不動産売却で税金はいくら支払う？確定申告の特別控除で節税

不動産売却で得た利益には譲渡所得税が課税されます。この譲渡所得税が意外と高額な支払いになり、事前に把握しておかないと、手元に残るお金の少なさにがっかりしてしまいます。しかし税金を把握するには専門知識が必要で、税理士に相談するのはハードルが高いでしょう。

そこでこの記事では、不動産売却にかかる税金について、一から分かり易く解説して行きます。節税方法も紹介しますので、損をしない不動産売却のため、参考にしてみて下さい。

不動産売却で税金がかかる利益とは

不動産売却では利益を譲渡所得と言い、譲渡所得が出た分にだけ税金がかかります。譲渡所得は不動産が売却できた価格ではなく、売却にかかった費用や売却した不動産の取得費も考慮して計算されます。

税金を計算するため、まずは不動産売却の譲渡所得について見ていきましょう。

不動売却での譲渡所得の計算方法

不動産売却の譲渡所得とは、以下の計算式で求められます。

譲渡所得＝譲渡価格－（取得費＋譲渡費用）

	意味
譲渡所得	税金がかかる不動産売却の利益
譲渡価格	不動産を買主に売却した価格
取得費	売却する不動産の購入代金（税金や手数料を含む）
譲渡費用	不動産の売却にかかった費用

譲渡所得を計算する場合、譲渡価格は売却予定の価格を入れれば良いですが、残りの取得費と譲渡費用をどうやって見積もれば良いのか困ってしまいます。それぞれの費用には一体何が含まれるのでしょうか。

不動産売却での取得費に含まれるもの

取得費とは不動産を手に入れる際に掛かった費用のことです。取得費に含まれる費用は主に以下の通りです。

• 土地や建物の購入代金
• 建築代金
• 登録免許税、不動産取得税、印紙税など購入時に支払った税金
• 不動産会社に支払った仲介手数料
• 整地費用や建物の解体費用
• 土地の測量費
• 設備費
• リフォームなどの改良費用
• 一定の借入金利子

取得費の計算では1点だけ注意があり、それは土地と建物で計算方法が異なるという点です。土地の場合は購入代金や手数料の合計がそのまま取得費になりますが、建物の場合はそうではありません。

建物は経年に伴い価値が減少していきます。そのため建物の取得費は購入代金などの合計額から減価償却費相当額を差し引いて算出されます。減価償却費は建物が店舗や事務所などの事業用であるか住宅など非事業用であるかによって計算方法が変わります。

事業用の建物の減価償却費は

• 減価償却費＝建物の取得価額×0.9×償却率（2007年3月31日以前取得の場合）
• 毎年の減価償却費＝建物の取得価額×償却率（2007年4月1日以後取得の場合）

非事業用の建物の場合は

• 建物の取得価額×0.9×償却率×経過年数

という計算式で算出できます。

この計算式内の償却率は建物の構造によって異なります。居住用建物の償却率は以下の表の通りです。

建物構造	耐用年数	償却率
木造	33年	0.031
軽量鉄骨	40年	0.025
鉄筋コンクリート	70年	0.015

取得費の証明は売買契約書が基本ですが、代々相続されてきた不動産や取得時期が古い不動産の場合、売買契約書などの資料が紛失されて取得額が分からないということも想定されます。こうした場合では、

取得費の概算＝譲渡価格×5％

と計算され、資料がある場合と比べて取得費を少なく見積もることになります。税金がかかる譲渡所得が多くなるので、可能な限り取得費に含まれる資料は探しだしましょう。

不動産売却での譲渡費用に含まれるもの

譲渡費用とは不動産を売却する際に掛かった費用のことです。譲渡費用に含まれるのは具体的に以下の様なものです。

• 不動産を売却するために支払った仲介手数料など
• 売主が負担した印紙税
• 貸家を売る際に借家人に支払った立ち退き料
• 土地を売るための建物の解体費用および建物の損失額
• 売買契約締結後にさらに有利な条件で売却するために最初の契約者に支払った違約金
• 借地権を売る時に地主の承諾をもらうために支払った名義書換料など

