どんな税金がある?節税方法は?不動産売却時の税金を徹底解説

不動産を売却する時には様々な税金がかかる

不動産売却で得た利益には譲渡所得税が課税されます。この譲渡所得税が意外と大きな出費となることがありますので、事前によく把握しておくことが大切です。とはいえ、税金について考えるには専門知識が必要で、難しいと感じる方も多いと思います。

そこで、この記事では不動産売却時にかかる税金について分かり易く、一から解説して行きます。

特別控除を使った節税方法も紹介しますので、是非最後まで読んでみて下さい。

譲渡所得について

譲渡所得とは不動産の売却額のことで、不動産の売却額から不動産の取得額と売却時の諸費用を差し引いて算出されます。

譲渡価格 不動産の売却価格に固定資産税と都市計画税の清算金を足したもの
取得費 不動産の購入代金(税金や手数料を含む)
譲渡費用 不動産の売却に掛かった費用
特別控除額 譲渡所得税に対して受けられる特別控除の金額

取得費に含まれるもの

取得費とは不動産を手に入れる際に掛かった費用のことです。ここでは具体的にどの様な費用がこの取得費に含まれるのか紹介していきます。

取得費に含まれる費用は主に以下の通りです。

  • 土地や建物の購入代金
  • 建築代金
  • 登録免許税、不動産取得税、印紙税など購入時に支払った税金
  • 仲介手数料
  • 測量費
  • 整地費用や建物の解体費用
  • 設備費
  • 改良費用
  • 一定の借入金利子

また取得費は土地と建物で扱いが異なるため注意が必要です。土地の場合は購入代金や手数料の合計がそのまま取得費になりますが、建物の場合はそうではありません。

建物は経年に伴い価値が減少していきます。そのため建物の取得費は購入代金などの合計額から減価償却費相当額を差し引いて算出されます。

減価償却費は建物が店舗や事務所などの事業用であるか住宅など非事業用であるかによって計算方法が変わります。

事業用の建物の減価償却費は

  • 減価償却費=建物の取得価額×0.9×償却率(2007年3月31日以前取得の場合)
  • 毎年の減価償却費=建物の取得価額×償却率(2007年4月1日以後取得の場合)

非事業用の建物の場合は

  • 建物の取得価額×0.9×償却率×経過年数

という計算式で算出できます。

この計算式内の償却率は建物の構造によって異なります。居住用建物の償却率は以下の表の通りです。

建物構造 耐用年数 償却率
木造 33年 0.031
軽量鉄骨 40年 0.025
鉄筋コンクリート 70年 0.015

取得費の証明は売買契約書が基本ですが、代々相続されてきた不動産や取得時期が古い不動産の場合、売買契約書などの資料が紛失されて取得額が分からないというケースも想定されます。

こうしたケースでは、概算で売却時の収入額の5%相当額を取得費とすることができます。

譲渡費用に含まれるもの

譲渡費用とは不動産を売却する際に掛かった費用のことです。

譲渡費用に含まれるのは具体的に以下の様なものです。

  • 不動産を売却するために支払った仲介手数料など
  • 売主が負担した印紙税
  • 貸家を売る際に借家人に支払った立ち退き料
  • 土地を売るための建物の解体費用および建物の損失額
  • 売買契約締結後にさらに有利な条件で売却するために最初の契約者に支払った違約金
  • 借地権を売る時に地主の承諾をもらうために支払った名義書換料など

譲渡費用はあくまで不動産を売る時に直接要して支払った費用であるため、修繕費や固定資産税など、所有期間中の維持・管理のために支払った費用は該当しません。ただし例外として、買主からの要請でリフォームを行った場合、このリフォーム費用は譲渡費用として認められることがあります。

不動産売却の際の税金の計算方法

譲渡所得の内容を確認したら、次は実際に税金の計算方法を詳しく見て行きましょう。

譲渡所得税を計算

譲渡所得税は不動産売却で得た利益に課される税金です。この利益というのが先ほど確認した譲渡所得に当たります。また譲渡所得税の内訳は所得税と住民税となっています。

また、この譲渡所得税は売却によって利益が発生した時にのみ課せられます。不動産の購入金額より売却価格が低く、利益が出なかった場合には税金はかかりません。

譲渡税の計算式は簡単に以下の様に表すことができます。

  • 譲渡所得税=譲渡所得×税率

譲渡所得は前の章で解説した通り、

  • 譲渡所得=不動産の売却額−不動産の取得費−譲渡費用−特別控除額

という計算式で算出されます。

次に税率についてですが、この税率は売却した不動産の所有期間によって異なります。

短期譲渡(所有期間が5年以内) 39.63%(所得税等30.63%、住民税9%)
長期譲渡(所有期間が5年超) 20.315%(所得税等15.315%、住民税5%)

