不動産の売却で住民税がかかる|所得税との違いを明確に

不動産の売却の際に必ず支払うわけではない

不動産を売った時、収益が出た時と損をしたケースによって税金発生の有無に違いがあります。厳密に言えば、契約書に必要な印紙税と登記に欠かせない登録免許税は必要ですが住民税や所得税は不要なこともあります。

この記事では、住民税が発生するケースや詳しい計算方法、住民税と所得税の税率と違いなどについて取り上げます。「はじめて不動産売却を行う」「税金について理解を深めたい」という人などは、ぜひ参考にしてください。

また、売却時は、業者選びが非常に大切ですので、査定依頼する際は、一括査定サービスを活用することをおすすめします。このサービスは、たくさんの業者から査定額をもらえて価格を比較できるメリットがあり、業者も選定可能です。税金と一緒に業者や不動産サイトについても知識を深めておくと、売却失敗を防止できるでしょう。

不動産売却後に住民税が発生する場合は

不動産を売却した後、住民税は売却益だけが対象となります。そのため利益がまったく出なくてマイナスになった際は、税金が無関係になります。しかも控除などがあるため、利益が出たとしても税金発生するとは限りません。

マイホームのような住むための物件を売った時は、条件を通過することで特別控除(3,000万円)があります。不動産を10年以上所有しているケースも軽減税率が適用され、買い換えの特例によって税金不要になることもあります。3,000万円以上の利益になることはほとんどありませんので、基本的に税金は発生しないと認識しておきましょう。

所得税とセットで計算する

税金がどれぐらいの金額になるのか計算方法を解説していきます。また、税率は5年基準の所有期間によって異なりますので計算式と一緒に頭に入れておきましょう。

まず課税譲渡所得金額を割り出す

どれぐらいの税金になるのか計算するためには、課税譲渡所得金額について知らなければなりません。この金額に決められた税率を掛ければ住民税の把握が可能です。課税譲渡所得金額を算出するためにはまず売却額である譲渡価格から、仲介手数料などを含めた不動産の取得費(購入費用)を引きます。

そしてさらに、売却時の仲介手数料などの譲渡費用、特別控除もマイナスしましょう。こうして算出された課税譲渡所得金額がプラスであれば、住民税がかかることになります。しかしながらほとんどの場合、プラスにはなりません。

課税譲渡所得金額の計算式 譲渡価格-取得費-譲渡費用-特別控除

相続した不動産の場合、取得費が明確ではない人も少なくありません。取得費は譲渡価格の5%を目安にすると良いです。また建物の場合は、取得費から減価償却費を差し引くようにしましょう。

税率を調べる

住民税の税率は所有期間によって変わります。目安となるのは5年です。所有期間10年以上の特例についても解説していきます。

売却する不動産の所有期間5年以下の場合

不動産を所有している期間が5年以下であれば、税率は合計で39%になります。内訳は所得税30%、住民税は9%です。税率は高めの傾向にあります。

売却する不動産の所有期間5年以上の場合

5年を超える不動産所有は、5年以下よりも税率が低く設定されています。所得税15%、住民税5%、合計で20%の税率となります。

所有期間 住民税 所得税 合計税率
5年以下 9% 30% 39%
5年オーバー 5% 15% 20%

どちらの所得税にも復興特別所得税2.1%が加わることも認識しておきましょう。いずれにせよ所有期間が短ければ税率は高く、長ければ低くなると認識しておいてください。

なぜこうした所有期間による税率の違いがあるのかというと、バブル時代に行われていた土地転売を排除するために、作られた経緯があります。短い期間で土地転売する人に対して重税にしていたルールが今も存在しているのです。

5年以下なのか5年以上なのか判断する際、1月1日を基準にしているため、不動産を持ってから1月1日がどれぐらい経ったのかチェックしてみましょう。経過回数を間違えてしまうと短期になり、高い税金を支払うリスクがあります。