譲渡費用はあくまで不動産を売る時に直接要して支払った費用であるため、修繕費や固定資産税など、所有期間中の維持・管理のために支払った費用は該当しません。ただし例外として、買主からの要請でリフォームを行った場合、このリフォーム費用は譲渡費用として認められることがあります。

仲介手数料は法律で上限が決まっており、どの不動産会社でも変わることはありません。

譲渡価格	仲介手数料（税抜）
200万円以下	譲渡価格×5％
200万円越え～400万円以下	譲渡価格×4％＋2万円
400万円越え	譲渡価格×3％＋6万円

印紙税は不動産売却で売買契約書を作成するときに納付する税金で、譲渡価格によって税額が決まっています。2020年3月31日までなら軽減措置もあり、以下のようになります。

譲渡価格	印紙税	軽減措置後の税額
10万円以下	0円	0円
10万円越え～50万円以下	400円	200円
50万円越え～100万円以下	1,000円	500円
100万円越え～500万円以下	2,000円	1,000円
500万円越え～1,000万円以下	1万円	5,000円
1,000万円越え～5,000万円以下	2万円	1万円
5,000万円越え～1億円以下	6万円	3万円
1億円越え～5億円以下	10万円	6万円

不動産売却の際の税金の計算方法

譲渡所得の内容を確認したら、次は実際に税金の計算方法を詳しく見て行きます。税率は所有期間によって変わってきます。売却予定の不動産をいつから所有しているのかに注意しましょう。

譲渡所得税は3種類の税金がかかる

譲渡所得税は不動産売却で得た利益に課される税金です。この利益というのが先ほど確認した譲渡所得に当たります。譲渡所得には所得税と住民税、復興特別所得税の3つがかかり、復興特別所得税は東日本大震災の復興財源確保のためのもので、2037年12月31日まで課税されます。譲渡所得税は以下の計算式で表すことができます。

譲渡所得税＝譲渡所得×税率

この譲渡所得税は売却によって利益が発生した時にのみ課せられます。譲渡所得を計算してマイナスになる場合は、税金はかかりません。

譲渡所得にかかる税率とは

次に税率についてですが、この税率は売却した不動産の所有期間によって異なります。

税金の種類	所有期間5年以内の短期譲渡	所有期間5年越えの長期譲渡
所得税	30％	15％
住民税	9％	5％

復興特別所得税は、所有期間に関わらず所得税の2.1％が税率です。税率の合計は短期譲渡で39.63％、長期譲渡で20.315％となります。

不動産売却をするなら節税対策

不動産売却では、税金を節税する仕組みが用意されて適用をすると、

譲渡所得税＝（譲渡所得－特別控除）×税率

で納税額が計算されます。ここでは特別控除や税率を下げる仕組みについて紹介します。適用できるものがないかチェックしてみてください。

居住用財産の3,000万円特別控除

不動産売却による譲渡所得には所得税・復興特別所得税と住民税が掛かりますが、自宅を売却した場合には、その譲渡所得から3000万円を差し引くことができます。

この特例を利用した場合の税額は以下の式で計算されます。

（譲渡所得－3000万円）×税率＝税額

もし譲渡所得が3000万円より低ければ、税額はゼロになります。

この特例の対象は自宅なので、自分が住んでいることが原則です。ただし、以前住んでいて今は住んでいない家であっても、住まなくなって3年目の年末までの売却なら対象となります。

特定の2年間に購入した土地の売却で特別控除

平成21年～平成22年の間に購入した土地を売却するなら、最大1,000万円の特別控除が適用されます。適用にはさらに条件があり、

• 取得先や売却先が、親子や夫婦など特別な関係にない
• 相続や贈与された土地でない
• 他の特別控除を使っていない

となっています。購入した期間が限定されているので、所有期間を確認する際に該当しないか一緒に確認しておけば、使える節税対策の一つとなります。

不動産の売却先によって適用できる特別控除

不動産は国や企業からの要望で売却することもあります。自分が売却したいから不動産会社を通して譲渡するのと違い、最大5,000万円までの特別控除があります。

特別控除額	控除を適用できる要件
5,000万円	公共事業のために不動産を売却
2,000万円	再開発が行われるため土地の売却
1,500万円	近隣の建物や宅地の造成のため土地を売却
800万円	農業委員会の斡旋で農地を売却

