不動産の買い替えポイントは?方法や税金特例の上手な活用法

不動産の買い替えで損をしない

家族構成や生活スタイルの変化により、今まで住んでいた家が手狭になったり、逆に広く感じるようになることがあります。こうした変化をきっかけに今まで住んでいた家を手放して、自分たちのライフスタイルに合った家に住み替えたいと考えている人も多いはずです。

家の買い替えは一生に一度あるかないかの大イベント。意を決して住み替えをおこなうからには、今まで住んできた愛着ある家を出来るだけ高値で売却したいですし、自分の生活に合った理想の家を好条件で手に入れたいですよね。

不動産の買い替えには、おさえておくべきポイントや活用できる税金の特例などがあります。できるだけ損をせずに不動産を買い替えるためにも、この中から自分に合った情報を収集して、よりお得な買い替えをしましょう。

不動産の買い替え方法は2種類から選ぶ

不動産を買い替えるには、今の家を先に売ってから新しい家を購入する「売り先行」と、新しい家を購入してからじっくりと前の家を売る「買い先行」があります。それぞれのメリット・デメリットについて見てみましょう。

メリット デメリット
売り先行 ・購入資金を確実に得られる。

・売却代金の範囲内で購入物件を決めることができる。

・売却できないと資金が得られず、購入もできない。

・売却後にすぐ購入物件が決まるとは限らない。

・購入できるまで仮の住居が必要になる。

買い先行 ・じっくりと納得のいく売却活動ができる。

・すでに転居しているので安心できる。

・売却できない限り、金銭的な負担が増える。

・二重の「住宅ローン」を返済することも。

・いつまでも売れないと価値も下がる。

このように「売り先行」「買い先行」にはメリット・デメリットがあります。それぞれの特徴について詳しく解説していきます。

買い替え資金を確保する「売り先行」

買い替えをするには、次の物件を購入するための資金が必要です。そのためには、現在所有している物件を先に売却して、その代金を購入資金に充てる方法が一般的な方法です。売却して得た資金から購入する物件を決めるため、想定外の出費が発生せず安心して買い替えることができます

ただし、思ったように売却できなければ新居を購入することもできません。売れない期間が長くなると売りたい物件も古くなるため、価値も徐々に下がり、価格設定の変更を余儀なくされてしまいます。また、売却できたとしても、購入する物件が決まっていなければ、新居が決まるまで仮の住まいが必要になります。「売り」と「買い」の間を開けずにすむよう、購入したい物件を早めに検討しておくべきでしょう。

新居の吟味に余裕がある「買い先行」

転居先の物件を購入した後で、今までの物件を売りに出す「買い先行」という方法もあります。この方法では、新しい住居が決まるまでは元の家で暮らすことが出来ますし、購入した家に転居してからも時間をかけてゆっくりと売却活動をすることができます。

しかし、計画通りに物件を売却できないと、元の物件に余計な費用がかかったり、売却する物件のローンを完済していなければ2重ローンなどに陥るため、経済的な負担が多くなってしまいます。「買い先行」の場合であっても同様に、「買い」と「売り」の間をあけず、同時進行で活動するのがいいでしょう。

売り先行の流れと買い替えのポイント

物件を先に売ってから物件を購入する「売り先行」の場合は、次のような流れで進めます。

売り先行の流れ

  1. 複数の不動産業者に簡易査定を依頼する。
  2. 査定額を参考に業者を選定し、訪問査定を依頼する。
  3. 訪問査定を依頼した業者に売却を依頼する。
  4. 顧客と売買契約を結ぶ。
  5. 売却代金を受け取り、物件を引き渡す。
  6. 購入物件を決める。


手持ちの不動産の査定から

ただ単に売るといっても、新しい物件の購入代金に充てる予定であれば、できるだけ高値で売りたいですよね。手持ちの物件を売る際の価格は、売主が設定することになっていますが、たいていの場合、売却価格は不動産業者の査定により換算される査定額をもとに決められます。そのため、売りたい不動産の相場を自分で把握しておくのは、とても大事なことなのです。