売却する不動産の所有期間が10年以上の場合

10年以上不動産を所有している場合、軽減税率が適用されます。譲渡所得6,000万円以下は住民税4%、所得税10%、6,000万円超えのケースにおいては住民税5%、所得税15%です。この譲渡所得は3,000万円特別控除後になります。

税金を計算する

譲渡所得金額と税率がわかればこれらを掛け算して、税金を導き出せます。譲渡所得金1,500万円を例に挙げると、長期は300万円、短期の場合は585万円です。所有期間が異なるだけで300万円近くも税額に差があります。つまり売りたい不動産の所有期間を把握しておくことは、非常に重要です。

住民税と所得税は売却益が出たのみ支払う可能性がありますが、絶対に支払う税金の種類があります。それは印紙税と登録免許税です。印紙税とは売買契約書に貼り付ける印紙によって支払います。契約金額によって税額はアップしますが、軽減税率が適用されます。契約金額500万円~1,000万円以下であれば、本来は10,000円ですが軽減税率で5,000円となります。

所得税と住民税の違いは

所得税と住民税は税率が異なるだけではなく、確定申告の必要の有無も相違します。同じタイミングで確定申告することになりますが、所得税の申告を行えば住民税も申告済みとなります。こうした所得税と住民税の違いについて詳しく解説していきます。

確定申告の必要性

確定申告は所得税のみ行います。住民税は不要です。しかし所得税の確定申告を行うことで、住民税の申告も一緒に行っていることになります。こうした申告方法になっていますので、住民税の確定申告を怠ることはないと言えます。この確定申告の必要性は、それぞれの税金の相違になるでしょう。

確定申告は不動産を売却した次の年の2月16日から3月15日までに行う決まりがあります。申告書に必要事項を記入し提出すれば、確定申告完了です。税務署に直接届けるのではなく、郵送も対応可能です。昨今では電子申告もありますので時間の取れない人でも、申告ができるような仕組みになっています。また申告すべき人がしなかった際、延滞税がかかりますので注意が必要です。

会社に勤めている人は、所得税や住民税などの税金は、給料から引かれることが一般的ですが、家などを売った際は、別の対応が求められるかもしれません。所得税や住民税に限らずですが、税金については、基本的には誰からも教えてもらえず、自身で調べる必要があります。時間がある時、本やインターネットなどで知識を蓄えておくと良いでしょう。

納付するタイミングが異なる

確定申告後に住民税の支払いがあります。住民税納付書が送られ原則的には、6月、8月、10月、翌年1月に分けて納付することになるでしょう。給与から引かれる方法を選択することも可能です。所得税は3月15日までに納付します。このように納付するタイミングが違うことも認識しておきましょう。

確定申告にはさまざまな書類が必要です。譲渡所得の内訳書、売買契約書のコピー、全部事項証明書などが求められます。「確定申告のやり方がいまいちわからない」「時間が取れなくて申告できない」という人は税のプロフェッショナルである税理士に依頼することをおすすめします。報酬の相場は40,000~50,000円です。慣れている人は費用節約のために自身で行いましょう。

わからないことがあったら、ネットや書籍で調べたり、税務署の人や税理士に聞くようにしましょう。忘れてしまうと、たくさんの税金を取られてしまうリスクがあります。

収益が出たら特別控除の適応ができないかまず確認を

不動産を売った際に住民税がかかる可能性は高くありません。原則利益が出た時だけです。そして所得税もかかります。税率は不動産の所有期間によって決定し、長ければ低いです。しかし特別控除や10年以上の所有による軽減税率で、ほとんど支払うことはありません。

所得税と住民税の違いを挙げるとすれば確定申告の有無です。住民税に確定申告は必要ありません。また納付期限が異なることも、違うポイントになるでしょう。いずれにせよ不動産売却時は、収益が出た時に特別控除が適用されるのか最初にチェックしましょう。そして税金について深く知り損のない売買を実現させましょう。

こうした税の他にも、建物などの売却において、業者選びは重要です。大手企業から地域密着の中小企業まで、幅広く存在しています。会社規模ではなく、担当者によって売却が円滑に進められるのか決定することもあり、しっかりと選ぶようにしましょう。