不動産売却の基礎知識

【初心者向け】個人事業主が不動産を売却した場合の仕訳方法を徹底解説!

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この記事では、不動産売却をした時の仕訳方法を徹底解説しています!不動産売却に関する費用の会計処理の処理や、ミスなく確定申告ができるコツも初心者にわかりやすく解説しているので、きっと役に立つハズです。

個人事業主の方で、普段から帳簿をつけている人でも、初めて不動産売却をした場合、どのように帳簿に仕訳をしたら良いのか分からない人も多いと思います。

不動産売却は高額の取引になるため、仕訳を間違えると支払う税金が大きく変わってきます。確定申告が失敗しないように、この記事を読んで仕訳の方法を勉強していきましょう!

知っておきたい不動産仕訳の基礎知識

まず最初に不動産売却をした時の仕訳の基礎知識を見ていきましょう。全部で6つあります。

  1. 消費税の対象となるものとは?
  2. 消費税は土地部分には課税されない
  3. 勘定項目は「固定資産売却損益」を使う
  4. 損益の計算には簿価(ぼか)を使う
  5. 仕訳(会計処理)の日付について
  6. 個人と法人の仕訳を混同しない

①消費税の対象となるものとは?

そもそも消費税とは、事業者が継続して対価を得て事業を行う資産の譲渡や商品の販売、サービスの提供を行う時に課税されます。

この理論に基づき、不動産の取引においては「不動産会社への仲介手数料」と「司法書士に登記などを依頼した時の司法書士報酬」が課税対象となります。もし、住宅ローンを組んでいる場合には、売却の際の一括繰り上げ返済の手数料にも課税されます。

②消費税は土地部分には課税されない

「土地は消費するものではない」という考え方に基づいて、土地には消費税は課税されません。そのため、不動産の売却における消費税の計算は、建物と土地をまとめずに、建物部分にのみ消費税を加えて計算します。

ちなみに、個人で売却した場合は建物に関しては非課税の対象になります。しかし、事業者として居住用の建物を売却した場合は課税対象となります。

例えば、不動産会社が居住用の中古住宅を売った場合は、建物には消費税がかかり、土地は非課税です。

反対に、サラリーマンが居住用の中古住宅を売った場合は、土地も建物も非課税です。ただし、居住用住宅ではなく投資用の不動産を売った場合は、個人であっても消費税が課税されるので注意しましょう。

土地 建物
個人が売却場合 非課税 非課税
事業者が売却した場合 非課税 課税
投資用物件を売却した場合 非課税 課税

③勘定項目は「固定資産売却損益」を使う

不動産を売ったときには、売上勘定ではなく「固定資産売却損益勘定」を使います。なぜ売上勘定を使わないのかというと、売却代金には税金や控除などが含まれており、不動産の売却益は売上にはならないからです。

売主が個人、売主が法人、投資用の建物の売却など、どのような場合でも、不動産売却の仕訳は固定資産売却損益勘定を使うということは共通しています。

④損益の計算には簿価(ぼか)を使う

不動産の売却の会計処理(損益計算)を行う時には「簿価(ぼか)」という指標を使って計算します。「簿価」とは不動産の購入価格のことです。不動産の価格は、その時の景気や周辺環境などの影響を大きく受けて変化する「時価」ですが、「簿価」は時価に影響されません。

しかし「建物は減価償却ができるモノ」という考えに則り、建物の簿価は建物の価値が減少した分だけ引き算します。そのため、古い建物ほど簿価は下がるので、売却の際に課税される譲渡益が増えることになります。

ちなみに、建物を売却した場合の損益計算は以下の式で算出します。利益が出ると課税対象となります。

損益計算 = 収入金額(売却で得た金額)―{簿価(減価償却累計額を引いたもの)+ 譲渡費用 }

ここで出た利益は譲渡所得の対象となり、その不動産を5年以上所有していたかどうかで税率が変わります。5年以上なら短期譲渡所得となり税率は20.315%です。5年以下の場合には、長期譲渡所得となり39.63%が課税されます。