譲渡損失があるなら損益通算や繰越控除ができる

不動産売却時の譲渡所得がマイナスになり、譲渡損失が出た場合、損益通算繰越控除によって所得税と住民税を軽減することができます。

損益通算とは、譲渡損失が出た場合に売却した年のその他所得と相殺して所得税や住民税を減らすことができる制度です。

さらに不動産を売却した年の所得よりも譲渡損失のほうが大きく、相殺し切れないという場合、翌年以降の所得からも繰り越して差し引ける繰越控除の特例を利用できるケースがあります。この特例は売却した年の翌年から最長3年間の所得まで繰り越して控除することが可能です。

繰越控除にはケースによって以下の2つのタイプがあります。

  • マイホームの買換えの場合の譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例
  • 特定居住用財産の譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例

「マイホームの買換えの場合の譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例」は自宅を買い換える時に利用できる制度です。一方「特定居住用財産の譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例」は自宅を買い換えない場合でも利用できるものです。

それぞれ利用するためには以下の条件を満たす必要があります。

買い換えのときに利用できる譲渡損失の繰越控除を利用する条件

  1. 売却する自宅の所有期間が5年を超えていること
  2. 敷地面積が500㎡以内の部分まで
  3. 合計所得金額が3000万円以内
  4. 新居は旧自宅を売却した年の前年1月1日から翌年12月31日までに取得する
  5. 新居には取得した年の翌年12月31日までに入居するか、入居見込みであること
  6. 新居の床面積は50m2以上であること
  7. 返済期間10年以上の住宅ローンを借りて新居を取得すること

買い換えなくても利用できる譲渡損失の繰越控除を利用する条件

この場合も、所有期間や所得の条件は買い換えの場合と同じです。買い換えの場合と異なるのは以下の3点です。

  1. 買い換えなくても、賃貸住宅や実家に引越しできる
  2. 売却した自宅については、売却の前日に返済期間10年以上の住宅ローンの残高があること
  3. 自宅の売却価格がその住宅ローン残高を下回っていること

繰越控除の特例を利用したい場合はこの条件を満たしているかどうか確認する様にしましょう。

売却の際の税金のシミュレーション

複雑に感じられる不動産売却時の税金ですが、シミュレーションを使って簡単に試算することができます。

ここでは三菱UFJ不動産販売のホームページ上にあるシミュレーションサービスを例に使い方を解説します。

使い方は簡単です。「売却価格」「取得費」「諸経費」をそれぞれ入力し、最後に所有期間を選択します。これで「この条件で試算する」というボタンをクリックすれば終了です。

これで、不動産売却に係わる経費や税金から売却時の手取り金額を計算することができます。簡単に不動産売却の利益と税金を試算することができますので、是非利用してみて下さい。

各種の特別控除を適用して節税しよう

 

ここまで不動産売却時の税金について見てきましたが、一定の条件を満たすことで特例を受けることができ、税負担が軽くなるケースがあります。ここではこうした特別控除を紹介して行きます。

居住用財産の3,000万円特別控除

不動産売却による譲渡所得には所得税・復興特別所得税と住民税が掛かりますが、自宅を売却した場合には、その譲渡所得から3000万円を差し引くことができます。

この特例を利用した場合の税額は以下の式で計算されます。

(譲渡所得-3000万円)×税率=税額

もし譲渡所得が3000万円より低ければ、税額はゼロになります。

この特例の対象は自宅なので、自分が住んでいることが原則です。ただし、以前住んでいて今は住んでいない家であっても、住まなくなって3年目の年末までの売却なら対象となります。

