不動産売却の基礎知識

土地活用の例の紹介と解説|それぞれのメリット・デメリットを知る

さまざまな土地活用の例をメリット・デメリットとともに紹介

空いた土地を活用して収益を得る土地活用にはさまざまな例があり、それぞれにメリット・デメリットが存在します。それぞれの土地活用方法のメリット・デメリットや、田舎でおすすめの土地活用方法などをご紹介します。

土地活用にはメリットもありますが、初期投資時点や管理を続ける上で発生するデメリットも存在します。土地活用の際は収益にのみ目を向けるのではなく、それぞれの活用方法によくあるデメリットを把握する事もとても重要です。

さまざまな土地活用の例

まずは比較的人口の多い地域でおすすめの土地活用の例をご紹介していきます。人口が多い場所にある土地には収益に繋がりやすい活用方法が多く存在しますが、一方で管理の大変さや初期投資に掛かる費用に関するデメリットもあります。それぞれの活用方法のメリットとデメリットをよく理解して、自分の土地やライフスタイルに合った活用方法を見付けていきましょう。

賃貸アパート・マンションの経営

空き地にアパートやマンションを建設して、入居者を募り家賃収入を得るのが賃貸アパート・マンションの経営です。

立地条件や建物の設備が良く、入居者が満室まで集まれば大きな家賃収入が見込めるのが、この活用方法のメリットです。家賃収入だけで600万円以上の収益を生み出している事例もあります。

経費として必要なのは固定資産税・建物のメンテナンス費用・共有部分の電気代などになります。1年間で得た収益より経費を差し引いた金額は納税の義務がありますが、不動産所得は青色申告特別控除や減価償却費など、手元から支払っていない部分も経費として計上が可能です。
つまり収益がマイナスになっても家賃収入以外の所得と損益通算できるため、会社員の方にも人気の土地活用方法となります。

しかし、収益が見込めるのは満室近く入居者がいる場合であり、空室が出れば、入居者の確保のための工夫や、建物のメンテナンスなどに力を入れる必要があります。入居者が減り家賃収入は減少するのに、建物の老朽化によってメンテナンス費用が年々増していくという点も考慮して運営しなくてはなりません。
また、空き地にアパートやマンションを建設するとなると初期投資額が莫大になる可能性も高く、手軽に始められるとは言いにくいでしょう。

初期投資にそれなりの金額を用意でき、立地条件の良い土地を所有している場合にのみおすすめできる活用方法となります。

メリット ・満室近く入居者が集まれば大きな家賃収入が見込める
デメリット ・空室が出ると収益が下がる
・メンテナンス費用や大きな初期投資が必要

トランクルーム経営

立地条件の良い土地の活用方法としておすすめなのが、トランクルームの経営です。トランクルーム業者と共同でコンテナ施設を建設して経営するのが通常です。

立地条件だけでなく、収納スペースによっても収益は変わってきますが、賃料の平均は数千円~一万円程度となり、不動産投資としてはあまり大きな収益が見込める活用方法ではないのがデメリットと言えます。

ただし、現在市場規模が拡大してきている状態なので、オーナーが先行者利益を得られる活用方法とも言えます。また、初期投資がそれほど高くなく、高い利回りも期待できるため、各実に収益の見込める土地活用がしたいという方におすすめできます。

メリット ・初期投資がそれほど掛からない
・高い利回りが期待できる
デメリット ・不動産投資の中ではさほど収益が高いとは言えない

駐車場経営

駐車場経営は、土地を駐車区画割りして区画毎に貸し出す事を指します。コインパーキング形式と月極駐車場形式の2つの運営方法があります。

月極駐車場の場合は、初期投資は自分で行い、お役の募集や管理・運営は不動産業者に任せる方法をとるのが通常です。募集や管理のみを業者へ委託する方法と、整備が済んでいる駐車場を一括で業者に貸し出す方法があります。どの道駐車場を作るための初期投資は自分で行う必要があります。

コインパーキングの場合は、土地をコインパーキング業者に貸し出す方法と、初期投資は自分で行い駐車場の整備や準備もして、管理や運営だけ業者に委託する方法もあります。

駐車場経営の最大のメリットは初期投資が安く済む点となります。区画割りだけなら数十万円からで済み、コインパーキング業者へ貸し出す方法ならば初期投資は0円で済む場合がほとんどです。

初期投資が安いのは嬉しい点ですが、駐車場として貸し出しても一台につき数千円~数万円ほどの収益しか得られず、さほど大きな収入は見込めないのが欠点と言えます。近年では車を所有している人も減っているので、大きな収入は期待しない方が良いでしょう。

ちなみに、業者には一切委託せずに、運営や管理も自分で行うという方法もとる事は可能ですが、現実的な方法とは言えません。業者によって契約条件から始めオーナーへの支払い賃料や設定料金が変わって来るので、業者選びは慎重に行いましょう。

