不動産売却の基礎知識

10種類のおすすめ土地活用法!立地や収益に合った選択をしよう

自分の土地にあった、理想的な土地活用法を知ろう!

「土地活用を考えていても、どうしたらいいかわからない…」そんな時は、まずどんな種類の土地活用法があるのかを知ることが大切です。土地活用の種類を知って、自分の土地にあった方法で大切な資産である土地を活用していきましょう。本記事では、10種類の土地活用の方法とその概要をご紹介しています。

初期投資が安いおすすめ4種類の土地活用

まずは、初期費用が比較的安価になる土地活用を4種類ご紹介します。ご紹介するのは、駐車場、トランクルーム、資材置き場、太陽光発電です。

これらの土地活用は、共通して初期費用が安くなる傾向があること、そして短期で大きな利益を狙うものはなく、長期的な目線で安定収入を狙うものです。

それぞれのメリット・デメリットを以下にまとめています。

土地活用方法 メリット デメリット
駐車場 管理に手間がかからない、他の方法に転用しやすい 税制上の優遇措置がない、利益はそこまで大きくない
トランクルーム 需要が伸びている 個人で行う場合は集客が難しい
資材置き場 初期投資がほぼ0、需要があれば立地の良くない場所でも可能 税制上の優遇措置がない、利益はそこまで大きくない
太陽光発電 地方や山間部でも収益化できる、補助金が有 天候に左右される、大規模に行う場合は初期費用が高額

4つの投資方法、それぞれの詳細を見ていきましょう。

初期投資が0円でも可能な駐車場

比較的安価に始められる土地活用といえば、駐車場経営です。駐車場経営に2つの種類があります。

①月極駐車場:月極駐車場形式の場合、機械を使った大規模な工事の必要がなく、舗装や区画分けをするだけで始めることができます。決まった顧客が毎日利用する可能性が高い、住宅街やオフィス街向けです。

初期費用はほぼかかりませんが、次に紹介するコインパーキング形式と比べると利益率が低くなりがちです。

②コインパーキング:コインパーキング形式の場合、専用の精算機や車を停める場所にストップ板を設置する必要があります。運営の方法としては、専門業者に土地を貸して一括で任せる方法と、専門業者から設備を購入し、管理だけ任せる方法の2つがあります。車の出入りが多い、繁華街や商業施設の近く向けといえます。

駐車場経営のおすすめポイントは、初期費用が少ないこと、そして万が一うまくいかなかったとしても別の土地活用への転用がしやすいことです。一方で、収益自体はそこまで大きくなく、建物を建てないために税制上の優遇措置がないことです。

簡易の建築物でOKのトランクルーム

近隣に住宅があり交通アクセスが良い土地であれば、土地活用方法としてトランクルームもおすすめです。トランクルームの需要は年々伸びています。特に、都心などの家賃が高く狭い家が多い場所に需要があります。

以前はコンテナを置くだけでトランクルーム経営が可能でしたが、近年は建築基準法に即しているかどうかのチェックが厳しくなり、きちんとした建築物でのトランクルーム経営が求められます。

初期費用は駐車場経営よりは高額になりがちですが、不動産投資の中では比較的安いです。また、デメリットとしては個人でトランクルーム経営を行う場合はHPからの集客が難しく、立地に強い優位性がない限りは集客が難しい場合も多いようです。

準備なしでも始められる資材置き場

更地のままでも土地を資産化できるのが、資材置き場としての活用です。初期投資もほとんど何もする必要がありませんので、リスクもほぼ0の状態で土地活用を始めることができます。

アパート経営などは、地方や山間部など人口が少ない場所ではなかなか収益が望めませんが、資材置き場は需要さえあれば、土地の形や周辺環境は関係なく土地活用ができます。

ただし高い収益性はあまり望めないことと、駐車場経営と同じく建物を建てないために節税効果は少ないといえます。

補助金の恩恵がある太陽光発電

太陽光発電は、自然のエネルギーである太陽光を利用してエネルギーを作る土地活用方法です。太陽光発電のメリットは、太陽光は全国どこでも同じように降り注ぐため、立地にかかわらず収益を生むことが可能なことです。

通常、山間部などの人口が少なく土地の価値が高くない場所では、土地活用で収益が出しにくくなりますが、太陽光発電は、そういった場所でも日当たりさえよければ収益を出すことが可能です。特に田舎の土地におすすめの土地活用方法です。

また、都道府県や市町村といった、自治体レベルで補助金があることが他の土地活用との大きな違いです。また電気を固定価格で買取ってくれる保障期間があることも大きいでしょう。