居住用財産売却による軽減税率の特例

「居住用財産売却による軽減税率の特例」は実際に住んでいるマイホームを売却することで受けられる特別控除です。

譲渡した年の1月1日時点で居住用財産の所有期間が10年を超えている場合、課税譲渡所得のうち6,000万円までは税率が以下ように下がります。

課税譲渡所得のうち6000万円まで 6000万円を超える部分
所得税10%×2.1%=10.21% 住民税4% 所得税15%×2.1%=15.315% 住民税5%
計14.21% 計20.315%

ただし、この特例を受けるためには、実際に居住している自宅を売る必要があります。したがって、この特例を受けるために住民票だけ移したり、短期的に入居した場合には適用外となります。

また、この特例は住宅ローン控除との併用はできないので注意が必要です。

居住用財産の買換え特例

マイホームを売却する時だけでなく、買い換える時にも使える特例があります。

この特例は、売却した自宅の譲渡価格より買い替えた自宅の所得価格の方が高い場合に、利益に対する課税が繰り延べられ、税負担が軽くなるというもの。

この特例を受けるために満たすべき条件は以下の4点

  1. 譲渡したマイホームの所有期間が10年超かつ居住期間が10年以上であること
  2. 譲渡価額が1億円以下であること
  3. 新しく買い換えるマイホームの取得が、譲渡した年の前年1月1日から譲渡した年の翌年の12月31日までであること
  4. 確定申告をすること

なお、この特例は3,000万円控除や住宅ローン控除との併用はできませんので注意して下さい。

空き家に係る譲渡取得の特別控除

空き家を相続し、家屋を解体、もしくは耐震リフォームしてから売却する場合、マイホームの場合と同様に3,000万円の特別控除を受けることができる。

これは周囲に迷惑をかけるリスクがある管理されていない空き家の有効活用を推進するために、平成28年の税制改正で制定されたもの。

この特例を受けるための条件は細かく定められています。主な条件は以下の通りです。

  • 旧耐震法の昭和56年(1981年)5月31日までに建築された戸建て住宅
  • 被相続人が一人暮らしをしており、相続発生後に貸付や居住などしていない空き家
  • 相続開始から3年後の12月31日までに譲渡したもの
  • 新耐震基準を満たすよう改修された家屋とその敷地、もしくは家屋を解体している更地になった土地
  • 譲渡対価が1億円以下

また、この制度の適用期限は平成28年4月1日~平成31年12月31日と短期間になっているため注意が必要です。

不動産売却後の確定申告

不動産売却で利益を得た際には確定申告が必要です。ここでは手続きの時期や方法を詳しく解説します。

確定申告の時期に注意

不動産売却において確定申告が必要となるのは所得税です。住民税は所得税の申告に応じて翌年度分に課税されます。所得税の申告は不動産を売却した翌年の2月16日~3月15日に行います。また繰越控除を受ける年にも確定申告が必要です。

確定申告の方法

確定申告は現在の住所地を管轄する税務署で行います。

一般的な申告方法は、所定の申告書に必要事項を記入し、税務署の窓口に直接提出するというもの。また、直前の窓口の混雑を避けたい場合や、忙しくて平日の手続きが難しい場合には、郵送やe-taxでの申告も可能です。

申告書は年明け頃から税務署で手に入れることができますが、インターネットで入手することもできます。

インターネットから入手する際は、国税庁ホームページの「確定申告書作成コーナー」で必要項目を入力して申告書を作成します。作成した申告書は、プリントアウトして税務署に提出することもできますし、e-taxによる電子申告でも使用できます。

e-taxによる電子申告を行うためには、インターネット上で本人確認をする電子証明書を取得する必要があります。電子証明書として代表的なものはマイナンバーカードです。

取得した電子証明書は税務署に提出し、利用者識別番号を取得します。利用者識別番号が取得できたら、e-taxソフトをパソコンにインストールして初期登録を行い、申告書データを作成します。

e-taxを利用するメリットは、源泉徴収票などの書類の提出を省略できるという点、申告期間中であれば24時間提出が可能であるという点にあります。さらに譲渡損失の繰越控除などで税金の還付を受ける際は、3週間程度と通常よりも早く還付を受けることができます。

税金は売却したい不動産のケースによって変わってくる

不動産を売却した際の税金の計算方法や節税方法、確定申告について解説してきました。

税金の金額や計算方法は売却する不動産の種類やケースによって異なりますので、自分がどのようなケースに当てはまるのか確認してみましょう。