不動産売却にかかる税金をシミュレーションしてみよう

不動産を売却する時には様々な税金がかかる

不動産は売却後も税金の申告と納税をする必要があります。不動産の売却で納める税金は何か、その種類といくらくらいかかるのかを知っておきましょう。

不動産売却にはどんな税金がかかるのか

負担が大きい税金については、急にお金を用意しなければならないと思うと大変です。早めに負担する税金の種類や内容を知っておくと、その後の準備や手続きがスムーズに進みます。

契約書の作成にかかる印紙税

契約書を作成した時に課せられる税金が印紙税です。売買契約書に印紙を貼って納めることができます。負担する人または割合は交渉で決めますが、一般的には売り手が負担するケースが多いです。

納める税額は契約金額によって変わります。また、2020年3月31日までに作成される売買契約書の場合、課税額が少なくなる軽減措置があることにも注意が必要です。契約金額ごとの本則の税額と軽減措置がなされた税額は下記の表のようになります。

契約金額 本則の印紙税額 軽減措置の印紙税額
10万円超~50万円以下 400円 200円
50万円超~100万円以下 1,000円 500円
100万円超~500万円以下 2,000円 1,000円
500万円超~1,000万円以下 10,000円 5,000円
1,000万円超~5,000万円以下 20,000円 10,000円
5,000万円超~1億円以下 60,000円 30,000円
1億円超~5億円以下 10万円 60,000円
5億円超~10億円以下 20万円 16万円
10億円超~50億円以下 40万円 32万円

不動産登記にかかる登録免許税

登録免許税は法務局で抵当権の抹消登記や所有権の移転登記を行う時に課せられる税金です。抵当権の抹消登記にかかる登録免許税は不動産1つにつき月1,000円かかるため、土地と建物の場合は2,000円かかります。

所有権移転登記にかかる登録免許税は、交渉による負担する人または割合を決めますが、一般的に買い手が負担するケースが多いです。税額は土地と建物で違います。

土地は基本的に固定資産税評価額の1,000分の20ですが、軽減措置により2020年3月31日までに登記した場合は1,000分の15です。

建物は基本的に固定資産税評価額の1,000分の20ですが、軽減措置により2020年3月31日までに取得した住宅用家屋の場合1,000分の3になります。

不動産売却時に課税対象となる項目の消費税

不動産の売却時には「不動産会社への仲介手数料」「司法書士に支払う手数料」「融資手続きの手数料」「課税事業者が行う建物の売買」に消費税が課せられます。

知っておくべきことは、建物については事業者は課税対象で個人は非課税になるということです。そのため、不動産会社が売買を行う場合は消費税がかかります。

一方で個人が中古住宅を売っても建物に消費税はかかりません。ただし、個人の場合でも居住用の住宅ではなく投資用物件やテナントなどの売却には消費税がかかるので注意しましょう。

仲介手数料や司法書士の手数料は、課税事業者が関わっているので消費税がかかります。この中で負担が大きいのは仲介手数料にかかる消費税です。仲介手数料には売却額により上限が決められていますが、売却額が高くなるほど仲介手数料も上がり、消費税の負担も増えます。

不動産売却の利益にかかる不動産譲渡所得税

不動産の売却を行った時に発生する儲けに対して課せられる税金で、所得税だけではなく住民税も必要です。2037年12月31日までは復興特別所得税も併せて納めます。売却益が発生した時は、サラリーマンでも確定申告が必要になるので注意しましょう。

まずは所得税の確定申告を売却した翌年に行います。申告期限は3月15日までなので、忘れないように早めの準備が必要です。そして、所得税を納めた2カ月後くらいに住民税の納付書が届きます。納付書に金額が記されているので、確認してから納付しましょう。

譲渡所得税も負担が大きい税金です。計算は単純ではありませんが、事前に自分でいくらかかるのか算出することができます。確定申告の前に計算してみて、お金を用意しておくと安心です。

不動産売却時の税金を計算する方法

譲渡所得税額は、自分で計算することが可能です。まずは取得費と譲渡費用を求めてから、計算式に当てはめて税額を算出します。但し不動産の保有期間で税率が変わるなど、計算は複雑な面があるので注意が必要です。

取得費と譲渡費用を求める

譲渡所得は、譲渡価額から取得費と譲渡費用を差し引いたものです。そのため、まずは取得費と譲渡費用をもとめる必要があります。譲渡価額は、不動産の売却価格に固定資産税と土地計画税の精算金を足した収入金額のことです。

取得費は、不動産の購入価格および購入にかかった費用のことをいいます。居住用の建物では経年によって価値が目減りするので、その減価償却費を差し引く必要があることも覚えておきましょう。不明な時は譲渡価額の5%を取得費とすることが可能です。

譲渡費用とは、仲介手数料や印紙代などの不動産売却にかかった費用のことをいいます。

譲渡取得税の計算式に当てはめる

譲渡所得税を算出できる計算式があります。ちなみに、計算式にある取得費を求めるのに必要な居住用建物の減価償却費を算出できる計算式もあるので参考にしてください。下記に計算式をまとめます。

減価償却費=建物の取得価額×0.9×既定の償却率×経過年数
譲渡所得=収入金額-取得費-譲渡費用
譲渡所得税=譲渡所得(売却益)×所有期間ごとの税率

計算式に当てはめるだけなので簡単に計算できそうですが、不動産の所有期間ごとに税率が違うことに注意が必要です。

ネットの計算ツールを利用する

計算式に当てはめて自分で税額を算出することは可能ですが、実際に計算してみると難しくて大変です。計算を間違えていたために、用意していたお金では足らなかったという事態にもなりかねません。

