不動産売却の基礎知識

不動産の売却で委任状が必要な場合はいつ?作成方法も徹底解説!

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この記事では、不動産を売却するときに、代理人を立てるときに必要な「委任状」に関して徹底解説していきます!

委任状の書き方や白紙状態など、場合によっては、その後問題になることも多いです。そのため、委任状の例や書式、必要なものなどポイントを丁寧に紹介していきたいと思います。後悔しないようにしっかりと委任状を作成できるようになりましょう!

委任状は代理人の権限を示すもの

不動産売買においては代理人を立てることがあります。その際に「委任状」は代理人がその権限を有することの証明書のような役割を果たします。この委任状が白紙状態の場合、代理人は基本的に当事者と同じように全ての権限を持って不動産売買を行うことができます

ちなみに、この委任状に「委任する範囲」を記載することで、代理人にどこまでの作業を委任するのか?を明確に規定することもできます。それでは詳細を見ていきましょう。

不動産の売却で委任状が必要な例

具体的には、以下の3つの場合で委任状は必要になります。

  1. 不動産の所有者が手続きに立ち会えない場合
  2. 不動産が共同名義で全員の都合を合わせられない場合
  3. 取引上の必要書類の取得や取引が不安な場合

①不動産の所有者が手続きに立ち会えない場合

例えば所有者が病気や事故で入院もしくは療養中のときは、手続きを自身で行うのは困難でしょうから、代理人を立てることになります。

また、物件と所有者の居住場所が遠方であったり、海外のときもこちらに当てはまります。日本に住んでいても地方から都会に出て、就職をしたなども適応されます。これらのようなことが、不動産の所有者が手続きに立ち会えない場合の例として考えられます。

②不動産が共同名義で全員の都合を合わせられない場合

この場合では、2つの例が考えられます。

まず、離婚を行う際に夫婦の名義になっている不動産を売却するときです。このようなときには、代理人を立てればスムーズにことが進むので、適応されることがあります。

次に、不動産を遺産として相続して、複数の人が所有者になっているときです。基本的に契約手続きや残金決済・引渡し時は全員の立会いが原則のため、必ず相続人がその場にいる必要があります。しかし、実際問題として相続人全員が同じ日に立ち会うのが難しい場合は、代理人を立てることもあります。

③取引上の必要書類の取得や取引が不安な場合

基本的に所有者の代理人は身近な人が行うことが多いです。しかし、そのような人が居ない場合は、弁護士や司法書士などの専門家に依頼して手続きを進めてもらうこともあります。

ちなみに、不動産売買における登録免許税や不動産取得税の算出のために必要な「固定資産評価証明書」の取得のために、後々になってから司法書士に依頼することなるので、多くの場合は司法書士に依頼することが多いようです。

もちろん、代理人を司法書士に依頼する場合には当然費用が発生しますが、法律の知識が豊富な分、取引を優位に進めてもらえるメリットがあります。

代理人を選ぶ時の注意点

代理人の選出に特に規定はありません。しかし、大切な資産の売却契約を任せるには、次のようなことに注意して選ぶと良いでしょう。

  1. 代理人には法定代理人と任意代理人がある
  2. 信頼できる人を選ぶ
  3. 代理人とはすぐに連絡の取れるようにする

①代理人には法定代理人と任意代理人がある

所有者本人が自己都合により契約の場に立ち会えない時に選ぶ代理人は、任意代理人で誰でも選ぶことができます。そして、未成年者が不動産を売却する時には、法定代理人が行います。また、認知症などのため自分で意思決定ができない場合には、成年後見人等が法定代理人となり売却の手続きを行います。

法定代理人と任意代理人の違いは、法定代理人が自分の意志で売却の手続きを行うのに対して、任意代理人は所有者の意志に沿って手続きを行う点です。必要に応じてどちらかを選択しましょう。

②信頼できる人を選ぶ

不動産の取引では個人情報が記載された書類を扱ったり、高額の取引になるため、代理人を選ぶ時には慎重に選ぶことが大切です。多くの場合は兄弟等の身内の人に依頼することが多いですが、もし身内に引き受けてもらえない場合には、弁護士や司法書士、不動産会社に依頼するとよいでしょう。

委任状で権限の範囲はあらかじめ決められていますが、売主本人はできるだけ高く売りたいと考えるのが実情です。代理人が行った契約は、所有者本人が行った契約としてみなされます。そのため、後で売却価格に不満を感じても覆すことはできません。

