不動産売却の基礎知識

戸建ての売却を成功させる秘訣!失敗しないコツは不動産会社選び

マンションと異なり、戸建ては建物部分が劣化しても土地の価値は下がらないことが魅力の一つです。

ただし、木造住宅の場合は築20年を経過する頃にはほとんど価値がなくなると考えられているため、築10年までが高値での売り時だと言われています。

このような特性のある戸建ての売却を成功させるためには、相場などの情報収集や仲介を依頼する不動産会社選びが重要です。

この記事を読んで高値で売却するコツを掴み、戸建ての売却を成功にさせましょう。

一戸建ての売却手続きが完了するまでの流れ

戸建ての売却を検討した際には、まずは売却手続きが完了するまでの流れを確認しておきましょう。売却手続きが完了するまでの流れは、以下の通りです。

①事前準備
②不動産会社探し
③不動産会社への査定依頼
④不動産会社との媒介契約
⑤価格決定・売却活動
⑥売買契約を結ぶ
⑦戸建ての引き渡し
⑧確定申告

このように売却手続きが完了するまでに、多くの手順を踏まなければなりません。手順を把握しておくことで、売却にかかるスケジュールが立てやすくなります。

事前準備

売却を検討するとすぐに不動産会社に査定を依頼するものだと考えがちですが、まずは事前準備が必要です。

事前準備とは、売却を検討している戸建ての相場をリサーチし、売却に必要な書類の準備などが挙げられます。

なお、詳細は以下で詳しく解説しますが、事前準備することで不動産会社から提示された査定額と相場を比較しやすく、紛失した書類があっても慌てなくて済みます。

戸建てならではの売り方のポイントは、戸建てを高く売却するためのポイントと注意点を一挙紹介にも詳しく解説されています。

不動産会社探し

戸建てに関わらず、不動産を売却する際には仲介を依頼する不動産会社選びが非常に重要です。

誰もが知っているような大手に依頼すれば、集客力や信頼性は高いかもしれません。

しかし、戸建ての売却に関する知識やスキルを兼ね備え、何と言っても売り手の立場に立ってくれる担当者に出会うことが戸建ての売却を成功に導くポイントです。

なお、不動産会社選びのポイントについては、以下で詳しく解説していきます。

不動産会社への査定依頼

多くの不動産会社は、不動産取引を円滑に進めることを目的として運営されている公益財団法人不動産流通推進センターの会員です。

ここでは各社に価格査定マニュアルを提供しており、多くの業者がこのマニュアルをベースとして査定額を算出しています。

しかし、立地条件などの項目を評価が業者によって異なるため、業者ごとに査定額が異なります

したがって、最初から1社に絞るのではなく、複数社に査定を依頼して比較することをおすすめします。

不動産会社との媒介契約

査定を経て信頼できる不動産会社が見つかると、業者と売り手との間で媒介契約を結びます。

媒介契約は不動産を売却を業者に一任するもので、売買契約が成立したと同時に仲介手数料を支払う仕組みとなっています。

なお、以下で詳しく解説しますが媒介契約には3種類あり、それぞれ内容が異なるため、自分に合った媒介契約を選ぶようにしましょう。

価格決定・売却活動

不動産会社と媒介契約を結んだら、戸建てを売り出す際の価格を決定します。

売り出し価格は業者から提示された査定額をベースとし、売り手の希望価格や周辺で売り出されている類似物件の価格などが考慮されます。

また、不動産の売買においては、売買契約までに買い手から値引き交渉を求められるケースが多いため、値引きを見込んで価格決定することも大切です。

売り出し価格が決定すると、実際に戸建ての売り出しがスタートします。

インターネットや新聞の折り込み広告といったさまざまな媒体を駆使し、業者が売却活動を進めていきます。

売買契約を結ぶ

売り出しされた物件情報を見て購入希望者が現れると、すぐに売買契約に移る訳ではありません。

一般的には購入希望者の内覧を受け入れ、実際に物件を見学してもらいます。

この際に目立つ傷や汚れがあると値引き交渉の根拠にされやすく、売買契約に繋がらない可能性があるので注意が必要です。

