不動産をスムーズに売りたい人必見!売却を成功させるための知識

不動産を高く売りたいなら正しい相場を知る必要がある

不動産の売却をしなければならないことが、一生に一度はあるかもしれません。

不動産売却は、それを仕事にしている人以外、慣れている人はほとんどいないでしょう。そのためうまく売却することができるか不安になることもあるでしょう。

不動産をスムーズに、そして高く売りたいなら、正しい知識や情報を得た上でステップを踏んで進めていくことが大切です。

この記事では、不動産売却を成功させるための情報を幅広く紹介します。

不動産を売却する時の流れ

不動産の売却を考え始めたら、まず最初に売却完了までの全体の流れを確認しておく必要があります。一般的には、以下のような手順で進めて行く人が多いでしょう。

相場を調べる→査定を依頼する→売り出し価格を決める→媒体契約→売却活動→売買契約→引き渡し

それぞれのステップの詳細についてご紹介します。

相場を調べる

まず最初に、自分で相場を調べておきます。自分が売却したいと思っている土地やマンションに近い条件の物件(間取りや築年数、近隣にあるかなど)の過去の売り出し価格を調べます。

インターネット上で、相場を調べるときに信頼できるサイトとして紹介したいのが、不動産流通機構が運営しているレインズマーケットインフォメーションです。地域ごとに直近1年の実際の売買価格が確認でき、過去2年分の取引市場の推移を確認することができるので大変便利です。

また、国土交通省が管轄している土地総合情報システムもおすすめです。実際に不動産取引を行った人にアンケートをとってデータベース化したサイトです。

これらのサイトや不動産販売サイトなどを用いて、売りたい不動産に条件が似ている不動産の価格や過去の取引価格を調べて、大体の相場を割り出しておきましょう。

急いでいるときは一括査定と買取を利用

もし、何らかの事情で家をすぐにでも売りたいときは、買取がおすすめです。

不動産売却の方法は大きく分けて「不動産会社に仲介してもらって個人へ売却する方法」と「不動産会社に直接買い取ってもらう方法」という2通りです。個人へ売却する場合、仲介して売却する際の時間がかかりますが、物件によってはその方が高額売却に繋がります。

一方で不動産会社に買取を依頼する場合、買取までの手続きが最小限になるほか、仲介売却だと難しい物件も買取の可能性が高まります。一括査定サイトで買取に特化して査定額を調べ、相場を把握したうえで、買取を依頼すると良いでしょう。

査定を依頼する

ある程度の相場観を掴んだら、次は不動産会社に不動産査定を依頼します。不動産査定は、おおよその適正価格を知るために、いくつかの不動産会社に査定を依頼することが大切です。

また、不動産査定には簡易査定(ネット査定)と、訪問査定の2種類があります。

ネット査定は、インターネット上の不動産査定サイトに必要な不動産情報を入力するだけで、簡単に査定価格を確認することができます。一方で、より正確な査定額を知りたい場合には訪問査定がおすすめです。不動産会社に直接見て、具体的な査定額を出してもらいましょう。

一括査定サイトを利用

まずは一括査定サイトを利用するのがおすすめです。不動産会社を探し回る必要がなく、サイトによっては土地やマンションなど1種類の不動産に特化することでより精度の高い査定を出してくれます。

1.一括査定サイトを利用してネット査定を利用
2.価格や印象から訪問査定依頼をする会社を選別
3.仲介依頼をする会社を決める

以上の3つのポイントを押さえて使えば、一括査定サイトは便利なサイトです。提示してもらった査定額から、今後支払う可能性が高い仲介手数料の予測、税金の支払いなど、より具体的な資金計画を立てることもできます。

売り出し価格を決める

次に、不動産の売り出し価格を決めていきます。不動産会社の査定額をベースにして、自分の希望額を踏まえて価格を検討しましょう。

できるだけ高い価格で売却したい!という気持ちを持つのは自然なことですが、あまりにも相場とかけ離れていると不動産は売れません。売れなかったら本末転倒ですので、最初に調べた相場も踏まえながら価格を決めましょう。

また、不動産が思うように売れない場合も想定して、価格の最低ラインを決めておきます。仲介担当者と相談しながら売れなかった場合の値下げ時期の目標を決めていくと良いでしょう。

媒介契約

不動産会社に売買の仲介を依頼する際には、「媒介契約」を結ぶことになります。これは不動産会社とあなたがお互いに守る約束事を決めた契約であり、

不動産会社との媒介契約には「一般媒介契約」、「専任媒介契約」と「専属専任媒介契約」の3種類があります。それぞれにメリットやデメリットがあるため、比較して自分の状況と売りたい不動産に合った契約の方法を選ぶことがポイントです。

