スムーズな買い替えには段取りが大切
「家族が増えて手狭になったから、現在所有している不動産を売却して新たな不動産へ買い替えをしたい」「住み替えをしたいけど、今所有している家のローンの完済がすんでいない」「気に入った不動産があるから買い替えをしたいけど、先に購入？それとも今の不動産を先に売却？」など住み替えにはいろいろな悩みが出てきます。
住み替えをしたいと思ったら、自分の資産のことを知り、それに合わせ売却が先か購入が先かを決めます。所有して不動産の住宅ローンが残っていても、新居のローンを組める方法もあります。段取りよく住み替えをしたいのであれば、住み替えの流れを知る必要があります。住み替えの流れについて解説します。
売却と購入どちらを先にするか検討する
不動産の住み替えをするとき、所有している不動産を先に売るか、新しい不動産を先に購入するか、方法は2つあります。それぞれメリットとデメリットがあるので説明します。
資金計画をしっかりしたいなら売却が先
家の住み替えを検討中の場合、資金のことを考えなければいけません。資金に余裕がある場合だと、売却と新しい物件の購入を同時にできますが、資金に余裕がない場合だと売却を先に行い、売却の資金を購入資金にあてます。
売却が先の場合
メリット⇒売却を急ぐ必要がないから値下げせずにじっくり取引できる。
⇒先に資金の確保ができるため、新居購入の資金の予定が立てやすい。
デメリット⇒新居購入までの仮住まいを用意する必要がある。
売却が先だとゆっくり住み替えの準備をすることができます。しかし仮住まいに引越しをしないといけないので、引越し代や敷金礼金などのお金がかかってきます。
新居選びを妥協したくないなら購入が先
不動産売却を先に行うと、引き渡しまでに引越しをしないといけないので、バタバタしてなかなか新居をゆっくり選ぶことができません。しかし購入が先だと自分の理想にの物件を時間をかけて選ぶことができます。
メリット⇒理想の新居をじっくりと選ぶことができる。
⇒仮住まいが必要ないため引っ越しが1回で済む。
デメリット⇒頭金や諸費用を貯金などから用意しなくてはいけない。
⇒前の家が売れるまで二重ローンになる。
購入が先だと、売却に時間がかかると二重ローンになってしまうので資金に余裕がある人でないと、生活が苦しくなってしまいます。
今の家の価値を知り購入予算額を決めよう
売却しようとしている不動産の価値を知ることは大切です。それで新たな不動産の購入金額が決まります。価値を知るには不動産会社に査定を依頼しましょう。
複数の不動産会社に査定を依頼する
次の物件を購入する前に購入予算を決めなければいけません。不動産会社に査定を依頼して、売却する不動産の価値を知ることで、予算が決めやすくなります。
査定額は不動産会社によって異なります。信頼できる不動産会社を選ぶために、一括査定などを利用して複数の業者を比べるといいでしょう。査定額だけで判断するのではなく、査定の根拠をしっかりと聞くことが大切です。査定方法はいろいろありますが、「机上査定」より「訪問査定」のほうがより正確な査定結果が得られます。
売却額を参考に購入予算額を試算する
査定後、不動産の売却額の相場がわかれば住宅ローンの残高と照らし合わせます。売却額で住宅ローンを返した場合いくら手元に残るのか、新しい不動産の購入するとき新規ローンはどれくらい組めそうかを検討します。
住宅ローンの残高などを把握せずに、売却額だけで購入予算を出してしまうと二重ローンになってしまいます。また所有している不動産のローンが残っているままだと、売却することができません。売却額とローンの残高はしっかり把握しておきましょう。
売却額よりローンの残債が多い場合
売却額を残りの住宅ローンにあてても、ローンの金額の方が高くてローンが残ってしまうことがあります。そんなときの対処方法を説明します。
貯蓄や援助で足りない分を補てんする
家を売却する時は、ローンの残債を払い終わらなければいけません。住宅ローンを利用するときに、家を担保に融資を受けるので、家に「抵当権」が設定されます。売却する場合、抵当権を抹消しないといけなので、ローンを完済をする必要があります。
