土地活用における介護施設のメリットデメリットとは｜長期的な視点が大切

介護施設の運用をはじめよう！

現代の日本においては、高齢社会問題が深刻化し、介護施設へのニーズが高まっています。また、土地活用の方法はアパート経営や駐車場経営が広く知られていますが、介護施設経営という活用方法も登場しています。

介護施設経営は社会貢献性が高く、入居待ちの高齢者も多いという現状から、メリットが大きいと言えるでしょう。しかし、途中で活用方法を見直したい場合でも、他への転用が難しいなどのデメリットもあるので注意が必要です。

この記事で、土地活用における介護施設のデメリットに対する知識を深め、活用方法を検討する参考にしてみてください。

介護施設経営で土地活用するメリット・デメリット

土地活用として介護施設経営を検討している場合、メリットだけでなく、デメリットについても理解しておくことが大切です。ここでは、介護施設経営で土地活用するメリットとデメリットを順に解説していきます。

メリット	デメリット
社会貢献性・収益性が高い	介護市場が縮小する懸念
節税効果が期待できる	転用性が低い
広い土地の活用に適している	総量規制というリスク
立地条件の影響を受けにくい	–
初期投資が多額	–

社会貢献性・収益性・節税効果が高い傾向にある

介護施設経営は、年々深刻化している高齢社会問題対策へと繋がり、地域コミュニティのニーズに応える事業だと言えます。また、介護施設への入居は一定の料金設定がされていることから、定期的な収益が見込めます。

さらに、介護施設の利用料金は一般的な賃貸住宅の家賃よりも高額なため、大きな収益も期待でき、収益性が高い土地活用だと言えるでしょう。

なお、サービス付き高齢者向け住宅のような住宅系施設を経営する場合、一定の要件を満たすと国土交通省から工事費の一部などの補助金が支給される制度を設けています。

さらに、サービス付き高齢者向け住宅の工事費の補助を受けている場合相続税や固定資産税の優遇措置が設けられています。

まとまった大きな土地の活用に適している

介護施設の建設をするためには、ある程度の広い敷地面積が必要です。また、広すぎて他の賃貸住宅などには適さない土地の場合でも、大きな建物や駐車場が必要な介護施設には適しています。

さらに、近年では入居者の介護度に応じて種類の異なる複数の施設を併設しているケースがあります。そのため、まとまった大きな土地は、介護施設という土地活用に適していると言えるでしょう。

交通の便やコンビニの有無などの影響が小さい

土地活用としてアパート経営や駐車場経営する場合、立地条件が今後の収益に影響しやすい傾向にあります。しかし、介護施設の場合、利用者は施設内の生活で全て済ませることができるため、立地条件が悪くてもほとんど影響ないと言えます。

そのため、賃貸住宅などには向かない立地条件であっても、介護施設に適している可能性があります。

投資金額が大きくなる

ここからは、土地活用として介護施設経営するデメリットについて解説していきます。介護施設経営は、先ずは介護施設という比較的大きな建物を建てる必要があるため、初期投資の費用が大きくなることがデメリットとして挙げられます。

例えば、250坪程度の敷地面積で20部屋を備えたサービス付き高齢者向け住宅を建設する場合、建設費だけで2億円近くかかるため、資金計画をきちんと立てることが必要です。

将来に介護市場の縮小が懸念される

内閣府の統計によると、平成28年10月1日時点での65歳以上の人口は、全体の約30％近くに達しており、今後も増加の一途を辿ることが予測されています。

また、現在は入居するために数十人待ちや100人待ちが当然のようになっており、全国的に介護施設が不足している状況です。しかし、このような高齢化のピークは2042年だと言われており、その後は徐々に減少に転じると推測されています。

そのため、高齢化で増えていった介護施設は、約20年後には老朽化と需給バランスの崩れで経営悪化に陥ることが懸念されているのが現状です。

転用性が低い

土地活用として駐車場経営する場合、更地の上に簡単な設備の設置だけで良いため、他の活用方法にいつでも転用しやすいと言えます。しかし、介護施設経営は、高齢者の介護を行うための特殊な施設であることから、万が一、運営事業者が中途解約した場合、他の活用方法への転用は困難です。