契約名 一般売買契約 専任媒介契約 専属専任媒介契約
メリット ・多くの不動産会社と契約が出来る
・自分でも取引相手を見つけて契約できる(自己発見取引)
・7営業日以内に指定流通機構への登録が法的義務
・2週間に1回は売主への報告義務あり
・自分でも取引相手を見つけて契約できる(自己発見取引)
・5営業日以内に指定流通機構への登録が法的義務
・1週間に1回以上売主への報告義務あり
・1社とだけ契約するため宣伝に力を入れてもらいやすい
デメリット ・指定流通機構への登録義務や売主への報告義務がない
・宣伝をあまりしてもらえないことがある
・複数の会社とは取引できない ・複数の会社とは取引できない
・自己発見取引をしてはいけない

お金に関する取り決めは特に注目

媒介契約をチェックする際には、お金に関する取り決めの確認をおすすめします。少なくとも、次の3点を確認しておきましょう。

  • 不動産会社ごとの違約金のルール
  • 別途支払いが求められる範囲
  • 契約が成功した場合の報酬内容

違約金とは、媒介契約において最初に取り決めておくことの1つです。売主側が契約に違反あるいは自己都合で契約解除した場合に求められるのが一般的で、その費用の内訳については取引によって異なります。

不動産が売れるまで、なんでも無制限に不動産会社へ依頼することはできません。仲介手数料の範囲内で売却活動をしてもらうため、それを上回る広告宣伝や遠方への取引依頼をすると、別途費用が求められることがあります。いくら支払う可能性があるか、最初に聞いておきましょう。

また不動産会社によっては、仲介手数料が半額や無料というキャンペーンを実施している場合もあります。キャンペーンの利用を考えた場合、契約が成功すれば対象なのか、キャンペーンを利用しない場合は契約内容が変わるのかといった内容が確認ポイントです。

売却活動

媒介契約を結んだ後は、さっそく売却活動を始めることになります。不動産会社の営業担当者がチラシ広告やホームページの掲載などを始め、不動産を売り出します。

その広告を見た人の中から購入希望者が現れたら、内覧に対応することになります。

多くの場合、買い手は必ず土地や不動産を実際に見てから購入するかどうか判断をします。内覧時の印象はとても大切なため、できるだけ綺麗にしておきましょう。土地であればゴミや落ち葉などを片付けておく、マンションや一戸建てであれば室内を綺麗にクリーニングしておくと良いでしょう。

売買契約

売却活動を経て、不動産に買い手がついた場合は、不動産売買契約を締結することになります。購入申込書を準備し、売却内容を詳細に詰めます。内容が決まったら、不動産会社立会いのもと、不動産売買契約を買い手と結ぶことになります。

この時に、売り手側が準備しなければならないものは、仲介手数料の半金、印紙代、登記済証、実印、印鑑証明書、建築確認通知書・検査済証、固定資産税納税通知書などです。必要書類が多いので、早めに準備をしておきましょう。

瑕疵担保責任に注意

瑕疵担保責任とは、買主が購入後に不動産に雨漏りなど欠陥を見つけた際、売主がその責任を負うというものです。瑕疵担保責任を問われないためには、欠陥について事前に買主に申告し、契約時に了承してもらう必要があります。

しかしシロアリ被害など、気が付かないうちに出来た欠陥を見落としてしまうことがあります。瑕疵担保責任を負う期間について必ず明記する、瑕疵担保責任になるような欠陥がないか家を調査しておくことも大切です。

引き渡し

不動産を売却する場合には、住宅ローンの抵当権の抹消登記を済ませなければいけません。まず、抵当権の抹消手続きを行い、その後引渡しとなります。

引渡し時に、売買契約時に一部を受け取っていた不動産の代金の残り分を受け取ります。必要であれば、ここまでのタイミングで引越しを行います。

引渡し時に必要なものは、仲介手数料の半金、登記費用、登記済証、実印、印鑑証明書、物件の鍵一式、建築確認通知書、固定資産税納付書などです。

あらかじめ、仲介に入っている不動産会社に必要なものを確認しておきましょう。

不動産を売却にするのに必要な費用

不動産を売却する際、売却をして入ってくるお金(売却益)の方に意識が行きがちですが、実は売却を行うにあたって必要なお金がいくつかあります。

かかる可能性が高い費用 物件によっては可能性がある費用
税金 印紙税
登録免許税
譲渡所得税
住民税
売却費用 仲介手数料(無料キャンペーンなど除く)
登記費用
証明書発行手数料
引っ越し及び処分費
司法書士費用
測量費
解体費
クリーニング費
リフォーム費
抵当権抹消費
ローン返済費

