の相談開始
  6. 購入物件の売買契約やローンの手続き
  7. 代金の支払いや受け取りをして、物件の引き渡し
  8. 確定申告をする

一括査定を使って不動産の相場調べ

ただ単に売却するといっても、新しい物件の購入代金を確保するためには、できるだけ高値で売却したいです。手持ちの物件を売却する際の価格は、売主が好きに設定できますが、相場より高すぎると買主が見つかりません。

そこで売却価格の相場を知るために、一括査定を使うのがおすすめです。不動産会社巡りをしなくても、ネット上で簡単に複数の不動産会社に査定依頼ができます。普段は忙しい人でも、仕事の休憩時間を使って査定依頼を出すことができます。登録されている不動産会社は、優良な所が厳選されているから、売却で騙される心配もありません。

たいていの場合、売却価格は不動産業者の査定により換算される査定額をもとに決められます。そのため、売りたい不動産の相場を自分で把握しておくのは、とても大事なことなのです。

不動産会社は査定価格だけで選ぶと後悔

不動産の査定は、簡易査定と訪問査定の2種類があります。簡易査定では、物件の住所や築年数、間取りなどの基本的な情報から査定価格を出します。訪問査定では、不動産の傷み具合や日当たりなどまで確認し、簡易査定より実情に近い形で査定をします。どちらも一括査定で依頼を出せますが、売却価格の最終決定は不動産会社の担当の影響が大きいです。

担当が経験豊富で売却の戦略を立てられるなら、無駄に値引きをすることなく買主との交渉もまとまりやすくなります。また担当と話してみて信頼関係が築けそうにないと、安心して不動産売却を任せられません。後悔しないで不動産売却をするためには、査定価格だけでなく担当に会って話してみてから、契約するかの決断をしてください。

不動産を売る交渉で妥協をしない

一日も早く購入資金を手に入れたいがために、高値で売れるはずだった物件を割安で売ってしまう人も少なくありません。安く売ってしまえばそれだけ新しい家の購入資金が減ります。余りに安く売却してしまうと、思いどおりの物件が購入できなくなる可能性も出てきます。

もし購入希望者が見つかっても、できるだけ安く不動産を購入したいと考えるので、内覧の時などに値引き交渉をしてきます。自ら絶対に譲れない価格のボーダーラインを設定しておけば、無謀な値引きに応じてしまうことがなくなるでしょう。

「買い先行」の流れと買い替えのポイント

先に転居先の物件を購入してから手持ちの物件を売却する「買い先行」の方法は、次のような流れで進めます。

買い先行の流れ
  1. 不動産を購入するための資金計画作り
  2. 購入したい物件を探す
  3. ローンなどの手続きをして、物件の購入
  4. 手持ち物件の査定を依頼する
  5. 購入した新しい物件に引っ越し
  6. 売却活動を開始する。
  7. 買主と売買契約をして引き渡し
  8. 確定申告をする

買いたい物件で不動産会社は決まる

物件を探すだけなら、ネットを使って全国の物件を手軽に調べることができます。しかしネットには出ない穴場の物件を探したり、購入の手続きをしたりするために不動産会社のお世話になります。売り先行と違い、物件探しの段階から付き合う不動産会社が決まってきます。

物件の購入を相談する際に、売却の件も相談しておくとスムーズに話が進められます。購入することを前提に売却を依頼すると、購入物件に見合った売却価格を設定してくれますし、逆に売却代金に合わせた好条件の物件を紹介してもらえる可能性も高くなります。また、購入と売却のタイミングも合わせやすくなるので、2重ローンを避けることができます。

新築で家を建てるならつなぎ融資を利用

完成している家を購入するのなら住宅ローンが使えます。しかし注文住宅などで新築を建てる場合は、土地の購入費や新築の着工金、中間金が必要になります。買い先行の場合、現在の家の住宅ローンも支払っていれば余裕資金も少ないです。新築が完成するまでの資金繰りをサポートしてくれるのがつなぎ融資です。

つなぎ融資を使えば、手元に資金がない状態でも、家の売却予定金額を借りることができるため、売却よりも先に新築の着工を始めることが可能になります。買い替え用のつなぎ融資は、家が売却できたタイミングで一括返済し、新築の代金は住宅ローンを組んで支払っていくことになります。

つなぎ融資は住宅ローンの仮認証から受け取り

つなぎ融資は売却契約をする不動産会社を通して、住宅ローンと合わせて申し込みをします。住宅ローンの仮認証が通ればつなぎ融資が開始され、融資の終わりと共に住宅ローンに切り替わります。

融資を受け取る時期は土地の購入代金の支払いなど、お金が必要になる段階ごとに分かれています。融資返済の保険として、売却保証とセットで契約があるので、忘れないようにしてください。

つなぎ融資のデメリット

不動産会社は物件の売却を条件に融資を受け付けます。つまり、物件を売ることで仲介手数料が会社の収入になるので、物件が売れなければ不動産会社には1円も入ってきません。売れる見込みがなければ、最終的には不動産会社が買い取ることになります。

不動産会社としては買い取った物件をより高値で売る必要があるため、買取価格は売り主がもともと提示した価格よりも下がる可能性があります。もし「つなぎ融資」で借りた額よりも買取価格が下がってしまうと、つなぎ融資の返済ができなくなる可能性もあります。また、不動産会社を通して契約をしているため、途中で他の不動産会社に乗り換えることも難しくなります。

