賃貸マンション売却には税金がかかる！自分でできる計算方法

不動産売却には様々な税金がかかる

「賃貸マンションを相続したけど運営が厳しい」そんな時にまず思いつくのが、賃貸マンションの売却です。しかし不動産売買には様々な税金がかかり、それは所有している不動産の目的によって異なります。

今回は、不動産売買の中でも賃貸マンションに特化して、売却時にかかる税金の種類や自分でできる税金の計算方法、節税に繋がる制度について解説します。

賃貸マンション売却時にかかる税金の種類

居住用である「自宅」とは異なり「投資」目的である賃貸マンションは、税金のかかり方に差があります。

売買契約書にかかる印紙税

印紙税は売買契約書の正確性を支えてくれる様々な法律のために、契約金額に応じて納める税金です。どこかへ出向いて納めるのではなく、不動産売買時に取り交わす売却契約書へ直接収入印紙を貼り、消印することで印紙税を納めます。

なお平成26年4月1日から平成32年（2020年）3月31日までに作成された契約書の場合、印紙税には以下の軽減措置が適応されます。軽減措置は今後変わることもあるため、必要に応じて国税庁のホームページをチェックするようにしましょう。

契約金額（賃貸マンションの売れた金額）	軽減税率
10万円を超え50万円以下のもの	200円
50万円を超え100万円以下のもの	500円
100万円を超え500万円以下のもの	1千円
500万円を超え1千万円以下のもの	5千円
1千万円を超え5千万円以下のもの	1万円
5千万円を超え1億円以下のもの	3万円
1億円を超え5億円以下のもの	6万円
5億円を超え10億円以下のもの	16万円
10億円を超え50億円以下のもの	32万円
50億円を超えるもの	48万円

ローンを組んだ場合の登録免許税

ローンを組んで賃貸マンションを購入した場合は、銀行が設定している抵当権を抹消するために、抹消登記の登録免許税を納める必要があります。ただし相続した賃貸マンションの場合は、登録免許税に関しては発生しないこともあります。

これは、元の持ち主であった両親など親族が、すでに支払いを終えていることがあるためです。登録免許税は土地と建物を含めて約2000円となります。

売り上げにかかる消費税

個人が賃貸マンションの売却を行った場合、消費税の納税義務の有無が生じるかどうか、判断する必要があります。消費税法では「国内において事業者が事業として対価を得て行った資産の譲渡等」に対し消費税が課されるという決まりがあります。

賃貸マンションは「人に貸してお金を得る」ものであるため、まず消費税を払う可能性が生じます。しかし売却した年の2年前において、税金がかかる売り上げが1,000万円を超えていない場合は、消費税の納税義務なしとみなされます。

つまり、個人がその賃貸マンションを2,000万円で売却しても、2年前の課税売上高が1000万円を超えていなければ課税事業者とはみなされないため、消費税はかかりません。一方で、すでに法人として賃貸マンションを運営している場合は、消費税を支払う必要があります。

譲渡所得にかかる譲渡所得税

賃貸マンションの売却価格が賃貸マンションの購入費用を超える場合、譲渡所得税が発生します。譲渡所得税は売却した翌年の3月15日までに確定申告を行って、税務署に税金を納付する必要があります。

売り上げに当たる譲渡価額と、賃貸マンションを取得した際の取得費、また譲渡にかかった費用に応じて変動します。さらに税率はその賃貸マンションを取得してから何年経過しているかを基準にして、長く所有しているほど安くなります。

賃貸マンションの売却で発生する譲渡所得税の計算方法

相続した賃貸マンションは、以前所有していた人の所有期間や取得額をそのまま引き継ぐため、税金がかかるケースもあります。一番高くなりやすい譲渡所得税を実際に計算してみましょう。

まずは費用を割り出す

計算に必要なのは「譲渡価額」と「取得費」「譲渡費用」の3つと、所有期間に応じた税率です。取得費は不動産の購入金額と取得に要した費用の合計額、もしくは譲渡収入金額の5％のうち大きい額が採用されます。

