土地活用のアパート経営についての知識を高めよう
駅からの距離が近いなどの立地条件が良く、一定の入居者が確保できる場合は、土地活用の王道とも言えるアパート経営で安定した収益が見込めると考えられています。しかし、アパート経営するためには、事前にメリットとデメリットをきちんと理解しておくことが、成功に繋がると言えるでしょう。ここでは、アパート経営という土地活用で成功するためのポイントについて解説していきます。
土地活用のアパート経営に向いている土地
駐車場経営やコンビニ経営など、さまざまな土地活用の方法がありますが、安定した収益を得るためには、ニーズに応じた立地条件であることが重要です。ここでは、アパート経営に向いている土地について順に解説していきます。
- 住環境が良く高い賃料が見込める土地
- 地価が高く固定資産税が高額な土地
住環境が良く高い賃料が見込める土地
アパート経営を成功させるためには、住環境の良い土地であることが大切です。その理由としては、駅やコンビニから近いなどの利便性が良く、住環境としての価値がある土地であれば、一定の入居者を確保できることが挙げられます。このように住環境に優れた土地の場合、空室を減らすことができるため、安定した収益が期待できます。
地価が高く固定資産税が高額な土地
毎年3月下旬頃になると、国土交通省から公示地価が公表されます。この公示地価とは、予め設置された標準地を基に、1平方メートル当たりの土地の価格を調査したもので、公平な不動産取引の指標とされており、公示地価ランキングなどが毎年報道されています。
しかし、アパート経営には、この公示地価の価格が大きく影響するので注意が必要です。その理由は、所有している土地の地価が高い場合、土地などの不動産所有者に対して課税される固定資産税の金額への影響が大きいことが挙げられます。
この固定資産税は、公示地価の70％を目安に算出されているため、地価が高いほど固定資産税も高くなるという仕組みになっています。ただし、アパート経営は更地と異なり、固定資産税を最大で1/6まで節税することが可能です。
アパート経営に向いている人
アパート経営は、一定の入居者を確保しないと収益に繋がらないため、空室対策が必須です。また、アパートの規模によっては、建物の維持管理が容易ではなく、さまざまなリスク管理も必要だと言えるでしょう。ここからは、そのようなアパート経営に向いている人がどのような人か、説明していきます。
- 税金の節税対策がメリットになる人
- 目先の利益に囚われず広い視野を持った経営を継続できる人
税金の節税対策がメリットになる人
アパート経営をする場合、固定資産税・都市計画税・相続税の節税効果があります。これらの税金は、土地を活用せずに放置していたとしても支払うことになりますが、税金を支払わなければならないにも関わらず、何の収益もありません。
そのため、土地を活用しないうちは、赤字が続くということになります。しかし、土地活用でアパート経営することによって、税額よりも多い収益があれば赤字を回避しやすいだけでなく、以下のような税制の優遇措置が適用されます。
| 固定資産税 | 都市計画税 | 相続税 | |
| 更地の場合 | 固定資産税評価額の1.4% | 固定資産税評価額の0.3% | 相続税評価額×取得金額に応じた税率 |
| アパート経営する場合 | 固定資産税評価額が最大1/6に軽減 | 固定資産税評価額が最大1/3に軽減 | 相続税評価額が18～21％減額 |
このように、所有している土地を更地として放置するよりも、アパート経営する方が節税対策になると言えるのです。なお、駐車場経営の場合は、更地と見なされるため、税制の優遇措置は適用されません。
目先の利益に囚われず広い視野を持った経営を継続できる人
アパート経営に向いている人は、目先の利益だけに囚われず、広い視野を持った経営を継続できる人だと言えるでしょう。具体的には、以下のようなことが挙げられます。
- 小さなことでも入居者の立場で考えることができる
- リスクについても慎重に考えることができる
- 経営者になった後も利回りを考えた舵取りができる
アパート経営する場合、入居者にできるだけ長く居住してもらうために、入居者がどのような部屋を求めているのかという入居者のニーズを考えた経営を進めていくことが大切です。また、維持管理費を削減しすぎて建物の管理を怠ると、建物の入り口が常に汚れている状態やゴミ置き場が不衛生な状態が続くなど、入居者を遠ざけてしまいかねません。
