不動産売却前に税金のシミュレーション
不動産売却をすると、予定していた価格で売却できても、税金の支払いを考慮していなくて手元に残る現金の少なさに後悔をしてしまう人がよくいます。そこでこの記事では、不動産売却での税金の具体的なシミュレーションを紹介します。不動産売却前に見積もりができるので、売却予定価格や費用を仮定して、シミュレーションしてみましょう。
不動産売却にはどんな税金がかかるのか
不動産売却で税金の負担が大きいとはいっても、一体どんな税金がかかるのかを知らないと、具体的にシミュレーションをすることはできません。ここでは不動産売却にかかる税金の種類と税率について紹介します。
売買契約書の作成にかかる印紙税
不動産を売却する時、買主と売買契約書を作成します。お金が絡む契約書には印紙税を支払う決まりになっており、印紙を貼って税金の納付をします。負担する人または割合は交渉で決めますが、不動産売却においては売主が負担するケースが多いです。
納める税額は売却金額によって変わります。また、2020年3月31日までに作成される売買契約書の場合、課税額が少なくなる軽減措置があることにも注意が必要です。売却金額ごとの本則の税額と軽減措置がなされた税額は下記の表のようになります。
| 売却金額 | 本則の印紙税額 | 軽減措置の印紙税額 |
| 10万円以下 | 0円 | 0円 |
| 10万円超～50万円以下 | 400円 | 200円 |
| 50万円超～100万円以下 | 1,000円 | 500円 |
| 100万円超～500万円以下 | 2,000円 | 1,000円 |
| 500万円超～1,000万円以下 | 1万円 | 5,000円 |
| 1,000万円超～5,000万円以下 | 2万円 | 1万円 |
| 5,000万円超～1億円以下 | 6万円 | 3万円 |
| 1億円超～5億円以下 | 10万円 | 6万円 |
| 5億円超～10億円以下 | 20万円 | 16万円 |
| 10億円超～50億円以下 | 40万円 | 32万円 |
不動産登記にかかる登録免許税
不動産売却をする時、ローンを完済して金融機関から課せられていた「抵当権」を抹消しなければいけません。抵当権が残っていると、売却の優先権を金融機関が握っているため自分の意思で売却ができないのです。
抵当権を抹消する登記手続きには、登録免許税がかかり、不動産1つにつき1,000円です。家を売却する場合は、建物と土地をそれぞれ1つと数え、2,000円支払います。マンションを売却する場合は、敷地が複数の土地に分かれている可能性があり、分かれている数だけ登録免許税が高くなります。
不動産売却の登記手続きには、所有権移転登記という、買主に所有者を変更する登記も行います。しかしこの登録免許税は買主が負担するケースが多いので、売主は心配しなくて良いです。
課税されない対象もある消費税
税率は2019年4月現在は8％ですが、将来10％にすることも予定されています。不動産売却で消費税がかかるのは、一部の費用だけとなっています。消費物ではない土地や、そもそも税金である印紙税や登録免許税は非課税です。消費税の課税対象になるのは
- 不動産会社への仲介手数料
- 登記の手続きで司法書士に支払う報酬
- ローン返済手続きの手数料
- 課税事業者が行う建物の売却
などです。課税事業者とは、事業として建物の売買を行っているかで判断されます。つまり個人で自分の住んでいた家を売却する場合は非課税で、投資用物件やテナントなどの売却には消費税がかかるのです。どんな不動産を売却するかに注意しましょう。
不動産売却の利益にかかる譲渡所得税
譲渡所得税とは、不動産売却を行った時の利益に対して課せられる税金で、所得税と住民税、復興特別所得税の3つに細かく分けられます。所得税と住民税は不動産の所有期間で税率が変わり、
| 所有期間 | 所得税の税率 | 住民税の税率 |
| 5年以下 | 30％ | 9％ |
| 5年を超えている | 15％ | 5％ |
復興特別所得税は、東日本大震災の復興財源確保のため、2037年12月31日までの期間限定の税金です。税率は2.1％で所有期間によって変わりませんが、
- 所得税＝不動産売却の利益×30％or15%
- 住民税＝不動産売却の利益×9％or5％
- 復興特別所得税＝所得税×2.1％
と少し特殊な計算になっています。実際に税金を計算すると細かい数字になりますが、100円未満は切り捨てる決まりです。
不動産売却での税金のシミュレーションは、この譲渡所得税の計算が壁となりやすいです。他の税金は売却金額を当てはめたり税率をかけるだけですが、譲渡所得税は、まず利益がいくらになるのかを、下記の式を使って計算しなければなりません。