購入希望者との条件交渉が折り合えば、売買契約を結びます。

戸建ての引き渡し

売買契約から一定期間を置き、決済と同時に物件の引き渡しが行われます。

一定期間を置くのはさまざまな理由があり、買い手から求められた修繕やハウスクリーニング、買い手による住宅ローンの申請などが挙げられます。

物件の引き渡し時には、物件の鍵や備品のパンフレットなどを揃えておくようにしましょう。

確定申告

企業などに勤務するサラリーマンの場合、特別な事情がない限り確定申告は不要です。

しかし、戸建てを売却した際に利益が出ると、その利益に対して税金が課税されます

以下で詳しく解説しますがこの税金は譲渡所得税と呼ばれており、戸建てを売却した翌年に確定申告することで納付する仕組みとなっています。

なお、戸建てを売却して損失が出た場合でも、税金の還付を受けられる可能性があるため、確定申告することをおすすめします。

このように、戸建てを売却するまでに多くの手順が必要となります。

不動産の売却には平均で3~6カ月掛かると言われているため、スムーズに進めたい場合ほどタイトなスケジュールで進めていかなければなりません。

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一戸建ての売却価格の相場の調べ方

査定を依頼する前に戸建ての相場を把握しておくと、不動産会社から提示された査定額を比較できるだけでなく、新たな住宅を購入する際の資金計画を立てやすくなります。

相場の調べ方は難しくないため、以下のような方法を用いてリサーチしてみましょう。

1年以内の近隣の相場調べられるレインズ

まずは、インターネット環境さえあればいつでもどこでも相場を調べられるレインズを紹介します。

レインズとは「REINS MARKET INFORMATION=レインズマーケットインフォメーション」の略称で、公益財団法人不動産流通推進センターが運営している不動産取引情報提供サイトです。

このサイトでは過去1年以内に取引された不動産情報を掲載しており、マンション・戸建てといった物件種別ごとに検索できます。

売却を予定している物件種別と都道府県、詳細エリアを選択すると、対象エリアにある類似物件の取引情報が表示されるため、大まかな相場を把握できます。

レインズは誰でも簡単に物件情報を検索できるため、戸建てを売り出す際に登録するとより多くの人に情報が行き届くことが魅力の一つです。

ただし、戸建てを売り出していることを近隣住人などに知られたくない場合は、レインズに登録することがデメリットになってしまいます。

このような場合は、媒介契約にはレインズへの登録義務がない「一般媒介契約」を選ぶと、近隣住人にも知られることなく売却できます。

参考:REINS MARKET INFORMATION

相場の変動まで知りたいなら土地総合情報システム

レインズは不動産の取引情報を過去1年までなら閲覧できますが、株価と同様に不動産の相場は経済情勢などの影響を受けて変動しています。

直近の相場だけでなく数年に渡っての相場の変動まで把握したい場合は、土地総合情報システムが便利です。

土地総合情報システムは国土交通省が運営している不動産取引価格のデータベースで、2013年1月から直近までのデータを閲覧できることが特徴です。

このサイトでは取引時期や物件種別、エリアを選択するだけで対象エリアにある類似物件の大まかな相場を把握できます。

ただし、実際に不動産取引を行った人を対象にしたアンケート結果がベースとなっているため、不動産取引における全てのデータを有している訳ではありません。

そのため、全ての人がアンケートに回答していると限らないことから、データ数はそこまで多くないことがデメリットです。

参考:土地総合情報システム

近場で売却例がないなら自分で計算

レインズや土地総合情報システムは、売却を検討している物件と類似した物件のデータがあると有益ですが、参考データが少ないと大まかな相場を把握しにくいことがデメリットです。

