不動産売却の基礎知識

確定測量図を入手して不動産トラブルを回避!入手方法や費用まで徹底解説!

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この記事では、不動産売買に必要な「確定測量図」に関して徹底解説していきます!そもそも確定測量図とは何か、また入手方法や入手にかかる費用まで、初心者にもわかりやすく紹介しているので、きっと役に立つハズです。

測量図には大きく3種類あり、適当に測量図を準備すると考えていると、実は目的とは異なる測量図を準備してしまうことがあり、トラブルが発生することもあるのです。

不動産売買をスムーズに行うために、この記事で「確定測量図」に関して、しっかり勉強していきましょう!

そもそも確定測量図って何?

まず最初に、不動産売買に欠かせない確定測量図の基礎知識を見ていきましょう!

  1. 隣接地との境界確認に使う
  2. 「確定測量図」に無いとトラブルが発生する
  3. 確定測量図より境界はズレることがある

①隣接地との境界確認に使う

確定測量図」とは、対象の土地と隣接する全ての土地所有者との境界を確認し、それに基づいて土地家屋調査士により作成された図面のことです。隣接する土地の所有者立ち会いのもとで、土地家屋調査士が作成するので、信頼性が非常に高い書類です。

確定測量図を作成する際、境界線を明確にするため土地には境界標が打ち込まれます。土地の四隅などに埋まっている四角いプレートのようなものが境界標です。境界標と境界標を繋いだ線が境界線となる仕組みです。

確定測量図には、隣接する土地所有者の立ち合いの証明として、境界確認書などの書面のやり取りなどを行う必要もあります。また、隣接する土地だけでなく公道や水路などの公共用地との境界確定も必要になります。

②「確定測量図」に無いとトラブルが発生する

土地(不動産)の売買をする際に発生するトラブルほとんどが境界線問題です。隣家の堀や垣根など、境界線が曖昧になっていると侵入しているかしていないかの揉め事に発展します。

例えば、土地にかかる固定資産税は確定測量図に記載されている範囲に課税されるので、境界線の認識が曖昧なままだと、他人の土地の分まで固定資産税を払うことになる可能性もあるのです。

確定測量図があれば、所有する土地がどこからどこまでなのかを明確になるので、余分な支出やトラブルを避けるためにも確定測量図を入手しておく必要があります。

③確定測量図より境界はズレることがある

境界標が図面の位置と一致していれば問題はありませんが、図面の位置とズレていたり境界標自体がないことがあります。境界標がズレてしまう理由には、地震や土砂崩れ、洪水などの災害や、最初からズレた位置に設置されていたなど人為的なミスなど、さまざまです。

また、塀を作る際や電柱の建て替え、マンホールの修善工事を行う際に近くにあった境界標がズレてしまうことあります。常に正しい位置にあると信じていると、図面よりもズレていることでトラブルになる可能性があるため注意しましょう。

他の2種類の測量図について

測量図と言っても、先ほど説明した「確定測量図」のほかに2種類あります。それぞれの測量図の特徴や用途について見てみましょう。

①「現況測量図」土地の大まかなサイズを知る

現況測量図」とは、ブロック塀や建物、現在ある境界標などを使って対象の土地のサイズを大まかに測量した図面のことです。

あくまでも、おおよその測量となるため境界の判断に隣接する土地の所有者の立ち会いは必要ありません。現況測量図は、仮測量図とも呼ばれており対象となる土地のおおよその寸法・面積・高さを知りたいときに作成されるものになります。

「地積測量図」登記申請で使う

地積測量図」とは、土地の面積の測量結果を明らかにした法務局に備え付けられている図面のことです。土地の正確な形状や隣の土地との位置関係、境界標の位置、地積の求積方法などが記載されています。土地の登記の際には、面積を示す根拠として地積測量図を添付して法務局に提出する必要があります。

ちなみに、地積測量図はすべての土地にあるものではありません。作成された年代によって内容が異なる場合もあります。また、土地の登記申請を行う際に地積測量図が必要になったのは1960年4月1日からのため、それ以前の古い土地では地積測量図がない場合もあります。

