不動産売却の基礎知識

不動産の売却で委任状が必要な場合と作成方法を詳しく解説します 

委任状は代理人の権限を示すもの

不動産売買においては代理人を立てることがあります。そして、この代理人は委任状によってその権限を有することになります。

なお、この委任状は代理人に権限を付与するだけでなく、代理人による不動産売買契約における委任をおこなう範囲を明確に規定する役割もあります。これは、代理人になれば当事者と同じように権限を持つために、委任状で委任する範囲を縛っておかなければ何でもできるからです。

特に、この委任状が白紙の場合にはその後に問題となることも多いです。今回はこの委任状の例、書式や必要なもの、ポイントを解説します。後悔しないように、しっかりと委任状を作成できるようにしましょう。

不動産の売却で委任状が必要な例

人によって委任状を作ったことがある人やそうでない人もいると思います。特に作ったことのない人からすれば、どんなときに作ればよいのかよくわからないでしょう。そこで、ここでは委任状の知識がない人のために、こんな不動産売却の例で委任状が必要なことをまずは解説します。

具体的には、以下の3つの場合で委任状は必要になります。

  • 不動産の所有者が手続きに立ち会えない場合
  • 不動産が共同名義で全員の都合を合わせられない場合
  • 取引上の必要書類の取得や取引が不安な場合

さらに、詳しい内容に関しては下でみていきましょう。もしも、あなたが委任状を作ろうか悩んでいるのなら、こちらに当てはまるかを確認してください。

不動産の所有者が手続きに立ち会えない場合

この場合に考えられるのは、例えば所有者が病気や事故で入院もしくは療養中のときです。このようなケースでは手続きを自身で行うのは困難でしょうから、代理人を立てるのは当然でしょう。

また、物件と所有者の居住場所が遠方であったり、海外のときもこちらに当てはまります。日本に住んでいても地方から都会に出て、就職を行えばあり得ることです。これらのようなことが、不動産の所有者が手続きに立ち会えない場合の例として考えられます。

不動産が共同名義で全員の都合を合わせられない場合

この場合では、2つの例が考えられます。まず、離婚を行う際に夫婦の名義になっている不動産を売却するときです。このようなときには、代理人を立てればスムーズにことが進むので、行われることがあります。

次に、不動産を遺産として相続して、複数の人が所有者になっているときです。基本的に契約手続きや残金決済・引渡し時は全員の立会いが原則のため、必ず相続人がその場にいる必要があります。しかし、実際問題として相続人が同じ日に立ち会えるかといえば、それは難しいことも当然あります。

そのため、代理人を立てることもあります。以上が不動産が共同名義で全員の都合を合わせられない場合には考えられます。

取引上の必要書類の取得や取引が不安な場合

基本的に所有者の代理人は身近な人が行うことが多いです。しかし、お願いができない事情があるときには稀な例ではありますが、弁護士や司法書士などの専門家に依頼して手続きを進めてもらうこともあります。なお、多くは司法書士にお願いします。

これは、登録免許税や不動産取得税の算出のために必要な「固定資産評価証明書」の取得のために、司法書士に依頼することがあるからです。また、代理人を司法書士に依頼する場合には当然費用が発生しますが、法律の知識が豊富な分、取引を優位に進めてもらえるメリットがあります。

したがって、この場合で代理人を立てるのであれば司法書士にお願いしてください。

代理人を選ぶ時の注意点

代理人の選出に特に規定はありません。しかし、大切な資産の売却契約を任せるには、信頼できる人を選んで任せると安心です。

代理人には法定代理人と任意代理人がある

所有者本人が自己都合により契約の場に立ち会えない時に選ぶ代理人は、任意代理人で誰でも選ぶことができます。そして、未成年者が不動産を売却する時には、法定代理人が行います。また、認知症などのため自分で意思決定ができない場合には、成年後見人等が法定代理人となり売却の手続きを行います。

法定代理人と任意代理人の違いは、法定代理人が自分の意志で売却の手続きを行うのに対して、任意代理人は所有者の意志に沿って手続きを行う点です。

信頼できる人を選ぶ

不動産の取引では個人情報が記載された書類を扱ったり、高額の取引になるため、代理人を選ぶ時には慎重に選ぶことが大切です。多くの場合は兄弟等の身内の人に依頼することが多いですが、もし身内に引き受けてもらえない場合には、弁護士や司法書士、不動産会社に依頼するとよいでしょう。

委任状で権限の範囲はあらかじめ決められていますが、売主本人はできるだけ高く売りたいと考えるのが実情です。代理人が行った契約は、所有者本人が行った契約としてみなされます。そのため、後で売却価格に不満を感じても覆すことはできません。