価格交渉も任せるのであれば、信頼できる代理人を選ぶことが大切です。

③代理人とはすぐに連絡の取れるようにする

代理人にとっても、所有者本人に代わって契約を行うことは責任もあり緊張もします。そのため、もし委任状の委任の範囲に記載されていない事態が起こると、自分で判断することが難しい場合があります。

そのような時のために、契約を行っている時間帯には代理人とはすぐに連絡が取れるようにしておく必要があります。そうすることで後のトラブルを回避したり、手続きをスムーズに進めることができるでしょう。

★代理人と使者に注意

代理人と似たものに「使者」と呼ばれるものがあります。「使者」は契約の際に所有者の意志を伝える存在です。使者には決定権がないので、売買契約の際には自分の意志で契約内容の変更などは行えません。

委任状の書式と準備するもの

それでは、実際に委任状を作る際にどんなことに注意すればよいのかを解説していきます。

なお、委任状に決まったフォーマットはありません。不動産の所有者本人の意向を示す内容が記載されれば委任状としては機能します。ただし、作成者が不動産会社や司法書士の場合には、独自のフォーマットがある可能性はあります。また、多くの機関で「作成から3ヶ月以内」のものを提出するよう求められます

つまり、まとめると作成から3ヶ月以内であり、所有者本人の意向を示す内容が記載されれば大丈夫だということです。実際に記載すべき内容や作成時に必要なものについて詳しくみていきましょう。

  1. 記載すべき内容
  2. 作成時に必要なもの
  3. 委任状作成後には自分でチェックする

①記載すべき内容

委任状で記載すべき内容は次の6つです。

  • 不動産そのものの情報・土地の表示項目、建物の表示項目
  • 委任の範囲
  • 代理人の住所氏名
  • 委任者(所有者本人)の住所氏名の署名・押印(実印)
  • 書類に欠かせない事項(書面日付や以上・委任状の有効期間)など
  • 自筆による署名

さらに、補足していくと「不動産そのものの情報・土地の表示項目」は所在や地番、地目、地積などのことで、建物の表示項目は所在、家屋番号、種類、構造、床面積などのことです。

また「委任の範囲」は、媒介委託に関する権限や不動産売買契約の締結に関する権限、手付金や売買代金の受領等に関する権限、引渡しに関する権限などです。

この他注意として、白紙の委任状は代理人が何でもできてしまうため絶対にやめましょう。後で問題となることがあります。しっかりと代理人の権限を定めて納得した売買が行えるようにしましょう。

②作成時に必要なもの

作成時に必要なものは以下の2つです。

  • 委任者(所有者本人)の印鑑証明書(3か月以内のもの)、実印、住民票
  • 代理人の印鑑証明書(3か月以内のもの)・実印・代理人の本人確認書類

補足していくと、代理人の本人確認書類は身分をしっかりと証明できる必要があるので、運転免許証などの写真付き身分証明書が必要です。また、注意として委任状は所有者1人につき1枚です。そのため、所有者が複数いる場合、全員分の委任状が必要になることを忘れないようにしてください

これらをしっかりと用意して委任状を作成しましょう。

③委任状作成後には自分でチェックする

代理人は委任状の内容に従って売買契約等を進めるため、もし委任状の内容に間違いや記載漏れがあると売買契約にも影響します。署名・捺印前に、以下のような内容を必ず確認しましょう

●不動産の情報が登記事項証明書と相違ないか確認する

●委任する内容を確認する

●文末に「以上」の文言が書かれているか確認する

●空欄部分がないか確認する

不動産の詳細の記載については、登記事項証明書を入手し、登記事項証明書に書かれているとおりに記入しましょう。また、委任内容はしっかりと確認することが大切です。売却価格や手付金の金額、引き渡し時期等の確認は忘れずに行いましょう。そして文末には、追記を防ぐための「以上」の文言が書かれているかも確認します。

また、委任状の中に空欄部分があると後で勝手に追記される可能性があります。トラブル防止のためにも、余計な空欄がないかも確認しておくとよいでしょう。

不動産会社担当者とは事前に顔合わせをしておく必要がある

委任状を解説したとおりに記入して、作成したら後は代理人にすべてを任せればよいわけではありません。しっかりと不動産会社の担当者と事前に顔合わせしておく必要があります。これは、いきなり良く知らない代理人が面会しに来ても、正式に認可されないことがあるからです。

