不動産売却に最適な時期とは?判断ポイントや税金対策を解説

不動産を売却したいが、どのタイミングがいいのかわからない

若いうちから人生設計をして、就職して家も購入した。でも、人生なにが起こるかわからないものです。転勤や転職、家族の事情、不動産価値の上昇などさまざまなことが人生では予期もせず起きます。

将来、転売を見越して不動産を購入しない限り、不動産を売却したい思いは突然やってくるものです。そんな場合、いつ、どのように購入した家を売却するのがいいのか。売却までにまだ余裕があるなら、不動産の最適な売却のタイミングについてこれからみていきましょう。

不動産売却に最適な時期を判断するポイント

 

不動産を売却するのには一般的に最適な時期があります。最適とは高く売りやすいということで、その時期を逃したから売れないということではありません。

しかし、せっかく売却するならできるだけ、高く売りたいもの。高値で売却できる時期について、築年数の視点と市況の視点からそれぞれみていきましょう。

築年数から売却時期を考える

最も決まるのにわかりやすいのは建てられてから何年経過しているかです。築年数が長いほど物件の価格は基本的には下がっていきます。戸建ての場合とマンションなどの場合では考え方が異なる部分があるので、それぞれ分けてみていきましょう。

戸建ての場合

新築一戸建てで購入した方は、長くこの地に住みたいと思って住宅ローンを組んで購入するのがほとんどだと思います。しかし、10年も過ぎるとあちこち傷みが出てきて修繕が必要になってきます。家族構成によってはリフォームを検討する場合もあるでしょう。

不動産売買の流通情報を提供している「公益財団法人東日本不動産流通機構」によると、中古一戸建ての売買取引が一番多いのは築11年〜15年となっています。

不動産売買による成約価格の平均でみていくと、築20年以内の物件で3,000万円台、築20年超になると2,000万円台が相場となります。

築年数は建物が傷んんでいく以外にも、木造の住宅は築20年、RC造などの耐火建築物は築25年を超えると、買い手側が住宅ローン控除を利用できないというデメリットもあるので注意しましょう。

マンションの場合

戸建ては年々同じ幅で売却価格が下がるのに対して、中古マンションの場合は、大体5年刻みで20年間あたりまで下がっていき、それ以降の下落は小幅か横ばいになる傾向にあります。

マンションの場合は、減価償却が進むだけでなく、大規模修繕がマンション規模で必要となることから、税制面なども考慮すると5年〜15年の間で売る事ができると利益が出る場合があります。

ただし、マンションにしても戸建てにしても、住宅ローンが返済しているか、売却益で返済した上で多少の利益が出る見込みがないと売却は難しいです。売却した物件のローンと新しく購入した物件のローンを両方支払うのは資金計画として難しい場合が多いので十分注意しましょう。

市況から売却時期を考える

市況から考えるとは、主に不動産市場の売買状況に加え、内外の経済的影響や国内の政策による影響などから、売却時期を考えることを指します。

ここでは間近に迎える消費税増税、オリンピックなどによる景気の動向、1年を通した需要の動向のから最も高く売れる時期についてみていきましょう。

消費税増税となる2019年10月前が狙い目

政府は2019年10月に現在8%の消費税を10%に引き上げることを掲げています。新築物件の売買には消費税がかかる為、人生で最も大きな買い物となる不動産の消費税が2%も上がるのは非常に大きな問題です。

10月の前か後で税金だけで数十万円も差が出るなら、増税前に買いたいのが心情です。その為、中古物件では主に個人間の売買になるため、消費税が物件にかかるケースはあまりありませんが、不動産市場全体が活気づくことで、売却価格が上がる期待ができる為、増税前に売り抜くのが狙い目と言われています。

景気動向や株価から売却時期を考える

景気が良くなれば物の価格も上がり、不動産価格も上がります。景気が悪くなればその逆です。景気の動向は株価にも反映され、日々上がったり下がったりを繰り返しています。

近年は、マイナス金利政策の上に2020年の東京オリンピック需要もあり、首都圏を中心に不動産価格は好調に推移してきました。2025年大阪万博も決まり、公共投資による建築需要は依然として高く、不動産価格の高止まりはしばらく続くと見られています。

ただし、日々経済は動いており、不動産市場もなんらかの要因で下落することも考えられます。また国の金融政策の転換があれば大きく影響を受けるので、不動産の売却を検討するなら景気や政策の動向もチェックしておきましょう。

就職、異動、転勤など一年間で売れやすい時期がある

1年を通して見ると人の動きから売れやすい時期というのがあります。その時期を外すと売れなくなるというほど差異は見られませんが、成約件数や価格の面で集中高騰する時期について紹介していきます。

まずは、就職や入学、異動、転勤などで最も人が動く年度はじめの4月に向けて、1月〜3月が不動産売買が活気づく時期です。売却準備に余裕があるなら、冬の間に仲介業者とのやり取りや、内覧準備を終えておくと良いでしょう。

また、9月も会社などで異動が多い時期なので、梅雨明けて準備をはじめて7〜8月あたりが狙い目です。特に2019年度は消費税増税が予定されているので、4月前から9月まで高い需要が見込まれます。

不動産の取得時期と譲渡所得の関係

不動産の取得から売却するまでの時期で売却後の税率が変わってきます。売却して得た利益は「譲渡所得」と呼ばれ、譲渡所得の金額に応じて住民税と所得税がかけられます。

譲渡所得にかかる税金を解説

不動産を売却するとその利益である「譲渡所得」に対して、住民税と所得税がかかります。不動産を取得してから売却するまでの期間で税率が変わるので以下にまとめてみました。

住民税 所得税
5年以下 9% 30%
5~10年 5% 15%
10年以上
(6,000万円以下)
4% 10%
(6,000万円以上) 5% 15%

譲渡所得は売却した金額にあたる「譲渡収入額」から売却にかかった経費である「譲渡費用」と物件の減価償却「取得費」を引いたものです。まとめると

譲渡収入額(売却金額)- 譲渡費用(売却経費)ー 取得費(減価償却費)=譲渡所得

となります。

こことで「取得費」についてもう少し詳しくみると、計算方法に2種類あります。ひとつは「実額法」で、売却費用の合計から減価償却費を引いた金額を計上する方法です。もうひとつは、「概算法」で譲渡収入額の5%の金額を算出する方法です。両方計算してどちらか高い金額があてはめられます。

不動産売却の際の確定申告の時期

不動産を売却して利益が出たら必ず確定申告をしましょう。確定申告は1月1日から12月31日までに売却した不動産の利益を、翌年の2月16日〜3月15日までの間に管轄している税務署に行う必要があります。

もし、不動産を売却して利益を得たのに申告を忘れると延滞税として追徴課税されるので気をつけましょう。詳しくは税理士か、税務署や市役所の確定申告相談窓口などを利用してみましょう。

また、売却して損益が出た場合は申告する義務はありません。ただし、申告することで本来収める税金を安く抑えられたり、要件を満たすと還付を受けられたりします。損をしたからと諦めず、確定申告をしてみるのも1つの手です。

不動産は築5年~15年経ってから、1月~3月に売却するのがベスト

これまでみてきたように、不動産は築15年以内に売却すると高値で取引ができます。時期としては年度初め前の1〜3月が望ましいでしょう。しかし、事情があって売却を考える際はなかなか悠長なことも言っていられません。

まずは購入した不動産会社に依頼しがちですが、大小さまざまな不動産業者に見積もりを依頼してみるのも価格を上げる面では有効です。インターネットの物件売却見積サイトを上手に活用して、大切なあなたの不動産をより良く売却できるようにしましょう。