不動産売却の基礎知識

専任媒介契約を早期に解除する方法や違約金について解説

専任媒介契約のスムーズな解除のために

せっかく不動産会社と専任媒介契約を結んだのに、「全然報告がない!」「販売活動を本当にしてくれているか不透明で不安」など、不動産会社への不満が募っていませんか。不満な点が多い不動産会社と契約しつづけることは、早く売りたい人にとっては、時間のロスでもあります。

この記事では、不動産会社との専任媒介契約を解除できる3つの条件早期に解除するコツ、解除に伴って発生する場合もある費用について解説します。スムーズに専任媒介契約を解除して、自分にとって有利な販売活動を新たにはじめるためにはどうすればよいのか、知識を身に着けていきましょう。

専任媒介契約の特徴とは

専任媒介契約をスムーズに解除できるか否かの前提として、まずは媒介契約の知識を持っておくことが必要です。媒介契約は3種類あるため、それぞれの違いと特徴を下記の表にまとめました。

専属専任媒介契約 専任媒介契約 一般媒介契約
契約の有効期間 3ヵ月以内 3ヵ月以内 3ヵ月以内が一般的(法的な制限はない)
業務報告義務 1週間に1回以上 2週間に1回以上 義務はないが任意で求められる
自分で契約相手を探し直接契約できるか できない できる できる
契約時のレインズへの登録義務 契約が締結されてから5日以内に登録 契約が締結されてから7日以内に登録 義務はないが任意で求められる
他の不動産会社との契約 できない できない できる

表を見ると、専属専任媒介契約や専任媒介契約では、一部の条件に期間や日数が定められているのが分かります。これらの条件は、法律(宅地建物取引業法第34条の2)において、仲介業務を請け負う不動産会社へ義務付けられているものです。

どの条件も、売主と不動産会社の間に結ばれる契約やサービスを明確なものにし、仲介手数料などのトラブルを未然に防ぐというものです。つまりこの条件に違反している場合は、不動産会社側に落ち度があると判断できます。

レインズとは

レインズとは、国土交通大臣から指定を受けた指定流通機構が運営する、全国の不動産会社同士が情報を共有・公開するネットワークです。レインズに登録されると、証明書類を発行してもらえるため、必ず書類を受け取って、登録内容を確認しましょう。

【参照リンク:レインズマーケットインフォメーション

専任媒介契約を解除できる3つの条件

1度契約すると専任媒介契約は解除できない、というわけではありません。3つの条件のうちいずれかをクリアすれば、専任媒介契約を解除できます

契約期間を過ぎたら自動で解除

上記で解説したように、専任媒介契約の契約期間は3ヵ月であり、これを過ぎれば自動的に契約が解除されます。また勝手に更新されることはなく、更新したい場合は、依頼者である売主が書面で申し出をする必要があります。最初に「6ヵ月でお願いしたい」と申し出ていても、自動更新されることはありません。

したがって、契約解除を望んでいて、契約期間終了が近い場合は、自動で解除されるのを待つのが一番スムーズです。自動的に解除された場合は、売却活動にかかった経費を不動産会社から請求されることもなく、売主側が支払うお金を節約できます。

不動産会社が義務を履行しない

不動産会社が契約の義務に違反している場合、3ヵ月を待たずに契約解除できることがあります。ここでいう不動産会社の義務は、上記の専任媒介契約における「レインズへの契約日から7日以内の登録」など法律で定められた義務です。

  • 積極的な販売努力がない
  • レインズへ登録した証明の書面を交付しない
  • レインズに登録していなかった
  • 購入申込について教えてくれない
  • 内覧希望者の通知を事前にしてくれない
  • 業務の処理状況を2週間に1回催促しても教えてくれない

ここに挙げたような対応をする業者なら、3ヵ月を待たなくても契約解除できる可能性が高いです。またこの場合は不動産会社側の落ち度となるため、売主であるあなたはキャンセル料や経費などを支払う必要もありません。これは国が定める「標準媒介契約約款」の第15条によるものです。

思い当たるところがあっても不安な人は、宅地建物取引業協会へ相談してみましょう。不動産に関する相談が可能で、苦情についても受け付けており、解決方法を一緒に探してくれます。

【参照リンク:都道府県宅建協会・不動産無料相談所一覧(宅地建物取引業協会)

無理やり専任媒介契約を結ばされた

専任媒介契約は、一定の条件を満たせばクーリングオフが活用できます。

  • 契約から8日以内であること
  • 業者側から申し出られた場所やホテル・喫茶店などで契約や説明を受けた

ただし、次のような場所で契約したり、説明を受けたりすると、クーリングオフが使えないことがあります。

  • 不動産会社の事務所
  • あなたが指定した場所(自宅や勤務先)

クーリングオフは、脅されたり、無理やり判を押されたりした場合に活用できる制度です。そのため、契約者である売主側の落ち度が全くない状況でしか使えません。説明や契約を受ける場所を指定していると、契約の意思があった、とみなされクーリングオフできないことがあります。