このような場合、固定資産税評価額や路線価を用いて自分で相場を算出してみましょう。

固定資産税評価額を用いた方法

固定資産税は土地や住宅などの不動産を所有する人に対して課せられる税金で、固定資産税評価額に応じて税額が決定される仕組みとなっています。

固定資産税評価額は各自治体で決められており、毎年送付される固定資産税納税通知書に記載されています。

不動産の相場は固定資産税評価額の70%程度が目安だと言われているため、固定資産税評価額がわかれば簡単に算出できます。

例えば固定資産税評価額が1,500万円の場合、相場は以下のような金額になります。

1,500万円(固定資産税評価額)÷ 70% = 約2,142万円

路線価を用いた方法

路線価は国税庁が毎年7月頃に公表している土地価格の目安で、道路に面する土地1平方メートルあたりの評価額のことを指しています。

この価格は主に相続税や贈与税を算出する際に用いられ、国家資格を有した不動産鑑定士が価格の決定に携わっています。

土地の相場は路線価の80%程度が目安だと言われていますが、エリアによって差があるのが現状です。

路線価は国税庁の公式サイトで閲覧でき、エリアを絞っていくと対象エリアの地図が表示されます。

路線価はアルファベットと数字を組み合わせて地図上に表示されており、数字は1平方メートルあたりの価格を千円単位、アルファベットは借地権割合を示しています。

例えば路線価が1平方メートルあたり30,000円で面積が100平方メートルの場合、相場は以下のような金額になります。

30,000円(路線価)× 100(面積)÷ 0.8 = 約375万円

参考:路線価図・評価倍率表

なお、固定資産税評価額は土地と建物の両方の相場を調べる際に利用できる一方で、路線価は土地の相場を調べる時に限って利用できます。

一括査定で複数社の不動産会社を比較

近年は、インターネット環境さえあればいつでもどこでも査定を依頼できる一括査定サイトが数多く登場しています。

一括査定サイトの多くは全ての物件種別に対応しており、一度に複数の不動産会社に査定を依頼できることが最大の魅力です。

業者による査定には机上査定と訪問査定の2種類があり、机上査定を経て訪問査定が行われるのが一般的です。

机上査定は物件情報をベースとして査定額を算出し、訪問査定は担当者が実際に物件を見学した上で机上査定の情報を合わせてより正確な査定額を算出します。

一括査定サイトは机上査定を行っているため、サイトを通じて提示された査定額に納得できなければ訪問査定には進みません。

一括査定サイトを利用するメリットはさまざまですが、1件ずつ業者を訪れて査定を依頼する手段と比べると、時間的にも体力的にも負担が少ないと言えるでしょう。

また、一度に複数社に査定を依頼できるため、各社から提示された査定額を比較し、相場との兼ね合いを見極めやすいのでおすすめです。

一括査定サイト選びに迷っている方には不動産売却一括査定サイト10社を比較!選び方も紹介もおすすめの記事です。

一戸建ての売却事例を紹介

同じ間取りや面積でもエリアによって相場は異なり、首都圏に近くなるほど高くなる傾向にあります。

ここでは、首都圏と地方における戸建ての売却事例を2つ紹介していきます。

【事例1】首都圏の築14年一戸建ての場合

東京都世田谷区は、芸能人や著名人が多く居住するエリアとして広く知られています。

2019年3月に公表された地価公示では、1平方メートルあたちの平均価格が228万円を超えており、全国の地価ランキングでは23位にランクインしています。

  • 所在地:東京都世田谷区祖師谷
  • 最寄り駅からの距離:徒歩3分
  • 建築年:2003年
  • 延床面積:90平方メートル
  • 構造:木造
  • 取引価格:6,400万円

上記で紹介した同等の延床面積で築23年の物件でも、6,300万円で取引された事例もあるため、築年数に関わらずこのエリアでは高値で取引されていることがわかります。

高値での売却が期待できたとしても、不動産会社によって査定額が異なります。

これは査定額を算出する際、立地条件や建材のグレードなどの項目を点数化していることが要因の一つとして挙げられます。

点数は、1がベースとして±0.7の範囲となっています。

採点は査定を行う担当者の裁量に委ねられているため、業者によって査定額に差が生じてしまいます。

数万から十万円程度の差が生じても納得できるかもしれませんが、場合によっては100万円単位の差が生じ、この差は非常に大きいと言えるでしょう。

【事例2】地方の築2年一戸建ての場合

2019年に公表された地価公示によると、青森県青森市は1平方メートルあたりの平均価格は41,914円となっており、前年と比べると0.3%下落しています。

1,526の市町村を対象とした全国地価ランキングでは505位と、上位3分の1程度にランクインしています。

  • 所在地:青森県青森市
  • 最寄り駅からの距離:徒歩30~60分
  • 建築年:2017年
  • 延床面積:90平方メートル
  • 構造:木造
  • 取引価格:2,200万円

上記で紹介した同等の延床面積で築40年の物件では1,300万円で取引されており、築年数の影響が大きいエリアであることがわかります。

築年数が古い建物が建った土地は「古家付き土地」として売り出されますが、買い手がつきにくいのが現状です。

このような場合、建物を解体した上で更地として売り出す方が活用の幅が広いので買い手がつきやすくなるケースもあります。

反対に解体をせずに手放したい人は古い家を売るためのポイントは4つ!解体をしないで手放そうが参考になるでしょう。

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おすすめの一括査定サイト3選

サイト名 利用者数 対象エリア 提携会社数 同時依頼数
イエウール 1,000万人 全国 1,700社 6件
イエイ 400万人以上 全国 1,700社以上 6件
リビンマッチ 440万人 全国 1,400社 6件

イエウール:全国1,700社以上に対応

地方・地域密着型の中小規模不動産業者にも対応しているので、都市部以外に所在しているマンションや一戸建てなどの不動産を売却したい人におすすめです。

利用者数 1,000万人
対象エリア 全国
提携会社数 1,700社
同時依頼数 6社
取引件数 非公開
顧客満足度 98%
運営会社 株式会社Speee (Speee, Inc.)