特殊な不動産の売却事例ですが、売却を求められたときは、適用できるものかがないか確認をしてください。

居住用財産売却による軽減税率の特例

「居住用財産売却による軽減税率の特例」は、実際に住んでいるマイホームを売却することで受けられる特別控除です。譲渡した年の1月1日時点で居住用財産の所有期間が10年を超えている場合、上記の3,000万円の特別控除を適用後の利益によって、所得税と住民税の税率が変わります。

	所得税	住民税
利益が6,000万円まで	10％	4％
利益の6,000万円を超える部分	15％	5％

10年を超えて所有することが条件なので、この特例を受けるために住民票だけ移したり、短期的に入居した場合には適用外となります。また、特例には2つ注意点があり、復興特別所得税の税率は変わらないのと、住宅ローン控除との併用はできないことを覚えておきましょう。

居住用財産の買換え特例

マイホームを売却する時だけでなく、買い換える時にも使える特例があります。

この特例は、売却した自宅の譲渡価格より買い替えた自宅の所得価格の方が高い場合に、利益に対する課税が繰り延べられ、税負担が軽くなるというものです。適用するには以下の条件を全て満たす必要があります。

• 譲渡したマイホームの所有期間が10年超かつ居住期間が10年以上
• 譲渡価額が1億円以下
• 新しく買い換えるマイホームの取得が、譲渡した年の前年1月1日から譲渡した年の翌年の12月31日まで
• 確定申告をする

なお、この特例は3,000万円控除や住宅ローン控除との併用はできませんので注意して下さい。

空き家に係る譲渡取得の特別控除

空き家を相続し、家屋を解体、もしくは耐震リフォームしてから売却する場合、マイホームの場合と同様に3,000万円の特別控除を受けることができます。これは周囲に迷惑をかけるリスクがある管理されていない空き家の有効活用を推進するために、平成28年の税制改正で制定されました。

この特例を受けるための条件は細かく定められています。主な条件は以下の通りです。

• 旧耐震法の昭和56年（1981年）5月31日までに建築された戸建て住宅
• 被相続人が一人暮らしをしており、相続発生後に貸付や居住などしていない空き家
• 相続開始から3年後の12月31日までに譲渡したもの
• 新耐震基準を満たすよう改修された家屋とその敷地、もしくは家屋を解体している更地になった土地
• 譲渡対価が1億円以下

また、この制度の適用期限は平成28年4月1日～平成31年12月31日と短期間になっているため注意が必要です。

不動産売却の税金をシミュレーション

ここまでで税金の計算に必要な、利益や費用、節税対策について紹介してきました。それでは実際に税金がいくらかかるのかを具体的に計算してみましょう。

10年以上住んでいたマイホームの売却例

不動産を売却したときの条件を以下のように仮定します。

• 2019.年に3,000万円で売却予定価格
• 取得費は書類を紛失してしまったため不明（5％で概算）
• 売却予定価格が3,000万円だから、印紙税は軽減措置後で1万円
• 仲介手数料や印紙税以外の譲渡費用で30万円を予定
• 3,000万円の特別控除が適用できる

仲介手数料＝3,000万円×3％＋6万円＋消費税8％＝103.万6,800円

譲渡所得＝売却予定価格－（取得費＋印紙税＋仲介手数料＋その他譲渡費用

＝3,000万円－（150万円+1万円＋103万6,800円＋30万円）

＝2,715万3,200円

譲渡所得税＝（2,715万3,200円－特別控除3,000万円）×税率＝0円

取得費が不明のため譲渡所得が高額になっていますが、特別控除のため税金の支払いを0円となります。特別控除はいずれも確定申告で適用することができるので、節税をしたいなら必ず確定申告をしましょう。

