マンション売却

マンション売却の体験談について|マンション売却のポイントとは

マンション売却を成功させるためにみんなの体験談を参考にしよう

はじめてマンション売却を検討した場合、何を参考にすれば良いのか迷う人も多いのではないでしょうか?実際にマンション売却経験がある人たちの成功・失敗体験談の事例を参考にすることで、マンション売却に成功する可能性が高まります。また体験談以外に、マンション売却に失敗しないためにも、いくつかの注意点について抑えることで、さらに成功率を上げていきましょう。

マンション売却の成功体験談

まずはマンション売却を成功させるためにも、成功体験談の事例について見て行きましょう。成功体験談を知っておきたい理由として、売却をスムーズに行えることや、ご自身のマンション売却成功率が上がるというメリットがあります。そのためにも、ここでは2つの成功体験談を中心に、どのようなことに注意をすればいいのか解説します。

不動産業者を変更して売却成功

マンション売却希望の売主は当初、信頼感のある大手不動産会社に依頼することにしました。しかし営業活動をしてくれないせいか、見学者もあまり多くなかったことから、徐々に不動産業者に不信感を抱き、他の不動産会社への変更を検討し始めます。

そこでいくつかの不動産会社に足を運び、その中でも特に具体的なアドバイスをもらえた、地元の不動産会社を選択することにしました。それから2週間も経たないうちに、前の売出し価格と変わらない価格での売却に成功します。

このように不動産業者が大手だからといって、うまくマンションを売却できるとは限りません。反対に地元の不動産屋の場合、その地域に詳しいことから、大手不動産業者よりも買手情報が集まりやすいのが特徴です。またマンション売却は不動産業者によって得意・不得意がありますので、まずは複数の不動産業者に見積もりを取りましょう。その中でもっとも信頼できる、不動産業者に依頼することをおすすめします。

部屋の印象を意識して売却成功

大手の有名不動産会社と、専属専任媒介契約を結びました。担当の業者が熱心に営業活動を展開してくれたおかげもあり、マンションの内覧を希望する人も少なくありません。しかし実際に家を見に来てもらうと、いつもお断りされてしまい、なかなか契約には結びつきませんでした。

その後、この不動産会社とは契約期間が終了したので、他の不動産業者へ契約を変更することになります。ここで新しい担当者のアドバイスを参考に家具の配置や、内覧時間を日の当たる時間帯に変更したところ、一組目の内覧で売買契約を結ぶことができました。

マンションを売却するには築年数や立地条件に限らず、家の印象というのも大切です。しかしリフォームをしていなくても、家具の位置を変えて平野を広く見せるなど、部屋の印象一つを変えるだけでも、かなりの効果が見込まれます。売却期間中は内覧のたびに清掃を行うなど大変かもしれませんが、早く売るためにも手間は惜しまないようにしましょう。

マンション売却の失敗体験談

マンション売却に失敗しないためにも、いくつかの体験談の事例を参考にしながら解説します。

査定額に騙される

あるマンション売主は査定額がマンション購入額よりも高かったこともあり、すぐにその不動産業者と専任媒介契約を結びました。その後、定期的に担当の営業マンから連絡はあったのですが、何度も値下げするように言われ、当初の査定額よりかなり安い販売価格となってしまいます。

それでも内覧希望者も現れなかったので、売主は不動産業者に解約を申し入れ、運よく契約解除できたそうですが、そのまま売却していれば、かなり損していたかもしれません。

実際の相場よりも高い査定額を提示された場合、一度疑ってみることが大切です。中にはマンションを少しでも高く売りたいという売主の心理につけこみ、意図的に高い金額を付けて専任媒介契約を取れるようにする、不動産業者も存在しますので注意が必要です。

マンションを売るタイミングを間違えた

マンションなどの不動産には、売れる時期や売れない時期があるのを知らず、マンションがあまり売れない時期に売却活動を始めてしまった売主のケース。マンションは売却できたものの、結局は相場よりもかなり低い価格になってしまったそうです。