サイト内では一戸建てや土地など、物件の種類別に売却手順の説明も掲載されています。しつこい勧誘があったなど、評判の悪い不動産会社は登録から外されているので安心です。

イエイ:お断り代行サービスを提供

大手不動産会社だけでなく、地域に密着した地方に強い不動産会社への査定も一括で依頼できます。

利用者数 400万人以上
対象エリア 全国
提携会社数 1,700社
同時依頼数 6件
取引件数 1,000件以上
顧客満足度 97%
運営会社 セカイエ株式会社

都心部だけでなく、地方の物件を売却したい人にもおすすめです。また、査定を依頼した不動産会社からの営業連絡を断りたい際に、代わりに断ってくれる「お断り代行」サービスがあるため、営業電話を断りにくい人におすすめです。

なお、依頼先の不動産会社は自分で選べる仕組みとなっています。

リビンマッチ:利用したいサイト第1位

都道府県別に、このサイトに登録している不動産会社の情報をあらかじめ調べることができ、その中から売却査定実績の多い不動産会社を選べることが特徴です。

利用者数 440万人
対象エリア 全国
提携会社数 1,400社
同時依頼数 6件
取引件数 14万件(年間)
顧客満足度 98%
運営会社 リビン・テクノロジーズ株式会社

全国展開しているような大手の不動産業者ではなく、どちらかと言えば地域に密着した中小規模の不動産会社の登録が多いので、相続などによる地方の不動産の売却を考えている人におすすめです。

一戸建ての売却に必要な書類

戸建てを売却する際には、売買契約時に必要な書類以外にも査定時や決済時までに準備しなければ書類は非常に多くあります。

また、紛失してしまっている書類がある可能性も考えられるため、余裕を持って準備しておくことをおすすめします。

以下では、戸建ての売却に必要な書類を表にまとめています。

書類の種類 内容 取得先 取得費用 必要なシーン
物件や付随設備のパンフレット 構造や建築年などの物件情報が記載された書類。各設備の説明書などのことを指しています。 新築の場合は施行会社やメーカー、中古の場合は購入時に売り手から渡されています。紛失している場合は、施行会社やメーカーに問い合わせると再発行してもらえるケースもあります。 再発行の場合は有料となるケースもあります。費用は施行会社やメーカーによって異なります。 事前準備・査定
住宅ローンの償還表 住宅ローンの返済予定や残債が記載された書類です。 借入先の金融機関から年末に送付されます。 窓口で「残高証明書」を請求すれば再発行できますが、手数料は無料~540円程度と金融機関によって異なります。
印鑑証明書 契約書に押印する印鑑が実印であることを証明するための書類。 各自治体の窓口などで請求できます。ただし、有効期間は発効日から3カ月以内です。 1通300円程度ですが、自治体によって異なります。 売買契約
住民票 登記されている所有者と住所を確認する書類です。 住民票が登録されている自治体の窓口などで申請できます。 1通300円程度ですが、自治体によって異なります。
登記済権利書 登記の名義人であることを確認するための書類。従来は「権利書」という名称が一般的でしたが、オンライン化によって「登記済権利証」を経て「登記識別情報」という名称に変更されています。 登記手続きの際に「登記識別情報通知」が不動産の所有者に対して発行されます。 再発行されないので取扱いには十分に注意する必要があります。
固定資産税納税通知書 毎年1月1日時点における不動産の所有者に対して固定資産税の税額が通知される書類です。 毎年5月頃に不動産の所有者に対して送付されます。 固定資産税納税通知書自体の再発行はしていません。ただし、課税証明書は各自治体の窓口で再発行の申請ができ、1件につき350円程度です。
建築確認済証・検査済証 建物が建築確認されていることを証明する書類です。 新築の場合は施行会社、中古の場合は購入時に売り手から渡されています。 代行書類として各自治体の建築指導課で「建築計画概要書」、もしくは「台帳記載事項証明書」を申請できます。なお、費用は1通100~500円程度です。
固定資産税評価証明書 所有権の移転登記する際に必要で、戸建ての場合は土地と建物それぞれ必要です。 各自治体の窓口などで請求できます。ただし、有効期間は発効日から3カ月以内です。 1通350~400程度ですが、自治体によって費用は異なります。 決済
司法書士への委任状 所有権の移転登記や抵当権の抹消手続きを司法書士に依頼する際に必要な書類です。 仲介を依頼した不動産会社が準備してくれるケースがほとんどです。 委任状自体に費用は発生しません。