⑤仕訳(会計処理)の日付について

不動産の売買を事業年度をまたいで行った場合は、仕訳で記載する日付に注意しましょう

例えば、4月1日から翌年の3月31日を事業年度としていた場合、契約書を作成した日が3月、不動産を引き渡した日が翌月の4月になった場合、事業年度をまたいでいることになります。この場合、どちらの日付を記載するかで、その年の利益や税金が大きく変わるので、よく考えて日付を選択することが大切です。

ちなみに、仕訳をする日付は3パターンです。

●契約書を作成した日

●実際に不動産を引き渡した日

●不動産の売却を契約した日(特例)

不動産の売却が会計処理に含まれると、その分資産額が増加し、税金の支払いも増えます。その年の税金を抑えたい場合は、会計処理が翌年度になるように仕訳の日付を記載しましょう。

⑥個人と法人の仕訳を混同しない

法人の場合、その年に得た全ての収入金額を合算し、その金額から全ての経費を引き算して、損益計算をします。税額を計算するときも、全てまとめて計算します。

しかし、個人の場合は事業所得や譲渡所得、給与所得など、所得ごとに税金の計算をしなければなりません。

例えば、事業のために使った費用は事業所得から差し引いて、税額の計算をします。また、不動産を売却して得た譲渡所得に対しては、譲渡に係る費用のみを差し引いて税額を計算します。

不動産売却で発生する諸費用の仕訳について

不動産売却をすると、いろいろと費用が発生します。このような諸費用の仕訳を記載する際には、確認すべき点や知っておいたほうがいい点があります。以下に紹介することも覚えておきましょう。

  1. 仲介手数料の仕訳方法
  2. 手付金の仕訳方法
  3. 固定資産税の仕訳方法
  4. 固定資産税は買主と売主で分担する

①仲介手数料の仕訳方法

仲介手数料とは、不動産会社に不動産の売却を依頼して成約した際の手数料です。法律上では、情報提供料として扱われます。そのため、仲介手数料が発生した時には、支払い手数料という勘定科目で借方に課税仕入れとして記載します。

その際、仲介手数料は課税仕入れになるため、消費税が課税されます。そのため、書類に記載されている仲介手数料の金額に消費税が含まれているかどうかを確認してから仕訳を行いましょう。

②手付金の仕訳方法

不動産売却の際には、買主は売主に手付金を支払うケースがほとんどです。後に、その手付金は売買代金に充てられることになります。手付金の額は一般的に5%~20%程度が多いです。

手付金の種類は以下の通りです。手付金には法的な効力があります。

証約手付 売主と買主の間に契約が成立した証拠を意味する手付金です。不動産売却時に買主から売主に支払われます。
違約手付 買主または売主のいずれかに債務不備行があった場合に支払われる手付金です。あくまでも違約金で、損害賠償ではありません。
解約手付 売主が手付金の2倍の額を買主に支払った場合、その契約を解除できるという意味がある手付金です。他に、買主が手付金を放棄した場合も契約を解除できます。

買主と売主とでは、手付金の仕訳が違うことに注意が必要です。買主は不動産の売却額の一部を手付金として支払うので「前払い金」という資産勘定で記帳します。反対に、売主は買主から売買代金の一部として手付金をもらうので「前受け金」という負債勘定で記帳していきます。

ちなみに、手付金は代金の一部を支払う内金とは違うものです。はっきり区別するために、「支払い手付勘定」という勘定項目で処理することもあります。

③固定資産税の仕訳方法

固定資産税の会計処理をするにあたり、固定資産税清算金のことも知っておきましょう。この2つは、経費計上する会計上の処理に違いがあるので、以下の表を見てその違いを確認してください。

固定資産税 固定資産税清算金
意味 不動産を持っている限り毎年支払わなくてはならない税金 物件売買時に期間に応じて固定資産税を日割り計算し、買主が引き渡し日当日以降の分担額を売主に支払うこと
精算処理 全額経費計上できる 不動産売買時には即全額経費計上できず減価償却の対象となる