金融機関のサービスで気軽にシミュレーション

不動産売却の税金は自分で計算することができますが、まだ複雑だと感じているなら、金融機関が提供しているシミュレーションのサービスを使う方法もあります。

売却価格や取得費、その他の経費の予定額、所有期間などの条件を入れるだけで、支払う譲渡所得税や手元に残るお金をシミュレーションしてくれます。特別控除は3,000万円だけは自動で計算してくれるので、マイホームの売却を検討している人なら、税金の概算を簡単に知ることができます。

不動産売却後の確定申告のやり方

不動産売却で利益を得た際には確定申告が必要です。ここでは手続きの時期や方法を詳しく解説します。

確定申告の時期とは

不動産売却において確定申告が必要となるのは所得税です。住民税は所得税の申告に応じて翌年度分に課税されます。所得税の申告は不動産を売却した翌年の2月中旬～3月中旬に行います。正確な日付は曜日によって前後するので、税務署のホームページなどで事前に見ておきましょう。

不動産売却の確定申告はe-taxが便利

確定申告は現在の住所地を管轄する税務署で行います。一般的な申告方法は、所定の申告書に必要事項を記入し、税務署の窓口に直接提出します。っもし、直前の窓口の混雑を避けたい場合や、忙しくて平日の手続きが難しい場合には、郵送やe-taxでの申告も可能です。

申告書は年明け頃から税務署で手に入れることができますが、インターネットで入手することもできます。インターネットから入手する際は、国税庁ホームページの「確定申告書作成コーナー」で必要項目を入力して申告書を作成します。作成した申告書は、プリントアウトして税務署に提出することもできますし、e-taxによる電子申告でも使用できます。

e-taxによる電子申告を行うためには、インターネット上で本人確認をする電子証明書を取得する必要があります。電子証明書として代表的なものはマイナンバーカードです。

取得した電子証明書は税務署に提出し、利用者識別番号を取得します。利用者識別番号が取得できたら、e-taxソフトをパソコンにインストールして初期登録を行い、申告書データを作成します。

e-taxを利用するメリットは、

• 源泉徴収票などの書類の提出を省略
• 申告期間中であれば24時間提出が可能
• 税金の計算間違いをしない

確定申告で失敗をしたくないなら、e-taxを使うとよいでしょう。

源泉徴収票などの書類の提出を省略できるという点、申告期間中であれば24時間提出が可能であるという点にあります。さらに譲渡損失の繰越控除などで税金の還付を受ける際は、3週間程度と通常よりも早く還付を受けることができます。

不動産売却が損失でも確定申告で節税

不動産売却で確定申告が必須なのは利益がでた場合のみです。しかし損失が出た場合でも、確定申告によって節税をすることができます。適用できるのは損益通算と繰越控除という制度で、所得税と住民税が軽減されます。

損益通算とは、譲渡損失が出た場合に売却した年のその他所得と相殺して所得税や住民税を減らすことができる制度です。さらに不動産を売却した年の所得よりも譲渡損失のほうが大きく、相殺し切れないという場合、翌年以降の所得からも繰り越して差し引ける繰越控除の特例を利用できるケースがあります。この特例は売却した年の翌年から最長3年間の所得まで繰り越して控除することが可能です。

繰越控除にはケースによって以下の2つのタイプがあります。

• マイホームの買換えの場合の譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例
• 特定居住用財産の譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例

「マイホームの買換えの場合の譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例」は自宅を買い換える時に利用できる制度です。一方「特定居住用財産の譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例」は自宅を買い換えない場合でも利用できるものです。

それぞれ利用するためには以下の条件を満たす必要があります。

＜買い換えのときに利用できる譲渡損失の繰越控除を利用する条件＞

1. 売却する自宅の所有期間が5年を超えていること
2. 敷地面積が500㎡以内の部分まで
3. 合計所得金額が3000万円以内
4. 新居は旧自宅を売却した年の前年1月1日から翌年12月31日までに取得する
5. 新居には取得した年の翌年12月31日までに入居するか、入居見込みであること
6. 新居の床面積は50m²以上であること
7. 返済期間10年以上の住宅ローンを借りて新居を取得すること