デメリットを挙げるならば、補助金があるといえど、産業用では初期費用が2000万円程度と高額なることが多いです。初期投資費用は住宅用ならば数百万〜ですので、補助金を使って少額からスタートするのであれば住宅用からスタートしてみても良いでしょう。その他、発電量が天候に左右されることや、機器の故障や自然災害のリスクがあることは覚えておかなくてはなりません。

大きなリターンを狙う3種類の土地活用

ここでは、先ほどご紹介した4つの土地活用方法と比べて、より大きな利益を狙うことができる土地活用方法を3つほどご紹介します。

利益が大きいということは、リスクも大きくなり、初期費用も高額になりがちです。一方で、うまく行えば大きな利益を得ることができる土地活用方法です。それぞれのメリット・デメリットを以下にまとめています。

メリット デメリット
賃貸住宅経営 経費計上による節税が可能、利回りが良い 初期費用が高額、災害などのリスク
テナント経営 賃料アップできる場合がある、賃料自体が高額設定できる 数億以上の高額初期費用、空室時のリスクが高い
コインランドリー経営 需要が高まっている、人件費不要 初期費用は高額、競争が激しいため経営努力が必要

3つの土地活用方法の詳細を確認していきましょう。

節税までできる賃貸住宅経営

土地活用、不動産投資と聞いて、多くの人が最初に思い浮かべるのが、マンションやアパートなどの賃貸経営ではないでしょうか。

賃貸経営は、所有している土地にマンションやアパートを建てて、入居者から賃貸収入を得る方法の土地活用です。初期投資としては、最低でも数千万円以上かかり高額です。年間利回りは5~15%程度と言われています。投資にかかった費用を経費として計上できることから、節税効果のメリットがあります

賃貸経営はとにかく立地が大切です。人口が多い場所で駅からも近い場所に土地を持っている場合には、賃貸経営に有利となるでしょう。デメリットとしては、入居者の家賃滞納や、空室、金利上昇、災害のリスクなどには注意が必要です。

賃料アップができるテナント経営

テナント経営は、所有している土地にビルなどを建築してオフィスや店舗として貸し出し、家賃収入を得る土地活用方法です。賃貸経営は個人向けに部屋を貸し出すものですが、テナント経営は法人向けに部屋を貸し出し、家賃収入を得ていく方法です。その他にも、土地のまま貸し出す方法も有ります。建物の建設やテナント経営は不動産会社に委託する方法です。

オフィスビルを建築する場合には、数億円以上の高額な初期投資がかかります。資金に余裕があり、立地が良い場所に土地を持っている場合にのみ、向いていると言えます。

テナント経営は、住居向けの賃貸経営よりも賃料を高額にできる点や、契約後も賃料を値上げしやすい点がメリットとしてあげられます。入居しているテナントの経営状態が上向きなら、賃料アップの交渉をしやすいのです。

一方、デメリットは、初期費用がとても高額である点、景気が悪くなると高額なテナントビルは空室のリスクが高くなる点、固定資産税や都市計画税の軽減措置が受けられない点などが挙げられます。

経営努力で収益が上がるコインランドリー

近年、コインランドリーの人気が高まっています。一昔前は家に洗濯機がない人が利用する場所というイメージのコインランドリーですが、近年は家事の時間短縮や布団の丸洗いの需要から、コインランドリーの人気に火がついているようです。

コインランドリーの土地活用としてのメリットは、在庫のリスクがなく管理の手間がかからないこと、そして無人でも経営ができるために人件費が不要な点などが挙げられます。もちろん、オーナーもやることがほとんどありません。

一方でデメリットは、初期投資は数千万円と高額になりがちな点が挙げられます。また、人気の高さから近年は競争が激化しており、経営努力をしないと、ライバル店が近くにできた際に収益が下がってしまう可能性があることなどです。

自分に負担がかからない3種類の土地活用

土地活用をしたいけれど、本業もあるから負担が大きいのは困る…というような状況の方もいらっしゃるでしょう。

実は、ほとんど自分に負担がかからない状態で土地活用をすることも可能です。ここでは負担が少ない土地活用方法とそれぞれのメリット・デメリットをご紹介します。

メリット デメリット
施設経営 地域に貢献している満足度が得られる、高利回り 便利な立地、または広い土地など土地の優位性がなければ難しい
等価交換 プロのディベロッパーに任せることができる 立地がよくないと需要がない、知識が乏しと不利になることも
土地信託 一切の運用を委託できる、土地所有権は戻ってくる 手元に入る利益は少ない、失敗のリスクもある

固定の地代を得る施設経営

施設経営とは、簡単にいえば土地だけ借地として提供して地代をもらう方法です。

施設経営と一口で言っても様々な種類が有ります。コンビニなどの商業施設、クリニックや病院などの医療系施設、老人ホームやデイサービスなどの介護系施設などが挙げられます。