よくある不動産売却5パターンを仕訳しよう

どのように仕訳をするのかが具体的にイメージできるように、よくある不動産売却の仕訳例を紹介します。紹介する例は以下の5つのパターンです。

  1. 土地を「簿価より安く」売却した時の仕訳
  2. 土地を「簿価より高く」売却した時の仕訳
  3. 土地&建物を「簿価より安く」売却した時の仕訳
  4. 土地&建物を「簿価より高く」売却した時の仕訳
  5. 土地は「簿価より高く」、建物は「簿価より安く」売却した時の仕訳

①土地を「簿価より安く」売却した時の仕訳

以下は、簿価300万円の土地を200万円で売った場合の例です。不動産会社への仲介を依頼したとします。

借方 貸方
現金:190万円 土地:300万円
支払手数料:10万円
固定資産売却損:100万円

●課税売上:無し

●非課税売上:全て

売上高が200万円超400万円以下の場合は、仲介手数料は「売却額×4%+2万円」で計算します。そのため「200万円×4%+2万円」で10万円となります。土地の売却だけなので税金の支払いはありません。

②土地を「簿価より高く」売却した時の仕訳

以下は、簿価1,200万円の土地を1,300万円で売った場合の例です。こちらは、不動産会社へ依頼せず、個人間で売買をしたとします。

借方 貸方
当座預金:1,300万円 土地:1,200万円
固定資産売却益:100万円

●課税売上:無し

●非課税売上:全て

①と同様に、土地は非課税対象となります。仲介手数料がない場合は、特に記載しません。

③土地&建物を「簿価より安く」売却した時の仕訳

以下は、簿価500万円の土地を400万円で売り、簿価300万円の建物を100万円で売った場合の仕訳例です。

借方 貸方
現金:482万円 土地:400万円
支払手数料:18万円 建物:100万円
固定資産売却損:100万円 土地:100万円
固定資産売却損:200万円 建物:200万円
仮受消費税(10%):10万円

●課税売上:建物の売却金額100万円

●非課税売上:上記以外全て

売却金額が500万円(土地400万円+建物100万円)で、400万円を超えているので、支払手数料(仲介手数料)は「売却金額 × 3% + 60,000円」で計算でき、ここでは18万円となります。

消費税は建物部分にのみ課税されるので、建物の売却金額100万円×10%の、10万円が仮受消費税となります。

④土地&建物を「簿価より高く」売却した時の仕訳

以下は、簿価400万円の土地を600万円で売り、簿価200万円の建物を300万円で売った場合の仕訳例です。

借方 貸方
現金:867万円 土地:600万円
支払手数料:33万円 固定資産売却益:200万円
建物:300万円
固定資産売却益:100万円
仮受消費税(10%):30万円

●課税売上:建物の売却金額300万円

●非課税売上:上記以外全て

売却金額が900万円(土地600万円+建物300万円)で、400万円を超えているので、支払手数料(仲介手数料)は「売却金額 × 3% + 60,000円」で計算でき、ここでは33万円となります。

消費税は建物部分にのみ課税されるので、建物の売却金額300万円×10%の、30万円が仮受消費税となります。

⑤土地は「簿価より高く」、建物は「簿価より安く」売却した時の仕訳

以下は、簿価400万円の土地を600万円で売り、簿価300万円の建物を200万円で売った場合の仕訳例です。

借方 貸方
現金:770万円 土地:600万円
支払手数料:30万円 固定資産売却益:200万円
建物:200万円
固定資産売却損:100万円 建物:100万円
仮受消費税(10%):20万円

●課税売上:建物の売却金額200万円

●非課税売上:上記以外全て

売却金額が800万円(土地600万円+建物200万円)で、400万円を超えているので、支払手数料(仲介手数料)は「売却金額 × 3% + 60,000円」で計算でき、ここでは30万円となります。

