不動産売却で消費税の課税対象はどれ?仕組みを理解して損をしない

不動産売却で消費税の課税対象を理解しよう

不動産売却では、土地や建物の価格以外にもさまざまな手続きで費用が発生します。売却プランを立てるためには、その中でどれに消費税が課税されるのかを把握しておく必要があります。

不動産売却での消費税は、売主や手続きの種類に応じて、課税対象か非課税対象かを判断されます。消費税の仕組みを知らないと、払い過ぎていたり節税できるポイントを逃していたりするので注意が必要です。

そこでこの記事では、不動産売却における消費税の仕組みについて紹介します。不動産売却において損をすることがないように、しっかりと課税と非課税の仕組みを押さえておきましょう。

売却時の消費税は売主が事業者か個人かで異なる

不動産売却において課税対象となるのは原則事業者のみで、個人で売却する場合は課税対象とはなりません。ただし、不動産の売却目的によっては個人で売却を行う場合でも課税対象となることがあります。どのような場合に課税対象となるのか、しっかりと把握しておきましょう。

事業者が売主の場合は消費税の課税対象

不動産売却において課税事業者が売主となる場合は課税対象となります。課税事業者とは、課税対象となる売上高が1000万を超える事業者のことを指しています。不動産を購入するときに消費税を支払っていたのは、売主である不動産会社が事業として売却をしていて、1000万円を超える売上高があったからです。

消費税が課税されるのは、土地や建物の不動産だけとは限りません。不動産売却で不動産会社が行う書類作成の代行などは、対価が伴う取引として課税対象となります。

個人が売主の場合は消費税の非課税対象

個人が売主となる場合は課税事業者に該当しないため、原則として課税対象とはなりません。ただし、非課税となるのは居住目的の不動産売却時のみです。

個人の場合でも、自投資やテナントなど事業目的の不動産売却を行う際は課税対象となりますので間違えないようにしっかり覚えておきましょう。

不動産売却手続きにおいて消費税が課税されるもの

それでは実際に個人が不動産売却をするときに、消費税が課税される項目を見ていきましょう。該当するものは、仲介手数料や一括繰上げ返済手数料など各種手続きにおいての手数料や、売却しやすくするために行った解体や測量の費用です。いくら消費税を支払うことになるのかを見ていきましょう。

不動産会社への仲介手数料

不動産会社を通じて不動産売却が成立した場合は、仲介手数料を支払う必要があります。仲介は売主と買主をつなぎ、不動産の売買を成功させるためのサービス提供という事業であるため、課税の対象となります。仲介手数料は建物の税抜き価格に対してかけられるもので、宅地建物取引業法に基づき取引額に応じて以下のように上限が定められています。

取引額 仲介手数料(税抜)
200万円以下の部分 取引額の5%以内
200万円を超え400万円以下の部分 取引額の4%以内
400万円を超える部分 取引額の3%以内

取引金額ごとに計算方法が変わるので簡易の方法として、

  • 取引価格が400万円以下:取引価格×4%+2万円
  • 取引価格が400万円を超える:取引価格×3%+6万円

取引額の計算には1つだけ注意点があります。不動産を売却するときの価格は、税込みで広告を出す必要があります。建物部分は税抜きにし忘れないようにしましょう。

融資を受けている場合に支払う手数料

不動産を購入する際に金融機関から融資を受けており、不動産売却時にまだ返済が終わっていない場合は売却によって得た利益で一括繰上げ返済を行うことになります。一括繰上げ返済を行う際には一括繰上げ返済手数料を支払う必要があり、この手数料は課税の対象となっています。

手数料の相場は組んでいるローンの種類や金融機関によって変わり、変動金利で0円~5,000円、固定金利で1万円~5万円程度となっています。正確な手数料は融資を受けた機関でご確認ください。

司法書士に支払う手数料

金融機関に融資を受ける際には、万が一返済が滞ってしまった場合に不動産を担保とする権利として抵当権が設定されています。この抵当権は融資金を全額返済したとしても自動で抹消されるわけではありません。

不動産売却が成立した後に、融資を受けた本人か代理人が抵当権抹消登記を行わなければいけません。手続きを司法書士に依頼する場合は報酬の支払いが必要となり、この報酬に対しては税金がかかります。報酬の相場は5,000円~1万円となっています。

売却のために行った解体や測量などの費用

不動産売却で買主を見つけやすくするため、建物の解体をして更地にしたり、境界が曖昧だった土地の測量をすることがあります。これらは事業者からの対価を伴う取引に該当し、消費税の課税対象になります。

解体や測量などの費用は、不動産の売却価格に上乗せすることができます。消費税が課税されても損失にはなりませんが、課税対象になるリフォームまで行うと、売却価格の上乗せで買主が見つかりにくくなるので、注意するようにしましょう。

不動産売却で非課税の対象となるもの

不動産売却において課税対象とならないものもありますので、どのような場合には消費税を支払う必要がないのかしっかり押さえておきましょう。

土地やその土地にある定着物の売却

不動産売却において、建物自体は消費税の課税対象となりますが土地に関しては非課税対象となっています。土地は建物と違い劣化がないので、消費するものとみなされないのです。

また、土地にある樹木や庭石などの定着物に関しても土地と同様に消費税を支払う必要はありません。

不動産登記料や印紙税にはかからない

不動産売却を行う際に必要となる、売買契約書などの課税文書にかかる印紙税や売却後の権利関係を明確にするために登記簿謄本に不動産の面積や所在地を登記するための不動産登記料に関しては課税対象とはなりません。印紙税や不動産登記料自体が税金となっているため改めて消費税を徴収する必要がないため非課税となっています。

