不動産売却前にチェックしよう!売却時の課税と非課税の仕組みとは

不動産売却時の課税対象と非課税の仕組みを理解しよう

不動産売却を行う際は、売主や手続きの種類に応じて課税対象となるものと非課税対象となるものがあります。また、消費税は消費者が支払った額から商品の仕入れ時にかかった額を差し引いた金額が企業によって税務署に納められるため、ケースによっては過剰に消費税を支払っていることもあります。

このように過剰な支払いが発生した場合は、手続きを行い還付してもらうことも可能です。不動産売却において損をすることがないように、しっかりと課税と非課税の仕組みを押さえておきましょう。

売却時の消費税は売主が事業者か個人かで異なる

不動産売却において課税対象となるのは原則事業者のみで、個人で売却する場合は課税対象とはなりません。ただし、不動産の売却目的によっては個人で売却を行う場合でも課税対象となることがあります。どのような場合に課税対象となるのか、しっかりと把握しておきましょう。

事業者が売主の場合は課税対象

不動産売却において課税事業者が売主となる場合は課税対象となります。課税事業者とは課税対象となる売上高が1000万を超える事業者のことを指し、不動産会社などの場合も課税事業者に該当するので消費税がかかることになります。

個人が売主の場合は非課税対象

個人が売主となる場合は課税事業者に該当しないため、原則として課税対象とはなりません。ただし、非課税となるのは居住目的の不動産売却時のみで、投資やテナントなど事業目的の不動産売却を行う際は課税対象となりますので間違えないようにしっかり覚えておきましょう。

不動産売却手続きにおいて消費税が課税されるもの

不動産売却を行う際には仲介手数料や一括繰上げ返済手数料など各種手続きにおいて手数料が発生しますが、この手数料に対しても消費税が課されることになります。どのようなものが課税対象となるのか詳しく見ていきましょう。

不動産会社への仲介手数料

不動産会社を通じて不動産売却が成立した場合は仲介手数料を支払う必要があります。仲介は売主と買主をつなぎ不動産の売買を成功させるためのサービス提供という事業であるため課税の対象となります。仲介手数料は建物の税抜き価格に対してかけられるもので、宅地建物取引業法に基づき取引額に応じて以下のように上限が定められています。

取引額 仲介手数料
200万円以下 取引額の5%以内
200万円以上400万円以下 取引額の4%以内
400万円以上 取引額の3%以内

融資を受けている場合に支払う手数料

不動産を購入する際に金融機関から融資を受けており、不動産売却時にまだ返済が終わっていない場合は売却によって得た利益で一括繰上げ返済を行うことになります。一括繰上げ返済を行う際には一括繰上げ返済手数料を支払う必要があり、この手数料は課税の対象となっています。なお、手数料の金額は金融機関によって異なりますので、融資を受けた機関でご確認ください。

司法書士に支払う手数料

金融機関に融資を受ける際には、万が一返済が滞ってしまった場合に不動産を担保とする権利として抵当権が設定されてます。この抵当権は融資金を全額返済したとしても自動で抹消されるわけではありません。不動産売却が成立した後に、融資を受けた本人か代理人が抵当権抹消登記を行わなければいけません。手続きを司法書士に依頼する場合は報酬の支払いが必要となり、この報酬に対しては税金がかかることになります。

不動産売却で非課税の対象となるもの

不動産売却において課税対象とならないものもありますので、どのような場合には消費税を支払う必要がないのかしっかり押さえておきましょう。

土地の売買とその土地にある定着物

不動産を売却において、建物自体は消費税の課税対象となりますが土地に関しては非課税対象となっています。また、土地にある樹木や庭石などの定着物に関しても土地と同様に消費税を支払う必要はありません。

不動産登記料や印紙税にはかからない

不動産売却を行う際に必要となる、売買契約書などの課税文書にかかる印紙税や売却後の権利関係を明確にするために登記簿謄本に不動産の面積や所在地を登記するための不動産登記料に関しては課税対象とはなりません。印紙税や不動産登記料自体が税金となっているため改めて消費税を徴収する必要がないため非課税となっています。

消費税が還付される課税売上割合制度について

不動産売却において過剰に消費税を支払った場合は、差額分が返還されることがあります。還付してもらうためには期日以内に手続きを行い税務署から承認をもらう必要がありますので、事前にしっかりと手順を確認しておきましょう。

預かった消費税より支払う消費税が多い場合の特例

商品を購入する際には必ず消費税を支払うことになりますが、支払った税金はそのまま税務署へ納められるわけではありません。消費者から預かった消費税から事業者が商品の仕入れ時に支払った消費税を差し引いて納めることになっています。そのため、支払った消費税の金額が預かった諸費税の金額を上回った場合は、特例の対象となり差額分を還付してもらえることがあります。例えば下記のような場合が還付の対象となります。

・不動産が事業の対象であるなど売却時に消費税の課税対象になった場合
・購入時に消費税を支払い売却時に非課税となる場合

税務署に承認手続きの提出が必要

消費税の還付を受けるためには、「消費税課税売上割合に準ずる割合の適用承認申請書」に必要事項を記入し税務署に提出する必要があります。また、税務署長に許可をもらい角印を押してもらうことができなければ申請を行うことはできません。

許可を得るために事実は詳細に伝える必要があり、消費税や経費の計算方法、その計算が妥当である理由などを丁寧に記すことが重要となります。税務署長の承認を得るまでに、書類を提出してから1〜2ヶ月ほどの期間を要することになります。

課税期間が終了するまでに税務署長の承認を得ることができなければ申請は認められなくなってしまうため、申請期間を考慮した上で不動産の売却日程を決めると良いでしょう。また、書類は2部提出する必要がありますので、間違えて1部のみ提出することがないようにお気をつけください。

承認の翌期は不適用届出書を提出する

「消費税課税売上割合に準ずる割合の適用承認申請書」を提出し承認を受けた場合は、翌期に「消費税課税売上割合に準ずる割合の不適用届出書」を提出する必要がありますので忘れないようにしましょう。記載事項は、承認を受けた計算方法や承認された年月日など簡単なものばかりなので、「消費税課税売上割合に準ずる割合の適用承認申請書」の作成に比べれば短時間で簡単に行うことができます。

損をしないために不動産売却にかかる消費税を理解しよう

不動産売却においては全てのものに対して消費税がかかるわけではなく、非課税対象となるものもありますのでしっかりとチェックをしておきましょう。また、払いすぎた消費税に関しては手続きを行い申請が承認されると、返還してもらえることがあります。ただし、課税期間内に承認をもらう必要があるため、申請期間も考慮した上で売却日程を考えていくことも重要となります。消費税の仕組みを正しく理解していないと損をすることもありますので、不動産売却を行う前に必ず課税と非課税の仕組みを確認しておきましょう。