売却時期を見極めできるだけ上手に売却したい
所有するマンションを売却しようと思ったら、ただ売ってしまうよりもできるだけ上手に売却するならタイミングを見計らうことが大切です。
マンションを売却するタイミングと見極めるポイント
マンションを賢く売却するために最適なタイミングはいつなのでしょうか。それを見極めるにはいくつかのポイントがあります。
住宅ローンの金利が低いとき
銀行預金や株価などは金利の変動によって大きな影響を受けることになりますが、それは住宅ローンも同じことが言えます。金利がどのように動いているのか、そこをよくチェックしておくことで、政府や日本銀行の政策も理解できると言われています。政府と日本銀行が連動することで、他の銀行への融資のときに適用される金利の「政策金利」が決まります。
政策金利では、好景気のときは、物価が暴騰するという意味のインフレが進み過ぎてしまわないために「高金利」であり、不景気のときには政府としても企業の設備投資を増やしたいという思いがあるため、「低金利」です。
つまりは不景気で低金利ならば、住宅ローンも低金利ということなので、低金利な分マンションの需要も増加傾向にあり、マンション売却を検討しているなら低金利が狙い目ということです。
2020年のオリンピックが開催される直前まで
2020年は日本にとって大きなイベント、東京五輪が開催される年です。オリンピック開催が決定されたことで、豊洲や晴海などの不動産価格が10％程上昇したことが分かっています。
このエリアに限らず、駅周辺、ホテル街や繁華街など東京へやってくる観光客の需要が見込まれるエリアは、今後の予想として開催直前が地価のピークだと言われています。あくまで需要があるエリアですので、東京全域ということではありません。また、再開発が予定されているエリアも地価は上昇します。
築年数6年〜15年の間
不動産は築年数による価格変動があり、マンションの場合だと築6年～15年の間が売り時だと言われています。詳しくは、下記のグラフに築年数によるマンション価格の単価の変動を比較してみましたのでご覧ください。
| 築年数 | マンション㎡単価 |
| 築0年~5年 | 100.0％ |
| 築6年~10年 | 82.2％ |
| 築11年~15年 | 75.9％ |
| 築16年~20年 | 62.8％ |
| 築21年~25年 | 42.4％ |
| 築26年~30年 | 40.3％ |
引用元：不動産売却の教科書
表を読み取ると、築年数が増えていくたびにマンション価格の単価も減額されていることが分かります。マンションはわりと早いスピードで下落していき、築6年~15年あたりでは一旦下落もなだらかな傾向ですが、それ以降になるとさらに下落していきます。
マンションを購入してから5年以降
不動産を売却すると、売却した金額から不動産の取得費、売却時にかかった譲渡費用を差し引いた譲渡所得に所得税と住民税がかかってきます。
そして、所有するマンションを売却した年の1月1日時点で、マンションの所有期間が5年を超える場合は税率が高くなります。5年以下の場合は「短期譲渡所得」、5年超えなら「長期譲渡所得」とされ、それぞれ所得税と住民税の税率が変わるのです。そのため、納税額を少なくしたいなら5年目頃に考えておくと良いでしょう。
短期譲渡所得と長期譲渡所得の税率の違いは以下の通りです。
| 所得税 | 住民税 | |
| 短期譲渡所得 | 30.63％ | 9％ |
| 長期譲渡所得 | 15.315％ | 5％ |
引用元：株式会社リード不動産販売
2013年～2037年までは短期譲渡所得と長期譲渡所得共に、所得税の他に復興特別所得税（基準所得税額×2.1％）も課されることになっています。
重要が高まる2月〜3月の間
不動産売却には季節も関係してきます。4月や9月には新生活をスタートさせる人が多く、その前の2月～3月が狙い目です。需要も増えてきて、マンション探す人も増えてくるので最も高く売却できる季節と言えます。
首都圏の都心3区の月別のマンション成約件数を簡単にまとめて表にしたものが以下の通りです。
| 首都圏中古マンションの成約状況（2014年～2016年） | |
| 2014年1月あたり | 15.7％ |
| 2014年5月あたり | －23.8％ |
| 2015年1月あたり | －23.5％ |
| 2015年5月あたり | 50.4％ |
| 2015年7月あたり | 33.1％ |
| 2016年1月あたり | 37.1％ |