不動産売却の利益＝売却した価格－（取得費＋譲渡費用）
自力でもシミュレーションできるように、次の項目で詳細を紹介していきます。
シミュレーションのため不動産売却の利益を計算
上記で紹介した譲渡所得税の計算式で、取得費と譲渡費用はどのように見積もればいいのでしょうか？どこまでが費用として認められるのかということから紹介するので、シミュレーション時に該当する数字を当てはめられるようになりましょう。
建物の築年数や構造で決まる取得費
取得費とは、売却したい不動産を取得した時にかかった費用のことを言います。土地や建物の購入金額だけでなく、その時に支払っている仲介手数料や印紙税、登録免許税なども含まれます。取得した時の資料を探しだして足し合わせてください。
建物部分だけは劣化が取得費の計算で考慮され（減価償却という）、
減価償却費＝建物の取得価格×0.9×償却率×経過年数
取得費＝土地や建物の取得価格－減価償却費＋その他で支払った費用
償却率は建物の構造で決まっており、自宅を売却する場合は、
| 建物の構造 | 償却率 |
| 鉄筋コンクリート造 | 0.015 |
| 軽量鉄骨 | 0.025 |
| 木造 | 0.031 |
です。取得してから年月が経っている不動産だと資料が紛失してしまい、取得費が計算できないという場合があります。取得費が不明な場合は、不動産を売却した価格の5％として、税金は計算されます。
譲渡費用に含まれる仲介手数料の計算に注意
譲渡費用に含まれるものは、仲介手数料や印紙税、高く売却するために行った測量などの費用です。この中で仲介手数料は、計算ルールを知っておけば、売却する不動産の価格から計算できます。
仲介手数料は法律で上限が決まっており、多くの不動産会社は利益の確保のため上限で請求をしてきます。仲介手数料の決まり方は下記の通りです。
| 売却する価格 | 仲介手数料（税抜） |
| 200万円以下 | 売却する価格×5％ |
| 200万円超え～400万円以下 | 売却する価格×4％＋2万円 |
| 400万円超え | 売却する価格×3％＋6万円 |
譲渡費用の中でも仲介手数料は高額になりやすいです。上記の計算ルールを活用して、間違えないように譲渡費用の計算をしましょう。
不動産売却の事例で税金をシミュレーション
具体的な例を挙げてかかる税金をシミュレーションしてみます。税金がいくらくらいかかるかの目安として参考にしてみてください。
マンションを2,500万円で売却した場合
- 不動産情報：16年前に取得した鉄筋コンクリート造のマンション
- 売却金額：2,500万円
- マンションの購入費用：5,000万円＋諸費用で200万円
- 購入費用の内訳：土地が2,000万円、建物が3,000万円
- 登記上マンションの敷地は3つの土地に分かれていた
- 売却では仲介手数料や印紙税、登録免許税以外で、20万円
印紙税＝1万円（上記の表より）
登録免許税＝建物1つ分＋土地3つ分＝4,000円
仲介手数料＝（2,500万円×3％＋6万円）＋消費税8％＝87万4,800円
減価償却費＝3,000万円×0.9×0.015×16年＝648万円
取得費＝5,000万円－648万円＋200万円＝452万円
不動産売却の利益＝2,500万円－（4,552万円＋1万円＋4,000円＋87万4,800円＋20万円）
＝－2140万8,800円
印紙税や登録免許税、消費税の支払いは避けられないものの、利益がマイナスのため、譲渡所得税の支払いは0円です。マンションの取得費が正確にわかったので、税金がかかる利益を少なく見積もることができたのです。
木造の戸建を2000万円で売却した場合
- 不動産情報：5年より前に取得した木造の戸建
- 売却金額：2,000万円
- 購入した金額：不明
- 売却のための測量費：50万円
印紙税＝1万円
登録免許税＝土地＋建物＝2,000円
仲介手数料＝（2,000万円×3％＋6万円）＋消費税8％＝71万2,800円
取得費＝2,000万円×5％＝100万円
不動産売却の利益＝2,000万円－（100万円＋1万円＋2,000円＋71万2,800円+50万円）
＝1,777万円5,200円
譲渡所得税＝所得税＋住民税＋復興特別所得税＝361万1,100円
取得費の詳細が不明な場合は、税金対策を何もしていないと高額の支払いを求められ、売却したお金を残しておかないと生活費まで圧迫される恐れがあります。
相続した土地を1,000万円で売却
- 不動産情報：3年前に相続した土地
- 売却金額：1,000万円