どのように活用していくかは、その土地の立地にかかっています。交通量の多い道路沿いや人通りの多い場所である方が、コンビニなどの商業施設に向いていますし、200坪以上の大きな土地であれば病院や介護施設も良いでしょう。

施設経営は、自分の土地を活用することで「地域の人に役立てる」という心理的な満足感や、比較的高利回りな土地活用につながることが強みです。

一方で、道路に面した土地や広い土地など、所有している土地にメリットがなければ、借りたいと思う法人が現れないため、土地に優位性がないと難しいとも言える方法です。

何もしないで建物が手に入る等価交換

これまでご紹介した土地活用方法とは別に、等価交換という土地活用方法があります。等価交換とは、所有している土地を提供し、ディベロッパーが建築物を建て、完成した土地と不動産を出資比率に応じて地主とディベロッパーで所有し共同事情を行う方法です。

活用方法が、オフィスビルなら所有比率に応じて賃料の一部が、分譲マンションなら売却益の一部が自分のものとなります。

この方法は、立地の良い土地でないと需要がないことや、地主側の知識が乏しいとディベロッパー側に有利に事業を進められてしまうことがあることがデメリットといえます。

土地活用をプロに依頼する土地信託

土地信託は、プロである信託会社に土地を預けて、運用益から配当金を貰う土地活用方法です。

信託会社と信託契約を結んで土地活用をしてもらっている最中(10年〜30年)は、土地の所有権は一度信託会社に移りますが、信託契約後には土地の所有権が戻ってきます。そのため、土地の所有権を失わず一切の運用を委託できる上、自分自身の負担はほとんどありません。

信託会社を経由することで負担がほとんどないことと引き換えに、手元に入ってくる利益は少なくなる点や、その土地の条件から収益性の見込みがなければ信託できない点はデメリットです。また、信託会社に頼んだからといって、必ずしもうまくいく保障はなく、場合によっては失敗のリスクもあることを覚えておいた方が良さそうです。

おすすめの一括査定サイト3選

サイト名 利用者数 対象エリア 提携会社数 同時依頼数
イエウール 1,000万人 全国 1,700社 6件
イエイ 400万人以上 全国 1,700社以上 6件
リビンマッチ 440万人 全国 1,400社 6件

イエウール:全国1,700社以上に対応

地方・地域密着型の中小規模不動産業者にも対応しているので、都市部以外に所在しているマンションや一戸建てなどの不動産を売却したい人におすすめです。

利用者数 1,000万人
対象エリア 全国
提携会社数 1,700社
同時依頼数 6社
取引件数 非公開
顧客満足度 98%
運営会社 株式会社Speee (Speee, Inc.)

サイト内では一戸建てや土地など、物件の種類別に売却手順の説明も掲載されています。しつこい勧誘があったなど、評判の悪い不動産会社は登録から外されているので安心です。

イエイ:お断り代行サービスを提供

大手不動産会社だけでなく、地域に密着した地方に強い不動産会社への査定も一括で依頼できます。

利用者数 400万人以上
対象エリア 全国
提携会社数 1,700社
同時依頼数 6件
取引件数 1,000件以上
顧客満足度 97%
運営会社 セカイエ株式会社

都心部だけでなく、地方の物件を売却したい人にもおすすめです。また、査定を依頼した不動産会社からの営業連絡を断りたい際に、代わりに断ってくれる「お断り代行」サービスがあるため、営業電話を断りにくい人におすすめです。

なお、依頼先の不動産会社は自分で選べる仕組みとなっています。

リビンマッチ:利用したいサイト第1位

都道府県別に、このサイトに登録している不動産会社の情報をあらかじめ調べることができ、その中から売却査定実績の多い不動産会社を選べることが特徴です。

利用者数 440万人
対象エリア 全国
提携会社数 1,400社
同時依頼数 6件
取引件数 14万件(年間)
顧客満足度 98%
運営会社 リビン・テクノロジーズ株式会社

全国展開しているような大手の不動産業者ではなく、どちらかと言えば地域に密着した中小規模の不動産会社の登録が多いので、相続などによる地方の不動産の売却を考えている人におすすめです。

周辺環境と希望の収益に合った土地活用

今回は、代表的な10種類の土地活用方法をご紹介しました。

様々な方法がある土地活用、それぞれにメリットデメリットがあります。自分の土地の特性や、希望の収益・利回りに合うかどうかを比較検討して土地活用方法を決めましょう。

土地は大切な資産です。そのままにしておくのはもったいないもの。ぜひ自分にあった理想の土地活用を探してみましょう。

また、一括査定サイトについて詳しく知りたい・比較したいという場合は下記の記事を参考にしてください。

参考:【2019年最新】不動産一括査定50サイトをジャンル別に比較!