また、運営事業者が中途解約した場合にも、次の借り手が見つかりにくい傾向にあるため、運営事業者が契約期間内に中途解約した際のペナルティを設定するのが一般的です。

施設によっては総量規制で自由に建築できない

現在、介護施設不足を解消するために、国や自治体が建設費の一部に対して補助金を支給する制度を設けています。しかし、有料老人ホームなどを多く建築してしまうと、介護施設の建設に対して補助金を出す行政が金銭面で圧迫してしまう可能性が考えられます。

そのため、行政が総量規制対象施設の建設を制限しています。ただし、稀に行政が総量規制対象施設の建築の許可を出すタイミングがあるため、行政からの補助金制度を活用したい場合は、このタイミングを見極めるようにしましょう。

土地活用できる民間介護施設の種類

介護施設の種類は数多く、用途によって規模もさまざまです。また、土地活用として介護施設経営する場合、主に6種類が挙げられます。以下の表では、介護施設の種類と特徴をめとめています。

介護施設の種類	特徴
介護付き有料老人ホーム	スタッフが24時間常駐し、食事や入浴などの介護サービスを受けながら生活できる施設。
住宅型有料老人ホーム	介護度の低い高齢者などのための施設で、介護が必要な場合は、外部のサービスを利用できます。
健康型有料老人ホーム	介護の必要のない自立した生活を送れる高齢者のための施設で、日々の生活を楽しむためのレクリエーションなどが充実しています。
サービス付高齢者向け住宅	「サ高住」とも呼ばれており、生活相談などのサービスを受けることができ、高齢者が安心して自立した生活を送るための施設。
グループホーム	主に認知症の高齢者が、日常生活についてスタッフのサポートを受けながら少人数で共同生活を送るための施設。
デイサービス・デイケア・ショートステイ	在宅介護をサポートするサービスを提供する施設で、主に数時間や数日間という短い時間や期間での利用となります。

介護施設とは、原則として介護が必要な人を対象とした施設ですが、民間が運営する介護施設には、「健康型有料老人ホーム」のように介護の必要がない高齢者を対象とした施設もあります。

介護施設による土地活用はプロに相談すると良い

介護施設経営は駐車場経営やトランクルーム経営に比べると、初期投資にかかる費用が高額であることに加えて、他への転用が難しいことから、気軽に始めにくい活用方法だと言っても過言ではありません。

また、介護という専門性が求められる分野であるため、介護サービス事業に詳しい専門会社に相談し、自分の条件や目的に合った土地活用を検討することが大切です。

なお、他の活用方法とは異なり相談できる業者が少ないことから、活用プラン請求サイトなどを利用して、資金計画や事業計画などをきちんと検討するようにしましょう。

活用プラン請求サイトでは、複数の活用プランを請求できるため、自分の目的と資金に見合ったプランを見つけやすいと言えるでしょう。また、個々の相談にも応じてくれるケースもあるため、専門的な観点からアドバイスを受けてみてはいかがでしょうか。

介護施設での土地活用のデメリットを把握しよう

高齢社会問題が深刻化しているという背景から、介護施設経営は将来性があり成功しやすいとイメージしがちです。しかし、約20年後には高齢化のピークを迎えると推測されていることから、長期的な視点で見ると、将来性のある活用方法だとは一概には言えません。

また、アパート経営やマンション経営よりも初期費用が高額になりやすく、失敗した時のリスクが大きいことから、デメリットをしっかりと把握した上で慎重に検討することが大切です。

また、一括査定サイトについて詳しく知りたい・比較したいという場合は下記の記事を参考にしてください。

参考：【2019年最新】不動産一括査定50サイトをジャンル別に比較！

サイト名	利用者数	対象エリア	提携会社数	同時依頼数
イエウール	1,000万人	全国	1,700社	6件
イエイ	400万人以上	全国	1,700社以上	6件
リビンマッチ	440万人	全国	1,400社	6件

利用者数	1,000万人
対象エリア	全国
提携会社数	1,700社
同時依頼数	6社
取引件数	非公開
顧客満足度	98％
運営会社	株式会社Speee (Speee, Inc.)

利用者数	400万人以上
対象エリア	全国
提携会社数	1,700社
同時依頼数	6件
取引件数	1,000件以上
顧客満足度	97％
運営会社	セカイエ株式会社

利用者数	440万人
対象エリア	全国
提携会社数	1,400社
同時依頼数	6件
取引件数	14万件（年間）
顧客満足度	98％
運営会社	リビン・テクノロジーズ株式会社

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