＜買い換えなくても利用できる譲渡損失の繰越控除を利用する条件＞

この場合も、所有期間や所得の条件は買い換えの場合と同じです。買い換えの場合と異なるのは以下の3点です。

1. 買い換えなくても、賃貸住宅や実家に引越しできる
2. 売却した自宅については、売却の前日に返済期間10年以上の住宅ローンの残高があること
3. 自宅の売却価格がその住宅ローン残高を下回っていること

繰越控除の特例を利用したい場合はこの条件を満たしているかどうか確認する様にしましょう。

不動産売却は一括査定で現金を最大限に増やす

不動産売却は売却予定価格を決める時点で、税金がいくらになるのかをシミュレーションすることができます。そこで手元に残る現金を最大限に増やすためには、下記の条件が重要になります。

• 高く不動産を売却する
• 取得費を正確に見積もる
• 使える節税の制度を全て適用させる

これらは優良な不動産会社と契約することで達成できることなので、不動産会社探しで一括査定を使うのがおすすめです。登録されている段階で優良な会社かどうかが選別されていて、その複数社に一括で査定依頼を出せるので、査定額を比較して相場に合った売却価格の不動産会社を見つけることができます。

優良な不動産会社なら、売主の要望をしっかり聞いて戦略的に売却価格を決めてくれるため、確定申告の時になって税金で後悔することもなくなります。

おすすめの一括査定サイト3選

サイト名	利用者数	対象エリア	提携会社数	同時依頼数
イエウール	1,000万人	全国	1,700社	6件
イエイ	400万人以上	全国	1,700社以上	6件
リビンマッチ	440万人	全国	1,400社	6件

イエウール：全国1,700社以上に対応

地方・地域密着型の中小規模不動産業者にも対応しているので、都市部以外に所在しているマンションや一戸建てなどの不動産を売却したい人におすすめです。

利用者数	1,000万人
対象エリア	全国
提携会社数	1,700社
同時依頼数	6社
取引件数	非公開
顧客満足度	98％
運営会社	株式会社Speee (Speee, Inc.)

サイト内では一戸建てや土地など、物件の種類別に売却手順の説明も掲載されています。しつこい勧誘があったなど、評判の悪い不動産会社は登録から外されているので安心です。

イエイ：お断り代行サービスを提供

大手不動産会社だけでなく、地域に密着した地方に強い不動産会社への査定も一括で依頼できます。

利用者数	400万人以上
対象エリア	全国
提携会社数	1,700社
同時依頼数	6件
取引件数	1,000件以上
顧客満足度	97％
運営会社	セカイエ株式会社

都心部だけでなく、地方の物件を売却したい人にもおすすめです。また、査定を依頼した不動産会社からの営業連絡を断りたい際に、代わりに断ってくれる「お断り代行」サービスがあるため、営業電話を断りにくい人におすすめです。

なお、依頼先の不動産会社は自分で選べる仕組みとなっています。

リビンマッチ：利用したいサイト第1位

都道府県別に、このサイトに登録している不動産会社の情報をあらかじめ調べることができ、その中から売却査定実績の多い不動産会社を選べることが特徴です。

利用者数	440万人
対象エリア	全国
提携会社数	1,400社
同時依頼数	6件
取引件数	14万件（年間）
顧客満足度	98％
運営会社	リビン・テクノロジーズ株式会社

全国展開しているような大手の不動産業者ではなく、どちらかと言えば地域に密着した中小規模の不動産会社の登録が多いので、相続などによる地方の不動産の売却を考えている人におすすめです。

税金は売却したい不動産のケースによって変わる

不動産を売却した際の税金の計算方法や節税方法、確定申告について解説してきました。税金の金額や計算方法は、売却する不動産の種類やケースによって異なりますので、自分がどのようなケースに当てはまるのか確認してみましょう。利益を残せる方法で不動産を売却できるようになります。

また、一括査定サイトについて詳しく知りたい・比較したいという場合は下記の記事を参考にしてください。

参考：【2019年最新】不動産一括査定50サイトをジャンル別に比較！