不動産売却の基礎知識

マンションの査定書を不動産会社に依頼!記載内容の読み解き方とは

届いた査定書からマンションの売却業者を検討

不動産会社にマンションの売却を頼むつもりだけど、査定は無料か有料か。そもそもどのような手続きをしたら良いのかわからない、など、マンションの売却をしようと思うとわからないことだらけ。まず必要になるマンションの査定書を不動産業者に依頼する場合に理解しておくべきことや、記載内容で確認すべきこと、実際の売買の流れを理解しましょう。

マンションの査定書を作成する方法

マンションの査定は無料にしたほうがよいのか、有料か気になるところです。

不動産会社による無料査定

不動産会社が行う不動産査定は、通常は無料で対応してくれる場合がほとんどです。不動産査定は、過去の取引実績や景況をもとに算出するのが一般的です。査定のルールは決まっていないので、不動産会社によって査定の金額に差がでることがあります。いくつかの不動産会社で無料査定をしてもらい、比較するのがおすすめです。

不動産鑑定士による有料査定

不動産鑑定士は、国家資格を持った専門家です。不動産鑑定士に依頼する査定書を作成するときには費用が発生します。不動産鑑定業者が扱う不動産査定は、不動産の経済価値を決めて価格を表示したものです。不動産鑑定会社に不動産査定書の作成を依頼すると、およそ15~30万円程度の費用が必要です。

また、不動産鑑定士は不動産鑑定評価書も作成することができます。不動産査定書は社内や身内だけで利用する資料になりますが、不動産鑑定評価書は税務署や裁判所に提出する資料です。

不動産会社の査定書類に盛り込まれる大まかな内容

不動産会社が作成する査定書類は、どういった内容になっているのでしょうか。おおよそになりますが、次に表していきましょう。

査定地格差情

対象になる不動産の概要には、建物の形状、近辺の地図や様子などが書かれています。交通の便がよいか、近所に買い物をする店はあるか、リフォームがされているか、浴室乾燥機やガス給湯が付いている、下水道などの設備されているか、家の周辺は騒音がなく静かな所かなど細かく記載されています。

査定地の図面や類似する事例地情報

査定する所の地図や図面が記入されています。対象地、事例地の標準的画地には条件があり、一方絽、東向き、ほぼ整形、面積100~150平方メートル程の中画地などがそれに該当します。さらに、路線価情報なども含まれます。

マンションの査定の場合は、総戸数や対象物件がある階数、間取りや方位などが記載されています。

マンション査定額の概算

査定書類にはマンションの査定額の概算が記載されています。ただし、マンション査定額はあくまでも概算であるということには注意が必要。マンション査定額を算出する際の査定方法には、これといった決まりがあるわけではありません。土地や建物の状態を見て、不動産会社ごとにそれぞれの基準で査定が行われます。そのため、事前にネットなどで調べた査定額とは金額が異なることもあります。

査定を依頼した不動産会社の紹介

査定書類には、対象となるマンションのこととあわせて、査定をした不動産会社の紹介が記載されていることがほとんどです。無料の不動産査定の段階では、いくつかの不動産会社に査定を依頼している人が多いため、どこの不動産会社も実際に自分の会社で請け負えるように熱心にアプローチをします。そのため、不動産会社の特徴や良い点、その会社で実際にマンション売買をするにあたっての流れが書かれていることが多々あります。

マンションの査定書の確認と不動産会社を選ぶ際のポイント

不動産会社に査定を依頼したら、査定書がきちんと書かれているか、丁寧に対応してもらえるかを基準にして不動産会社を選びましょう。次に、気を付けておきたいことなどを記しています。参考にして下さい。

マンションの査定書が読みやすく作られているか

依頼した査定書が丁寧に仕上げられているか、よく確認しましよう。不動産価格査定書に決まったフォームがあるわけではないので、査定書の仕上がりにも会社ごとの違いが出ます。作成された査定書が荒いと、売買の最中にも雑な対応をされてしまうかもしれません。査定書をよく見て、不動産会社のサービスを見極めましょう。

不動産一括査定サイトを利用して不動産情報を入力すれば、まとめて複数の企業で査定を受けられるというサービスもあります。しかし、多くても判断しずらくなることも。3社位に的を絞って不動産会社を選びましょう。

相場に合った査定金額を出しているか

マンションの売却をスムーズに進めていくために不動産会社の実績を確認しましょう。信頼できる不動産会社を見つけるために、複数の業者に査定を依頼しましょう。よく比較して検討してご自分の希望に合った不動産会社を選んで下さい。

流通性比率の評価が妥当であるか

流通性比率は、その不動産が売りやすいかどうかという指標のこと。基準は、1.00(100%)となり、マイナス15パーセントからプラス10パーセントの範囲ならばプラス評価となり、売りにくい物件ほどマイナス評価になります。

流通性比率はきちんとしたマニュアルに伴って算出されています。自身では売却予定のマンションは条件が良いものだと思っていても、流通性比率が下がることもあります。たとえば面積が大きすぎると、それによって査定額も比例して高額になるため、査定総額が上がって売りにくいと判断されることがあります。他にも平均的な購入価格が合わない、需要が少ない地域にマンションがある場合などでも流通性比率が下がることがあります。

マンションを売るための戦略があるか

マンションをより良い条件で売却するためには、それなりの戦略が必要になることも。査定をしてもらった不動産会社から、具体的な販売計画の説明があるかどうかはとても重要です。査定の結果に基づき、どんな方法なら売りやすいのか、さらに計画が思うように進まなかったらどういう対策が取れるのかなども確認しましょう。納得のいく販売計画を提示してくれる不動産会社なら、信頼して売却を任せることができます。