そのため、いきなり委任状を携えた代理人に面会することのないように、しっかりと面会を行って不動産会社担当者との信頼関係を築くようにしてください。これが、委任状を作成して、代理人にお願いするために最後に行うことです。

また、売買についての不信感や不安感を与えないためにも、買主にもきちんと売り主からの依頼を受けて代理で手続きを行っていることを伝えることが大切です。

信頼のおける不動産会社を選ぶことが重要

近年、親の相続などで家を相続しても都会で仕事を持っていると住むこともできず、売却の手配もできないという人が増えています。そして、売却せずにそのまま放置しているという人もいるのではないでしょうか。

しかし、家をそのまま放置していると老朽化して倒壊の危険もでてきますし、家を所有しているだけで固定資産税などの支払いがあります。そのため少しでも早く売却することで、その後の余計な支出をなくすことができます。

遠い地にある家の場合、売却するにも誰に依頼すればよいのかわからないという人は多いのではないでしょうか。また、海外に在住している人は、契約に立ち会うこともできないでしょう。兄弟に売却を依頼しようにも、長く疎遠にしていると、手間や時間のかかる手続きを頼みにくいという人も多いでしょう。

そのような時には、不動産会社に相談すると解決できます。不動産会社なら代理人として売却を請け負うこともできますし、懇意にしている司法書士を紹介してもらうこともできます。

困ったらまずは不動産の売却のプロである不動産会社に相談すると良いですが、不動産会社もたくさんあり、なかなかどの不動産会社を選べば良いのかわからないかもしれません。そんなときには「不動産一括サイト」を使ってみましょう!

★不動産一括査定サイトとは?


不動産一括査定サイト』とは、あなたのように「マンションを売りたい」「家を売りたい」「土地を売りたい」と思っている方が、インターネット上で日本全国の不動産会社にまとめて査定依頼が無料でできるサイト(サービス)のことです。

一括査定サイトでは、不動産・土地情報などの情報を入力すると、サイト内に登録されている複数の不動産会社に無料で一括査定依頼ができます。サイト内に登録されてる不動産会社はどれも厳選されているので、その中から売却を依頼する仲介不動産会社を見つけましょう。

また、都心だけでなく、地方の不動産売却を検討している人でも、その場所の売却に適した不動産会社が自動的に選ばれ、その中から希望する不動産会社を選んで査定依頼ができるのも特徴なので、初めての方でも問題なく利用できますよ!

Q.どうして無料で利用できるの?

A.『不動産一括査定サービス』は、仲介となる不動産会社から紹介料をもらって運営しています。そのため、不動産を売りたいと考えている売主の方は無料で利用できるのです。本当に無料なので、安心して活用してみましょう。

本当におすすめできる不動産一括査定サイトを厳選5社紹介!メリット・デメリットも解説!【2020年最新版】 この記事では、数ある不動産一括査定サイトの中から、本当におすすめできる5社を厳選してご紹介しています!不動産一括査定サイトは大変多く...

不動産一括査定サイトはこんな人におすすめ!

不動産一括サイトに関して説明してきましたが、以上を踏まえて、一括査定サイトは次のような人におすすめです!

●どうやって不動産を売ったらいいか全くわからない人

●不動産価格の相場が全くわからない人

●どこの不動産会社に査定依頼をすればわからない人

不動産は買うにも売るにも、大きな金額が動きます。不動産会社を経営していたり、過去に不動産売却をやったことがある人なら良いですが、ほとんどが素人で初心者のハズです。

もし1つでも当てはまるなら、絶対に失敗しないためにも不動産一括査定サイトを使うことを強くおすすめします!

ちなみに、査定依頼をしても、必ず売却する必要はありません。無料で利用できるので、まずは気軽に査定依頼をしてみましょう!

[裏ワザ]上手な一括査定サイトの使い方を紹介!