- 購入した金額：書類不審のため不明
- 相続と時に測量などをしていたため、譲渡費用は税金と仲介手数料のみ
印紙税＝5,000円
登録免許税、＝土地だけなので1,000円
仲介手数料＝（1,000万円×3％＋6万円）＋消費税8％＝38万8,800円
取得費＝1,000万円×5％＝50万円
不動産売却の利益＝1,000万円－（50万円＋5,000円＋1,000円＋38万8,800円）
＝910万5,200円
譲渡所得税＝360万8,300円
所有期間が3年と短いため、所得税や住民税の税率が高く、上記の戸建売却と同等の税金を支払うことになってしまっています。
ここまで3つのシミュレーションをしてきましたが、税金を抑えるにはまず取得費を正確に計算することが重要です。不明の場合と比べて大幅に利益を圧縮できるので、不動産の売却前に資料を探しだしてください。
資料がどうしても見つからない、資料があってもさらに節税したい人のため、次は節税対策について紹介します。
不動産売却にかかる税金の節税対策
不動産は高く売却できるほど税金の負担が大きくなります。そのため節税対策は重要です。税金の負担を減らす方法を確認しておきましょう。
3,000万円の特別控除を利用する
マイホームを売却した場合は、所有期間に関係なく譲渡所得から最高3,000万円までを控除することができます。
譲渡所得税＝（譲渡所得－控除）×税率
となり、譲渡所得が3,000万円までなら税金はかからず、3,000万円を超えるなら超えた部分の金額に税金がかかります。
全ての人が控除できるわけではなく、土地だけの売却や他の控除を使おうとしていると適用できなくなるので、不動産の売却前に条件を確認してください。
所有期間が5年を超えてから売却する
所有期間は5年を堺に税率が変わります。5年を超えていたら長期譲渡所得になり、税率は5年以下の短期譲渡所得の半分です。さらに10年を超えるとさらに税率が低くなります。
| 10年越えのマイホーム売却 | 所得税 | 住民税 |
| 6,000万円以下の部分 | 10％ | 4％ |
| 6,000万円超える部分 | 15％ | 5％ |
10年越えの場合、3,000万円の特別控除と併用ができるので、確定申告をすると税金を何百万円も節税出来ることになります。
不動産は建物付きの場合、早く売却した方が高額になりやすいです。しかしもう少しで所有期間が5年を超える場合は、税率が低くなるまで待ったほうが得になる可能性があるので気をつけましょう。
居住用財産の買い替え特例を利用する
住居用の不動産を売却し、新しく住居用の不動産を購入する場合は、居住用財産の買い替え特例が利用できます。買い替えたマイホームを将来売却した際に、課税されずに繰り延べられた所得に課税される仕組みです。あくまで繰り延べなので、節税とは少し違います。
この特例を利用すれば、課税譲渡所得が3,000万円を超えた場合も税負担を減らすことができます。なお、3,000万円の特別控除と併用することが出来ないので、どちらを選択したら得かよく考えましょう。
相続した不動産の早期売却で特例
取得費加算の特例と呼ばれ、条件を満たせば一定の相続税を取得費として計上することができます。条件は3つで、
- 相続した財産の取得者が売却
- 取得してから相続税が課税されている
- 相続開始の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに不動産を売却する
取得費に加算できる額は、建物と土地で違いがあり、
土地部分の額＝（相続税額×土地の価格）/（相続税の課税価格＋債務控除額）
土地以外の部分の額＝（相続税額×建物の額）/（相続税の課税価格＋債務控除額）
平成27年1月1日以後に開始した相続によって取得した不動産の場合は、上記の区別はせず全て土地以外の額で計算をします。
手軽な税金のシミュレーションにネットの計算ツール
計算式に当てはめて自分で税額を算出することは可能ですが、実際に計算してみると難しくて大変です。計算を間違えていたために、用意していたお金では足らなかったという事態にもなりかねません。
計算に自信がない人は、ネットの計算ツールを利用する方法がおすすめです。売却金額や取得費、諸経費の金額を入力するだけで、おおよその税金額を試算することができます。確実な税額を把握するものではありませんが、自分で計算するよりも簡単で便利です。
大手金融機関のホームページや専用のシミュレーションサイトがあるのでチェックしてみましょう。下記に実際に使用しやすいシミュレーションサイトを2つ厳選しました。
不動産に関する税金などを瞬時に計算・シミュレーション リアルタイムシミュレーター