確定測量図の入手までの流れ

次に、確定測量図の入手までの流れについて見てみましょう。

  1. 土地家屋調査士に依頼する
  2. 依頼した事務所が資料の作成
  3. 官民立ち合いのもと境界を確認

①土地家屋調査士に依頼する

確定測量図は、土地家屋調査士に作成を依頼することから始まります。確定測量図の作成を依頼してから出来上がるまでの期間の目安は3ヶ月から4ヶ月ほどかかります。

確定測量図の作成には、隣接した土地の所有者や隣接する道路の市町村などの立ち会いが必要なため、日時の調節などで時間がかかります。確定測量図の作成には長い期間がかかるため、土地の売却を決めたら早めに依頼しましょう。

②依頼した事務所が資料の作成

次に、確定測量図の依頼を受けた土地家屋調査士にて、資料の作成が始まります。資料作成には、法務局や市役所などから、公図や登記簿、地積測量図、建物図面、道路や水路に関する書類を集めてる必要があり、その他にも隣接する土地の所有者なども調査します。

資料を作成した後、現地で境界標やブロック塀などを基準にして現況測量図を作成します。このとき、対象となる土地と道路の境界が確定しているかの調査も行い、確定できていないときは道路との境界確定を行います。公道の場合は官公署、私道の場合は道路所有者と行うことになります。

③官民立ち合いのもと境界を確認

必要な資料の作成を終えたら、いよいよ隣接地の所有者立ち会いのもと境界線の確認を行い、完成になります。隣接する土地の所有者に立ち会いを依頼する際は、確定測量図の作成を依頼した人が直接頼んだほうが印象は良いでしょう。

確定測量図の費用の目安

費用の相場は数十万円

作成に3ヶ月から4ヶ月くらい期間を要する確定測量図ですが、その作成にかかる費用は最低でも30万円から100万円です。費用の内訳について見てみましょう。

資料調査・事前調査

・法務局や市役所などから集める資料にかかる費用:約15,000円~約30,000円
・隣接する土地の所有者の調査費用:約15,000円~約40,000円
・現地の下見調査費用:約32,000円

測量業務

・現地測量にかかる費用:約70,000円以上(土地の面積が大きくなるほど高額)
・境界点の検証費用:約20,000円~約40,000円
・復元境界標・分筆境界標設置費用:約30,000円以上。

書類作成

・申請書添付書類作成費用:1件あたり約5,000円~約15,000円
・不動産調査報告書作成費用:約5,000円

公共用地の境界確定申請手続き

・公共用地境界確定申請・協議費用:約30,000円
・公共用地境界立会い費用:1ヶ所につき約16,000円~約55,000円
・公共用地境界確認書発行手続き費用:約15,000円

官民境界立ち会い

・官民境界立ち会い費用:1件につき約7,500円
・境界確認書取り交し費用:1件につき約10,000円

登記申請

・登記申請費用:約10,000円~約20,000円
・登記完了書類受領費用:約3,000円

諸費用

公図や地積測量図、コンクリート杭の設置などにかかる費用や遠方にいる土地の所有者に対して立ち会いの依頼にかかる交通費などの実費負担分が数千円から数十万円程度。

確定測量図を作成するときの注意点

最後に、確定測量図を作成するときの注意点をご紹介します!全部で3つです。

①費用は業者の力量でも変わる

経験不足のところに確定測量図の依頼をすると、おおまかな予想だけで金額を言われて、実際には高額を請求されることがあるため注意しましょう。確定測量図の費用については、作業工程によるおおまかな金額の目安をだすことができても、現況を見ないことには正確な見積もりがだせません。

そのため「30万円以上」や「100万円かかることも」といった金額を伝えられます。確定測量図にかかる費用は、ブロックや塀などがない土地や過去に境界線立ち会いで揉めた経験があると高額になります。

