不動産売却の手数料に関する基礎知識
不動産売却をしたら、売却した価格がそのまま手元に残ることはありません。手続きでさまざまな費用が発生します。その中でも仕組みがわかりにくいのが、不動産会社に支払う仲介手数料です。
仲介手数料は、不動産売却で支払う費用の大部分を占め、高く売却できるほど支払う料金も上がってきます。そこでこの記事では、不動産売却での仲介手数料の計算方法やルールについて解説します。仲介手数料を売却前に把握し、納得のできる売買契約のための参考にしてください。
不動産売却で仲介手数料はなぜ支払うのか
不動産売却で支払う仲介手数料とは、不動産の買主を探すために行った仲介業務の費用として、不動産会社に支払う手数料のことです。不動産売却は個人間でもできますが、自力での買主探しの難しさや、契約でのトラブルを避けるため、売却を不動産会社に依頼して仲介手数料を支払うのです。
不動産会社は仲介手数料を買主からも受け取ることができ、両手取引と呼ばれています。両手取引をするためには売主がいないと成り立たないので、売主の仲介手数料を無料にする不動産会社もあります。
不動産売却で支払う仲介手数料のルール
不動産売却の仲介手数料は、法律で細かくルールが決められています。ルールを知らないと、悪徳な不動産会社に騙されて余計な出費が発生してしまいます。不動産売却後に後悔しないため、どんなルールがあるのか紹介していきます。
仲介手数料は売買契約が成立して発生する
仲介手数料は、売買契約が成立したときに支払う成功報酬です。成立していない場合、支払い義務はありません。売買契約前や買主が見つからなかったのに、仲介手数料を請求されても支払ってはいけません。
もし買主探しのために、不動産会社が通常は行っていない広告や遠方の買主への交渉依頼をしたのなら、売買契約が成立しなくても別途手数料を請求されることはあります。
上限は法律で定められている
不動産売却での仲介手数料は、法律によって上限は決まっていて、どこの不動産会社と契約を結んでも変わることはありません。仲介手数料は売却価格によって割合が設定されており、以下の表のようになっています。
| 売却価格 | 仲介手数料（税抜） |
| 200万円以下の部分 | 売却価格の5%以内 |
| 201万円以上400万円以下の部分 | 売却価格の4％以内 |
| 401万円以上の部分 | 売却価格の3％以内 |
1000万円で不動産売却が成立したときの仲介手数料の上限は
36万円＝（200万円×5％）＋（200万円×4％）＋（600万円×3％）
空き家の不動産売却に限っては、2018年1月1日に変更があり、「売却価格が400万円以下の場合＝最大18万円」となりました。つまり400万円以下の空き家の不動産売却では、どのような売却価格でも最大で18万円支払う可能性があるということです。
空き家の仲介手数料は売主にのみ適用されます。空き家の増加が社会問題となり、物件が遠方にあることが多く、調査するためには費用がかかります。この調査費用が手数料の中に入っていることになり、不動産会社から事前に金額について相談されます。どれぐらいの手数料になるのか確認しておきましょう。
仲介手数料の簡単な計算に「売却価格の3％＋6万円」
400万円を超える不動産売却をするとき、仲介手数料を金額ごとに分けて計算するには手間がかかってしまいます。そこで使われるのが「売却価格×3％＋6万円」という計算です。この計算が使われる根拠は、
売却価格＝X（X＞400万円）
仲介手数料
（200万円×5％）＋（200万円×4％）＋｛（X－400万円）×3％）｝
＝X×3％＋6万円
となるからです。同様の方法で400万円以下の不動産売却なら、「売却価格×4％＋2万円」で仲介手数料を計算できます。
媒介契約によって仲介手数料変わらない
不動産仲介会社に売却を依頼する際、媒介契約を結びます。契約は3種類ありますが、仲介手数料はどれも同一です。
| 媒介契約の種類 | 他会社への依頼 | 自己発見取引 | 制約のための努力義務 |
| 専属専任媒介 | × | × | 〇（積極的努力） |
| 専任媒介 | × | 〇 | 〇（積極的努力） |
| 一般媒介 | 〇 | 〇 | 〇 |