売却額や、諸経費、取得価格、取得時の諸経費を入力するだけで瞬時に税額を計算してくれます。入力項目はたったの6つだけです。金額の入力は4つ、他の2つは所有期間を3択で答えるものと、特例に関する質問を「はい」か「いいえ」のいずれかを選択するだけで終了します。
不動産譲渡税シミュレーター
たった6つの簡単な入力項目のみで、課税譲渡所得金額、譲渡所得にかかる所得税、住民税、復興特別所得税などを算出できます。譲渡所得税の用語説明をはじめ、課税方法、計算、税率についての説明もわかりやすく記載されています。
不動産売却の利益を最大にするため一括査定
ここまで不動産売却の税金や、その具体的なシミュレーションを紹介してきました。税金には特例が用意されてるため、手元に現金を多く残すには、取得費の資料をそろえ高く売却することが重要となります。
高く売却するための近道は、一括査定を使って見つけた優良な不動産会社に売却の依頼をすることです。一括査定なら元から優良な不動産会社が厳選されているので、一から不動産会社を探す必要がなく、売却したい不動産の相場感もつかむことができます。税金に明るい担当者なら、利益が最大になるような売却価格の提案もしてくれるでしょう。
おすすめの一括査定サイト3選
| サイト名 | 利用者数 | 対象エリア | 提携会社数 | 同時依頼数 |
| イエウール | 1,000万人 | 全国 | 1,700社 | 6件 |
| イエイ | 400万人以上 | 全国 | 1,700社以上 | 6件 |
| リビンマッチ | 440万人 | 全国 | 1,400社 | 6件 |
イエウール：全国1,700社以上に対応
地方・地域密着型の中小規模不動産業者にも対応しているので、都市部以外に所在しているマンションや一戸建てなどの不動産を売却したい人におすすめです。
| 利用者数 | 1,000万人 |
| 対象エリア | 全国 |
| 提携会社数 | 1,700社 |
| 同時依頼数 | 6社 |
| 取引件数 | 非公開 |
| 顧客満足度 | 98％ |
| 運営会社 | 株式会社Speee (Speee, Inc.) |
サイト内では一戸建てや土地など、物件の種類別に売却手順の説明も掲載されています。しつこい勧誘があったなど、評判の悪い不動産会社は登録から外されているので安心です。
イエイ：お断り代行サービスを提供
大手不動産会社だけでなく、地域に密着した地方に強い不動産会社への査定も一括で依頼できます。
| 利用者数 | 400万人以上 |
| 対象エリア | 全国 |
| 提携会社数 | 1,700社 |
| 同時依頼数 | 6件 |
| 取引件数 | 1,000件以上 |
| 顧客満足度 | 97％ |
| 運営会社 | セカイエ株式会社 |
都心部だけでなく、地方の物件を売却したい人にもおすすめです。また、査定を依頼した不動産会社からの営業連絡を断りたい際に、代わりに断ってくれる「お断り代行」サービスがあるため、営業電話を断りにくい人におすすめです。
なお、依頼先の不動産会社は自分で選べる仕組みとなっています。
リビンマッチ：利用したいサイト第1位
都道府県別に、このサイトに登録している不動産会社の情報をあらかじめ調べることができ、その中から売却査定実績の多い不動産会社を選べることが特徴です。
| 利用者数 | 440万人 |
| 対象エリア | 全国 |
| 提携会社数 | 1,400社 |
| 同時依頼数 | 6件 |
| 取引件数 | 14万件（年間） |
| 顧客満足度 | 98％ |
| 運営会社 | リビン・テクノロジーズ株式会社 |
全国展開しているような大手の不動産業者ではなく、どちらかと言えば地域に密着した中小規模の不動産会社の登録が多い、相続などによる地方の不動産の売却を考えている人におすすめです。
不動産売却の不安をなくすため税金のシミュレーションを
税金は自分で計算できますが、慣れていないと聞きなれない言葉もたくさん出てきて、難しくて算出するところまで行けずに諦める人もいます。計算は無料で利用できるシミュレーションサイトを利用すると便利です。
但し、簡単にシミュレーションできたとしても、制度や特例の知識がないと無駄に税金を払ってしまい損をすることがあります。制度や特例により税負担が大幅に減る可能性があるので、売却にかかる税金の知識を持ち、税金の負担を減らしていきましょう。
また、一括査定サイトについて詳しく知りたい・比較したいという場合は下記の記事を参考にしてください。
参考：【2019年最新】不動産一括査定50サイトをジャンル別に比較！