②立ち合い人が見つからないことがある

官民の立ち会いでは、隣接する土地の所有者が、全員その土地の付近に在住しているなら、スムーズな境界確認ができます。しかし、賃貸住宅や相続などにより土地の所有者が遠方にいる場合は立ち会いが難しくなることもあります。さらに、登記簿上の住所から転居しているケースもあるためなかなか土地の所有者が見つからないこともあるのです。

③境界で揉めた場合、裁判になることも

隣接する土地の所有者と無事に立ち会いができたとしても、確定測量図には隣接する土地所有者の了承が必須になります。この時、了承がもらえず、隣接する土地の所有者と境界で揉める場合には、最終手段として裁判になる可能性もあります。

土地の売却先に確定測量図を求められているにも関わらず、用意できない場合には契約が無効になる可能性もあります。納得できない理由などを聞き、図面に誤りがないことなどを証明するなど、土地家屋調査士に相談しましょう。また、確定測量図に疑念を抱いている場合にはコピーを渡しておくことで解決する場合もあります。

[まとめ]トラブルなく不動産売買をするなら確定測量図は必須!

不動産売買を行う際、トラブルを回避するためにも確定測量図を作成しましょう。確定測量図は、これからその土地を買う人のためにも重要なもの。作成にかかる期間が3ヶ月から4ヶ月くらいととても長く、遠方に隣接する土地の所有者がいる場合には目安以上の期間がかかります。

そのため、不動産会社から確定測量図の提出を求められる前に土地家屋調査士に作成依頼をしておくのがおすすめ。スムーズな売却を行うためにも、事前に確定測量図の作成を依頼しておきましょう。

厳選!おすすめの不動産価格一括査定サイト5選!

①まずはここから!『LIFULL HOME’S』

運営会社 株式会社LIFULL
運営開始 2008年
対象エリア 全国
提携会社数 1,830社以上
同時依頼数 10社
累計利用者数 612万人
公式サイト https://www.homes.co.jp/

CMでもお馴染みの『LIFULL HOME’S』ですが、大手不動産会社から地方の中小不動産会社まで全国1,830社の不動産会社と提携しており、マンションや戸建て物件はもちろん、土地の売却にも対応しています。

また、個人情報の入力をせずに査定依頼できる「匿名査定」にも対応しており、また依頼する不動産会社の担当者の顔写真や、会社毎の強みなどが細かく紹介されているので、初めての方でも安心して使うことができるでしょう。

入力項目も少なく、わかりやすいサイト構成で、査定依頼も最短1分でとっても簡単です!1人1人に合った不動産会社が見つけられる仕組みが詰まった一括査定サイトと言えます!まずはここから始めてみましょう!

★こんな人にLIFULL HOME’Sはおすすめ!!

●不動産・土地の売却が初めての人
●個人情報なしの匿名で査定依頼をしたい人
●都心・地方関係なく、幅広く査定が欲しい人

②対象エリア限定!大手厳選!『おうちダイレクト』

運営会社 Yahoo!株式会社
SREホールディングス株式会社
運営開始 2015年
対象エリア 東京・神奈川・埼玉・千葉・大阪・兵庫・京都・奈良・愛知・札幌市・福岡市
提携会社数 大手厳選10社
同時依頼数 10社
累計利用者数 データなし
公式サイト https://realestate.yahoo.co.jp/direct

Yahoo!とSREグループ(旧ソニー不動産)が共同運営する一括査定サイト『おうちダイレクト』は、厳選された大手10社の不動産会社と提携していることが特徴です。

利用できるエリアは限られていますが、厳選された大手不動産会社から無料で査定が受けられるのはメリットですね。入力項目も少なく、わかりやすいサイト構成で、査定依頼も最短1分!マンションや戸建て物件はもちろん、土地の売却にも対応しています!

おうちダイレクト』の対象エリアに含まれている人は、先程紹介した『LIFULL HOME’S』と合わせて利用することを強くおすすめします!対象エリアはこれから順次拡大していくとのことですが、利用できない方は先程紹介した『LIFULL HOME’S』と合わせて、次に紹介する『イエウール』を利用すれば問題ありません!