つなぎ融資をする際は、思うように売れなかった場合のことも考慮し、あまり高額すぎる融資を受けないように注意しましょう。

不動産の買い替えにかかる費用とは

不動産の買い替えには、新築の代金と売却価格以外にも様々な費用が派生します。売却価格がそのまま手元に残ることもないので、想定したより必要になるお金が膨れ上がります。買い替えには具体的にどんな費用がかかるのかを見ていきましょう。

不動産の売却で必要になる費用

内訳 必要な費用
不動産売却の仲介手数料 売却価格×3%+6万円
売買契約書に貼る印紙代 0~60万円
不動産の登記に関わる費用 登録免許税 数万円

司法書士への報酬 2万~3万

ローンの繰り上げ返済事務手数料 0~5万円
買主の印象をよくする費用 ハウスクリーニング 数万

補修費用 数十万

引っ越し費用 3人家族で6~10万円

不動産を売却するためには上記の費用と税金がかかります。不動産が高く売却できたつもりでも、かかる費用によって手元にお金が残らないというケースがよくあります。売却価格は相場に費用を上乗せしても売れにくくなるだけなので、費用を計上して購入する物件の価格を計算しましょう。

不動産の購入で必要になる費用

不動産を購入するときは、売却と同様に不動産会社を使ったり登記をするので、上記の仲介手数料から登記に関わる費用は同様にかかります。追加で購入の場合には、以下のような費用がかかります。

内訳 必要にある費用
ローンの融資事務手数料 2~5万円程度
ローン支払い保証のための保険 5~7万円程度
火災や地震の保険料 セットで20万円程度

買い替えに伴う費用は値引き交渉ができないものばかりです。ローンで毎月の支払いもあるので、資金に余裕をもって計画を立ててください。

不動産の買い替えシミュレーション

必要になる費用が個別にわかっても、トータルでいくらかかるのかはイメージしにくいです。そこで具体的な概算に各銀行が提供している買い替えのシミュレーションを使えば、資金計画の役に立ちます。上記で紹介してきたような費用を想定し、実例を1つ紹介します。

買い替えの条件 売却する予定の金額 600万円

用意できる自己資金500万円

ローンの残高 500万円

買い替え先の物件価格 3000万円

年収 600万円

年齢 40歳

ローンの返済期間 25年

買い替えのトータル費用 買い替えに充てられる資金 1100万円

売却に必要な費用 24万円

購入に必要な費用 150万円

支払い金額の合計 3647万円

借入が必要な金額 2574万円
余裕をもって返済できる借入金額 2368万円

将来なにが起こるかわからないので、ローンの返済は定年前に終わらせ、日々の暮らしを圧迫しない支払いでローンを組むようにしましょう。

不動産買い替えで使える税金の特例

不動産を買い替える際には、できるだけ負担する費用を抑えて買い替えをしたいもの。不動産を売却するだけではなく、さらに買い替えをすることで優遇される制度があります。これらの特例を上手に選択して利用すると、より好条件の買い替えができます。

買い替え特例で譲渡所得の課税を先延ばし

もし、新しい物件が売却した物件よりも高額になった場合、売却して得た代金に課せられる譲渡所得税を次回の売却時まで先延ばしすることができるという制度があります。これを買い替え特例といい、以下の条件を満たしている必要があります。

買い替え特例の条件
  • 2019年12月31日までに売却して買い替えをする場合
  • 居住用物件として居住および所有していた
  • 10年以上居住および所有していた
  • 居住しなくなってから3年以内
  • 売却代金が1億円以下
  • 売却してから3年以内に買い替えをし、買い替えした年の12月31日までに居住すること

この特例には1点だけ注意点があります。これは免税ではなく、ただ「先に延ばす」という一時的な特例措置なので、買い替えした不動産を手放す時に、税金が発生します。

売却利益は3000万円まで控除

不動産を売却した時に、購入した価格より高く売却できて、費用を引いても利益が出ているなら譲渡所得税という税金がかかります。税率は不動産を所有していた年数で変わり、利益の15~30%を支払うことになります。

しかし以下の条件を満たしていたら、利益に3000万円までの控除がついて、確定申告で節税することができます。

3000万円控除の適用条件
  • 住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却
  • 売却した年の2年前からこの特例を使っていない
  • 買い替え特例など、他の特例も使っていない
  • 買主が親族以外

特に注意してほしいのが、買い替え特例と3000万円の控除は併用できないという点です。売却時点で税金の支払いをなくしたいなら、利益が3000万円を超えるなら買い替え特例、超えないなら控除というように使い分けられます。

不動産の買い替えには資金との相談が大事

売却してから購入物件を決める「売り先行」と、先に欲しい物件を手に入れてからい手持ちの物件を売却する「買い先行」の二つの方法がある不動産の買い替え。手持ちの資金や生活状況にもよりますが、いずれにしても不動産を売買するにはお金の話は避けて通れません。

ローンの返済に苦労することのないよう、あらかじめ手持ちの物件の査定額を調べたり、現在の家計状況や自己資産を把握したりして、税金の特例をうまく活用しつつ、不動産の買い替えを検討しましょう。家は決して安くはない買い物ですが、事前の調査を怠らず、納得のいく買い替えをしましょう。

また、一括査定サイトについて詳しく知りたい・比較したいという場合は下記の記事を参考にしてください。

参考:【2019年最新】不動産一括査定50サイトをジャンル別に比較!