不動産売却で重要な専任媒介契約の期間
不動産売却時、不動産会社に仲介を依頼します。その際に、不動産会社とは「媒介契約」を結びますが、1社とだけ媒介契約を結ぶ方法を「専任媒介契約」と言います。
専任媒介契約を結んで不動産売却を進める場合、契約の期間は決まっているのでしょうか。また、途中で解約できるのかなども気になりますよね。
今回は、専任媒介契約の期間や解約のルールや、併せて知っておきたい条件などを解説します。
専任媒介契約の期間のルールとは
媒介契約を結ぶ際、法律によって契約期間が定められています。
専任媒介契約の期間のルール、さらに更新や解約をしたい場合には、どのような決まりがあるのかについて確認していきましょう。
契約期間は最大3カ月まで
専任媒介契約の期間の上限は、3カ月と決まっています。
専任媒介契約は、契約中は一社としか取引ができないため、売り主にとっては拘束力が強い契約になります。そのため、売り主を保護する観点から、法律によって契約期間が決まっています。また、あくまで最大が3カ月なので、契約期間は1カ月や2カ月などの短い期間の選択肢もあります。
専任媒介契約を結んだのち、不動産会社はその不動産情報を指定流通機構へ登録しなければなりません。こちらの登録期日は、媒介契約締結の日から7日以内と決まっています。
不動産売却が不成立なら費用は無料
媒介契約は、契約を結んだ時点では費用は無料です。
不動産会社に払う仲介手数料は、売買が成立した場合に払うものです。専任媒介契約を結んでいても、売却が不成立だった場合には費用はかかりません。
期間内に売却が不成立だった場合には、契約を更新して同じ不動産会社と売却を進めることもできますが、別の不動産会社と新たに媒介契約を結んで、売却活動を仕切り直すことも可能です。
期間を過ぎても自動更新はされない
専任媒介契約は、不動産売却に時間がかかる場合でも、自動更新が許されていません。
売主が最初から3カ月以上の契約を希望している場合でも、3カ月が来たら一旦契約は解除となります。悪徳な不動産会社に当たってしまった場合には、無断で自動更新が行われている場合がありますが、この場合、仮に契約書に自動更新の記載があったとしても無効となります。
引き続き同じ不動産会社に仲介を依頼したい場合には、専任媒介契約を更新して結ぶ必要があり、更新は、売主の申し出で文書によって行います。
不動産売却の平均は、半年前後と言われています。スムーズにいけば３カ月以内に売却ができることもありますが、更新を行う場合も多いでしょう。
契約の義務を果たさないなら解約できる
専任媒介契約の期間中であっても、不動産会社が誠実に売却活動を進めてくれないなど、契約の義務が果たされていない際には、売り主側から契約の解除を行うことが可能です。
専任媒介契約における不動産会社の義務は、簡単に以下の内容になります。
＜専任媒介契約における義務＞
- 契約の相手（買い主）を探し、契約条件の調整を行い、売買の成立に向けて積極的に努力を行うこと。
- 不動産を期限内に指定流通機構に登録し、登録を証明する書類を依頼者に交付すること。
- 買い主から購入の申し込みがあった場合には、滞りなく依頼者に報告を行うこと。
- 専任媒介契約書に基づいた方法、頻度で、依頼者に業務状況を報告すること。
なお、報告の頻度は、専任媒介契約の場合には２週間に一度と定められています。２週間に一度以上であれば、それより頻繁でも問題ありません。これらの義務が果たされていないと感じる場合には、売り主は不動産会社に対して、専任媒介契約の解除を申し入れることができます。
契約の解除を申し入れを検討している場合、まずは一定の期間を設定して、不動産会社に契約内容の履行を催告しましょう。それでも、業況が改善されないようであれば、契約の解除を行いましょう。契約の解除は、トラブルを避けるために必ず書面で行い、不動産会社側も合意のもとで契約解除になったことを示す証拠を残すことが大切です。
自分都合の解約で違約金や費用が請求されるリスク