このように、戸建てを売却する際には非常に多くの書類を準備しなければなりません。

決済時に必要な司法書士への委任状以外は、原則として自分で準備する必要があります。

自治体の窓口でなくても郵送という手段も利用できますが、混み合う時期だと手元に届くまでに期間を要する場合もあるため、早目に準備しておくようにしましょう。

より詳しく必要書類について知りたい場合は不動産売買に必要な書類の取得方法とは|期間や実費まで紹介で確認できます。

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一戸建ての売却で不動産会社を選ぶポイント

戸建てをより高く売却するためには、高い査定額を提示してくれる不動産会社に仲介を依頼したいと考えがちです。

しかし、仲介手数料目的で最初は高額な査定額を提示していても、徐々に値引きしていく悪徳業者も存在するので注意が必要です。

一戸建ての売却が得意な不動産会社

どの不動産会社を選んでも全ての物件種別を網羅しているとイメージしがちですが、業者によって得意分野が異なるのが現状です。

不動産会社は、大きく分けると開発・仲介・管理といった3つの分野に区分されます。

この中でも都市開発に力を注いでいるのは、いわゆる大手不動産会社です。

そして売買や賃貸の仲介は、大手から地域密着まで幅広い業者が行っています。

しかし、主に賃貸業に力を注いでいる業者に戸建ての売却を相談しても、実績やノウハウが乏しいので高値でスムーズな売却は期待できないと言えるでしょう。

したがって、公式サイトや広告などを利用して業者の得意分野を把握し、戸建ての売買に強い業者を選ぶことがポイントです。

口コミや評判を確認

近年はインターネット上に投稿された口コミを参考にし、サービスや店舗を選ぶ消費者が増えています。

口コミに特化したサイトも各分野で数多く登場しており、口コミでの評価が低いことで廃業に追い込まれるといったケースもあるのが現状です。

不動産会社に特化した口コミサイトも登場しており、実際に売買で利用した消費者が感想を投稿しています。

仲介の依頼を予定している業者の評判が悪いと、媒介契約を躊躇してしまいがちです。

しかし、利用者によって受け止め方は異なるため、口コミはあくまでも参考程度に留めておくようにしましょう。

誰が投稿しているかわからないコメントを参考にするよりも、友人や知人の評判の方が信頼性が高いと言えるでしょう。

そのため、過去に戸建ての売却の経験がある友人や知人がいる場合は、業者や担当者の対応などを詳しく聞いてみることをおすすめします。

担当が信頼できる人物か実際に会って確認

宅地建物取引業法では、不動産会社の従業員5人に対して1人の割合で国家資格を有した宅地建物取引士の設置義務を定めています。

宅地建物取引士は不動産分野におけるスペシャリストで、合格率が約15~17%の難関試験をクリアしています。

戸建てを売却する際は、宅地建物取引士の有資格者である方が信頼性は高いと言える一方で、従業員5人に4人は有資格者ではない可能性も考えられます。

有資格者の場合、初対面で渡される名刺に「宅地建物取引士」と記載されているので確認していみると良いでしょう。

ちなみに大手不動産会社である三井のリハウスでは、有資格者が100%対応してくれます。

また、不動産分野における高い知識を有したスペシャリストであっても、その人柄が良くなければ良好な人間関係が築きにくいことでしょう。

そのため、担当者とやり取りする上で人柄をきちんと見極め、メールや電話ではなく実際に会って確認することが大切です。

自分に合う会社か検討するポイントは不動産売却頼むならどこがいい?|自分にあう会社を選ぶコツでも詳しく解説しています。

査定額の根拠や売却の戦略を聞く

不動産会社から提示される査定額は、公益財団法人不動産流通推進センターが提供する価格査定マニュアルに沿って算出されるケースがほとんどです。

査定時には立地条件や建材グレードなどの項目を点数化するため、点数を付ける担当者によって査定額に差が生じるのが現状です。

また、売り手に提示される際には査定結果による金額だけが提示され、各項目の詳細な点数などは公開されません。

これではどの項目の評価が異なるかわからないため、査定額が相場と異なる場合は担当者に根拠を聞いてみましょう。

さらに、周辺の類似物件が数多く売り出されている場合、同じように売り出しても高値でスムーズな売却は期待できないと言えるでしょう。

