不動産売却の基礎知識

土地活用はどれがベスト?メリットやデメリットを比較

土地活用はどれがベスト?

 

土地活用の方法はさまざまですが、土地活用を成功させるためには、自分の土地に見合った活用方法を選択することが大切です。活用方法によっては、法律による規制や土地の状態が原因となり、他の方法を選択せざるを得ないケースもあります。

そのため、土地活用する前に自分の土地に対する規制などに加え、活用方法の特徴をきちんと確認することをおすすめします。この記事では、活用方法別の特徴や事前に確認しておきたい事項について解説していきます。

土地の活用方法を比較する前に確認すること

土地活用の際に土地に適さない活用方法を選択すると、安定した収益が得られないことから初期投資の回収率が悪化し、失敗に繋がりやすくなります。土地活用で失敗しないためには、以下のような事項について事前に確認しておくことが大切です。

活用する土地についての法律や規制

土地によっては法律上の制限や規制があるため、活用する前に規制の対象外であることを確認しておくことが大切です。例えば農地の場合、農地法によって農地以外の目的で使用することが禁止されています。

この他には、都市計画法で定められている市街化区域や市街化調整区域においては、土地活用に制限がある可能性があるので注意が必要です。自分の土地が法律上の制限や規制に該当するかわからない場合、正しい知識を持ったハウスメーカーの専門家に聞くと良いでしょう。

自分が土地活用を行う目的

土地は不動産であることから、活用しなくても毎年のように固定資産税や都市計画税が課税されます。将来的に活用することを検討していても、土地を良い状態で保つためには定期的な維持管理が必要となり、費用もかかります。

また、土地活用の目的は長期的に安定した収益を得ることが望ましいですが、活用方法によっては固定資産税の優遇措置が適用されるため、節税対策になるだけでなく、相続対策にも繋がります。

そのため、節税対策・投資・老後の収入確保など、自分がどのような目的で土地活用を行うのかを明確に定めることが大切です。目的を明確にすることで、目的に適した活用方法を考えることができると言えるでしょう。

土地活用の方法と特徴や各要素の比較

土地活用の方法は数多くありますが、ここでは、アパートやマンションなどの賃貸経営・売却・定期借地・等価交換・土地信託という方法について順に解説していきます。

なお、以下の表では活用方法の内容とメリット・デメリットをまとめています。

活用方法 内容 メリット デメリット
アパート・マンション経営 土地活用の中で最も一般的な方法。 ・安定した収益が見込める
・税制の優遇措置が適用される
・維持管理費が高額になりやすい
・金利上昇による返済額の増加
売却 売却することで土地を手放す方法。 ・転用性が高い
・すぐに現金化できる
・税金がかからなくなる
・立地条件の影響を受けやすい
・土地を手放すことになる
定期借地 一定期間の契約で土地を貸し収益を得る方法。 ・契約期間中は安定した収益がある
・貸し出すための資金が不要
・契約期間中は長期間転用できない
・収益性が低い
等価交換 等価交換は土地を出資して不動産投資をする方法。 ・土地の代わりに得た建物を自宅として使用できる ・出資分の土地を手放さなければならない
土地信託 土地の運用をプロに任せる方法。 ・投資に関する知識がほとんど必要ない ・運用が失敗した場合のリスクが大きい

アパートやマンションの経営

アパートやマンションの経営は、最も一般的な土地活用の方法です。この方法は、安定した収益が見込めて税制の優遇措置が適用されることがメリットですが、一定の入居者を確保できなければ空室のリスクがデメリットです。

この他には、建物自体が老朽化すると高額なメンテナンス費用がかかることや、ローンで借り入れしている場合は、金利上昇による返済額の増加などが懸念されます。

転用性の高い売却

土地の売却は、土地活用の方法というイメージが薄いかもしれませんが、転用性の高い活用方法の一つです。売却は、賃貸やテナントにとっては経営リスクがありますが、誰にでも実行しやすいだけでなく、比較的早く現金化できることがメリットです。

売却することで固定資産税などの税金がかからなくなるため、活用せずに放置することによる赤字から脱却できると言えるでしょう。しかし、立地条件によっては買い手がつかない場合もあり、額面通りの課税になるため相続対策としては向いていません。

使いたい人に土地を貸す定期借地

定期借地とは、一定期間の契約で土地を貸し収益を得る方法です。この方法は土地を貸すための資金は要らず、借主からは保証金をもらうことができるので安心です。

この方法は売却のように土地を手放す訳ではないため、契約期間が終了すれば自分の元に戻ってくることが特徴です。

従来は借主に有利な法律体系でしたが、現在は期間を決めて貸すことができるため、安心して土地を貸し出すことができるようになったという経緯があります。

しかし、一度契約してしまうと、契約期間中は長期間転用できないことや収益性が低いことがデメリットです。

資金が不要の等価交換と土地信託

等価交換は土地を出資して不動産投資をする方法で、土地信託は土地の運用をプロに任せる方法で、どちらの方法も、資金がなくても始められることがメリットです。

等価交換の場合、土地の代わりに得た建物を自宅として使用でき、複数部屋がある場合は、残った部屋を賃貸として貸し出して収益を得ることもできます。

土地信託の場合、運用をプロに任せるため、投資に関する知識がほとんど必要ないことがメリットです。しかし、等価交換は出資分の土地を手放す必要があり、土地信託は運用が失敗した場合のリスクがあります。

