不動産を高く売却する流れを知る|方法とタイミングの重要性

売却する前に流れの確認をしよう

不動産を売却するということは、普段の生活ではほとんどの人が経験していないため、いざ売却となるとどのようにすればよいのか迷ってしまう人も多いでしょう。しかし、不動産を売却する流れを知れば、スムーズに売却が行え余計な労力を使わずに済みます。

不動産会社が提示することをそのまま鵜呑みにはせず、自分なりに知識を身につけるだけで損をせずに、できるだけ高く売却ができるのです。早速、どのような不動産売却の流れになるのかを確認していきます。

不動産を売却するための準備をする

売却には準備さえきちんと行われていれば、ほぼ90%は完成したものと同じです。準備こそが売却の要になります。

スケジュールと売却目標金額を立てる

できるだけ高く売却するためには、計画性が必要です。計画性がなく、ただなんとなく売却していると売れ残ってしまう可能性があります。まずは「いつまでに売却するかスケジュールを決める」ということを決めておきます。期限を決めておくことで、そこの最中地点に向けて逆算して行動しやすくなります。

次に「サイトで相場や近隣物件の販売状況をチェックして売却目標金額を立てる」ということも大切です。自分の家の相場を知らないというのは、査定に出したときに高いのか安いのかがわからないようでは、損をしてしまうこともあるのです。

不動産の売却方法を選ぶ

売却方法は2つあり「不動産業者の直接買取・不動産業者の仲介による売却」です。高く売却したい場合は、自分で価格を設定できる不動産業者の仲介による売却の方がよいです。しかし、家が売れ残り余計な労力がかかってくることもあります。

会社の都合で転勤になったり、まとまったお金がすぐにでも欲しいという人は、不動産業者による直接買取がよいでしょう。それぞれメリット・デメリットがありますので、よく考えてから行動してください。

不動産の査定を依頼する

正確な査定額を知りたい場合は、査定を依頼しなくてはなりません。依頼方法は2つあり「不動産業者に訪問査定を依頼する・不動産鑑定士に依頼する」という選択肢があります。不動産業者に依頼する場合は1社では、その査定が妥当か判断できないので、数社に査定を依頼することをおすすめします。

もうひとつの選択肢は不動産鑑定士です。しかし、不動産鑑定士は費用が高く、費用は依頼する鑑定事務所によります。一般的な住宅では相場は数十万円かかってくるといわれています。

不動産を売却するために必要な書類を揃える

不動産を売るためには、さまざまな書類が必要となります。契約時に急いで集めてもすぐには揃えられないので、余裕をもって揃えることが大切です。また、マンションと戸建てでは必要書類が異なり、書類によっては有効期限があるので要注意です。住民票などは有効期限が3カ月ですので、それぞれの期限を書き出しておくのもよいでしょう。

売却するために最初に必要となる書類 契約時に必要となる書類
登記簿謄本
購入時の売買契約書
重要事項説明書
土地の測量図
家の図面や仕様書
 

登記済権利証
固定資産税の評価証明書
固定資産税納付書
実印と印鑑証明
抵当権抹消書類
登記簿の住所(現住所が違う場合は住民票)
境界確定測量図
物件状況確認書

不動産業者を選ぶ

不動産業者選びによっては、数百万円も変わってくるというのはよくある話です。そのため1社だけに決めてしまうのは、危険なことです。しかし、自分で不動産業者に一件ずつ依頼をするのも、時間と労力が必要となってきます。

その不動産業者が信頼できるかもわからないため、不動産業者選びは無料一括査定サイトを活用することをおすすめします。無料一括査定サイトでは、全国にある優良不動産業者のみと提携していますので安心です。

不動産の売却方法は2種類ある

 

どちらのタイプにするか、この時点で決めておく必要があります。それぞれの違いを比較してみましょう。

不動産会社による仲介 不動産会社による買取
買手は個人となる
手数料あり
完了期間約1カ月
内覧あり
自分の言い値で価格を決められる
不動産会社が買手
手数料なし
完了期間3〜6カ月(売れ残る可能性あり)
内覧なし
相場より7割程度安くなる

仲介で不動産を売却するときの流れ

不動産業者が決まったのであれば、今度は媒介契約を選ぶことから始めます。不動産会社に正式に売買の仲介を依頼するときは「媒介契約」を締結しなくてはなりません。「専属専任媒介・専任媒介・一般媒介」の3種類から選択ができます。

専属専任媒介 専任媒介 一般媒介
他の不動産会社に依頼できる数 1社のみ 1社のみ 複数可
知人など自分で買手を見つけられるか 契約違反となる できる できる
依頼主に近況報告義務 週に1度 2週間に1度 義務はない

媒介契約の方法を決めたら、査定額から売り出し価格を決めていきます。価格を決めるポイントとしては、最終段階での買手との価格交渉があります。そのため、交渉して値下げをしてもいいように価格設定しておきましょう。

安く見せるためには8や9という数字を使用しますが、不動産売却の場合は値引き感を出すために、少し高く見える価格を設定することも必要です。不動産会社の担当の人はさまざまなアドバイスをしてくれますが、最終的に決めるのは自分ですので、冷静な判断をする必要があります。価格が決まったらいよいよ広告などで販売開始となります。

広告で興味を持ってくれた人に、不動産を見てもらうこととなります。 できるだけよい印象を持ってもらうために、 部屋は清潔に保ち、物を片付けて匂い対策をしておく必要があります。 戸建の場合は、庭の印象も大切なので手入れをしておきましょう。

売却すると決めたときからでも少しずつ部屋をきれいにしていけば、内覧者が来ても慌てなくて済みます。

ついに買主が見つかったら、価格交渉をして契約します。売買契約を結び代金の決済が終わったら、物件の引き渡しを行うこととなります。所有権移転手続きと、住宅ローンがある場合は解約や抵当権の抹消手続も行わなくてはなりません。また、買主へ鍵を渡す前に、公共料金の精算を済ませることも忘れないようにしてください。

買取で不動産を売却するときの流れ

買取をしてもらう際の流れも同時に見ておきましょう。買取は比較的簡単ですので、価格さえ気にしなければ問題はありません。不動産業者に査定を依頼し、買取価格の提示をしてもらいます。この時点では自分の家の相場より7割程度低くなるのが一般ですので頭に入れておいてください。

不動産業者との打ち合わせとなります。売買スケジュールや物件引渡の際の条件確認のため、打ち合わせをして物件引渡しの条件確認も話し合っておきます。

全てが納得した上で売買契約を締結します。このときには、宅建士を含め売買契約書の重要事項の説明を行います。そして、物件をもう一度確認をし、売買契約書に押印し手付金を支払います。手付金を支払ったあとに契約解除しても手付金は戻ってきませんので注意しましょう。

残金決済となり、残代金を受領し、物件の引渡しを行います。一般的には、決済日当日は銀行などの金融機関で引渡し手続きが行われます。

不動産は事前に準備をして売るタイミングで見極めると高く売れる

不動産売却に失敗したという人の多くは、事前準備がしっかり行われていないのです。家を売却するタイミングは固定資産税も関わってきますし、さまざまなタイミングが必要となります。売却の流れを知った上で、逆算をしてから行動するようにしなくてはなりません。

慌てて売却をするということは、内覧者にとってもよい印象を受けません。自分が買手の立場に一度立つことで、どのような物件を購入したいのかが見えてきます。少しでも高く売却するために、しっかりと計画を練りましょう。