不動産会社でマンションを売るまでの流れ

不動産会社でマンションが売却されるまでの流れをお伝えします。各項目で気を付けておいたほうがよい注意点も合わせて見ておきましょう。

査定書の金額を参考に売却方針の決定

まず、マンション査定書をもとに売却方針を決定することから始めます。

売却方針は不動産会社からアドバイスをもらって一緒に決めていくことが大切です。価格の根拠を説明してもらい、販売計画や売却方法に無理がないか確認しましょう。不動産会社のいうことばかりを当てにするのではなく、同じような広さや立地条件、築年数などの物件をいくつか見比べてみて、売却や内覧の実績などを積極的に聞いてみるというのも重要です。

マンション売却の際には、チラシや不動産会社のウェブサイトなどで情報を掲載してもらうと効率的です。販売ツールとなる媒体がどれぐらいあるのか、どれぐらいの量のチラシを配布するのかということも詳しく確認しておきましょう。

内覧に向けた住環境の整備

中古の物件では、必ずといっていいほど「内覧」「内見」が行われます。現物を色々な角度から確認してもらうことができるからです。内覧者が気持ちよく物件を見学できるように物件の印象をよくすることは、売却を成功させるにあたってとても重要なポイント。

綺麗に掃除がされている家だと物件自体の古さをあまり感じさせません。購入希望者の内覧は購入の決め手になるので、細心の注意を払いましょう。綺麗に保つのは家の中ばかりではなく、周辺の掃除も徹底しましょう。家に入る前にネガティブな印象を持たれてしまうだけでなく、住環境そのものに不安を抱かせてしまう可能性があります。

売買契約が成立した後のマンションの引き渡し

実際に売買契約が成立したあとは、約1カ月後までを目安に物件のマンションの引き渡しを行います。

現地で立ち合いをし、契約内容の最終確認をします。このとき、使っていないエアコンや床暖房などを処分するのか、それともそのまま残しておいたほうが良いのかなど、付属するものについての確認が見落とされがちなポイントです。口座への振り込み確認や登記手続きのためには、平日に引き渡しをしたほうがよいでしょう。

注意が必要なのは、マンションのローンが残っている場合です。引き渡しの日が確定した時点でローンを組んでいる銀行に連絡をし、抵当権抹消書類を準備してもらう必要があります。これは、引き渡しの日にローンの残額を返済するという約束のもとに、銀行がその物件に対するローン契約を解消する証明の書類です。これによってローンが残っていない状態でマンションが引き渡されるということになります。

おすすめの一括査定サイト3選

サイト名 利用者数 対象エリア 提携会社数 同時依頼数
イエウール 1,000万人 全国 1,700社 6件
イエイ 400万人以上 全国 1,700社以上 6件
リビンマッチ 440万人 全国 1,400社 6件

イエウール:全国1,700社以上に対応

地方・地域密着型の中小規模不動産業者にも対応しているので、都市部以外に所在しているマンションや一戸建てなどの不動産を売却したい人におすすめです。

利用者数 1,000万人
対象エリア 全国
提携会社数 1,700社
同時依頼数 6社
取引件数 非公開
顧客満足度 98%
運営会社 株式会社Speee (Speee, Inc.)

サイト内では一戸建てや土地など、物件の種類別に売却手順の説明も掲載されています。しつこい勧誘があったなど、評判の悪い不動産会社は登録から外されているので安心です。

イエイ:お断り代行サービスを提供

大手不動産会社だけでなく、地域に密着した地方に強い不動産会社への査定も一括で依頼できます。

利用者数 400万人以上
対象エリア 全国
提携会社数 1,700社
同時依頼数 6件
取引件数 1,000件以上
顧客満足度 97%
運営会社 セカイエ株式会社

都心部だけでなく、地方の物件を売却したい人にもおすすめです。また、査定を依頼した不動産会社からの営業連絡を断りたい際に、代わりに断ってくれる「お断り代行」サービスがあるため、営業電話を断りにくい人におすすめです。

なお、依頼先の不動産会社は自分で選べる仕組みとなっています。

リビンマッチ:利用したいサイト第1位

都道府県別に、このサイトに登録している不動産会社の情報をあらかじめ調べることができ、その中から売却査定実績の多い不動産会社を選べることが特徴です。

利用者数 440万人
対象エリア 全国
提携会社数 1,400社
同時依頼数 6件
取引件数 14万件(年間)
顧客満足度 98%
運営会社 リビン・テクノロジーズ株式会社

全国展開しているような大手の不動産業者ではなく、どちらかと言えば地域に密着した中小規模の不動産会社の登録が多いので、相続などによる地方の不動産の売却を考えている人におすすめです。

マンション査定書を比較して不動産会社を決定

マンション査定書の依頼先や査定書の見方、実際に売却するまでの流れをご紹介しました。一般の人であれば、マンションの売却というのはそう何度も経験することではありません。だからこそ、高価な金額のやりとにが発生することにも関わらず、不動産会社の言うがままになってしまう人がたくさんいます。

マンション査定書は、必ず隅々まで目を通しましょう。いくつかの不動産会社でマンション査定書を作成してもらえば、不動産会社ごとの違いが見えてきます。不動産会社というのはマンションの売買が成立するまでの強力なパートナー。その違いについて詳しく説明をしてもらったり、納得のいく販売計画を準備してもらえるかというのは不動産会社を決める上での重要な判断材料になります。

また、一括査定サイトについて詳しく知りたい・比較したいという場合は下記の記事を参考にしてください。

参考:【2019年最新】不動産一括査定50サイトをジャンル別に比較!