消費税は建物部分にのみ課税されるので、建物の売却金額200万円×10%の、20万円が仮受消費税となります。

個人と法人での仕訳方法の違い

最後に、個人と法人では、収益の考え方に違いがあります。おまけ程度にご紹介しておきますので、気にある方はチェックしてみてください。

個人 法人
・1年間でどのように収入を得たかにより、所得を分けて計算する。
・所得金額の計算や税金の計算も所得の種類によって異なる。
・種類に関係なく、すべての収入と経費を合算し、その合計額から経費を差し引いて利益を算出し、税金の計算をする。

●法人の場合

法人の場合は、収入の種類が異なっていても、すべての収入を合算してから経費を差し引き、算出された利益に対して税金が課されます。この税金が適用される金額が課税所得です。一般的に法人の税率はこの課税所得と資本金で決定します。

資本金が1億円以下の場合は、課税所得年800万円以下で15%、課税所得年800万円超で約23%の税率です。資本金が1億円超の場合は、約23%の税率が適用されます。

●個人の場合

個人の場合の収入は法人のように合算できないので、収入の種類をそれぞれで分けて計算します。所得金額の計算や税金の計算も、所得の種類によって違うので、収入が発生した際は適切な種類に仕分けをしなければなりません。

例えば、不動産売却で得た収入は譲渡所得、事業から得た収入は事業所得、不動産売却活動の経費は譲渡所得の経費、事業のための商品仕入れは事業所得の経費などのように仕訳します。

[まとめ]不動産会社選びはミスのない会計処理・確定申告につながる

正しく確定申告をするには、正しく仕訳ができるようになる必要があります。不動産売却時の仕訳は、複雑なので理解するのに少々時間がかかるかもしれません。

しかし、正しく仕訳を行わないと、余計な税金を支払うことになりかねません。仕訳について不安や疑問がある場合には、売却依頼をした不動産会社や、税理士など専門家に相談するとよいでしょう。

適切な会計処理や確定申告ができるか否かは、不動産売却活動でタッグを組んだ不動産会社が、クライアントに対して適切な事務処理・助言をしていたかが大きなポイントです。そのためにも、不動産会社選びは重要なので、査定一括サイトを活用するなどして信頼できる不動産会社を探しましょう。

厳選!おすすめの不動産価格一括査定サイト5選!

①まずはここから!『LIFULL HOME’S』

運営会社 株式会社LIFULL
運営開始 2008年
対象エリア 全国
提携会社数 1,830社以上
同時依頼数 10社
累計利用者数 612万人
公式サイト https://www.homes.co.jp/

CMでもお馴染みの『LIFULL HOME’S』ですが、大手不動産会社から地方の中小不動産会社まで全国1,830社の不動産会社と提携しており、マンションや戸建て物件はもちろん、土地の売却にも対応しています。

また、個人情報の入力をせずに査定依頼できる「匿名査定」にも対応しており、また依頼する不動産会社の担当者の顔写真や、会社毎の強みなどが細かく紹介されているので、初めての方でも安心して使うことができるでしょう。

入力項目も少なく、わかりやすいサイト構成で、査定依頼も最短1分でとっても簡単です!1人1人に合った不動産会社が見つけられる仕組みが詰まった一括査定サイトと言えます!まずはここから始めてみましょう!

★こんな人にLIFULL HOME’Sはおすすめ!!

●とりあえずマンションの価格を知りたい人
●個人情報なしの匿名で査定依頼をしたい人
●都心・地方関係なく、幅広く査定が欲しい人

②対象エリア限定!大手厳選!『おうちダイレクト』

運営会社 Yahoo!株式会社
SREホールディングス株式会社
運営開始 2015年
対象エリア 東京・神奈川・埼玉・千葉・大阪・兵庫・京都・奈良・愛知・札幌市・福岡市
提携会社数 大手厳選10社
同時依頼数 10社
累計利用者数 データなし
公式サイト https://realestate.yahoo.co.jp/direct

Yahoo!とSREグループ(旧ソニー不動産)が共同運営する一括査定サイト『おうちダイレクト』は、厳選された大手10社の不動産会社と提携していることが特徴です。

利用できるエリアは限られていますが、厳選された大手不動産会社から無料で査定が受けられるのはメリットですね。入力項目も少なく、わかりやすいサイト構成で、査定依頼も最短1分!マンションや戸建て物件はもちろん、土地の売却にも対応しています!