家が査定額通り売れることを前提に資金計画を立てると、値下げを行った場合、支払いが難しくなる可能性も考えられます。いつ、どのくらいの費用を用意すべきか考慮して、売却計画を立てるようにしましょう。

税金として支払う費用

不動産売却に係る税金は「印紙税」「登録免許税」「譲渡所得税」「住民税」の全部で4つです。

必ずかかる印紙税と登録免許税

不動産を売却したら、まず印紙税と登録免許税がかかります。

そのうち、印紙税は不動産売買契約書に貼って納めることとなります。印紙税は、売買契約書に書かれている金額によって納める金額が異なります。売買契約書は買主と売主双方で1通ずつ持つため、印紙税もどちらがどのように負担するか、話し合って決めることが大切です。

節税する方法としては、買主が原本を持っていれば良いため、買主のものだけ印紙税を納め、売主はコピーを所有するという手もあります。

不動産の契約金額 本則税率 軽減税率
500万円~1,000万円以下 10,000円 5,000円
1,000万円~5,000万円以下 20,000円 10,000円
5,000万円~1億円以下 60,000円 30,000円
1億円~5億円以下 100,000円 60,000円

また、登録免許税は不動産所有者の名義変更の際、所有権の移転登記に必要になる税金です。

売却によって所有権が移転する場合には、税率は、固定資産税評価額×2%となります。また、平成31年3月31日までは、印紙税と同じように1.5%の軽減税率が適用されます。

本則税率 軽減税率
固定資産税評価額×2%  固定資産税評価額×1.5%

登録免許税の事例

固定資産税評価額は、毎年送付される固定資産税評価証明書で確認可能です。計算する際は1,000円未満が切り捨てとなるため、例えば530万3,200円の土地の場合、次のように計算します。

本則税率 軽減税率(平成31年3月31日まで)
固定資産税評価額 530万3,200円 530万3,200円
1,000円未満切り捨て 530万3,000円 530万3,000円
固定資産税評価額×税率 530万3,000円×2%=10万6,060円 530万3,000円×1.5%=7万9,545円
100円未満切り捨て 10万6,060円→10万6,000円 7万9,545円→7万9,500円
登録免許税 10万6,000円 7万9,500円

利益が出るとかかる譲渡所得税と住民税

そして、不動産売却によって利益が出るとまた別の税金がかかることになります。不動産売却益(譲渡所得)には、譲渡所得税、住民税、そして現在は復興特別所得税がかかります。支払うタイミングは確定申告後ですが、あらかじめ用意が必要です。

また、これらは長期譲渡所得か短期譲渡所得によって税率が違う仕組みになっており、不動産売却に伴って支払う税金の中では金額的にも大きなものです。

短期 長期
期間 5年以下 5年超
所得税 30.63% 15.315%
住民税 9% 5%

※所得税の税率には、復興特別所得税を上乗せ

上記のように、5年を超えた長期所有の方が税率が低くなります。5年前後で売却を悩んでいる場合には、5年を超えてから売却したほうが売却益にかかる税金が低くなり、節約につながります。

譲渡所得税の計算方法

譲渡所得税を計算するには、次の4つの用語について知っておくと便利です。

  • 譲渡価額:不動産を売却した時の価格に、さらに固定資産税など精算金をプラスしたもの
  • 取得費:不動産を購入した時にかかった費用(例:購入費、仲介手数料、印紙代など)
  • 減価償却費:不動産の劣化に応じて取得費から差し引く費用
  • 譲渡費用:売却時にかかった仲介手数料、広告費、印紙税など

譲渡所得については、次の計算式で算出します。

譲渡所得=譲渡価額-取得費-減価償却費-譲渡費用

計算してみると、譲渡所得がマイナスになることがあります。利益が出た場合も、特定の条件において税金の控除を受けられる特別控除の額を差し引いた額がプラスにならない限り、税金が実際にかかる課税譲渡所得は発生しません。

課税譲渡所得=譲渡所得-特別控除

一般的には「居住用財産の3,000万円特別控除」などが用いられ、購入費が3,000万円の住宅だったとしても特例を使用すれば税金がかかりません。

不動産会社に支払う仲介手数料

また、不動産会社への仲介手数料もかかる費用として忘れてはいけません。

仲介手数料は、不動産会社の売却活動に対する成功報酬で、買い手が見つかり売買契約が成立した時に支払う必要があるものです。また、仲介手数料の報酬額は法律により上限額が決められています。