引用元：ネットですみかえノムコム
上記の表は成約件数の前年変動率の推移をまとめたものです。2015年1月あたりのマイナスから、一気に5月以降にはプラスで30％も増えています。そして、マンションの売却は3か月～半年はかかります。その期間を逆算して売却活動を始めましょう。
査定額が購入した価格より高いとき
マンションの価格は、基本的には年を追うごとに下がっていくものです。しかし中には、市場の動きによって購入価格よりも高額売却できる場合もあります。
それは、新築の状態や築年数が浅いマンションの場合であった時です。5年超えから10年以内での売却では、購入した時と同じぐらいで売却できた人の割合は5.7％に対し、築年数が新しいマンションの売却では、購入時よりも高く売れた人の割合は28.4％とわりと高い数値です。マンションをなるべく高く売りたいなら、築年数が浅いうちがおすすめです。
マンションの販売価格を値下げする時期
いざマンションを売却して、当初の販売価格をいつ値下げしていくのかというのも見極める必要があります。値下げの1つ目のタイミングとしては、「販売を始めてから3カ月目」です。
このタイミングを見計らうことでベストなタイミングで売り出すことができます。そして値下げをする場合はちょっとずつ行うのではなく、3カ月か半年に1回価格を下げるという方法だと効果があると言われています。
また、買い手側の人たちの反応を見ておくことも大切。内覧希望者が多くいるという場合には、すぐさま値下げしてしまうのは良くありません。マンションを売却するためには、内覧を成功させることや値下げのタイミングの見極めがとても重要なポイントになってくるのです。
マンションを売り出す時期の決め方
マンションを売りに出す時期の決め方について解説していきます。
いつまでに売却するか目標を決める
マンションを売却しようと考えた時、いつまでに売れるようにするのか目標を決めておきましょう。売却には、意外と時間がかかります。例えばですが、不動産会社を決めて実際に物件を引き渡すまでは大体以下の通りです。
- 不動産相場を調べて、いくらぐらいか考える（約1週間）
- 不動産会社を見つける（約2日～3日）
- 不動産の査定依頼（約2日～3日）
- 不動産会社との交渉（約1週間）
- 不動産会社と媒介契約を結ぶ（約2週間～3週間）
- 物件の引き渡し
あくまで目安ではありますが、引き渡しまでの流れは上記のようです。この段階だけでも、2カ月は少なくともかかってくるでしょう。そこから売却活動が始まるので、売却できるまでそれなりに時間がかかってしまいます。売り出してからの期間目安を表にしてみました。
| 3カ月～6カ月 | 物件の売り出しスタート |
| 問い合わせや内覧希望者の対応 | |
| 購入申し込み・価格交渉 | |
| 1カ月前後 | 売買契約 |
| 決済・物件の引き渡し |
引用元：世界一わかりやすい不動産売却術
いつまでに売却したいのか、あらかじめ決めておくことでスケジュールを立てやすく、売却活動もスムーズに行えるのがメリットです。
売りたい時期から逆算する
マンションを売却したい時期が決まっていれば、その売りたい時期から逆算してみましょう。逆算した月あたりから売却のための準備をスタートさせるということです。マンションの売却までかかる期間の目安は3カ月～6カ月です。つまり、マンションの需要が増加すると言われる4月頃に売却したいと考えるのならば、前年10月頃から売却活動のための準備をするのがベストと言えるでしょう。
売り出し期間が長くなってしまえば売れ残り感によってなかなか売れなくなってしまうことになるので、できることなら3カ月～6カ月の間で売却したいところです。
マンションをスムーズに売却するために売却時期はよく考えること
マンションの売却の時期は、「住宅ローンの金利が低い時」「2020年の東京五輪の開催前」「築年数が6年～15年の間」「マンション購入してから5年以降」そして「2月～3月の間」です。住宅ローンの金利が低いと低金利のためにマンションの需要が増えると言われています。そして東京五輪直前なのは、観光地など需要のある土地は不動産価格が上昇するからです。
マンションの築年数は、浅ければその分新築に近いので売却しやすく購入時よりも高く売却できる可能性が高いです。新生活などでスタートする前の2月～3月頃もマンション需要が高まるので、時期を見計らってマンションの売却をスマートにできるようにしましょう。