先ほど、専任媒介契約は期間中の契約の解約が可能とご説明しました。しかし不動産会社に不備がなく、自己都合で解約をした場合には、不動産会社から「契約の履行のために要した費用」を請求されることがあるので注意が必要です。
この費用の内訳には、現地調査費用や権利関係調査費用などが該当します。不動産会社によって必ず請求されるとは限りませんが、請求された場合には、費用の内訳が適切なものか内容をチェックしましょう。
＜契約の履行のために要した費用＞
- 現地調査費用（交通費などを指すことが多い）
- 不動産の権利関係の調査費用（戸籍謄本の取得など）
- 不動産の広告費など、販売活動費用
もちろん、不動産会社側が契約の義務を果たさない場合の契約解除であれば、費用を支払う必要はありません。
契約期間後の直接取引には制限
媒介契約の期間中に買い主と売却の話がまとまらなかったとき、契約期間が終了後に、売り主が直接買い主と売買取引をすることは、不動産会社からすると好ましくありません。制限がかかることがあるため、売り主は注意が必要です。
例えば、契約期間中に売買の交渉がまとまらず、契約の解除後2年以内に売却が成立すると、契約していた不動産会社から報酬の請求が来る場合があります。
不動産会社に報酬を支払いたくないために、わざと期間中に契約をせず、契約期間終了後に契約をおこなう売り主が稀にいるため、不動産会社も期間終了後の契約には目を光らせているようです。
専任媒介契約の期間中のポイント
ここでは、専任媒介契約を結ぶ際に押さえておきたいポイントをご紹介します。契約期間中のトラブル回避や、早く売るための対策として覚えておきましょう。
不安があるならセカンドオピニオン
専任媒介契約中には、他の不動産業者に相談をすることはNGだと思われがちですが、他社に相談を行うこと自体はまったく問題ありません。
専任媒介契約の場合は、他の不動産会社と契約を結んでしまうと、契約の重複となってしまうためできません。しかし、相談のみであれば違法でもありませんし、契約を結んでいる不動産会社との関係をそのままに、セカンドオピニオンを得ることができます。
もし、契約を結んでいる不動産会社の対応が不安な場合や、他の不動産会社の意見を聞きたい場合には、並行して他社に相談をしてみても良いでしょう。相談先の不動産会社の方が相性が良いと感じれば、3カ月の専任媒介契約終了後に、相談先で契約を結ぶこともできます。
売るための準備は専任媒介契約前から
媒介契約期間の3カ月以内に売買契約を締結し、決済まで済ませたい場合には、事前の準備が重要です。
一般的に、不動産売却は半年ほどの期間を見込んでおくと良いと言われています。それには、内覧対応などの売却活動に時間がかかる点や、住宅ローンの完済の手配に、手間と時間がかかるという理由も挙げられます。
できるだけスムーズに売却までを完了させたい場合には、不動産会社と媒介契約を結ぶ以前から、住宅ローンの手配や、内覧の受付体制の構築（掃除や資料の準備）などを進めておきます。時間がかかりそうなものから早めに準備しておくと良いでしょう。
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条件を確認してから専任媒介契約
今回は専任媒介契約の期間や、気をつけておきたいポイントなどをご紹介しました。
専任媒介契約は、一般媒介契約と違い期間中は１社としか契約を結ぶことができません。納得して不動産売却活動を行っていくためにも、事前にそのルールを確認し、契約についてしっかり理解をしてから契約を結ぶようにしましょう。
不動産会社によっては、専任媒介契約を取りたいがために、契約の決断を急かしてくることがあります。不動産会社の薦めるがまま契約せず、自分の状況に合わせてよく検討をすることが大切です。また、不動産会社も一社だけでは本当に自分に適しているのかわからないので、最初に一括査定でいくつか見積もりを出して比較してみると良いです。
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参考：【2019年最新】不動産一括査定50サイトをジャンル別に比較！