さらに、安定したアパート経営を続けていくためには、利回りを気にすることも大切です。そのため、利回りが高くなる方法を考え、実行していける人が、アパート経営に向いていると言えるでしょう。
アパート経営のメリットとデメリット
どのような土地活用にも、少なからずデメリットが伴うのが現状です。そのため、アパート経営を始める前にメリットとデメリットを確認し、メリットだけに囚われないように注意が必要です。
アパート経営のメリット
土地活用する場合、長期に渡って安定した収益があることが望まれますが、収益の状態は活用方法や経営状態によって異なります。また、アパート経営の場合、以下のようなメリットが挙げられます。
- 節税効果
- 安定性がある
- 土地のエリアにより高収益が見込める
アパート経営は税制の優遇措置が適用されるため、節税効果が高いと言えます。また、一定の入居者を確保できれば安定した収益を見込めるため、安定性がある土地活用の一つです。さらに、立地条件が良く、アパートへのニーズが高いエリアでは、安定した収益に加えて、高い収益が見込めると言えるでしょう。
アパート経営のデメリット
アパート経営はメリットの多い活用方法の一つですが、以下のようなデメリットがあるので注意が必要です。
初期投資額がかかる
ほとんど整備の必要がない駐車場経営と異なり、アパート経営は建物の建設費用などの他に建設確認申請等手数料・司法書士報酬・登録免許税なのさまざまな費用が加算されるため、初期投資額がかかります。
収益は長期的な見込みが前提となる
アパート経営で毎月安定した収入がある場合も、建物を建てる際に借り入れたローンなどの返済や老朽化などによる修繕費などの支出があるため、収益は長期的に考えなければならなりません。
将来的に家賃が下落する可能性がある
アパート経営の賃料は、住環境や相場の変動に影響されやすいと言えるでしょう。そのため、現在設定している家賃が将来的に下落する可能性があるので注意が必要です。
| メリット | デメリット |
| 節税効果が高い | 初期投資額がかかる |
| 収益に安定性がある | 長期的な収益を見込むことが前提 |
| 条件次第で高収益も見込める | 将来家賃が下落する可能性がある |
アパート経営の成功者になるためには
アパート経営を初めて行う場合でも、費用を支払えば管理会社が維持管理をサポートしてくれるので安心です。また、アパート経営の成功者になるためには、実際に成功した人の情報を得ることも大切です。
事前調査で徹底的に知識を高める
アパート経営をはじめる前に、有識者などからさまざまな情報を集め、検討することがおすすめです。例えば、実際にアパート経営に成功した人は、近隣のアパート情報を徹底的に集め、入居率の高いアパートの共通点を探っています。
また、インターネットや不動産業者からアパート経営の成功事例を集め、長期的な家賃収入のシミュレーションをした結果、アパート経営の成功者となっているケースもあります。
成功例のおすすめブログ
近年では、インターネットを利用すれば大概の情報を集めることができます。また、アパート経営に成功した人が解説しているブログもあるため、このようなツールを参考にすると良いでしょう。なお、以下におすすめブログを2つご紹介するので、ぜひ参考にしてみてください。
参考：ネガティブ大家の満室アパート建築
参考：アパート経営奮闘記
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全国展開しているような大手の不動産業者ではなく、どちらかと言えば地域に密着した中小規模の不動産会社の登録が多いので、相続などによる地方の不動産の売却を考えている人におすすめです。
土地活用のアパート経営の知識を高めて安定収入を実現させよう
アパート経営は、駅からの距離が遠いなど利便性が悪いと、一定の入居者を確保しにくいことから、安定した収益は見込めないと言えるでしょう。
アパート経営を長期に渡って安定して続けるためには、土地の立地条件を徹底的に研究し、入居者の立場で考えたアパートの提供が大切です。アパート経営を成功に繋げるためのポイントを押さえて、ブログ管理者のようなアパート経営成功者を目指しましょう。
また、一括査定サイトについて詳しく知りたい・比較したいという場合は下記の記事を参考にしてください。
参考：【2019年最新】不動産一括査定50サイトをジャンル別に比較！
