不動産売却の基礎知識

【初心者向け】「原価法」って何?不動産の査定方法を知ろう!

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この記事では、不動産の現在の価値を査定する方法である「原価法」について徹底解説していきます!それでは早速見ていきましょう!

「原価法」ってそもそも何?

★建物部分を査定する!

「原価法」とは今建っている建物を取り壊して、もう一度同じ建物を建てたらいくらかかるか?を計算し、その価格から建築後の経年数と設備の老朽化による価値の低下分を差し引いて、現在の価値を算出するという査定方法です。

この時、もう一度建て直すために掛かる費用を「再調達原価」と言い、価値の低下分に応じて差し引くことを「減価修正」と言います。

★リフォーム済み建物の計算に影響

「原価法」では経年数に応じて建物の価値は減少しますが、リフォームを行うことで査定額を上げることができます。

しかし、実際には物件1つ1つの条件に合わせて算出されるのではなく、築年数に応じて大まかに割り引いて算出されているのが現状です。

原価法の計算方法

次に、原価法で不動産の価値を査定する際に、どのような計算を行っているのか具体的な方法を見て行きます。

基準となる方程式

原価法による評価額のことを「積算額」と言い、以下の式で計算されます。

「積算額」=「再調達原価」-「減価額」

積算額を計算するために、まずは「再調達原価」と「減価額」を先に割り出す必要があります。それぞれの計算式も見ていきましょう。

「再調達価格」の計算方法

再調達価格」とは、査定する不動産を再び建て直すことを想定した場合に必要な費用のことを指します。査定する不動産が土地の場合、土地の取得原価・造成費用などが該当し、建物の場合は建築費などが該当します。

再調達価格の計算方法には直接法と間接法の2つの方法がありますが、直接法の方が正確な額を算出することができます。直接法による計算式は以下の通りです。

「再調達原価」=「直接工事費」+「間接工事費」+「一般管理費等」+「発注者が負担すべき通常の付帯費用」

一方、間接法では周辺の不動産価格から工事にかかる費用を類推して計算します。大まかな値を知りたいだけであれば、坪当たりの単価×建物の床面積で求めることもできます。

また、依頼する不動産会社によって誤差はありますが、建物の構造によって新築時の単価は決められおり、それを元に計算される場合もあります。構造別の単価は以下の表の通りです。

木造・軽量鉄骨造:14.8万円/㎡

鉄筋コンクリート(RC)造:18.8万円/㎡

例えば、木造建築で延床面積100㎡の場合、再調達価格は14.8万円/㎡×100㎡=1480万となります。

減価額の計算方法

次に「減価額」の計算方法を見て行きましょう。

不動産は建物の構造に応じて耐用年数が法律で定められています。減価修正によって「減価額」を算出する際は、この耐用年数に基づき、下記の計算式を使います。

「減価額」=「残耐用年数(耐用年数−築年数)」÷「耐用年数」

なお、建物の構造別の耐用年数は以下の通りです。

木造・軽量鉄骨造:22年

鉄筋コンクリート(RC)造:47年

また「減価額」を計算する場合、外壁の劣化、壁紙の汚損などの物理的要因、設備の旧式化などの機能的要因、近隣地域の衰退などの経済的要因など、実態調査による結果と併用して割り出す方法を使うこともあります。

おまけ:不動産評価額の算出方法は3つ

ちなみに、不動産の価値を算出するための方法は大きく3つにあります。この記事では「原価法」のみを紹介してきしたが、以下の表にその他の評価方法の特徴もまとめています。

名称 評価方法 評価額の名称
収益還元法 将来得ることができる収益を現在の価値に割り引いて算出 収益価格
原価法 再調達原価から経年数に応じた価値の低下ぶんを差し引いて算出 積算価格
取引事例比較法 近隣の取引事例と比較して算出 比準価格

査定に備えて原価法を正しく理解しよう

原価法について理解していただけたでしょうか。原価法は比較的簡単に戸建ての査定価格を求めることができる方法です。

紹介した計算式を使えば、自分でも査定額の大体の目安を知ることもできますので、是非実践してみてください!