売買価格 報酬額(仲介手数料)
200万以下 取引額の5%以内
200万超400万以下 取引額の4%以内
400万超 取引額の3%以内

なお、仲介手数料は、売買契約成立時と、引渡し時に2回に分けて半額ずつ支払うことが一般的です。しかし、不動産会社によって異なる場合がありますので、最初に媒介契約を結ぶ時に確認をしておきましょう。

該当する人のみにかかる抵当権抹消費とローン返済費

抵当権抹消費用は、不動産を購入する際に組んだローンの担保として、金融機関が設定する権利です。自動的に外れる権利ではないため、ローンを完済した後に家の持ち主が抵当権抹消登記を行う必要があります。

またローンが完済していない場合は、抵当権抹消を行うためにローン一括返済を目指します。一括繰上返済は、金融機関ごとに手数料が設定されているため、返済額にはもちろん既定の手数料が必要です。

専門家に頼んだ場合の報酬

不動産を仲介を通して売却する際、抵当権抹消登記の手続きが必要になることを、先ほどもご紹介しました。この抵当権抹消の手続きを、専門家の司法書士への依頼する場合、その分の報酬が必要になります。

抵当権抹消登記を司法書士に依頼した場合、報酬の相場は15,000円程度となっています。

尚、仲介を依頼している不動産会社に頼めば、おすすめの司法書士を紹介してもらえることがほとんどです。もし、司法書士のツテがない場合には、不動産会社に紹介してもらいましょう。

状況に応じてかかる費用

不動産をより売れやすくするために、費用をかけた方がお得なこともあります。

解体費と測量費

老朽化で価格が下がる家に比べると、更地の方が活用方法が多様で買主も現れやすいため、一度家を解体してから売ることがあります。この時の解体費も、不動産売却でかかる費用の1つです。

また土地の大きさや隣家との境界線が分からない場合は、改めて測量が求められます。土地家屋調査士へ依頼して測量する場合、期間にして2ヵ月、費用は土地の面積にもよりますが数十万円はかかります。これも売却費に含めることが出来ます。

クリーニングやリフォームにかかる費用

内覧に備えて、家の中をクリーニングやリフォームした場合も、もちろん費用が掛かります。ハウスクリーニング費用は会社によってもまちまちなため、見積もりをとって比較しておくと良いでしょう。

リフォームは時間もお金もかかるため、仲介を依頼する不動産会社と相談し、確実に必要な場合に行うことをおすすめします。

不動産売却を依頼する会社を選ぶ時のポイント

不動産売却の際、どのような不動産会社に仲介を依頼するかは、とても重要なことです。中には、よくない不動産会社に依頼してしまい、なかなか不動産が売れないなんてことも。

ここでは、不動産売却を依頼する不動産会社を選ぶ際に参考にしてほしいポイントを紹介します。

会社の規模は気にしないようにする

不動産会社を決める際、全国展開をしている大手の企業のほうが、なんとなく信頼できるような気がするかもしれません。

しかし、大手にも中小にもそれぞれに良い部分があるため、安易に会社の規模で決めるのはおすすめしません

例えば、小さい会社であっても、何十年もその地元密着で仕事をしており、不動産売却の経験が豊富で見込み客をたくさん持っている会社がたくさんあります。逆に、たくさん社員がいる大手に頼んだところ、経験が浅い新人の営業マンが担当につけられてしまって、スムーズに売却が進まないこともあるかもしれません。

もちろん、逆に中小が良くて大手が悪いとも言えません。会社の規模ではなく、保証やサービスの内容、担当者の仕事ぶりや印象などを比較して決めるようにしましょう。

免許番号をチェックする

信頼できる不動産業者かどうか確認するために、登録免許をチェックするという方法があります。

免許番号は不動産会社のオフィスやHPに必ず記載されていますので簡単に確認ができます。「東京都知事(4)第12345号」などと書かれているのが免許番号です。

この免許番号の中央の()には更新回数を表す数字があり、数字が大きいほど営業年数が長いということがわかります。営業年数が長ければ信頼度も上がるため、1つの参考として利用できます。

また、行政処分歴の有無を調べることでも信頼できる不動産業者か確認ができます。インターネットの宅地建物取引業者名簿を見れば、過去の行政処分歴を確認することができます。

さらに国土交通省のネガティブ情報等検索サイトを使えば、不動産会社の行政処分情報を調べることもできます。こちらも一つの参考として確認してみてはいかがでしょうか。

一括査定サイトで広く情報を集めよう

不動産会社同士を比較する際も、一括査定サイトは便利です。匿名やメールのみなど、営業を多く受けるリスクを減らしつつ、依頼時のレスポンスの速さやこちらから相談した時の対応チェック、会社ごとの特色についても調べられます。