そのため、物件の売却戦略を質問し、具体的な戦略が計画されていることをきちんと確認しておきましょう。

相場を調べる方法は戸建の売却相場を調べる方法|適正な価格設定で買主を見つけようにも詳しいため、何から始めようか迷っている人におすすめです。

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不動産会社との媒介契約は売却方法で検討

不動産会社に仲介を依頼する際には、売り手と業者との間に媒介契約を結びます。媒介契約には3種類あり、レインズへの登録義務の有無といった特徴が異なります。

以下では、それぞれの特徴を表で示しています。

契約の種類 契約業者数 売り手が買い手を見つけた際の取引 レインズへの登録 業務状況の報告 契約の有効期間
一般媒介契約 複数社との契約可 任意 任意 規定なし
専任媒介契約 1社のみ 契約から7日以内 2週間に一度以上 3カ月以内
専属専任媒介契約 1社のみ 契約から5日以内 1週間に一度以上 3カ月以内

宣伝広告を増やしたいなら一般媒介契約

メリット

  • 複数の不動産会社と契約できる
  • 売り手自ら買い手を見つけた場合でも取引できる

デメリット

  • レインズへの登録が任意
  • 業務状況の報告が任意

一般媒介契約は他の契約と異なり、同時に複数の不動産会社と契約できることが特徴です。

売り手自らが買い手を見つけた場合でも取引できる一方で、レインズへの登録や業務状況の報告は任意となっています。

ただし、契約した業者それぞれが売却活動を行ってくれるため、宣伝広告を増やせることは魅力です。

契約の有効期間に規定はありませんが、国土交通省が定めた標準媒介契約約款では他の契約と同様に3カ月が望ましいとされています。

一般媒介契約についてより詳しく知りたい人は一般媒介契約の期間はいつまで?メリットやデメリットを徹底解説もチェックしておきましょう。

積極的に売却活動に期待できる専任媒介契約

メリット

  • 売り手自ら買い手を見つけた場合でも取引できる
  • 契約から7日以内にレインズへの登録義務
  • 2週間に一度以上の頻度で業務状況の報告義務

デメリット

  • 不動産会社1社のみの契約に制限

専任媒介契約は契約できる不動産会社が1社に制限されますが、売り手が自ら買い手を見つけた場合でも取引できることが特徴です。

契約できる業者が1社であることから、積極的な売却活動が期待できます。

また、契約から7日以内にレインズへの登録、2週間に一度以上の頻度で業務状況の報告義務があるため、より多くの人の目に物件情報が知れ渡り、販売状況も把握しやすいと言えるでしょう。

売却相手は制限される専任専属媒介契約

メリット

  • 契約から5日以内にレインズへの登録義務
  • 1週間に一度以上の頻度で業務状況の報告義務

デメリット

  • 不動産会社1社のみの契約に制限
  • 売り手自ら買い手を見つけた場合でも取引できない

専属専任媒介契約は契約できる不動産会社が1社に制限されることに加え、売り手が自ら買い手を見つけた場合でも取引できないことが特徴です。

そのため、売却相手は業者を通じて現れた購入希望者のみに限定されます。

他の契約に比べるとデメリットが大きいように見えますが、契約から5日以内にレインズへ登録、1週間に一度以上の頻度で業務状況の報告義務があるため、細かく販売状況の把握がしやすいと言えるでしょう。

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一戸建てを高く売却する5つのコツ

戸建てをより高値で売却するためには、綺麗な状態で内覧を受け入れて購入希望者の印象アップを狙うといった工夫が求められます。

ここでは、戸建てをより高値で売却する5つのコツをご紹介していきます。

一括査定サイトを利用【必ず使うべき】

一括査定サイトは、一度に複数の不動産会社に査定を依頼できるといった手軽さが最大の魅力です。

一括査定サイトを利用しつつ、「一戸建ての売却で不動産会社を選ぶポイント」でご紹介した5つのポイントを踏まえ、目的に合った不動産会社を見つけると良いでしょう。

また、一括査定サイトを活用して売却価格の相場を把握すると、売り出し価格を設定する際に相場に見合った適切な価格が設定でき、売却戦略の参考になるため、売却する手順で省略すべきでない項目です。