計算に自信がない人は、ネットの計算ツールを利用する方法がおすすめです。売却金額や取得費、諸経費の金額を入力するだけで、おおよその税金額を試算することができます。確実な税額を把握するものではありませんが、自分で計算するよりも簡単で便利です。

大手金融機関のホームページや専用のシミュレーションサイトがあるのでチェックしてみましょう。下記に実際に使用しやすいシミュレーションサイトを2つ厳選しました。

不動産に関する税金などを瞬時に計算・シミュレーション リアルタイムシミュレーター

売却額や、諸経費、取得価格、取得時の諸経費を入力するだけで瞬時に税額を計算してくれます。入力項目はたったの6つだけです。金額の入力は4つ、他の2つは所有期間を3択で答えるものと、特例に関する質問を「はい」か「いいえ」のいずれかを選択するだけで終了します。

参考:リアルタイムシミュレーター

不動産譲渡税シミュレーター

たった6つの簡単な入力項目のみで、課税譲渡所得金額、譲渡所得にかかる所得税、住民税、復興特別所得税などを算出できます。譲渡所得税の用語説明をはじめ、課税方法、計算、税率についての説明もわかりやすく記載されているので、初心者でも使いやすいサイトです。

参考:不動産譲渡税シミュレーター

不動産売却の事例で税金をシミュレーション

具体的な例を挙げてかかる税額をシミュレーションしてみます。税金がいくらくらいかかるかの目安として参考にしてみてください。

不動産を5,000万円で売却した場合

  • 売却不動産情報:16年前に取得したマンション
  • 売却金額(譲渡収入):5,000万円
  • 取得費:不明(5,000万円×5%=250万円)
  • 仲介手数料:168万4,000円
  • 印紙税:10,000円

印紙税は、軽減措置適用で10,000円です。印紙税額と仲介手数料と足した額の169万4,000円が譲渡費用になります。これらの情報を基に、譲渡所得および譲渡所得税額を算出してみましょう。税率は復興特別所得税も含めた10年以上所有の場合の長期譲渡所得の税率で14.21%になります。

譲渡所得=5,000万円-250万円-169万4,000円=4,580万6,000円
譲渡所得税=4,580万6,000円×14.21%=650万9,000円(100円未満切り捨て)

土地と建物を合わせて3500万円で売却した場合

  • 不動産情報:5年より前に取得、建物は木造家屋
  • 売却金額:土地が3,000万円、建物が500万円
  • 譲渡収入:3,510万円(固定資産税の精算金10万円を足した額)
  • 土地の取得費:不明(3,510万円×5%=177万5,000円)
  • 建物の取得費:2,000万円-減価償却費279万円=1,721万円
  • 仲介手数料:103万6,800円
  • 測量費:50万円

印紙税は、軽減措置適用で10,000円です。印紙税額、仲介手数料、測量費を足した額である154万6,800円が譲渡費用になります。これらの情報を基に、譲渡所得および譲渡所得税額を算出してみましょう。税率は復興特別所得税も含めた長期譲渡所得の税率で20.315%になります。

譲渡所得=3,510万円-(177万5,000円+1,721万円)-154万6,800円=1,456万8,200円
譲渡所得税=1,456万8,200円×20.315%=295万9,500円(100円未満切り捨て)

基本的には上記の金額の譲渡所得税が必要ですが、特例により税金がかからないこともあります。そのため、特例についても知っておいたほうがよいです。

不動産売却にかかる税金の節税対策

高く売れると税金の負担が大きくなります。そのため節税対策は重要です。税金の負担を減らす方法を確認しておきましょう。

所有期間が5年を超えてから売却する

所有期間は5年を堺に税率が変わります。5年を超えていたら長期譲渡所得になり、税率は5年以下の短期譲渡所得の半分です。10年を超えるとさらに税率が低くなります

基本的には、不動産は売りたいと思った時に売ったほうがよいです。しかしもう少しで所有期間が5年を超える場合は、税率が低くなるまで待ったほうが得になる可能性があるので気をつけましょう。

3,000万円の特別控除を利用する

マイホームを売却した場合は、所有期間に関係なく譲渡所得から最高3,000万円までを控除することができます。譲渡所得が3,000万円までなら税金はかからず、3,000万円を超えるなら超えた部分の金額に税金がかかります。

全ての人が控除できるわけではなく、定められている条件を満たしていないと特別控除を利用できません。また、住宅ローン控除と併用することができないため、住み替えのための売却の人は注意しましょう。

居住用財産の買い替え特例を利用する

住居用の不動産を売却し、不動産を買い替える場合は居住用財産の買い替え特例が利用できます。買い替えたマイホームを将来売却した際に、課税されずに繰り延べられた所得に課税される仕組みです。

課税譲渡所得が3,000万円を超えた場合も税負担を減らすことができます。なお、3,000万円の特別控除と併用することが出来ないので、どちらを選択したら得かよく考えましょう。

制度や特例を使って不動産売却にかかる税金を抑えよう

税金は自分で計算できますが、慣れていないと聞きなれない言葉もたくさん出てきて、難しくて算出するところまで行けずに諦める人もいます。計算は無料で利用できるシミュレーションサイトを利用すると便利です。

但し、簡単にシミュレーションできたとしても、制度や特例の知識がないと無駄に税金を払ってしまい損をすることがあります。制度や特例により税負担が大幅に減る可能性があるので、売却にかかる税金の知識を持ち、なるべく税金の負担を減らしましょう。