田舎の土地を上手に活用する方法
自分の住まいとは別に、田舎の土地を相続した場合固定資産税などの税金を支払うことになります。土地を得たまま活用せずに、そのままにしておけば永遠に税金だけを支払い続けることになってしまいます。
都会に比べて、田舎は集客が見込めないのではないのではという懸念を持つ人も多いでしょうが、都会とは違う土地活用の方法もあります。田舎だから使い道がないと諦めずに、田舎であってもできる土地活用の方法を探してみましょう。
田舎の土地活用における3つの特徴と課題
田舎の土地活用をするうえで、その特徴や課題についてみていきましょう。田舎ならではの特徴や課題を知っておくことは土地活用において大切です。
賃貸や購買の需要自体が少ない
都会に比べて人口が伸びない田舎では、賃貸や購買の需要が少ないのが特徴です。そして田舎は、立地にもよりますが、都心部と比べると土地が安いため、賃貸よりも売却を考える人が多いといえます。
都会の土地活用では賃貸を考えるケースがよくありますが、田舎は土地が安いため借りるという需要よりも購入を考えるケースが多いといえます。これは、賃貸というのは高価すぎるという点が大きいので、実際に購入できる金額であれば賃貸ではなく購入を視野に入れることになります。
そのため、賃貸需要はかなり少ないと考えるのが妥当です。しかしながら、立地が悪かったりすると、売却することも容易ではないのも現実です。その場合、自分で使うか寄付をするなどの方法を考えなければいけなくなります。
土地の活用方法が法律で規制されている
田舎のほうでは、農地なども多いため、土地活用において、以下のような規制から制限されているケースもあります。このような規制により、そもそも土地活用ができないということも考えられます。
・農地を守るために街づくりが抑制されている市街化調整区域
市街化調整区域は、一番都会である市街化区域に隣接している区域であるため、放っておくとどんどん都市開発が行われてしまうため、土地利用に厳しい制限をかけているのです。市街化調整区域内の土地は、原則として建物を建築することはできません。
・建てられる建物の種類が制限されている用途地域
用途地域は、そのエリアで建てられる建物の用途を決めている。例えば、第一種低層住居専用地域では、商業施設のような建物を建築することができません。
その他にある規制には、自然公園法・森林法・地滑り等の防止法・生産緑地法などがあります。さまざまな規制法があるので、必ず土地活用の際には規制法について確認するようにしましょう。
地形が変形している場合には造成費用が掛かる
田舎によっては、平地とは違う変形している地形の場合は、造成費用がかかってしまいます。山や丘など地形がデコボコしていたり、林や竹藪があったりすると、土地を平らにするための造成に大きな費用が掛かり、地形が悪いことによって活用が困難になってしまうケースがあるのです。
この費用は意外と高くなってしまうことが多いので、土地活用による見込みがある場合はよいですが、費用を考えると活用が難しいことがわかります。坪単価の安い田舎の土地を造成したとしても、大きな収益の見込みがないのであれば活用の意味がなくなってしまうので、よく確認し考える必要があるでしょう。
田舎の土地向けおすすめ5つの活用法
田舎の土地利用には具体的にどんな方法があるのでしょうか。田舎の土地を活用するおすすめの方法をご紹介します。
日当たりの良い広い土地なら太陽光発電
田舎の土地利用におすすめな方法には、太陽光発電があります。太陽光発電に活用するメリットは、集客を気にしなくてよい点です。そして、田舎は広い土地の可能性も高く、高い建物などがあまりないことです。
産業用として50KW程度の設備を用意するなら、初期投資は約2,000万円で利回りは10％程度。10～20年の売電保証があり、市街化調整区域でも行えます。20年を過ぎた場合は、電力会社がその時の売電価格で買い取ってくれるので困りません。
太陽光発電を行う場合の注意点は、メンテナンスです。土地によっては、周りが自然のままで草などが伸びてきてしまうことになります。草を除去する作業を忘れずに続けることが大事です。コンクリートの場所にあるのであればよいですが、新たにする場合は費用がそれだけかさむので、よく考えてはじめましょう
田舎だからこそ需要が高まる介護施設経営
田舎での土地活用におすすめなのは、今後需要が高まる可能性が高い介護施設です。介護施設は、高齢化社会が進む社会において需要が高まるため期待ができます。介護施設の場合は、自治体に必要性が認められれば、市街化調整区域でも建設許可が下りる可能性があります。
介護施設の中でも公的なものは、民間建築が不可で総量規制がありますが、介護が困難ではない人のための施設やデイケアセンターなどは、民間建築が可能で総量規制もなく、市街化調整区域であっても許可が下りる可能性があります。
ある程度の広い土地があるのであれば、通常の賃貸物件にするよりも利回りがよいのがメリットです。そして、田舎であれば空気もよくお年寄りが暮らす環境に向いているという点もメリットとなります。
初期投資は数千万～数億で、利回りは約8～10％程度が予測され、介護事業者に一括借上をして運営をしてもらうと、オーナーの負担は減らすことができます
初期投資が少ない駐車場経営