おうちダイレクト』の対象エリアに含まれている人は、先程紹介した『LIFULL HOME’S』と合わせて利用することを強くおすすめします!対象エリアはこれから順次拡大していくとのことですが、利用できない方は先程紹介した『LIFULL HOME’S』と合わせて、次に紹介する『イエウール』を利用すれば問題ありません!

★こんな人におうちダイレクトはおすすめ!!

●厳選された大手10社に査定依頼したい人
●仲介手数料0円のセルフ売却をしたい人
●AIによる価格査定を受けたい人(マンション限定)

③都心&地方もカバー!『イエウール』

運営会社 株式会社Speee (Speee, Inc.)
運営開始 2014年1月
対象エリア 全国
提携会社数 1,600社以上
同時依頼数 6社
累計利用者数 1.000万人以上
公式サイト https://ieul.jp/

全国対応している一括査定サイトの中でも『イエウール』は対応している市区町村の数がNo.1です!

大手不動産会社はもちろん、地方・地域密着型の中小不動産会社にも対応しています。そのため、都心はもちろん地方にあるマンションを持っている人におすすめです!

自分で探しきれなかった不動産業社との出会いが期待でき、入力項目も少なく、わかりやすいサイト構成で、しつこい営業があったなど、評判の悪い不動産会社は登録からハズされる仕組みなので、初めての人でも安心して利用できるでしょう!

★こんな人にイエウールはおすすめ!!

●大手から中小まで幅広い企業から査定を受けたい人
●地方にあるマンションの査定を受けたい人
●条件が悪いと思うマンションを持っている人

④提携社数No.1!『SUUMO(スーモ)』

運営会社 株式会社リクルート住まいカンパニー
運営開始 2009年
対象エリア 全国
提携会社数 2,000社以上
同時依頼数 10社
累計利用者数 データなし
公式サイト https://suumo.jp/

リクルートのグループ会社が運営している『SUUMO』ですが、CMでもお馴染みで、知名度も高く、賃貸物件探しで利用した人もいるのではないでしょうか?

そんな『SUUMO』は提携会社数が日本全国2,000社以上で、国内最大級の不動産一括査定サイトとなっています。豊富な物件・土地情報を元に、都心・地方問わず、幅広い不動産会社から査定を受けることが出来ます。

他の一括査定サイトに比べて入力項目が極端に少ないのも特徴で「郵便番号」or「都道府県&市区町村」を入力するだけで、取り扱ってくれる不動産会社の情報を調べることができ、また査定依頼をする不動産会社は自分で選べる仕組みです。

★こんな人にSUUMOはおすすめ!!

●幅広い不動産会社から査定を受けたい人
●少ない入力情報だけで査定依頼をしたい人
●自分で不動産会社を選びたい人

⑤NTTデータグループ運営!『HOME4U』

運営会社 株式会社NTTデータ・スマートソーシング
運営開始 2001年
対象エリア 全国
提携会社数 1,300社以上
同時依頼数 6社
累計利用者数 700万人
公式サイト https://www.home4u.jp/

数ある不動産・土地一括査定サイトの中でも、2001年に運営開始した『HOME4U』は老舗サイトとしても有名です。

NTTグループの運営で、宮内庁や銀行などに使われているセキュリティが使われています。そのため、数ある一括査定サイトの中でも、安心・安全に特化しており、個人情報の観点からも安心して利用できるでしょう。

大手から中小まで、全国1,300社以上の不動産会社と提携しており、中でも「訪問査定」or「机上査定」を事前に選べるのが特徴です。基本的に机上査定から始まりますが、『HOME4U』で訪問査定を選択することで、最初から精度の高い見積もりがもらえるので、時間短縮をすることができます。『HOME4U』独自提携の不動産会社も利用できるのも嬉しいですね!

★こんな人にHOME4Uはおすすめ!!

●安全性や信頼性を重視したい人
●早く精度の高い査定を欲しい人
●独自提携の不動産会社を使いたい人