できるかどうか自分では判断が難しい場合は、消費者ホットラインや各地の消費者生活センターへ相談してみましょう。

【参照リンク:消費者ホットライン・全国の消費生活センター(国民生活センター)

早期に専任媒介契約を解除する方法

なるべく早く解除するために具体的にどうすればよいのか、手順を見ていきましょう。

  • 不動産会社に電話などで「解除したい」と連絡を入れる
  • 同時に書面で告知を行う(必要に応じて内容証明郵便で送る)
  • 報告の期間を含め3日~1週間程度の猶予を告げる(第15条の定めによる場合)
  • 契約を解除する

契約の解除に当たり、手続きの注意点が3つあります。

電話だけでの解除は避け書面で残す

まずトラブルの可能性が高い会社だと思えたら、電話だけで不動産会社に解除の意思を伝えることは避けましょう

電話での解約自体は可能で、法律的にも問題ありません。ほとんどの不動産会社では、トラブルが大きくなるのを避けるために、電話や対面での申し出でも応じてくれます。

ところが「電話でしか受けていないから、解除されていない」など、後々トラブルが起きる可能性はゼロではありません。その時、書面の証拠がないと、こちらが不利になることも考えられます。所定の書面はなく、Wordや手書きなど自分で作ったものでも問題ないため、通知書を作成しておくと良いでしょう。

専任媒介契約を解除する書面で書くべきこと

書式に決まりはありませんが、次の項目を必ず入れましょう。

  • 解除する書面を作成した日付
  • 宛先(不動産会社の会社名および社長名)
  • 自身の住所・氏名
  • 専任媒介契約解除通知書(題名)
  • 契約解除を通知する文面
  • どのような契約なのかを示す情報(契約した日付、契約内容の詳細)

これらの項目を入れると、次のような文面になります。あくまでも1例ですので、上記の項目が盛り込まれていれば文面はこの限りではありません。

専任媒介契約解除通知書テンプレート

平成○○年×月×日

不動産会社名
代表取締役 ○○ ○○様

あなたの名前
あなたの氏名

専任媒介契約解除通知書

私は本書面をもって、貴社との下記の専任媒介契約を解除致します。

1.締結日○○月○○日
2.専任媒介契約~(契約の詳細)
3.○○月○○日までに契約通りの報告がなかった など

もし不動産会社に実際に赴くのが不安な場合は、内容証明郵便を使ってこの通知書を送ると、相手が「受け取っていない」とごまかすのを防げます。

解除が不安ならセカンドオピニオンで相談

専任媒介契約の解除前でも、他の不動産会社への相談は契約違反になりません。契約解除した後どうすればよいのか、トラブルが起きているが法律上間違ったことではないか、気になる点を相談してみましょう。相談だけなら相手の不動産会社も無料で受けてくれるため、こちらが不利益を被ることはありません。

ただし、セカンドオピニオンで相談して、さらに契約まで話が進んだら気をつけましょう。専任媒介契約の契約解除を待たずに他の会社と契約すると、契約違反として現在契約している不動産会社から違約金を請求されることがあるためです。

専任媒介契約の解除にかかる費用

専任媒介契約の解除をすると、場合によっては費用がかかることがあります。どんな場合に費用がかかり、反対に無料で行えるのはどんな条件をクリアした場合か知っておきましょう。

期限切れや不動産会社の不備だと無料

3ヵ月の契約期間が終了した場合や、不動産会社側に落ち度がある場合は費用を一切支払わずに契約を解除できます。不動産会社側の落ち度は、契約に関わる「レインズに登録をしてくれない」「2週間に1回の決められた報告が全くない」というものだけに限りません。

仲介契約を結ぶと、不動産会社は次のような業務を請け負います。

  • 物件調査
  • 取引物件の契約相手を探し、紹介する
  • 重要事項を説明し円滑に取引を進める
  • 契約の締結や決済に関わる事務的業務の補助

専任媒介契約は、売主側が他の不動産会社と契約ができなくなる代わりに、積極的に契約が成立するよう動くことが求められます。もし取引において、こうした業務を行っていないことが認められる場合は、債務不履行(契約通りではない)として専任媒介契約を解除できます。

売主都合の契約解除なら実費を求められることも

次のような理由で解除すると、購入希望者募集のためにかかった広告費や交通費、通信費など人件費を含まない実費が請求されるかもしれません。

  • 家族と話し合った結果、やはり家を売らないことにした
  • 家に住み続けることが決まったので、契約を解除したい

どちらも、売主側の個人的な都合による契約解除です。不動産会社側に落ち度がないため、すでにかかっている実費の請求自体は法律上問題ありません。

「解除したこと」そのものに違約金は発生しない

一方で注意したいのは、違約金の請求です。たとえば売主が契約している不動産会社以外に勝手に依頼して取引した場合は、専任媒介契約における売主側の義務に違反しているため、違約金の支払い請求ができると「標準媒介契約約款」第11条にもあります。