不動産売却で失敗しないために知っておきたいこと

不動産売却は、場合によっては数百万〜数千万の大きなお金が動く取引となります。誰しも失敗はしたくないものです。失敗や損をしないために、事前に知っておきたいことを以下にまとめています。

不動産の現況と登記内容が異なる場合もある

売却したい不動産が長年所有しているものだったりすると、現状と登記内容が異なっている場合があり要注意です。

特に多く見られるのが土地の地積(面積)や境界があいまいになっている事例です。地積調査の進んでいない地域は現況と登記内容と異なっている場合もあるため、知らずに売ってしまうとトラブルの元になってしまうので気をつけてください。必要に応じて、土地の境界は計測して確定させておきましょう。

見積もり時は査定書をもらうようにする

不動産会社に査定をしてもらう時は、口頭で金額を聞くのではなく必ず査定書をもらうようにしてください。口約束だけで契約してしまうと、契約時に金額を変更されてしまう恐れがあるためです。

査定時だけではなく、その後の契約などにおいてもきちんと書面を出してもらうこと、またその書類の中身をしっかり確認するようにしましょう。

ローンは完済しておく

売却したい不動産の住宅ローンが残っている場合、先に住宅ローンを完済し抵当権を抹消する必要があります。抵当権を抹消していない不動産だと、売却しにくくなってしまうためです。

抵当権とは、債務者が住宅ローンを返済できなくなった時のため、その担保となっている物件から優先的に債権者(銀行)が弁済を受けることができる権利です。

この抵当権がついている物件を購入すると、万が一前の所有者が住宅ローンを返せなくなった時に、その物件を差し押さえられてしまいます。そんな物件はなかなか買いたい人がいないため、抵当権を抹消した状態でないと不動産は売れにくいのです。

利益が出たら会社員でも確定申告が必要

不動産を売却した場合、翌年の2月から3月の間で確定申告を行うことが必要です。特に会社員の方は普段あまり確定申告に馴染みがないため忘れがちですが、所得税において確定申告を行う必要があります。

確定申告の時期は毎年2月16日~3月15日と決められており、不動産を売却した年の翌年に行います。

毎年確定申告の時期には税務署が混むほか、複数の必要書類を準備しなければならないため、早めに準備をし始めるようにしましょう。

不動産売却 Q&A

ここからは、不動産売却において、特に多くの人が疑問に思う内容をQ&A形式でまとめています。

査定の見積もりは何社くらいに依頼するべきですか?

査定は、複数の不動産会社に依頼をして見比べるのが一般的となっています。一方で、何社くらいに依頼をするのがベストか悩む人もいるでしょう。

不動産会社の得意分野を把握するためには、大体3~6社くらいに見積もりを依頼すると良いと言われています。少なくとも3社に依頼すれば、だいたいの平均額を知ることも出来ますし、それぞれの不動産会社の良さや特徴もわかりやすくなると思います。

ただし、査定後は多くの不動産会社から営業の連絡がくることも事実です。あまり多くの不動産会社に査定を依頼しすぎると管理も難しくなるため、自分で把握できる範囲の会社にお願いするようにしましょう。

内覧前にリフォームはするべきですか?

リフォームは基本的には不要です。買い主の好みもあるため、無理にリフォームを行わない方が良いでしょう。購入後に買い主にリフォームを行ってもらうため、安く売却するのも手です。

ただし築年数が古い建物などは、水周りの状態が悪かったり全体のデザインが古くさく感じられ、なかなか買い手がつかない場合があります。そのような場合は、状況によってリフォームした方が早く売れる場合もあるため、経験豊富な不動産会社に相談して決めていくと良いでしょう。

売却活動の広告費は誰が支払うのですか?

ホームページへの掲載やチラシの作成など、広告にかかる費用は全て不動産会社が負担することになっています。そのため、基本的には売り主が負担することはありません。

売り主は売却が成功した場合に、不動産仲介手数料を支払うことになります。

トラブルを未然に防いで不動産売却を成功させよう

今回は不動産をスムーズに売却するためのポイントや、売却を失敗させないために必要な知識などを紹介しました。

不動産の売却は一生のうちに何度も経験するものではなく、慣れている人はそうそう多くありません。むしろ、不動産売却が初めてという方の方が多いでしょう。

不動産売却を成功させるためには、事前に情報を収集し、スムーズに進めることが大切です。また、知識を持っていることで、トラブルを防ぐこともできます。