ローン中の家を売るには抵当権の抹消が必要
金融機関で住宅ローンを組んで家を購入している場合には、金融機関はその家を担保にお金を融資しています。そのため、金融機関は融資を行う際に抵当権を設置します。この抵当権設定登記を行うことで、金融機関は債務者の滞納があった際に、優先してその抵当権が設定された不動産を売却するなどして債務を回収することができます。
この抵当権は住宅ローンの返済が終わると抹消することができます。そして、抹消されない限り家を売却することはできません。そのため、家を売る時にはその売却代金で一括返済する必要があります。一括返済するのに売却金額が足りない場合には、預貯金でその不足分を支払うか、住み替えローンなどの利用をすることで家を売ることができます。
ローン中の家を売る鍵となる抵当権
金融機関で住宅ローンを組んで家を購入した場合には、その家には抵当権が設定されています。家を売る時にはこの抵当権を抹消しなければなりません。
抵当権とは
家を購入する時、多くの人は金融機関からお金を借りて家を購入します。家の購入金額は高額なため、住宅ローンを組んで金融機関から借り入れすることになります。この時、金融機関はお金を貸す条件として、家の抵当権を要求してきます。
家に抵当権を設定するということは、お金を借りた人が返済出来なくなった時にその家や土地を売って、貸していたお金を回収する権利を優先的に持っていることを示すものです。要するに、土地や家を担保にしてお金を借りるということになります。そして、金融機関はその不動産の価値に合った金額の融資を行います。
この抵当権を設定するには、抵当権の設定登記が必要です。通常、司法書士が法務局で登記を行います。この登記を行うことで、その不動産に対して公に権利を持っていることが示されます。
抵当権の抹消がローン中の家を売る条件となる理由
基本的に家を売る時には、抵当権を抹消しなければ売却することはできません。抵当権が設定されているということは、返済が滞るとその家は金融機関によって競売にかけられることになります。そのため、抵当権が設定されている家を購入しようと思う人はいません。そして、抵当権の設定を外すには、抵当権の抹消が必要になります。
抵当権の抹消には、金融機関へのローンの完済が条件となります。通常、金融機関はローンが完済されないと抵当権の設定を外すことはありません。そのため、家を売る時にはまずは住宅ローンが完済できるかどうかがポイントとなります。
抵当権を抹消する方法
家を売る時には抵当権を抹消するために住宅ローンの完済が必要になります。そのため、その家がどれくらいの価格で売却できるか、また、家を売るときの諸費用がどれくらいかかるのかを始めに計算する必要があります。
家を売る時には不動産会社に査定をしてもらうことで、だいたいの売却金額の予測ができます。また、周辺の似た物件の売出価格を調べたり、「レインズ・マーケット・インフォメーション」などで相場価格を確認することができます。
家の相場価格を調べて、売却にかかる仲介手数料や印紙代、税金などを計算し、住宅ローンの残債よりも上回れば売却することができます。住宅ローンの残債に満たない場合には、預貯金から支払ったり、住み替えローンを使うなどして売却することが可能です。
家の売却にかかる諸費用
家の売却での諸費用には、仲介手数料や売買契約書に貼る印紙代、住宅ローンを組んで家を購入していた場合には抵当権抹消登記の登録免許税がかかります。
不動産会社に支払う仲介手数料
| 売却金額 | 仲介手数料 |
| 200万円以下 | 売却金額の5%以内 |
| 200万円超から400万円以下 | 売却金額の4%以内 |
| 400万円超 | 売却金額の3%以内 |
仲介手数料は上記のように売却金額に合わせて変わります。1,000万円で家が売却できた時の仲介手数料の計算は以下のようになります。
| 200万円 x 0.05 = 10万円（200万円以下の部分） 200万円 x 0.04 = 80,000円（200万円超から400万円以下の部分） 600万円 x 0.03 = 18万円（400万円超の部分） 10万円 + 8万円 + 18万円 = 36万円 36万円 x 1.08 ＝ 38万8,800円 |