実は賃貸業界に関わらず、マンション売却などの不動産取引にも繁忙期や閑散期があるのをご存知でしょうか?一般的には春先の1月~3月、秋の9月~11月が繁忙期とされています。

特に1~3月はお子さんの入学や進学に伴い、住み替えを検討される人が増える傾向にあります。もちろん繁忙期に合わせることで、実際の相場よりも高く売れる可能性も高まりますので、この時期に合わせて売却準備をスタートさせることを視野に入れてみましょう。

希望売却価格にこだわり売却失敗

希望価格にこだわりすぎて失敗した体験談として、マンション売主は、物件売却の希望価格を5,000万円に設定しました。ある日、この物件を見に来たマンション購入希望者から「4,500万円なら購入したい」と提案されましたが、売主は設定価格にこだわっていたこともあり、値引を拒否してしまいます。その後この物件は売れ残ってしまい、結局は4,500万円を下回る金額で売却することになりました。

不動産の相場価格は日々変動していることから、ちょっと前までは高くマンションが売れたにも関わらず、時期を逃すことで相場より安く売却することになってしまったり、売れなくなったという事例もあります。また買手が少ない場合、せっかくの売却の機会を逃さないためにも、ある程度は値引き交渉に応じる姿勢を見せることが大切かもしれません。

無駄にリフォームをしてしまった

マンション売主は築年数が古いことから、できるだけきれいな状態で売却したかったので、リフォームをしてから売りに出すことを決めます。リフォームにはかなりの費用がかかりましたが、希望通りきれいにすることに成功しました。しかしリフォーム代を上乗せすることができなかったことから、予定の売却希望額に届かず損をしてしまったそうです。

実際に「リフォームした方がマンションが高く売れるのでは?」と考える人もいるのではないでしょうか。じつは売却前のリフォームは、あまりおすすめできません。この理由として、この体験談のようにリフォーム代を上乗せすることが難しいことや、購入希望者の中には自分でリフォームを検討したいという人もいますので注意しましょう。

失敗談から学ぶ マンション売却を成功させるポイント

マンション売却での成功体験談は参考にはなりますが、反対に失敗談をより多く学ぶことにより、マンション売却を成功させるためのポイントが見つかる可能性が高まるかもしれません。

査定は複数の不動産業者に依頼する

不動産業者には得意・不得意分野があることから、複数の不動産業者に見積もりを依頼するようにしましょう。そのなかでも、自分に最適な不動産業者を選ぶことが大切です。また不動産会社によっては、査定額が約10%近くの差が出ることも少なくありません。

ここではマンション売却を体験した売主が、実際に提示された「見積もりの査定額」は以下の通りです。

最初に相談した不動産会社 A 社 B 社 C 社
1,350万円 1,380~1,580万円 1,380万円 1,700万円

最初に相談した不動産会社からは、1,350万円が妥当だとはっきり言われたとのこと。しかし最終的には、売り出し方法や営業方針に納得のいったC社に決めることになります。担当者との打ち合わせの結果、1,900万円という強気の価格を設定しましたが、掲載初日から反響もあり、5カ月後には当初の査定よりも100万円アップの1,800万円で売却することができたそうです。

このように、一社のみの意見を鵜呑みにしなかったことで、マンションが高く売れる可能性もありますので、不動産売却を成功させるためにも、まずは複数の不動産業者の査定を受けることがおすすめです。

希望売却にこだわりすぎないこと

マンションの売却価格を最終的に決めるのは、売主となります。しかし、あまりにも売却価格にこだわりすぎることで、売れ残る可能性も否定できません。また買主からの価格交渉は当たり前のことから、値段を設定する際には、あらかじめ交渉分の金額を考慮しておく必要があります。