ローン完済するのに、売却額をローンにあてる方法があります。しかし売却額よりローン残債が多い場合、貯蓄などで差額を用意する必要があります。
買い替えローンを利用する
買い替えローンとは
ローンの残債が売却額より多く、貯蓄などで差額が用意できない場合に利用できる「買い替えローン」があります。「住み替えローン」とも言います。
買い替えローンは、ローン残債と新居の購入するためのローンをまとめて組むことができるローンです。例えば、売却する不動産の売却価格が2,500万円で、ローンの残債が3,000万円だったとします。この場合ローンが500万円残っています。貯蓄などを利用しても足りず、500万円が払えない場合、ローンを完済することができません。このローンを新しく購入する不動産を担保に、その残債分も含めてローンを組むことができるのです。
買い替えローンの条件や注意点
住宅ローンはスムーズに借りることができますが、買い替えローンは簡単に借りることができません。それは通常の住宅ローンより融資額が高くなるため審査が厳しいからです。住み替えローンを組んでいた人が、ローンを払えなくなってしまったら銀行は回収することができません。返済能力の高い人かどうか信用力が必要です。例えば、年収の金額、正社員か公務員であるか、健康状態、返済時の年齢などです。買い替えローンの条件は金融機関によってちがいます。
買い替えローンは、今の住宅ローンの一括返済と新居の住宅ローン開始を同じ日に行わなければいけません。この条件を満たすには以下のことをする必要があります。
- 所有していた不動産の買い手確定
- 売却金額の確定
- 新居の契約書作成
- 仲介手数料の確定
- 所有していた不動産と新居の登記事項証明書の名義変更
そのため不動産会社、司法書士、金融機関の担当者の協力が必要です。
買い替えローンを組むときは具体的な費用を考えましょう。住宅ローンのほかに管理費や修繕費、固定資産税などがかかります。そのほか生活費や教育費などさまざまなことで、お金は必要です。これを含めて借入額や返済期間を無理のない設定することが大切です。返済期間が長いと老後の生活に負担がかかってきます。
買い替えローン利用の住み替えの流れ
買い替えローンを利用して新しい家に住み替えする場合、やることがたくさんあります。そのことを説明します。
売却先行で売買活動を開始する
売却先行で新居購入の資金にあてたり、または住宅ローンが残っている場合は、売却金額で完済することができます。それにはできるだけ高い売却価格が必要です。査定額で損をしないように、複数の不動産会社に査定を依頼し、その中から不動産会社を決めたら売り先行で活動を始めます。
売却価格で住宅ローンを完済できない場合を考えて、新しい不動産を購入するときに買い替えローンを利用したいということを不動産会社に伝えておきましょう。不動産会社が買い替えローンを組める銀行を紹介してくれるかもしれません。
予算額を決めて新居を探し始める
不動産会社の査定額を目安に新居の購入予算額を決めます。予算を決めると売却を依頼した不動産会社やネットを使って自分で物件を探し始めます。
購入予算額を決めるとき、査定額より少し余裕を持って決めましょう。それは売却のときに値下げ交渉や買い手がなかなか見つからないときは、売却価格を下げることがあるからです。
家の買い手が決まったら新居に申し込む
所有していた不動産の買主が決まったら、買主との売買契約を結ぶ時に「手付金」を受け取ります。そのあと新居の申し込みをして、買い替えローンの事前審査を受けます。
買い替えローンの条件は、売却と購入の決済日を同日にしないと融資を受けられません。決済日を同日にするのは難しいと思いますが、不動産会社が調整してくれるので売却と購入の決済日を同日にすることができます。
買い替えローンの事前審査を申請する
買い替えローンはまずは事前審査→本審査と進みます。事前審査は不動産会社が手続きをしてくれるので、心配はありませんが万が一、購入したあとに融資が受けれないということをなくすために行います。