なお、仲介手数料には消費税がかかります。そして、家の売買では400万円以上になることが多いため、以下のような簡易式を利用することもできます。
| 仲介手数料 = （売却金額 x 3％ + 6万円）x 1.08 |
不動産会社が受け取ることができる仲介手数料は、上記の計算式で出された金額が上限となります。そして、地方の空き家の売却などで現地調査費がかかり、物件価格が低い場合には売主との合意のもと18万円を上限として仲介手数料を請求することができます。
契約書に貼る印紙代
| 記載された契約金額 | 税率 | 軽減税率 |
| 100万円を超え500万円以下 | 2,000円 | 1,000円 |
| 500万円を超え1,000万円以下 | 10,000円 | 5,000円 |
| 1,000万円を超え5,000万円以下 | 20,000円 | 10,000円 |
| 5,000万円を超え1億円以下 | 60,000円 | 30,000円 |
| 1億円を超え5億円以下 | 10万円 | 60,000円 |
| 5億円を超え10億円以下 | 20万円 | 16万円 |
家を売る時の売買契約書には、契約書に明記された売却価格に合わせて収入印紙を貼って印紙税を納めなければなりません。なお、不動産の売買の契約書の税率は2020年3月31日までは軽減税率が適用されます。売買契約書は売主、買主がそれぞれ保管する場合にはそれぞれに印紙を貼付する必要があります。
抵当権抹消にかかる登記費用
家を売る場合には、住宅ローンを完済して抵当権を抹消する必要があります。この抵当権を抹消するには法務局での手続きが必要になります。通常、抵当権の抹消登記は司法書士に依頼することがほとんどです。
抵当権を抹消する時には登録免許税がかかります。この登録免許税は不動産1件につき1,000円かかります。例えば、戸建ての家を売る場合には、土地と建物で不動産が2筆となる場合には2,000円かかります。マンションの場合は敷地がいくつかに分かれている場合があるので注意が必要です。
なお、司法書士へ依頼した場合の手数料は、5,000円から10,000円程度になることが多いようです。
その他の状況次第で必要になる諸経費
不用品の処分費用や測量費、ハウスクリーニングの費用がかかる場合があります。また、家の売却で利益が出た場合には、譲渡所得税の支払いもあります。
不用品の廃棄費用
家を引っ越す際に出る不用品を処分する時の費用がかかります。これは個々の家の状況にもよりますが、大型の家具などの処分が必要な場合には業者に依頼するか、市や区に費用を払って回収してもらう必要があります。
測量費
戸建ての家を売却する時に境界線が確定していない場合には、測量が必要になります。境界線が確定されていないと、後に隣家とトラブルになる場合があるので売れにくくなる時があります。そのため、家の売却の時には、測量を行って境界線を確定することが望ましいです。
測量には30坪から100坪くらいの一般的な戸建て住宅の敷地である場合の測量は、35万円から50万円くらいになります。ただし、測量費は面積や土地の形状などによっても大きく金額が変わるので、事前に確認しましょう。
ハウスクリーニングの費用
家の売却前にハウスクリーニングを行う場合には、ハウスクリーニングの費用がかかります。水回りのみのハウスクリーニングや家全体のハウスクリーニングなど、清掃箇所に合わせて依頼することができます。
費用は5万円から15万円くらいになりますが、依頼する会社によって異なりますので事前に見積もりを行いましょう。
家の売却で利益が出た場合の譲渡所得税
家を売った時に利益が出ると譲渡所得税を支払わなければなりません。譲渡所得税は売却価格からその家を売る時にかかった費用やその家を取得した時の費用を差し引いたものに課税されます。計算式は以下のようになります。
| 課税譲渡所得金額 = 売却価格 - （取得費 + 譲渡費用） - 特別控除 |
また、住んでいた家を売った場合には、条件が合えば3,000万円の控除が適用できる場合があります。このように利益が出た場合には適用できる特別控除がないかも確認しましょう。そして、税額を出すときに使う税率は家の所有期間によって異なります。税率は以下のようになります。