メリット ・初期投資が安く済む(場合によっては0円から開始可能)
デメリット ・地域によっては大きな収益は見込めない

コインランドリー経営

土地にコインランドリーを建設して設備を導入し、経営してコインランドリーの利用料で収益を得るのがコインランドリー経営です。

コインランドリーは狭い土地にも建設可能なため、土地が狭くて活用方法が分からないという方におすすめの活用方法となります。常駐の必要も無いため楽に運営できるのも特徴です。

もちろん経営努力は必要で、近隣に人がたくさん住んでいる事も儲けを出すために必要な条件となります。また、設備導入のための初期投資が意外と掛かるのもネックと言えます。住宅街の近くの土地でないと活用しにくく、洗濯物を車で運んで来る人のための駐車場を設ける必要があります。

メリット ・管理者が常駐する必要が無く比較的楽に運営できる
デメリット ・設備導入の費用等初期投資が意外と掛かる

田舎でおすすめの土地活用の例

田舎に空き地を所有しているという方も多いはず。こちらでは田舎で土地活用をする際におすすめの例を紹介していきます。人口の少ない地域と多い地域では、利益が望める活用方法は違ってきます。

戸建賃貸住宅の経営

賃貸アパート・マンションの経営と似ていますが、入居者の募集にそれほど躍起になる必要が無いのが戸建賃貸住宅の経営です。戸建なので入居者は一世帯分のみ募れば運営は可能になります。

戸建賃貸住宅の特徴はアパート・マンションに比べて高い賃料を徴収できることです。また、既に所有している土地を活用する場合なら10%ほどの高い利回りを期待する事ができます。田舎なら競合が少ない点も魅力です。

ただし、入居者が退去したらその日から収益が無くなってしまうのは大きなデメリットと言えます。

メリット ・戸建は入居者を多く募る必要が無い
・田舎は競合が少ないため運用がやりやすい
デメリット ・入居者が退去すると収益が急に無くなってしまう

太陽光発電設置

田舎での土地活用で最もおすすめしたいのが太陽光発電システムの設置です。田舎では賃貸住宅や駐車場経営のように集客が必要な運営が難しいため、集客の必要が無い太陽光発電設置は最も活用しやすい方法と言えます。

また、田舎ならではの広い土地を大いに活かす事が可能な上に、高い建物によって太陽光を遮られる心配が今後もないのであれば、この方法を最もおすすめしたいです。

ただし、太陽光発電システムの設置において厄介なのが雑草の除去です。全面をコンクリートで埋めれば回避可能なデメリットですが、そうなるとコンクリート代が初期費用に上乗せされる事になります。土地が広いほど雑草の除去は費用と手間が掛かるため、収益とメンテナンス費用をよく比較してから検討しましょう

メリット ・集客の必要が無い
・田舎ならではの広い土地を大いに活かせる
デメリット ・雑草がすぐに生えてくるため土地が広いほど管理が大変になる

サービス付き高齢者向け住宅の運営

高齢者向け住宅の中でも設備が一通り整っている、サービス付き高齢者向け住宅の運営は、田舎での土地活用方法として需要が高いと言えます。郊外にある比較的安い費用の施設を所望している方が多いためです。

しかし、初期投資が他の土地活用方法に比べて高くつくため、判断力は必要になります。サービス付き高齢者向け住宅運営の利回りは6~8%ほどで、決して高い利回りでは無いですが初期投資の大きさから上手く活用する事で高い利益を得られる可能性もあります。

メリット ・田舎の土地でも需要が高い
・利用者側も安く住める郊外の施設を期待している
デメリット ・初期投資が高く経営者としての判断がより一層必要となる

資材置き場として貸す

事業者向けの資材置き場として土地を貸し出すという活用方法もあります。市街化調整区域や農地法などの規制がある土地でも資材置き場としてなら活用可能で、いったんは資材置き場として貸しておいて、将来的には新たな土地活用に切り替えるという方法もとれます。

資材置き場はデメリットが特に無く、さらには最も手軽に始められる土地活用と言えますので、初めて土地活用を検討している方にもおすすめの活用方法です。

メリット ・最も手軽に始められる土地活用方法である
デメリット ・特に無し

貸農園

田舎の土地活用としておすすめなのが、徐々にニーズが増えてきている貸農園の運営です。土地を小さく分割する事で区画を増やし、それぞれの区画から賃料を徴収する事でそれなりの収益が見込めます。

貸農園の場合は近隣の住民に貸すのではなく、都会に住んでいて「週末だけ農業を楽しみたい」と考えている人に貸すと良いでしょう。年々、田舎で農業をやってみたいと考えている若者が増えてきているためにおすすめしたい活用方法です。

貸農園の需要をさらに上げるためには、ウェブカメラ等を設置して借主に生育状況を確認できるようなサービスを付けたり、農業経験者を講師として雇って農業のやり方をレクチャーするサービスを付けるなどをすると良いでしょう。

貸農園に関しても、運営する側へのデメリットというのは特にありません。ニーズが増えている今が貸農園で儲けを得るチャンスと言えるでしょう。

メリット ・ニーズが増えてきているため集客が見込める
デメリット ・特に無し

土地活用プランナーは必要?