専属専任媒介と専任媒介は、他の業者に依頼することができず、1社のみで売却活動します。そのため、信用できる業者を見つけたときは最適な媒介契約ですが、見つからなかったときは、さまざまな業者と契約を結べる一般媒介がおすすめです。
仲介手数料の早見表
仲介手数料は、計算すればすぐに金額を導けますが、早見表を活用することで、一目でどれぐらい支払えばよいのかがわかります。
| 売却価格 | 仲介手数料の上限（税抜） | 消費税（8％） |
| 100万円 | 5万円 | 4000円 |
| 200万円 | 10万円 | 8000円 |
| 300万円 | 14万円 | 1万1,200円 |
| 400万円 | 18万円 | 1万4,400円 |
| 500万円 | 21万円 | 1万6,800 |
| 600万円 | 24万円 | 1万9,200円 |
| 700万円 | 27万円 | 2万1,600円 |
| 800万円 | 30万円 | 2万4,000円 |
| 900万円 | 33万円 | 2万6,400円 |
| 1,000万円 | 36万円 | 2万8,800円 |
| 1,500万円 | 51万円 | 4万800円 |
| 2,000万円 | 66万円 | 5万2,800円 |
| 2,500万円 | 81万円 | 6万4,800円 |
| 3,000万円 | 96万円 | 7万6,800円 |
| 3,500万円 | 111万円 | 8万8,800円 |
| 4,000万円 | 126万円 | 10万800円 |
| 4,500万円 | 141万円 | 11万2,800円 |
| 5,000万円 | 156万円 | 12万4,800円 |
消費税は2019年10月以降は10％になる予定です。売却したお金で住居の買い替えを検討している人は、買い替え先の予算プランの参考にしてください。
仲介手数料の内訳とその他の手数料
仲介手数料は不動産を売却するために行われた業務の成功報酬と説明しましたが、いったいどこまでが不動産会社の業務に入るのでしょうか。ここでは仲介手数料の内訳と、その他で発生する手数料について紹介します。
仲介手数料に含まれる業務の内訳
不動産会社が行う売却のための通常業務には、以下のものが含まれています。
- 購入希望者への物件案内（内覧）
- 買主探しのための広告
- 売買契約書の作成
- 売却する不動産の権利情報の調査
- 重要事項説明書の作成と契約締結
- 不動産の登記手続き
- 支払いの手続き
売却のためのローンの返済や、加入している火災保険などの解約は別途行うことになります。もし不動産売却のために建物の解体やごみ処理、測量などが必要な場合も、仲介手数料には含まれないのでその都度支払いをするようにしましょう。
手数料には、物件を案内するための費用だけではなく、売買契約書の作成やローンなど各種手続きの費用も含まれています。
不動産のローン返済のための事務手数料
ローンが残っている不動産は売却の優先権を金融機関がもっています。この権利を抹消するために、ローンを繰り上げて返済することになります。この時にかかる手数料は金融機関ごとに決まっており、数万円程度かかります。
ローンを組む時に支払った保証金については、繰り上げ返済によって返ってくることもあるので、ローンを組んでいる金融機関に相談してみてください。
仲介手数料の支払い方法や注意点
仲介手数料を支払う必要があることはわかりましたが、高額になるので一体いつ支払えばいいのか、支払いで注意することはあるのかなど、不安なことはまだあります。そこで仲介手数料の支払い方法や注意点について見ていましょう。
支払いは２回に分けて行う
契約成立した後に、不動産会社に仲介手数料を支払います。この時点で、すべての金額を支払っても構いません。しかしながら、基本的には、契約締結時に半分、引渡しの時に、もう半分支払います。契約締結時に売却に関するすべてのことが完了されていないからこそ、2回に分けての支払いが主流になっています。
2回に分けて支払う場合は、売却価格が高額になると半額でも数十万円になるので、手持ちのお金で困らないようにしてください。
契約後のキャンセルで仲介手数料を支払う？
契約後のキャンセルには、必ず仲介手数料を支払うものなのでしょうか。これは、ケースによって異なると言えます。例えば、売却物件が火事になり、売れなくなってしまった場合は支払うことが基本です。