| 項目 | 所得税 | 住民税 |
| 短期譲渡所得 | 30% | 9% |
| 長期譲渡所得 | 15% | 5% |
所有期間を数えるとき、その家を購入して1月1日を何回経過したかで数えます。5年以下の時には短期譲渡所得になります。5年を超える場合には長期譲渡所得の税率が適用されます。なお、親から相続した家を売る場合には、親がその家を購入した時からの期間を所有期間とします。
そして、2037年までは復興特別所得税2.1%が基準所得税額に課税されます。例えば、所有期間が4年の家を1億円で売却した時の税額の計算は以下のようになります。取得費を5,000万円、譲渡費用を500万円とします。
| 1億円 - （5,000万円 + 500万円） = 4,500万円 4,500万円 x 30% = 1,350万円（所得税額） 1,350万円 x 2.1% = 28万3,500円（復興特別所得税） 4,500万円 x 9% = 405万円（住民税） 1,350万円 + 28万3,500円 + 405万円 =1,783万3,500円 |
オーバーローンにより一括返済できない場合の対策
家の売却金額がローンの残債より下回る時には住み替えローンを利用することができます。また、すでに返済が滞っている場合には任意売却も選択することができます。
家を買い替える場合に利用したい住み替え住宅ローン
家の売却をする時に、住宅ローンの残債額が家の売却金額よりも上回ってしまう場合には、住み替えローン（買い替えローン）を利用する方法があります。
これは新しく購入する家の住宅ローンに、残っている住宅ローンの金額を合わせて住宅ローンを組む方法です。この方法だと、住宅ローンの借入金額が増えるため審査が厳しくなる場合があります。そして、借入金額が増えると月々の支払いも増えることになります。
月々の支払いを抑えようと返済期間を延ばす時には注意が必要です。仕事の定年や子供の教育費のタイミングを考えてローンの期間を設定しないと、後々、支払が厳しくなる場合があります。
すでに月々の返済が滞納している場合は任意売却
住宅ローンの返済が滞ってしまった場合には任意売却という方法で家を売却することができます。通常、ローンが滞納されると、金融機関は数回の通告後裁判所に競売の手続きを始めます。競売になると近隣住民に競売にかけられる事実がわかってしまうだけでなく、家を強制的に追い出されることになります。また、家の売却金額も市場価格の50%から60%と低くなりがちです。
それに対して、任意売却なら市場価格に近い価格での売却が可能です。しかし、任意売却を行うには金融機関の承諾が必要になります。普通の家の売却の手続きと同様に進めることができますが、売却先や金額に関しては金融機関の確認が必要です。そして、
任意売却は任意売却を専門に取り扱う会社に依頼して行います。ただし、任意売却するには一定期間の滞納が条件になるためブラックリストに載ることになります。
家を高く売るための秘訣
家を高く売るには、内覧者にとって魅力的な家に見えるようにきれいにしましょう。また、一括査定のサービスを利用して不動産会社を見つけることで、より高値での売却につなげることができます。
内覧時に良い印象を与える
家を高く売るには購入希望者が家を見に来る内覧がとても大切です。内覧での印象は家の購入に大きく影響します。内覧の前には、キッチン、浴室、洗面所などの水回りの清掃は念入りに行いましょう。また、室内はできるだけ物を減らし、整理整頓しましょう。
また、家の中の匂いや明るさにも注意が必要です。住んでいる人は慣れてしまいがちですが、ペットの臭いやたばこの臭いは消臭剤を利用するなどして消しておきましょう。そして、室内はすべて電気をつけて明るくしましょう。
そして、眺望や日当たり、周辺の情報、近隣住民の情報などをまとめておき、内覧の時に伝えてアピールすることで印象をよくすることができます。
一括査定サービスを利用する