土地活用を依頼する会社を比較するポイント

土地活用をスタートさせるには、活用方法に対する専門知識が豊富な業者に依頼するのが一般的です。依頼する業者を選ぶ際には、以下のような点に重視すると良いでしょう。

サポート体制が充実しているか

土地活用を依頼する業者は活用方法によって異なりますが、ハウスメーカー・工務店・ゼネコン・不動産業者などが挙げられます。このような業者は、契約後のアフターフォロー体制を設けている場合がほとんどですが、業者や契約プランによってサポート体制が異なります。

例えば、30年間という長期間の一括借り上げ、アパートの老朽化による修繕費が無料、入居者への24時間対応など、土地の所有者にとって嬉しいサポートを実施してくれる業者があります。

そのため、サポート体制の充実度が土地活用の依頼をする業者社選びの参考になりますが、自分に合ったサポート体制を見極めることが大切です。

また、契約プランによってサポート体制も異なるため、アパート経営で入居者の確保に不安がある場合は、空室対策がしっかりしているプランを選ぶと安心です。

複数の専門会社に相談する

土地活用を成功させるためは、依頼する業者の専門性やノウハウの影響が大きいと言えます。また、土地活用をスムーズに進めていくためには、業者の担当者との相性も大事です。

専門の高い知識を持った担当者に出会うためには、無料の一括プラン請求サイトを利用するのがおすすめです。このようなサイトは、数多くの専門業者の中から複数の業者を選んで一括でプランを請求できる仕組みです。

担当者とやり取りしながら提案されたプランの内容や根拠を比較することで、自分が信頼できる担当者を見つけやすいと言えるでしょう。ただし、料金の安さだけを重視すると、アフターフォローなどのサポート体制が希薄な可能性もあるので注意が必要です。

おすすめの一括査定サイト3選

サイト名 利用者数 対象エリア 提携会社数 同時依頼数
イエウール 1,000万人 全国 1,700社 6件
イエイ 400万人以上 全国 1,700社以上 6件
リビンマッチ 440万人 全国 1,400社 6件

イエウール:全国1,700社以上に対応

地方・地域密着型の中小規模不動産業者にも対応しているので、都市部以外に所在しているマンションや一戸建てなどの不動産を売却したい人におすすめです。

利用者数 1,000万人
対象エリア 全国
提携会社数 1,700社
同時依頼数 6社
取引件数 非公開
顧客満足度 98%
運営会社 株式会社Speee (Speee, Inc.)

サイト内では一戸建てや土地など、物件の種類別に売却手順の説明も掲載されています。しつこい勧誘があったなど、評判の悪い不動産会社は登録から外されているので安心です。

イエイ:お断り代行サービスを提供

大手不動産会社だけでなく、地域に密着した地方に強い不動産会社への査定も一括で依頼できます。

利用者数 400万人以上
対象エリア 全国
提携会社数 1,700社
同時依頼数 6件
取引件数 1,000件以上
顧客満足度 97%
運営会社 セカイエ株式会社

都心部だけでなく、地方の物件を売却したい人にもおすすめです。また、査定を依頼した不動産会社からの営業連絡を断りたい際に、代わりに断ってくれる「お断り代行」サービスがあるため、営業電話を断りにくい人におすすめです。

なお、依頼先の不動産会社は自分で選べる仕組みとなっています。

リビンマッチ:利用したいサイト第1位

都道府県別に、このサイトに登録している不動産会社の情報をあらかじめ調べることができ、その中から売却査定実績の多い不動産会社を選べることが特徴です。

利用者数 440万人
対象エリア 全国
提携会社数 1,400社
同時依頼数 6件
取引件数 14万件(年間)
顧客満足度 98%
運営会社 リビン・テクノロジーズ株式会社

全国展開しているような大手の不動産業者ではなく、どちらかと言えば地域に密着した中小規模の不動産会社の登録が多いので、相続などによる地方の不動産の売却を考えている人におすすめです。

将来を見据えて土地活用を計画しよう

土地活用の方法はさまざまですが、先ずは目的を明確化して、目的に合った方法を選択することが大切です。活用方法によっては、初期投資に多額の費用がかかるということもあり、将来を見据えた活用計画が成功に導くポイントだと言えるでしょう。

また、専門性の高い知識を兼ね備えた業者に依頼することで、マーケティングなどのリサーチ力や安定した運営を進めるための提案力も期待できるため、業者選びは慎重に行いましょう。

また、一括査定サイトについて詳しく知りたい・比較したいという場合は下記の記事を参考にしてください。

参考:【2019年最新】不動産一括査定50サイトをジャンル別に比較!