不動産の査定額は、各不動産会社で扱っている物件情報を参考にある程度の相場を知ることが出来ます。しかし、より正確な価格を知るためには、不動産業者に査定依頼をする必要があります

査定は簡易査定と訪問査定の2段階に分けて行われます。簡易査定では、物件に関する基本的な情報をもとに不動産業者に査定額を判断してもらいます。簡易査定は、物件の所在地の地価や坪面積などの書面上から得られる情報だけで査定しますので、この額が売却価格になるわけではありません。簡易査定はネット上からでも気軽に行うことができ、ほとんどが無料で査定してくれます。出来るだけ多くの業者に依頼することでより信頼性のある相場を知ることもできます。

こうして得られた査定額から、良さそうな業者を絞り込み、訪問査定をお願いすることになります。訪問査定では直接物件を見てもらい査定するので、より正確な査定額が出されます。この査定額が満足のいくものであれば、その業者に売却を依頼することもできます。

不動産を売る交渉で妥協をしない

一日も早く購入資金を手に入れたいがために、高値で売れるはずだった物件を割安で売ってしまう人も少なくありません。安く売ってしまえばそれだけ新しい家の購入資金が減ります。資金内で物件を決めるのであれば問題はありませんが、余りに安く売却してしまうと思いどおりの物件が購入できなくなる可能性も出てきます。

また、売却価格そのままで売れるとは限らず、売却価格と実際に売れる価格が違うことも珍しくありません。例えば、業者を介して売買すると、業者にも契約手数料や手数料なども支払わなければならず、実際に手元に入る金額は売却価格そのままではありません。

売却時の手数料なども考えた上で出来るだけ良心的かつ現実的な価格で交渉しましょう。買う側は値切り交渉をしてくるでしょうが、自ら絶対に譲れない価格のボーダーラインを設定し、無謀な安売りには気を付けましょう。

「買い先行」の流れと買い替えのポイント

先に転居先の物件を購入してから手持ちの物件を売却する「買い先行」の方法は、次のような流れで進めます。

買い先行の流れ

  1. 欲しい物件を決める。
  2. 物件を購入する。
  3. 手持ち物件の査定を依頼する。
  4. 査定額から売却価格を設定する。
  5. 売却活動をする。
  6. 買い手と売買契約する。


買いたい物件で不動産業者は決まる

このように、「買い先行」の方法でも手持ちの物件を査定してもらうことが大事です。売却した際の代金をある程度想定したうえで購入物件を決めると、想定外の出費が抑えられるからです。他にも「買い先行」をする際に、知っておくべきポイントがあります。

理想の物件を探すために多くの人が利用している手段として、不動産業者が一般的でしょう。不動産業者は多くの物件情報を持っているため、多くの情報を一度にまとめて得ることができます。現在ではどこの町にでも不動産会社が多くあるだけではなく、インターネット上でも簡単に検索することができます。希望の条件を入力するだけで、全国の物件を見ることが出来ますので、直接問い合わせをする前にネットで情報を得るのもいいでしょう。

最終的に売買契約は不動産業者と交わしますから、購入の件で問い合わせをする際に売却の件も相談しておくとスムーズに話が進みます。特に、初めて買い替えをする人は、不動産業者にアドバイスをもらいながら計画的に進めていくとよりお得な情報も得られるかもしれません。さらに、購入することを前提に売却を依頼すると、購入物件に見合った売却価格を設定してくれますし、逆に売却代金に合わせた好条件の物件を紹介してもらえる可能性も高くなります。

銀行からつなぎ融資を受けられる

「買い先行」では、今までの家を売却する前に新しい家を購入するため、余裕資金の少ない方には資金繰りが難しい場合があります。その際に、新しい家の購入から前の家の売却までのタイミングのずれを補ってくれるのが、買い替え用の「つなぎ融資」です。このつなぎ融資では、手元に資金がない状態でも、家の売却予定金額を借りることができるため、売却よりも先に新居を購入することが可能になります。なお、買い替え用のつなぎ融資は、家が売却できたタイミングで一括返済するのが基本です。