価格交渉も任せるのであれば、信頼できる代理人を選ぶことが大切です。

代理人とはすぐに連絡の取れるようにする

代理人にとっても、所有者本人に代わって契約を行うことは責任もあり緊張もします。そのため、もし委任状の委任の範囲に記載されていない事態が起こると、自分で判断することが難しい場合があります。

そのような時のために、契約を行っている時間帯には代理人とはすぐに連絡が取れるようにしておく必要があります。そうすることで後のトラブルを回避したり、手続きをスムーズに進めることができるでしょう。

代理人と使者に注意

代理人と似たものに「使者」と呼ばれるものがあります。「使者」は契約の際に所有者の意志を伝える存在です。使者には決定権がないので、売買契約の際には自分の意志で契約内容の変更などは行えません。

委任状の書式と準備するもの

あなたが代理人を立てる必要があるのかについては良く分かったでしょう。それでは、実際に委任状を作る際にどんなことに注意すればよいのかを解説していきます。

なお、委任状に決まったフォーマットはありません。不動産の所有者本人の意向を示す内容が記載されれば委任状としては機能します。ただし、作成者が不動産会社や司法書士の場合には、独自のフォーマットがある可能性はあります。

また、多くの機関で「作成から3ヶ月以内」のものを提出するよう求められます。つまり、まとめると作成から3ヶ月以内であり、所有者本人の意向を示す内容が記載されれば大丈夫だということです。

ここでは、実際に記載すべき内容や株主総会で利用する場合、作成時に必要なものについて詳しくみていきましょう。

記載すべき内容

委任状で記載すべき内容は次の6つです。

  1. 不動産そのものの情報・土地の表示項目、建物の表示項目
  2. 委任の範囲
  3. 代理人の住所氏名
  4. 委任者(所有者本人)の住所氏名の署名・押印(実印)
  5. 書類に欠かせない事項(書面日付や以上・委任状の有効期間)など
  6. 自筆による署名

さらに、補足していくと「1.不動産そのものの情報・土地の表示項目」は所在や地番、地目、地積などのことで、建物の表示項目は所在、家屋番号、種類、構造、床面積などのことです。

また、「2.委任の範囲」は、媒介委託に関する権限や不動産売買契約の締結に関する権限、手付金や売買代金の受領等に関する権限、引渡しに関する権限などです。

この他注意として、白紙の委任状は代理人が何でもできてしまうためやめましょう。後で問題となることがあります。しっかりと代理人の権限を定めて納得した売買が行えるようにしましょう。

作成時に必要なもの

作成時に必要なものは以下の2つです。

  1. 委任者(所有者本人)の印鑑証明書(3か月以内のもの)、実印、住民票
  2. 代理人の印鑑証明書(3か月以内のもの)・実印・代理人の本人確認書類

補足していくと、2は代理人の本人確認書類は身分をしっかりと証明できる必要があるので、運転免許証などの写真付き身分証明書が必要です。また、注意として委任状は所有者1人につき1枚です。そのため、所有者が複数いる場合、全員分の委任状が必要になることを忘れないようにしてください。

これらをしっかりと用意して委任状を作成しましょう。

委任状作成後には自分でチェックする

代理人は委任状の内容に従って売買契約等を進めるため、もし委任状の内容に間違いや記載漏れがあると売買契約にも影響します。署名・捺印前に内容は必ず確認しましょう。

委任状のチェックポイント

  • 不動産の情報が登記事項証明書と相違ないか確認する
  • 委任する内容を確認する
  • 文末に「以上」の文言が書かれているか確認する
  • 空欄部分がないか確認する

不動産の詳細の記載については、登記事項証明書を入手し、登記事項証明書に書かれているとおりに記入しましょう。また、委任内容はしっかりと確認することが大切です。売却価格や手付金の金額、引き渡し時期等の確認は忘れずに行いましょう。そして文末には、追記を防ぐための「以上」の文言が書かれているかも確認します。

また、委任状の中に空欄部分があると後で勝手に追記される可能性があります。トラブル防止のためにも、余計な空欄がないかも確認しておくとよいでしょう。

信頼のおける不動産会社を選ぶことが重要

近年、親の相続などで家を相続しても都会で仕事を持っていると住むこともできず、売却の手配もできないという人が増えています。そして、売却せずにそのまま放置しているという人もいるのではないでしょうか。

しかし、家をそのまま放置していると老朽化して倒壊の危険もでてきますし、家を所有しているだけで固定資産税などの支払いがあります。そのため少しでも早く売却することで、その後の余計な支出をなくすことができます。

遠い地にある家の場合、売却するにも誰に依頼すればよいのかわからないという人は多いのではないでしょうか。また、海外に在住している人は、契約に立ち会うこともできないでしょう。兄弟に売却を依頼しようにも、長く疎遠にしていると、手間や時間のかかる手続きを頼みにくいという人も多いでしょう。