不動産売却にかかる消費税をシミュレーション

上記で紹介してきた消費税の課税と非課税の対象を使って、消費税をいくら支払うことになるのかを計算してみましょう。

不動産売却のシミュレーションの条件

  • 自宅を3,620万円(土地2,000万円+建物1,620万円)で売却
  • 司法書士に書類作成代行の報酬として1万円
  • 固定ローンの一括繰り上げ返済の手数料で2万円
  • 売却のための測量で40万円
  • 消費税8%

消費税のシミュレーション結果

建物の税抜価格=1,620万円/1.08=1500万円

仲介手数料の消費税={(2,000万円+1500万円)×3%+6万円}×8%=8万8,800円

司法書士の報酬の消費税=1万円×8%=800円

ローンの手数料の消費税=2万円×8%=1,600円

測量の消費税=40万円×8%=3万2,000円

不動産売却では、売却価格の4%が手続きなどの費用としてかかると言われています。だから消費税を概算するなら「売却価格×4%×消費税」で見積もってみましょう。

誰でもできる不動産売却での節税対策

不動産売却では、税金の支払いで手元に残るお金が目減りしてしまいます。利益が出た時の所得税や住民税は確定申告で節税できますが、消費税ではこの方法は使えません。そこで不動産売却における消費税の節税方法を紹介していきます。

一括査定で見つけた不動産会社と仲介手数料の交渉

不動産売却の仲介手数料の上限は、宅地建物取引業法で決まっていますが、下限は決まっていません。仲介手数料をいくらにするかは、不動産会社との合意によって決められます。

一括査定で簡単に見つけられる優良な不動産会社なら、仲介手数料を勝手に上限にしないで、契約を結ぶ時に交渉に応じてくれます。「仲介手数料をこちらから提示して、その手数料なら契約を結ぶ」などのように、交渉すれば仲介手数料を抑えられます。

不動産売却で課税対象になる費用の中で、仲介手数料は大きな割合を占めています。消費税を抑えたいなら、まずは仲介手数料の交渉ができる優良な不動産会社を、一括査定を使って探してみましょう。

売却のために余計な費用をかけない

消費税を節税するには、不動産売却で費用をかけないことが第一です。解体や測量は、相場を調べてから不動産会社に依頼先を探してもらい、リフォームはせず自分で掃除をするなど工夫すれば、余計な費用は抑えられます。

不動産の売却プランを立てる時に、売却するにはどこまでのことが必要なのかを、納得ができるまで不動産会社と相談すれば消費税で損をすることはなくなります。

事業用不動産の売却には特例で消費税の還付

課税売上割合制度という特例を使えば、不動産売却において過剰に消費税を支払った場合に、差額分が返還されることがあります。還付してもらうためには期日以内に手続きを行い税務署から承認をもらう必要がありますので、事前にしっかりと手順を確認しておきましょう。

預かった消費税より支払う消費税が多い場合の特例

商品を購入する際には必ず消費税を支払うことになりますが、支払った税金はそのまま税務署へ納められるわけではありません。消費者から預かった消費税から事業者が商品の仕入れ時に支払った消費税を差し引いて納めることになっています。そのため、支払った消費税の金額が預かった諸費税の金額を上回った場合は、特例の対象となり差額分を還付してもらえることがあります。例えば下記のような場合が還付の対象となります。

・不動産が事業の対象であるなど売却時に消費税の課税対象になった場合
・購入時に消費税を支払い売却時に非課税となる場合

税務署に承認手続きの提出が必要

消費税の還付を受けるためには、「消費税課税売上割合に準ずる割合の適用承認申請書」に必要事項を記入し税務署に提出する必要があります。また、税務署長に許可をもらい角印を押してもらうことができなければ申請を行うことはできません。

許可を得るために事実は詳細に伝える必要があり、消費税や経費の計算方法、その計算が妥当である理由などを丁寧に記すことが重要となります。税務署長の承認を得るまでに、書類を提出してから1〜2ヶ月ほどの期間を要することになります。

課税期間が終了するまでに税務署長の承認を得ることができなければ申請は認められなくなってしまうため、申請期間を考慮した上で不動産の売却日程を決めると良いでしょう。また、書類は2部提出する必要がありますので、間違えて1部のみ提出することがないように気をつけください。

承認の翌期は不適用届出書を提出する

「消費税課税売上割合に準ずる割合の適用承認申請書」を提出し承認を受けた場合は、翌期に「消費税課税売上割合に準ずる割合の不適用届出書」を提出する必要がありますので忘れないようにしましょう。記載事項は、承認を受けた計算方法や承認された年月日など簡単なものばかりなので、「消費税課税売上割合に準ずる割合の適用承認申請書」の作成に比べれば短時間で簡単に行うことができます。

消費税を理解して不動産売却で損をしない

不動産売却では、全てのものに対して消費税がかかるわけではなく、非課税対象となるものもありますので、売却前にチェックをしておきましょう。不動産会社と相談や交渉をして、余計な費用を抑えれば消費税の節税になります。

払いすぎた消費税に関しては手続きを行い申請が承認されると、返還してもらえることがあります。ただし、課税期間内に承認をもらう必要があるため、申請期間も考慮した上で売却日程を考えていくことも重要となります。消費税の仕組みを正しく理解していないと損をすることもありますので、不動産売却を行う前に必ず課税と非課税の仕組みを確認しておきましょう。