しかし契約解除そのものは売主側の義務に違反する行為ではないため、違約金の請求はできません。もし契約上に「専任媒介契約を解除した場合、違約金をいくら支払う」と定めてある場合は、宅地建物取引業協会や弁護士に相談してみましょう。

解除後の2年以内の直接取引には注意

直接取引とは、契約相手と物件の売買契約を不動産会社を通さず直接結ぶ取引です。この直接取引の最大のメリットは、仲介手数料がかからないことです。100万円を超える仲介手数料を節約しようとして、この方法を選ぶ人も稀にいます。

しかしこの時、相手を自分が見つけていればまだしも、不動産会社が見つけてきた相手だとすると、売り手と買い手の直接取引をするために契約を解除したと判断されるかもしれません。この場合、契約解除から2年以内だと、仲介手数料支払いの義務が発生します。もし、直接取引を検討しているのなら、他の方法を考えた方が良いでしょう。

なお、ルールとして、契約解除から2年経過すれば、仲介手数料の支払い義務は発生しません。物件の価値も変わり、契約解除の目的が直接取引とは判断しにくいためです。

新しい契約先を探すためのポイント

「より良い不動産会社を見つけたい」と思ったら、次のようなポイントを踏まえて選ぶと効果的です。

  • 一括査定で不動産会社の絞り込み
  • 訪問査定を受けて営業担当者と直接会う
  • 営業担当者は親身に話を聞いてくれるか

まず一括査定サイトを活用して、もう一度不動産会社を絞り込みましょう。一度調べたサイトではなく、違うサイトを利用するのも効果的です。そして訪問査定を受けて、必ず営業担当者と直に話し合いましょう。親身に話を聞いてくれる、熱意のある担当者がおすすめです。

ただし熱意があると言っても、押しつけがましかったり、意見をどんどん言うだけで具体性がなかったりする場合は、注意が必要です。心配な場合は、複数の不動産会社と契約できる一般媒介契約を利用してみましょう。

おすすめの一括査定サイト3選

サイト名 利用者数 対象エリア 提携会社数 同時依頼数
イエウール 1,000万人 全国 1,700社 6件
イエイ 400万人以上 全国 1,700社以上 6件
リビンマッチ 440万人 全国 1,400社 6件

イエウール:全国1,700社以上に対応

地方・地域密着型の中小規模不動産業者にも対応しているので、都市部以外に所在しているマンションや一戸建てなどの不動産を売却したい人におすすめです。

利用者数 1,000万人
対象エリア 全国
提携会社数 1,700社
同時依頼数 6社
取引件数 非公開
顧客満足度 98%
運営会社 株式会社Speee (Speee, Inc.)

サイト内では一戸建てや土地など、物件の種類別に売却手順の説明も掲載されています。しつこい勧誘があったなど、評判の悪い不動産会社は登録から外されているので安心です。

イエイ:お断り代行サービスを提供

大手不動産会社だけでなく、地域に密着した地方に強い不動産会社への査定も一括で依頼できます。

利用者数 400万人以上
対象エリア 全国
提携会社数 1,700社
同時依頼数 6件
取引件数 1,000件以上
顧客満足度 97%
運営会社 セカイエ株式会社

都心部だけでなく、地方の物件を売却したい人にもおすすめです。また、査定を依頼した不動産会社からの営業連絡を断りたい際に、代わりに断ってくれる「お断り代行」サービスがあるため、営業電話を断りにくい人におすすめです。

なお、依頼先の不動産会社は自分で選べる仕組みとなっています。

リビンマッチ:利用したいサイト第1位

都道府県別に、このサイトに登録している不動産会社の情報をあらかじめ調べることができ、その中から売却査定実績の多い不動産会社を選べることが特徴です。

利用者数 440万人
対象エリア 全国
提携会社数 1,400社
同時依頼数 6件
取引件数 14万件(年間)
顧客満足度 98%
運営会社 リビン・テクノロジーズ株式会社

全国展開しているような大手の不動産業者ではなく、どちらかと言えば地域に密着した中小規模の不動産会社の登録が多いので、相続などによる地方の不動産の売却を考えている人におすすめです。

我慢をしないで専任媒介契約を解除

専任媒介契約の解除をしても、あなたのリスクはほとんどありません。違約金を請求されないように注意すれば、最低限の費用、もしくは無料で契約が解除されます。大切な財産をより良い形で売れるように、我慢せずに専任媒介契約の解除をしてみましょう。

しかし不安が付きまとうのも事実です。一括査定で不動産会社を絞り込み、セカンドオピニオンとして相談を受けてもらえるか聞いてみましょう。親身になってくれる不動産会社と出会えたのなら、次の行動にも移りやすくなります。より良い不動産売却のためにも、一括査定サイトを活用してみませんか。

また、一括査定サイトについて詳しく知りたい・比較したいという場合は下記の記事を参考にしてください。

参考:【2019年最新】不動産一括査定50サイトをジャンル別に比較!