そのような時には、不動産会社に相談すると解決できます。不動産会社なら代理人として売却を請け負うこともできますし、懇意にしている司法書士を紹介してもらうこともできます。

困ったらまずは不動産の売却のプロである不動産会社に相談すると良いですが、不動産会社もたくさんあり、なかなかどの不動産会社を選べばよいのかわからないかもしれません。

不動産の一括査定なら、登録されている厳選された不動産会社の中からあなたの不動産の売却に合った不動産会社を選ぶことができます。一括査定のサイトを利用して査定を依頼すると、価格相場を知ることもでき、複数社の中から査定額を比較したり実際に担当者に話を聞いて不動産会社が選べます。

代理人を立てての売却では、不安に感じることや疑問点も多いと思います。そのため、売主の立場に立って親身になって相談にのってもらえる不動産会社を選ぶことも大切です。

不動産の一括査定なら、それまでの売却実績や顧客への対応等多くの厳しい審査に通った不動産会社のみが登録されています。代理人を立てての不動産の売却を考えているのなら、不動産の一括査定を利用して信頼のおける不動産会社を選んで売却するのが安心でしょう。

不動産会社担当者とは事前に顔合わせをしておく必要がある

委任状を解説したとおりに記入して、作成したら後は代理人にすべてを任せればよいわけではありません。しっかりと不動産会社の担当者と事前に顔合わせしておく必要があります。これは、いきなり良く知らない代理人が面会しに来ても、正式に認可されないことがあるからです。

そのため、いきなり委任状を携えた代理人に面会することのないように、しっかりと面会を行って不動産会社担当者との信頼関係を築くようにしてください。これが、委任状を作成して、代理人にお願いするために最後に行うことです。

また、売買についての不信感や不安感を与えないためにも、買主にもきちんと売り主からの依頼を受けて代理で手続きを行っていることを伝えることが大切です。

おすすめの一括査定サイト3選

サイト名 利用者数 対象エリア 提携会社数 同時依頼数
イエウール 1,000万人 全国 1,700社 6件
イエイ 400万人以上 全国 1,700社以上 6件
リビンマッチ 440万人 全国 1,400社 6件

イエウール:全国1,700社以上に対応

地方・地域密着型の中小規模不動産業者にも対応しているので、都市部以外に所在しているマンションや一戸建てなどの不動産を売却したい人におすすめです。

利用者数 1,000万人
対象エリア 全国
提携会社数 1,700社
同時依頼数 6社
取引件数 非公開
顧客満足度 98%
運営会社 株式会社Speee (Speee, Inc.)

サイト内では一戸建てや土地など、物件の種類別に売却手順の説明も掲載されています。しつこい勧誘があったなど、評判の悪い不動産会社は登録から外されているので安心です。

イエイ:お断り代行サービスを提供

大手不動産会社だけでなく、地域に密着した地方に強い不動産会社への査定も一括で依頼できます。

利用者数 400万人以上
対象エリア 全国
提携会社数 1,700社
同時依頼数 6件
取引件数 1,000件以上
顧客満足度 97%
運営会社 セカイエ株式会社

都心部だけでなく、地方の物件を売却したい人にもおすすめです。また、査定を依頼した不動産会社からの営業連絡を断りたい際に、代わりに断ってくれる「お断り代行」サービスがあるため、営業電話を断りにくい人におすすめです。

なお、依頼先の不動産会社は自分で選べる仕組みとなっています。

リビンマッチ:利用したいサイト第1位

都道府県別に、このサイトに登録している不動産会社の情報をあらかじめ調べることができ、その中から売却査定実績の多い不動産会社を選べることが特徴です。

利用者数 440万人
対象エリア 全国
提携会社数 1,400社
同時依頼数 6件
取引件数 14万件(年間)
顧客満足度 98%
運営会社 リビン・テクノロジーズ株式会社

全国展開しているような大手の不動産業者ではなく、どちらかと言えば地域に密着した中小規模の不動産会社の登録が多いので、相続などによる地方の不動産の売却を考えている人におすすめです。

委任状を正しく書いて不動産売却の手続きを円滑に

委任状は不動産の所有者が手続きに立ち会えない場合などで作成され、代理人に手続きをお願いするものです。また、基本的に委任状にはフォーマットはありませんが、作成から3ヶ月以内であり、所有者本人の意向を示す内容が記載されている必要があります。

なお、委任状を株主総会で使用するときや作成時には記載すべきこと、必要なものがあります。最後に、事前に不動産会社に代理人の顔合わせをしておきましょう。

ぜひ、解説した知識で委任状を正しく書いてください。そうすればきっと不動産の手続きが円滑になるでしょう。

また、一括査定サイトについて詳しく知りたい・比較したいという場合は下記の記事を参考にしてください。

参考:【2019年最新】不動産一括査定50サイトをジャンル別に比較!