たとえば3,000万円で賃貸マンションが売れた場合、150万（3,000万円×5％）という取得費の概算が適応されることがあります。しかし本当の取得費よりこの金額が安かった場合、損をしてしまいます。相続した賃貸マンションの場合、取得費が分からないことが良くあります。

利益が出ないことが分かれば、そもそも譲渡所得税が発生しません。住宅ローン控除を受けた確定申告や、預金通帳、借入金予定表などを利用して、取得費を証明することも必要です。一番は売買契約書がないか、探しておくことも大切です。

譲渡費用とは、仲介手数料や登録免許税などの経費の合計のことです。そのため売却時に取得した領収書などは欠かさずコピーを取り、ノートに貼るなどしてきちんと保管しておきましょう。

譲渡所得税の計算式に当てはめる

譲渡所得税＝税率×{譲渡価額－(取得費＋譲渡費用)}

上記の計算式に、出した費用を当てはめましょう。そして税率は、以下の表のように「短期譲渡所得」と「長期譲渡所得」の2通りに分かれます。所有期間は建物を取得した日から数えて売却した年の1月1日で5年が経過していれば、長期譲渡所得とみなされます。

たとえば不動産を購入した日が2013年5月1日で、売却が2018年5月1日として計算すると、本来なら5年が経過しています。しかし売却した年の1月1日で計算しなおすと、4年8カ月となり、短期譲渡所得と判断されるため、売却期間と購入期間の関係には注意しましょう。

	短期譲渡所得	長期譲渡所得	所有期間10年超（6,000万円以下の部分）
所得税	30％	15％	10％
住民税	15％	5％	4％

もし先に所有していた親の時から数えて10年を超えていた場合は、所有期間10年以上として特例の適応になります。相続した場合はこうした所有期間も引き継ぎになるため、売れるタイミングを見て早めに売却するのも手です。

賃貸マンションの売却で利用できる控除や制度

税金がかかる範囲を減らすには、どうすればよいのでしょうか。相続した賃貸マンションに適応できる、控除や制度を解説します。

特定事業用資産の買換え特例

投資用の賃貸マンションの売却であり、条件を満たした場合は最大80％の課税を将来に繰り延べることができる制度です。繰り延べを行うことで、今支払うべき譲渡所得税を節約でき、負担が軽くなります。使うための要件は全部で4つです。

譲渡資産と買換え資産はともに事業用であり一定の組み合わせに当てはまること
売却する年の1月1日において、所有期間が10年超であること
不動産を売却した前年から翌年までの間に、不動産を購入すること
購入した不動産は、買った日から1年以内に事業に使うこと

要件を見ると分かるように、事業を次に行う予定がない人にとっては、当てはまらない制度です。しかし次に新たな賃貸マンションを運営しようと考えている人にとっては、お得な制度と言えるでしょう。

所有期間が5年を超える場合の長期譲渡所得

賃貸マンションの所有期間が5年を超えている場合は長期譲渡所得となり、譲渡所得にかかる税率が軽減されます。税率については、上記の表で説明した通り、所得税は15％、住民税が5％です。

もし相続した賃貸マンションがまだ5年経過していなければ、売るのを待った方がよりお得になるケースもあります。物件によってこの辺りは大きく異なるため、自分の物件の性質をきちんと把握することも大切です。

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サイト名	利用者数	対象エリア	提携会社数	同時依頼数
イエウール	1,000万人	全国	1,700社	6件
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利用者数	1,000万人
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利用者数	400万人以上
対象エリア	全国
提携会社数	1,700社
同時依頼数	6件
取引件数	1,000件以上
顧客満足度	97％
運営会社	セカイエ株式会社

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リビンマッチ：利用したいサイト第1位

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利用者数	440万人
対象エリア	全国
提携会社数	1,400社
同時依頼数	6件
取引件数	14万件（年間）
顧客満足度	98％
運営会社	リビン・テクノロジーズ株式会社