自分の持っている不動産・土地の場所』に合わせて、一括査定サイトを使ってみましょう。その際、2つ以上のサイトを使うのもポイントです。

不動産・土地の一括査定サイトにも、都心・地方が得意、提携会社数が多い、大手不動産会社に特化、マンションのみ対応など、さまざまな特徴があります。そのため、1つのサイトに絞らずに、複数サイトを利用して各サイトの長所を活かすことで高額売却に繋げることができるのです。

もちろん、入力の手間が増えてしまいますが、1サイトあたり1分程度で入力は完了するので、気にする必要はないでしょう。大切な不動産・土地を売却するので、複数サイトへ無料の査定依頼を行い、査定結果に幅をもたせることが重要です。備考欄に「メール連絡希望」の記載をすれば、基本的に電話が鳴ることもないので、安心して利用してみましょう。

場所で選ぶ!おすすめの一括査定サイトの組み合わせ!

【①に該当する場合】

全国の不動産会社を幅広く提携している『LIFULL HOME’S』と、大手不動産会社に特化した『おうちダイレクト』の2つの査定サイトに依頼をしましょう。こうすることで、大手から中小まで幅広い不動産会社から査定結果を受け取ることが出来ます。

【②に該当する場合】

LIFULL HOME’S』に加えて、全国の中小から地域密着型の不動産会社まで網羅している『イエウール』の2つの査定サイトに依頼をしましょう。地方の場合「取り扱ってくれる不動産会社が見つからない…」という問題が発生することがありますが、この2社に依頼をすれば、問題なく複数の不動産会社から査定結果を受け取れるでしょう。

もし、それぞれ2社に依頼をしても「不動産会社が見つからない」「もっと多くの査定結果を知りたい」という場合は、提携社数が最大級の『SUUMO(スーモ)』とNTTグループが運営する『HOME4U(ホームフォーユー)』に査定依頼をすれば、万全と言えるでしょう。

厳選!おすすめの不動産価格一括査定サイト5選!

①まずはここから!『LIFULL HOME’S』

運営会社 株式会社LIFULL
運営開始 2008年
対象エリア 全国
提携会社数 1,830社以上
同時依頼数 10社
累計利用者数 612万人
公式サイト https://www.homes.co.jp/

CMでもお馴染みの『LIFULL HOME’S』ですが、大手不動産会社から地方の中小不動産会社まで全国1,830社の不動産会社と提携しており、マンションや戸建て物件はもちろん、土地の売却にも対応しています。

また、個人情報の入力をせずに査定依頼できる「匿名査定」にも対応しており、また依頼する不動産会社の担当者の顔写真や、会社毎の強みなどが細かく紹介されているので、初めての方でも安心して使うことができるでしょう。

入力項目も少なく、わかりやすいサイト構成で、査定依頼も最短1分でとっても簡単です!1人1人に合った不動産会社が見つけられる仕組みが詰まった一括査定サイトと言えます!まずはここから始めてみましょう!

★こんな人にLIFULL HOME’Sはおすすめ!!

●不動産・土地の売却が初めての人
●個人情報なしの匿名で査定依頼をしたい人
●都心・地方関係なく、幅広く査定が欲しい人

②対象エリア限定!大手厳選!『おうちダイレクト』

運営会社 Yahoo!株式会社
SREホールディングス株式会社
運営開始 2015年
対象エリア 東京・神奈川・埼玉・千葉・大阪・兵庫・京都・奈良・愛知・札幌市・福岡市
提携会社数 大手厳選10社
同時依頼数 10社
累計利用者数 データなし
公式サイト https://realestate.yahoo.co.jp/direct

Yahoo!とSREグループ(旧ソニー不動産)が共同運営する一括査定サイト『おうちダイレクト』は、厳選された大手10社の不動産会社と提携していることが特徴です。

利用できるエリアは限られていますが、厳選された大手不動産会社から無料で査定が受けられるのはメリットですね。入力項目も少なく、わかりやすいサイト構成で、査定依頼も最短1分!マンションや戸建て物件はもちろん、土地の売却にも対応しています!

おうちダイレクト』の対象エリアに含まれている人は、先程紹介した『LIFULL HOME’S』と合わせて利用することを強くおすすめします!対象エリアはこれから順次拡大していくとのことですが、利用できない方は先程紹介した『LIFULL HOME’S』と合わせて、次に紹介する『イエウール』を利用すれば問題ありません!

★こんな人におうちダイレクトはおすすめ!!