人の移動が増える時期の前に売却を開始

戸建ての場合、建物の築年数が売却に与える影響も大きいですが、不動産の売買が活発になるタイミングを狙って売り出しをスタートすることも大切です。

不動産の売買が活発化する時期は、新年度がスタートする直前の1~3月、次いで人事異動の時期でもある9月頃だと考えられています。

これは人の移動が顕著になるタイミングと重なっており、このタイミングを狙って物件を売り出すと、値下げすることなくスムーズな売却が期待できると言えるでしょう。

ただし、戸建ての売却を検討した時期がこのようなタイミングに差し迫っている場合は、非常にタイトなスケジュールになることが予想されます。

そのため、売却までのスケジュールをきちんと立てて、精神的にも余裕を持って売却を進めていくことをおすすめします。

内装も外装もキレイにしておく

建物や共有部分の管理を管理会社に一任するマンションと異なり、戸建ての場合は全てが自己管理です。

そのため、内装だけでなく、外壁や庭といった外装のメンテナンスが適切に行われていなければ、内覧時の印象を悪くする可能性があります。

床や壁紙などについた目立つ傷や汚れを修繕しておくことも大切ですが、雑草の生い茂った庭の手入れや車庫なども綺麗にしておくようにしましょう。

売買契約に繋がるか否かは内覧時に与える印象が大きく影響するため、自分が内覧することを想定して気になる箇所は修繕しておくことをおすすめします。

特に和室がある場合、畳の状態によっては悪い印象を与えかねません。

内覧時までに畳の交換ができなかった場合は、引き渡しまでに交換することを伝えるといった購入希望者に安心してもらう工夫も求められます。

内覧希望者に明るく対応

売り手が売り出した戸建てを購入してくれる買い手がどのような人柄なのか気になるのと同様に、買い手も売り手の人柄を気にすることでしょう。

大人同士のやり取りなので相応の対応で乗り切れるとしても、挙動不審であったり何か隠している様子が伺えると買い手は非常に不安になってしまいます。

内覧に訪れた購入希望者には懇切丁寧に接することはもちろんのこと、質問には根拠を持って答え、不信感を抱かれないように心がけましょう

売り手にとって、内覧は物件の良さを最大限アピールできるチャンスです。

ただし、売却後に瑕疵(かし)担保責任に問われる可能性もあるため、欠陥がある場合は正直に伝えるようにしましょう。

売却を焦り無理な値下げをしない

戸建てを高値で売却できる築年数は10年までだと言われており、築20年を経過する頃には建物の価値はほとんどないと言われています。

築年数が古くても立地条件などが良ければ高値で取引されるケースもありますが、それは都心などの一部のエリアに限られているのが現状です。

また、キッチンや浴室などの設備は年々新しい機能を備えたものが登場しており、10年前のものと比べると一目瞭然です。

設備の古さを根拠として値下げ交渉を求められるケースもあるため、価格設定する際には値下げ交渉を見込んで決めることが大切です。

しかし、長い期間に渡って購入希望者が現れない場合は、不動産会社から売却戦略として値下げを提案されるケースも考えられます。

値下げのタイミングは焦る必要はなく、まずは売り出しをスタートして6カ月程度様子を見てみましょう

値下げ幅は物件の状況によって異なりますが、100~200万円程度の値下げ幅が一般的です。

売り出し価格が1億円を超える場合は、最終的に数千万円の値下げをせざるを得なかったというケースも少なくないため、値下げする際は業者と相談しながら慎重に進めていくことをおすすめします。

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一戸建てを引き渡す時の注意点

戸建てに関わらず、物件の引き渡しは決算と同時に行われるのが一般的です。

ただし、戸建ての場合は引き渡しまでに測量を求められる可能性があるため、期日までにきちんと済ませておきましょう。

書類や手続きの不備で引き渡しの延期

物件の引き渡しは売買契約書に記載された期日までにきちんと行われるケースがほとんどですが、書類や手続きの不備が原因で引き渡しを延期せざるを得なくなるケースもあります。