田舎の土地活用で、初期費用が抑えめにできる駐車場経営を考える場合もあります。駐車場経営は、建物を建設する必要がないので初期投資が少なく済むのがメリットだといえます。
月極駐車場なら、舗装の初期費用は10台分で30～40万円程度が見込めます。これは、狭い土地であっても活用ができ、形が悪い土地の場合も駐車場であれば可能となる場合があります。実質利回りは15％以上が期待でき、大きなメンテナンスも必要ではないのでコストが抑えられます。
田舎であっても、近くに郊外型のショッピングモールや大企業の工場などができると、田舎でも駐車場の需要が生まれます。もし、近くに商業施設や工場などができる場合は駐車場として活用をするのは非常に期待ができる活用となるでしょう。
居住に向かない土地でもできるトランクルーム
田舎の土地が居住には向かない土地であるのであれば、トランクルームとして活用するのもおすすめです。日当たりが悪かったり、土地が狭く形も悪かったりしても活用できます。田舎なであれば野外にコンテナを設置する方法がおすすめです。
初期投資が数百万円で利回りは20％程度が見込まれます。初期投資費用が掛からず、管理の手間もかからないのに収入が見込めるので、短気間で投資費用を回収することができるのがメリットです。
事業用定期借地方式で、業者に土地を貸すなら初期費用もいりません。ただし、需要が見込めるエリアであるかどうかという点は土地によりけりともいえるので、状況を確認して考える必要があります。
例えば、あまりに田舎すぎてそれぞれの家が広いため、トランクルームの必要性がない場所でやったとしても借り手が見つからず赤字で終わることになってしまいます。
土地活用が困難な場合には個人に寄付する
得た土地を活用しようとしたものの、売りにも借りにも出せない土地であった場合は、どうしたらよいのでしょうか。活用できない土地だけを保有していても、税金だけが取られていくことになります。
貸すのも売るのも困難な場合の選択肢として、税金の支払いを無くすため、知り合いや近隣の人などの個人に寄付するのがおすすめです。行政などに寄付と考える場合もありますが、使えない土地に関しては受け取ってくれないことが多いです。
そのため、寄付の先は個人相手の方が可能性が高いといえます。時価が110万円以内の場合、個人への寄付なら贈与税が発生しません。相手方が法人だと「みなし譲渡所得」が発生する場合があり、時価で売却したかのように取り扱われてしまうので注意が必要です。
おすすめの一括査定サイト3選
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イエウール：全国1,700社以上に対応
地方・地域密着型の中小規模不動産業者にも対応しているので、都市部以外に所在しているマンションや一戸建てなどの不動産を売却したい人におすすめです。
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| 運営会社 | 株式会社Speee (Speee, Inc.) |
サイト内では一戸建てや土地など、物件の種類別に売却手順の説明も掲載されています。しつこい勧誘があったなど、評判の悪い不動産会社は登録から外されているので安心です。
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| 利用者数 | 400万人以上 |
| 対象エリア | 全国 |
| 提携会社数 | 1,700社 |
| 同時依頼数 | 6件 |
| 取引件数 | 1,000件以上 |
| 顧客満足度 | 97％ |
| 運営会社 | セカイエ株式会社 |
都心部だけでなく、地方の物件を売却したい人にもおすすめです。また、査定を依頼した不動産会社からの営業連絡を断りたい際に、代わりに断ってくれる「お断り代行」サービスがあるため、営業電話を断りにくい人におすすめです。
なお、依頼先の不動産会社は自分で選べる仕組みとなっています。
リビンマッチ：利用したいサイト第1位
都道府県別に、このサイトに登録している不動産会社の情報をあらかじめ調べることができ、その中から売却査定実績の多い不動産会社を選べることが特徴です。
| 利用者数 | 440万人 |
| 対象エリア | 全国 |
| 提携会社数 | 1,400社 |
| 同時依頼数 | 6件 |
| 取引件数 | 14万件（年間） |
| 顧客満足度 | 98％ |
| 運営会社 | リビン・テクノロジーズ株式会社 |
全国展開しているような大手の不動産業者ではなく、どちらかと言えば地域に密着した中小規模の不動産会社の登録が多いので、相続などによる地方の不動産の売却を考えている人におすすめです。
需要や費用から田舎の土地活用法を検討
田舎の土地活用は、需要や費用から検討する必要があります。田舎と一言でいっても中には、新興住宅地や工場などがある見込みがありそうな場所もあれば、山に囲まれた小さな村落のような場所もあります。
自分の土地がどんなエリアにあり、どんな活用が可能なのかを確認し、有意義な土地活用につなげましょう。
また、一括査定サイトについて詳しく知りたい・比較したいという場合は下記の記事を参考にしてください。
参考：【2019年最新】不動産一括査定50サイトをジャンル別に比較！