このとき少しでも価格を安く見せるための工夫として、8や9といった数字が用いられます。特に不動産売却では、値引き感を出すためにも、あえて高く見える価格を設定しておくことで、値下げした際にお得感が出やすい傾向にあります。たとえば査定額の指標をもとに、目標額を2,000万円と設定した場合、値下げ分を考慮して2,080万円か2,090万円といった価格を付けることがおすすめです。

もしもマンションが売れなかった場合、マンション価格の値下げを検討しなければなりません。そこで悩むことが無いよう、値下げのタイミングや時期について表にしてみました。

値下げの時期 値下げのタイミング
1月もしくは9月 3カ月

毎年1月~3月の間では新学期が始まることを理由に、取引件数が増える傾向にあることから、1月に入る時期に値下げをすることで、かなりのインパクトが見込まれます。その次に需要が多くなるのは10月頃なので、9月末までに値下げをすれば効果的です。

次に値下げのタイミングは「3カ月後」が望ましい理由として、専任媒介や専属専任媒介契約期間が、3カ月に設定されていることが挙げられます。実際に3カ月を経過してもマンションが売れなかった場合、値下げをしたり不動産会社を変えるなど、何かしらの対策をする必要がありますので、一つの区切りとして覚えておきましょう。

マンションを売却するタイミングを見極める

マンションを少しでも早く売却したいのであれば、一番需要のある時期を選ぶことがおすすめです。特に不動産の繁忙期でもある、4月に新しい生活を始める人が多いことから、その半年前の10月頃から準備をするとちょうど良いかもしれません。

また効率よくマンションを売却するためにも、マンション購入希望者のスケジュールについても把握しておきましょう。

期間(月) マンション購入希望者のスケジュール
6カ月前(10月頃) インターネットなどを利用して物件を見始める
4カ月前(12月頃) 実際に不動産業者や金融機関に行って行動を起こす
2カ月前(2月頃) 物件を内覧したり、交渉や契約の準備を行う
1カ月前(3月頃) 引っ越しの準備

このようにマンション購入希望者は、半年前から希望の物件を探すケースがほとんどです。この時期を目安として、マンション売却の手続きを進めることで、目に留まってもらえる可能性が高まります。

さらにマンションを売却する際、所有期間が5年以上なら「長期譲渡所得」、4年以下なら「短期譲渡所得」に該当し、それぞれ税率が異なりますので注意が必要です。

税率区分 所得税 住民税
長期譲渡所得 15.315% 5%
短期譲渡所得 30.63% 9%

特に所有期間が4年以下なら、税率が高くなってしまうことから、あまりおすすめできません。ただし居住用財産を売却した場合、3,000万円までなら「特別控除」を利用すれば非課税となりますので、この制度を上手く活用しましょう。

売却のために基本的にリフォームはしない

少しでも見栄えを良くして、早いうちにマンションを売却するためにも事前にリフォームをしておきたいという人もいるかもしれません。そこで業者に依頼した場合の部位別にかかるリフォーム相場について、以下にまとめてみました。

部位別種類 費用相場額
トイレ 約20万~50万円
キッチン 約50万円~150万円
風呂・浴室 約50万円~150万円
洗面所 約20万円~50万円
リビング 約100万円~300万円

しかしマンション購入希望者の特徴として、リフォームを前提に購入する人が多いことから、マンション売主は基本的にリフォームする必要としません。せっかくリフォームしても、購入者の趣味に合わない内装では、選んでもらえない可能性がありますので注意が必要です。

マンションをうまく売却するためには情報収集も大切

マンション売却を上手く成功するためには成功談はもちろん、失敗談などを参考にすることで、マンション売却の成功に繋がる可能性が、より一層高まります。

この中でも不動産業者選びで失敗してしまうことにより、マンション売却に失敗することが多いので、自分に適した不動産業者選びには細心の注意を払いましょう。

最後にマンション売却を成功するためには、情報収集が大切となります。まずは損をしないためにも、複数の不動産業者から見積もりを取ることをおすすめします。