買い替えローンの銀行の選び方は、現在住宅ローンを受けている銀行か、不動産会社が紹介してくれる銀行です。買い替えローンを受けるのは難しいことです。しかし不動産会社が紹介してくれる銀行だと、融資の審査が有利になることもあります。
事前審査が合格すれば、売買契約を結びます。売買契約は本審査が通らなかった場合のために、新居の売買契約を解除することができる特約をつけます。
新旧の家の引き渡しと清算を行う
買い替えローンは売却と購入の決済を同日にしないといけないので、売主、買主、不動産会社の担当者、司法書士や銀行の担当者なども立ち会います。
まず所有していた不動産の引き渡しを行い、売却額の残りを受取ります。この受け取った残金をもって、現在のローンの残債抹消と新居の購入の決済を行います。さらに所有していた不動産の抵当権抹消、所有権移転登記、新居の所有権の移転登記、抵当権設定登記を行います。
同日にやることが多いので、自分で揃える書類は事前に確認して忘れないようにしましょう。
資金が無いけど先に購入をしたい場合
所有している不動産のローンが残っていて、資金がないけど先に住み替え用の不動産を購入したいときの対処方法を説明します。
つなぎ融資を利用する
気に入った新居が見つかったのに、今の家が売れるまで貯蓄がないので、購入することができないという場合、「つなぎ融資」を利用する方法があります。
買い替えのつなぎ融資は購入先行の場合に利用でき、家が売れるまでの短期融資です。家が売れたら全額返すという条件で先に融資を受けることができます。
つなぎ融資の注意点
つなぎ融資を受ける前に、デメリットを知っておく必要があります。まず融資期間が6ヶ月～1年のため、その期間に売れなかったら安い値段で不動産会社に買い取られる場合があります。
さらに短期で借りるため金利が高く設定されています。またつなぎ融資を取り扱っている金融業者が少ないので、地方でほとんど利用できません。
融資期間中に売却できない場合は、損をしてしまうので、できるだけ早くに売却するために、信頼できる不動産会社を探す必要があります。一括査定など行って自分が信頼できる不動産会社を探しましょう。
買い替え以外の選択肢も
住み替えは新しい不動産を購入するだけではありません。今より住宅ローンを増やしたくないけど、新しい家に住みたい場合は、現在の家は売却せずにリフォーム・リノベーションをして賃貸に出したり、新しい家は賃貸物件を借りるという選択肢もあります。
今の家を賃貸にした場合のメリットやデメリット、新居を賃貸にした場合のメリットやデメリットをよく把握して決めることが大切です。
いずれの場合も、信頼ができる不動産会社やファイナンシャルプランナーなどの専門家に相談しながら決めるとよいでしょう。
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資産状況などを考えて条件に合った選択をしよう
住み替えをしようと思っていても、資産がなければできません。自己資産を増やすために所有している不動産を先に売却して、売却額を住宅ローンの残債にあてたり、新居の頭金にあてる方法もあります。自己資産に余裕がある場合は、先に新しい不動産を購入して、所有している不動産を売却する方法もあります。
2つの方法のメリットとデメリットを理解し、自分の資産について知っておく必要があります。所有している不動産のローンが売却額をあてても残ってしまう場合も、住み替えを諦めるのではなく、住み替えをできる方法はあります。条件は厳しいですが、事前に銀行や不動産会社に相談しましょう。
新居を購入するときは日常生活に負担がかからないような金額でローンが組めるように、ローンの金額と返済期間はあらかじめ計画をたてることが大切です。
また、一括査定サイトについて詳しく知りたい・比較したいという場合は下記の記事を参考にしてください。
参考：【2019年最新】不動産一括査定50サイトをジャンル別に比較！