★こんな人におうちダイレクトはおすすめ!!

●厳選された大手10社に査定依頼したい人
●仲介手数料0円のセルフ売却をしたい人
●AIによる価格査定を受けたい人(マンション限定)

③都心&地方もカバー!『イエウール』

運営会社 株式会社Speee (Speee, Inc.)
運営開始 2014年1月
対象エリア 全国
提携会社数 1,600社以上
同時依頼数 6社
累計利用者数 1.000万人以上
公式サイト https://ieul.jp/

全国対応している一括査定サイトの中でも『イエウール』は対応している市区町村の数がNo.1です!

大手不動産会社はもちろん、地方・地域密着型の中小不動産会社にも対応しています。そのため、都心はもちろん地方にある不動産や土地の売却をしたい人におすすめです!

自分で探しきれなかった不動産業社との出会いが期待でき、売却を諦めていた不動産や土地であってもスームズに売却まで進めることができるかもしれません。入力項目も少なく、わかりやすいサイト構成で、しつこい営業があったなど、評判の悪い不動産会社は登録からハズされる仕組みなので、初めての人でも安心して利用できるでしょう!

★こんな人にイエウールはおすすめ!!

●大手から中小まで幅広い会社から査定を受けたい人
●地方にある不動産・土地の売却をしたい人
●条件が悪いと思う不動産・土地を持っている人

④提携社数No.1!『SUUMO(スーモ)』

運営会社 株式会社リクルート住まいカンパニー
運営開始 2009年
対象エリア 全国
提携会社数 2,000社以上
同時依頼数 10社
累計利用者数 データなし
公式サイト https://suumo.jp/

リクルートのグループ会社が運営している『SUUMO』ですが、CMでもお馴染みで、知名度も高く、賃貸物件探しで利用した人もいるのではないでしょうか?

そんな『SUUMO』は提携会社数が日本全国2,000社以上で、国内最大級の不動産一括査定サイトとなっています。豊富な物件・土地情報を元に、都心・地方問わず、幅広い不動産会社から査定を受けることが出来ます。

他の一括査定サイトに比べて入力項目が極端に少ないのも特徴で「郵便番号」or「都道府県&市区町村」を入力するだけで、取り扱ってくれる不動産会社の情報を調べることができ、また査定依頼をする不動産会社は自分で選べる仕組みです。さらに、売却したい不動産・土地の近くに購入希望者がいるかどうかも調べられるのも嬉しいですね!「急いで売却したい」「家族に知られずに売却したい」などの希望も伝えることもできますよ!

★こんな人にSUUMOはおすすめ!!

●幅広い不動産会社から査定を受けたい人
●少ない入力情報だけで査定依頼をしたい人
●自分で不動産会社を選びたい人

⑤NTTデータグループ運営!『HOME4U』

運営会社 株式会社NTTデータ・スマートソーシング
運営開始 2001年
対象エリア 全国
提携会社数 1,300社以上
同時依頼数 6社
累計利用者数 700万人
公式サイト https://www.home4u.jp/

数ある不動産・土地一括査定サイトの中でも、2001年に運営開始した『HOME4U』は老舗サイトとしても有名です。

NTTグループの運営で、宮内庁や銀行などに使われているセキュリティが使われています。そのため、数ある一括査定サイトの中でも、安心・安全に特化しており、個人情報の観点からも安心して利用できるでしょう。

大手から中小まで、全国1,300社以上の不動産会社と提携しており、中でも「訪問査定」or「机上査定」を事前に選べるのが特徴です。基本的に机上査定から始まりますが、『HOME4U』で訪問査定を選択することで、最初から精度の高い見積もりがもらえるので、早期売却をすることができます。『HOME4U』独自提携の不動産会社も利用して、高額売却に繋げていきましょう!

★こんな人にHOME4Uはおすすめ!!

●安全性や信頼性を重視したい人
●不動産・土地売却を急いでいる人
●独自提携の不動産会社を使いたい人