しかしながら、さまざまな事例において仲介手数料の支払いは、法律家によって見解が異なることもあります。媒介契約の内容が基準になることが多く、事前に内容をしっかりと確認しておきましょう。
スムーズな不動産売却には一括査定がおすすめ
不動産会社と安い仲介手数料で契約ができても、買主が見つからなければ意味がありません。不動産売却の成功は、法律に基づいた仲介手数料で売却活動をしてくれる、不動産会社との出会いが必要不可欠です。
優良な不動産会社を自分の足で探しだすのは時間と労力がかかり、不動産の売却をなかなか始められません。そこで活躍するのが一括査定です。大手だけでなく地元の中小不動産会社も登録され、独自基準で優良な不動産会社が厳選されているから、時間や労力をかけなくても絞り込むことができます。
おすすめの一括査定サイト3選
| サイト名 | 利用者数 | 対象エリア | 提携会社数 | 同時依頼数 |
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| イエイ | 400万人以上 | 全国 | 1,700社以上 | 6件 |
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イエウール：全国1,700社以上に対応
地方・地域密着型の中小規模不動産業者にも対応しているので、都市部以外に所在しているマンションや一戸建てなどの不動産を売却したい人におすすめです。
| 利用者数 | 1,000万人 |
| 対象エリア | 全国 |
| 提携会社数 | 1,700社 |
| 同時依頼数 | 6社 |
| 取引件数 | 非公開 |
| 顧客満足度 | 98％ |
| 運営会社 | 株式会社Speee (Speee, Inc.) |
サイト内では一戸建てや土地など、物件の種類別に売却手順の説明も掲載されています。しつこい勧誘があったなど、評判の悪い不動産会社は登録から外されているので安心です。
イエイ：お断り代行サービスを提供
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| 利用者数 | 400万人以上 |
| 対象エリア | 全国 |
| 提携会社数 | 1,700社 |
| 同時依頼数 | 6件 |
| 取引件数 | 1,000件以上 |
| 顧客満足度 | 97％ |
| 運営会社 | セカイエ株式会社 |
都心部だけでなく、地方の物件を売却したい人にもおすすめです。また、査定を依頼した不動産会社からの営業連絡を断りたい際に、代わりに断ってくれる「お断り代行」サービスがあるため、営業電話を断りにくい人におすすめです。
なお、依頼先の不動産会社は自分で選べる仕組みとなっています。
リビンマッチ：利用したいサイト第1位
都道府県別に、このサイトに登録している不動産会社の情報をあらかじめ調べることができ、その中から売却査定実績の多い不動産会社を選べることが特徴です。
| 利用者数 | 440万人 |
| 対象エリア | 全国 |
| 提携会社数 | 1,400社 |
| 同時依頼数 | 6件 |
| 取引件数 | 14万件（年間） |
| 顧客満足度 | 98％ |
| 運営会社 | リビン・テクノロジーズ株式会社 |
全国展開しているような大手の不動産業者ではなく、 どちらかと言えば地域に密着した中小規模の不動産会社の登録が多いので、相続などによる地方の不動産の売却を考えている人におすすめです。
不動産売却で仲介手数料は払い過ぎない
不動産売却を進める際、依頼する不動産会社に仲介手数料を支払います。法律で金額の上限が定められ、下限はありません。だからこそ、手数料を無料にしている業者もあります。そして、売買契約が成立した時に支払い、契約前には不要です。
仲介手数料には、物件案内、各種手続き、書類作成などの費用が含まれており、基本となる仲介業務以上を依頼する際は別途料金が必要になります。どこからが別途料金になるかは媒介契約書に記載されているので、仲介手数料を払い過ぎないように注意しましょう。
また、一括査定サイトについて詳しく知りたい・比較したいという場合は下記の記事を参考にしてください。
参考：【2019年最新】不動産一括査定50サイトをジャンル別に比較！