家の売却金額は依頼する不動産会社によって大きく差がでる場合があります。そのため、複数の不動産会社に家の査定を依頼して、査定額を比較して検討するとよいでしょう。不動産会社を選ぶ時には、査定額の根拠を尋ね、その不動産会社が同じような家の売却の実績があるかも確認しましょう。そして、担当者に家の売却の活動方法なども尋ねるとよいでしょう。
査定を依頼する時には、一括査定を利用すると一度に複数の不動産会社に査定を依頼することができます。大手不動産会社に一括査定が依頼できるサイトや、大手から地域密着型の中小の不動産会社に依頼できるものまでたくさんあります。自分の家の状況に合わせて、一括査定のサイトを利用するとよいでしょう。
おすすめの一括査定サイト3選
| サイト名 | 利用者数 | 対象エリア | 提携会社数 | 同時依頼数 |
| イエウール | 1,000万人 | 全国 | 1,700社 | 6件 |
| イエイ | 400万人以上 | 全国 | 1,700社以上 | 6件 |
| リビンマッチ | 440万人 | 全国 | 1,400社 | 6件 |
イエウール：全国1,700社以上に対応
地方・地域密着型の中小規模不動産業者にも対応しているので、都市部以外に所在しているマンションや一戸建てなどの不動産を売却したい人におすすめです。
| 利用者数 | 1,000万人 |
| 対象エリア | 全国 |
| 提携会社数 | 1,700社 |
| 同時依頼数 | 6社 |
| 取引件数 | 非公開 |
| 顧客満足度 | 98％ |
| 運営会社 | 株式会社Speee (Speee, Inc.) |
サイト内では一戸建てや土地など、物件の種類別に売却手順の説明も掲載されています。しつこい勧誘があったなど、評判の悪い不動産会社は登録から外されているので安心です。
イエイ：お断り代行サービスを提供
大手不動産会社だけでなく、地域に密着した地方に強い不動産会社への査定も一括で依頼できます。
| 利用者数 | 400万人以上 |
| 対象エリア | 全国 |
| 提携会社数 | 1,700社 |
| 同時依頼数 | 6件 |
| 取引件数 | 1,000件以上 |
| 顧客満足度 | 97％ |
| 運営会社 | セカイエ株式会社 |
都心部だけでなく、地方の物件を売却したい人にもおすすめです。また、査定を依頼した不動産会社からの営業連絡を断りたい際に、代わりに断ってくれる「お断り代行」サービスがあるため、営業電話を断りにくい人におすすめです。
なお、依頼先の不動産会社は自分で選べる仕組みとなっています。
リビンマッチ：利用したいサイト第1位
都道府県別に、このサイトに登録している不動産会社の情報をあらかじめ調べることができ、その中から売却査定実績の多い不動産会社を選べることが特徴です。
| 利用者数 | 440万人 |
| 対象エリア | 全国 |
| 提携会社数 | 1,400社 |
| 同時依頼数 | 6件 |
| 取引件数 | 14万件（年間） |
| 顧客満足度 | 98％ |
| 運営会社 | リビン・テクノロジーズ株式会社 |
全国展開しているような大手の不動産業者ではなく、どちらかと言えば地域に密着した中小規模の不動産会社の登録が多いので、相続などによる地方の不動産の売却を考えている人におすすめです。
家を少しでも高く売ってローンを完済しよう
家の住み替えを行う時には、住宅ローンが残っていることがほとんどでしょう。その場合、少しでも高く家を売ってローンを完済して、新しい家を購入することがベストの方法です。そのためには、不動産の一括査定サイトを利用してより高く家を売却できる不動産会社を見つけることが大切です。
家の売却価格は不動産会社の販売活動の仕方や実績によって、大きく金額に差がでることがあります。そのため、家を売る時の不動産会社選びはとても重要になります。不動産の一括査定のサイトを利用することで、信頼できる不動産会社を見つけて売却を依頼することで、より高値での売却につなげることができます。あなたの家の売却に合った最適な不動産会社を見つけて、家の住み替えを成功させましょう。
また、一括査定サイトについて詳しく知りたい・比較したいという場合は下記の記事を参考にしてください。
参考：【2019年最新】不動産一括査定50サイトをジャンル別に比較！