つなぎ融資の申し込み方法

つなぎ融資は売却契約をする不動産会社を通して金融機関へ申し込む形をとります。ほとんどの不動産会社では売却保証とセットで契約するようになってます。売却予定価格を融資額として組み、前の家が売れた際に、その代金をつなぎ融資の一括返済に充てることになります。

つなぎ融資のデメリット

不動産会社は物件の売却を条件に融資を受け付けます。つまり、物件を売ることで仲介手数料が会社の収入になるので、物件が売れなければ不動産会社には1円も入ってきません。売れる見込みがなければ、最終的には不動産会社が買い取ることになります。

不動産会社としては買い取った物件をより高値で売る必要があるため、買取価格は売り主がもともと提示した価格よりも下がる可能性があります。もし「つなぎ融資」で借りた額よりも買取価格が下がってしまうと、つなぎ融資の返済ができなくなる可能性もあります。また、不動産会社を通して契約をしているため、途中で他の不動産会社に乗り換えることも難しくなります。

つなぎ融資をする際は、思うように売れなかった場合のことも考慮し、あまり高額すぎる融資を受けないように注意しましょう。

不動産買い替えで使える税金の特例

不動産を買い替える際には、できるだけ負担する費用を抑えて買い替えをしたいもの。不動産を売却するだけではなく、さらに買い替えをすることで優遇される制度があります。これらの特例を上手に選択して利用すると、より好条件の買い替えができます。

買い替え特例で譲渡所得の課税を先延ばし

もし、新しい物件が売却した物件よりも高額になった場合、売却して得た代金に課せられる譲渡所得税を次回の売却時まで先延ばしすることができるという制度があります。これを買い替え特例といい居住および所有期間が10年以上の物件を一億円以下で売却した場合に適用されます。ただし、これは免税ではなく、ただ「先に延ばす」という一時的な特例措置なので、上記の条件を満たしていなければ課税対象になります。

売却後に買い替えをした場合の特例もあります。買い換え特例といい、売却価格と買い替えた際に支払った代金の差が3000万円を超える額の利益が出た場合に適用される制度です。この特例の条件には次のようなものがあります。

  • 平成31(2019)年12月31日までに売却して買い替えをする場合
  • 居住用物件として居住および所有していた
  • 10年以上居住および所有していた
  • 居住しなくなってから3年以内
  • 売却代金が1億円以下
  • 売却してから3年以内に買い替えをし、買い替えした年の12月31日までに居住すること



買い替え特例と特別控除は別の制度
買い替え特例を利用するためには、買い替え後の住居に10年以上住むかあるいは所有することが必要です。また、10年以上経った後に再び買い替える予定のある人に適した制度です。

物件の売買で得た代金に対する制度に特別控除という制度もあります。特別控除は売却した代金が3000万円以内であれば、全額非課税になるものです。特別控除の手続きは準備する書類も少なく、確定申告の際に提出するだけで済みますので、買い替え後売却する予定がなければ、こちらの方がおすすめです。

買い替え特例と特別控除はまったく別の制度で、同時に両方の制度を利用することはできません。さらに、買い替えの度に買い替え特例と特別控除を使い分けることはできません。売却価格と買い替える物件の相場などからそれぞれ条件に合った方の制度を利用しましょう。

不動産の買い替えには資金との相談が大事

売却してから購入物件を決める「売り先行」と、先に欲しい物件を手に入れてからい手持ちの物件を売却する「買い先行」の二つの方法がある不動産の買い替え。手持ちの資金や生活状況にもよりますが、いずれにしても不動産を売買するにはお金の話は避けて通れません。

ローンの返済に苦労することのないよう、あらかじめ手持ちの物件の査定額を調べたり、現在の家計状況や自己資産を把握したりして、免税や特例制度などをうまく活用しつつ、不動産の買い替えを検討しましょう。家は決して安くはない買い物ですが、事前の調査を怠らず、納得のいく買い替えをしましょう。