●厳選された大手10社に査定依頼したい人
●仲介手数料0円のセルフ売却をしたい人
●AIによる価格査定を受けたい人(マンション限定)

③都心&地方もカバー!『イエウール』

運営会社 株式会社Speee (Speee, Inc.)
運営開始 2014年1月
対象エリア 全国
提携会社数 1,600社以上
同時依頼数 6社
累計利用者数 1.000万人以上
公式サイト https://ieul.jp/

全国対応している一括査定サイトの中でも『イエウール』は対応している市区町村の数がNo.1です!

大手不動産会社はもちろん、地方・地域密着型の中小不動産会社にも対応しています。そのため、都心はもちろん地方にある不動産や土地の売却をしたい人におすすめです!

自分で探しきれなかった不動産業社との出会いが期待でき、売却を諦めていた不動産や土地であってもスームズに売却まで進めることができるかもしれません。入力項目も少なく、わかりやすいサイト構成で、しつこい営業があったなど、評判の悪い不動産会社は登録からハズされる仕組みなので、初めての人でも安心して利用できるでしょう!

★こんな人にイエウールはおすすめ!!

●大手から中小まで幅広い会社から査定を受けたい人
●地方にある不動産・土地の売却をしたい人
●条件が悪いと思う不動産・土地を持っている人

④提携社数No.1!『SUUMO(スーモ)』

運営会社 株式会社リクルート住まいカンパニー
運営開始 2009年
対象エリア 全国
提携会社数 2,000社以上
同時依頼数 10社
累計利用者数 データなし
公式サイト https://suumo.jp/

リクルートのグループ会社が運営している『SUUMO』ですが、CMでもお馴染みで、知名度も高く、賃貸物件探しで利用した人もいるのではないでしょうか?

そんな『SUUMO』は提携会社数が日本全国2,000社以上で、国内最大級の不動産一括査定サイトとなっています。豊富な物件・土地情報を元に、都心・地方問わず、幅広い不動産会社から査定を受けることが出来ます。

他の一括査定サイトに比べて入力項目が極端に少ないのも特徴で「郵便番号」or「都道府県&市区町村」を入力するだけで、取り扱ってくれる不動産会社の情報を調べることができ、また査定依頼をする不動産会社は自分で選べる仕組みです。さらに、売却したい不動産・土地の近くに購入希望者がいるかどうかも調べられるのも嬉しいですね!「急いで売却したい」「家族に知られずに売却したい」などの希望も伝えることもできますよ!

★こんな人にSUUMOはおすすめ!!

●幅広い不動産会社から査定を受けたい人
●少ない入力情報だけで査定依頼をしたい人
●自分で不動産会社を選びたい人

⑤NTTデータグループ運営!『HOME4U』

運営会社 株式会社NTTデータ・スマートソーシング
運営開始 2001年
対象エリア 全国
提携会社数 1,300社以上
同時依頼数 6社
累計利用者数 700万人
公式サイト https://www.home4u.jp/

数ある不動産・土地一括査定サイトの中でも、2001年に運営開始した『HOME4U』は老舗サイトとしても有名です。

NTTグループの運営で、宮内庁や銀行などに使われているセキュリティが使われています。そのため、数ある一括査定サイトの中でも、安心・安全に特化しており、個人情報の観点からも安心して利用できるでしょう。

大手から中小まで、全国1,300社以上の不動産会社と提携しており、中でも「訪問査定」or「机上査定」を事前に選べるのが特徴です。基本的に机上査定から始まりますが、『HOME4U』で訪問査定を選択することで、最初から精度の高い見積もりがもらえるので、早期売却をすることができます。『HOME4U』独自提携の不動産会社も利用して、高額売却に繋げていきましょう!

★こんな人にHOME4Uはおすすめ!!

●安全性や信頼性を重視したい人
●不動産・土地売却を急いでいる人
●独自提携の不動産会社を使いたい人

委任状を正しく書いて不動産売却の手続きを円滑に

委任状は不動産の所有者が手続きに立ち会えない場合などで作成され、代理人に手続きを委任するものです。

また、基本的に委任状にはフォーマットはありませんが、作成から3ヶ月以内であり、所有者本人の意向を示す内容が記載されている必要があります。

なお、委任状を株主総会で使用するときや作成時には記載すべきこと、必要なものがあります。最後に、事前に不動産会社に代理人の顔合わせをしておきましょう。ぜひ、解説した知識で委任状を正しく書いてください。そうすればきっと不動産の手続きが円滑になるでしょう。