土地活用プランナーとは公益社団法人東京共同住宅協会が2015年に認定した民間資格です。土地活用について土地のオーナーにアドバイスをする立場の人になります。土地の素人が土地活用に手を出す事に不安を感じる方も多いでしょうが、土地活用プランナーによるアドバイスは必要と言えるのでしょうか?

より良い土地活用をするなら必要

土地活用によって安全に収益を得るためにも、そして確実に収入を上げるためにも土地活用プランナーは必要と言えます。

土地活用プランナーは第三者目線で土地活用のプランの評価を下してくれるので、一旦冷静になって土地活用について見直す機会が作れます。また、土地活用に関するスケジュールを一緒に考えてくれたり、資金調達の交渉や優良な建設会社の選定なども行ってくれるます。

土地活用で失敗したくないという人は土地活用プランナーの力を借りた方が安心です。

土地活用プランナーの資格を自分で取得するメリット

土地活用プランナーを雇わずに、自身で土地活用プランナーの資格を取得して土地活用に活かすという選択肢もあります。自身が土地活用プランナーの資格を取得する事にはどんなメリットがあるのでしょうか。

利益を生みやすくなる

第一のメリットに、正しい知識で土地活用を行う事で、長期的な利益獲得が見込める点が挙げられます。

土地活用によって利益を生み出すには綿密な計画とたくさんの知識が必要になります。土地活用をする本人が正しい知識を持つ事によって、リスクを回避し確実に利益を生み出す事に繋げられるようになります。

節税の知識が得られる

第二のメリットに、節税ができるようになるという点が挙げられます。土地は所有しているだけで固定資産税や所得税や相続税などさまざまな税金が掛かってしまいます。土地を持ってる事で発生する税金について理解し、土地を上手く活用する事でさまざまな制度が適用され、節税に繋げられるのも魅力のひとつです。

土地プランナーに依頼する方法

わざわざ自身で資格を取得しなくても、不動産業者や大手建設会社を通して土地活用プランナーに相談をする事も可能です。プロの意見を取り入れてより良い活用プランを見付ける事は土地活用において極めて重要と言えます。

土地活用する際に注意すべき点は、土地活用によって得られる収益が活用に掛かる費用を上回るかどうかと、税金対策や土地の活用方法が違法な方法になってしまわないかどうかです。この辺りの問題を回避するためには、やはりプロの意見を聞く事が必要となってくるでしょう。

おすすめの一括査定サイト3選

サイト名 利用者数 対象エリア 提携会社数 同時依頼数
イエウール 1,000万人 全国 1,700社 6件
イエイ 400万人以上 全国 1,700社以上 6件
リビンマッチ 440万人 全国 1,400社 6件

イエウール:全国1,700社以上に対応

地方・地域密着型の中小規模不動産業者にも対応しているので、都市部以外に所在しているマンションや一戸建てなどの不動産を売却したい人におすすめです。

利用者数 1,000万人
対象エリア 全国
提携会社数 1,700社
同時依頼数 6社
取引件数 非公開
顧客満足度 98%
運営会社 株式会社Speee (Speee, Inc.)

サイト内では一戸建てや土地など、物件の種類別に売却手順の説明も掲載されています。しつこい勧誘があったなど、評判の悪い不動産会社は登録から外されているので安心です。

イエイ:お断り代行サービスを提供

大手不動産会社だけでなく、地域に密着した地方に強い不動産会社への査定も一括で依頼できます。

利用者数 400万人以上
対象エリア 全国
提携会社数 1,700社
同時依頼数 6件
取引件数 1,000件以上
顧客満足度 97%
運営会社 セカイエ株式会社

都心部だけでなく、地方の物件を売却したい人にもおすすめです。また、査定を依頼した不動産会社からの営業連絡を断りたい際に、代わりに断ってくれる「お断り代行」サービスがあるため、営業電話を断りにくい人におすすめです。

なお、依頼先の不動産会社は自分で選べる仕組みとなっています。

リビンマッチ:利用したいサイト第1位

都道府県別に、このサイトに登録している不動産会社の情報をあらかじめ調べることができ、その中から売却査定実績の多い不動産会社を選べることが特徴です。

利用者数 440万人
対象エリア 全国
提携会社数 1,400社
同時依頼数 6件
取引件数 14万件(年間)
顧客満足度 98%
運営会社 リビン・テクノロジーズ株式会社

全国展開しているような大手の不動産業者ではなく、どちらかと言えば地域に密着した中小規模の不動産会社の登録が多いので、相続などによる地方の不動産の売却を考えている人におすすめです。

それぞれの活用方法のデメリットも踏まえて自分に合った活用法を見付けよう

さまざまな土地活用方法とそれぞれのメリット・デメリットをご紹介していきました。土地活用には様々な例があり、自分の所有している土地の条件を活かす事で思った以上の利益に繋がる事もあります。

空いた土地を放置していると、無駄に管理費が掛かったりトラブルの原因になったりと損をする事も多いです。持て余している土地がある場合には収益に繋がるような活用方法を検討してみましょう。

また、一括査定サイトについて詳しく知りたい・比較したいという場合は下記の記事を参考にしてください。

参考:【2019年最新】不動産一括査定50サイトをジャンル別に比較!