特に実印は日常でほとんど用いる機会がないため、書類に押印された印鑑と印鑑証明書に登録された印鑑に相違があるといったケースも考えられます。

また、所有権の移転登記や抵当権の抹消手続きを司法書士に依頼する場合、登記簿の状況を司法書士が予め確認します。

その際に差押え登記となっている場合には、その物件を自由に売却する権利がないため、引き渡しも延期となってしまいます。

ただし、これは住宅ローンの返済が滞った際などに利用する任意売却で発生する稀なケースであるため、一般的な売買では発生しないので安心です。

引き渡しの延期は売り手だけではなく買い手にも同様に起こり得る可能性がありますが、このような事態に陥らないためにも、書類の準備や手続きは早めに済ませるようにしましょう。

瑕疵(かし)担保責任を確認しておく

瑕疵(かし)担保責任とは、売却後に欠陥が見つかった場合に売り手が修繕費用などを負担する責任のことで、民放では瑕疵(かし)が発覚してから1年以内の申し出であれば売り手に責任があるとされています。

ただし、建物は築年数が古くなるごとに劣化するため、欠陥が瑕疵(かし)であるか否か判断しづらい場合もあります。

不動産の取引においては、売買契約書に瑕疵(かし)担保責任を負う期間を記載し、2~3カ月程度が一般的です。

場合によっては多額の損害賠償を請求されるケースもあるため、予め把握している欠陥は正直に業者や買い手に伝えることが大切です。

加入している保険は途中解約

物件種別に関わらず火災保険に加入する世帯は多く、内閣府の調査では80%以上の世帯が火災保険に加入していることがわかっています。

また、2011年に発生した東日本大震災やその後も各地で頻発する大地震に備え、地震保険への加入率も高まっています。

売却する戸建てに対して火災保険や地震保険を掛けている場合、売却するだけでは自動で解約されないので注意が必要です。

売却と同時に満期を迎えれば問題ありませんが、契約期間が残っている場合は解約の申請が必要です。

物件を引き渡すまで何が起こるかわからないため、引き渡しが完了したタイミングで申請すると良いでしょう。

解約の申請をすると、残った契約期間に応じて返戻金の還付が行われるため、送付された書類に必要事項を記入して速やかに返送しましょう。

ただし、残った契約期間が1カ月に満たない場合や掛け捨て保険の場合は還付される返戻金はありません。

土地の境界を確定させておく

戸建ての場合、古い土地では隣接する土地との境界が曖昧なケースが少なからず存在します。

このようなケースでは、売却後に買い手が新たに増改築などの工事を行う際に隣接する土地の住人とトラブルに発展するリスクをはらんでいます。

境界が曖昧な戸建てや土地を売却する際には、不動産会社が売り出す前に測量を求めるケースがほとんどです。

一般的な測量に掛かる費用は35~45万円程度ですが、土地の状態によってはさらに費用が掛かる可能性もあります。

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一戸建ての売却にかかる費用と税金

戸建てなどの不動産を売却する際には、仲介を依頼した不動産会社に対して支払う仲介手数料やさまざまな税金が掛かります。

ただし、必ず発生する費用もあればそうではない費用もあり、場合によっては多額な費用が掛かるケースが想定されます。

【必ず発生する費用】
・仲介手数料
・印紙税(印紙代)
・登録免許税(所有権移転登記・抵当権抹消登記)
・譲渡所得税

【場合によって発生する費用】
・司法書士の依頼費用
・測量費/解体費など
・振込手数料

仲介手数料

仲介手数料は仲介を依頼した不動産会社に対して支払う費用で、売買契約が成立した際に支払い義務が発生します。

この費用は宅地建物取引業法によって売買価格に応じた上限額が定められており、以下のような計算式で上限額を算出できます。

仲介手数料 = 売買価格 × 3%+6万円(消費税別)

例えば売買価格が3,000万円だった場合、上記の計算式に当てはめると仲介手数料の上限額は103万6,800円になります。

ただし、法律で上限額は定められているものの下限額は定められていないため、上限額を超えない金額であれば不動産会社ごとに自由に設定できます。

場合によっては仲介手数料の値引き交渉に応じてくれる業者もあるため、予め確認してみると良いでしょう。

印紙税(印紙代)

印紙税は一部の書類に課せられる税金のことで、売買契約書も課税対象となっています。この税金は売買契約に記載された金額に応じて税額が異なり、金額が高くなるほど税額も高くなります

売買契約書に記載された金額 税率 軽減措置後
500万円超~1,000万円以下 10,000円 5,000円
1,000万円超~5,000万円以下 20,000円 10,000円
5,000万円超~1億円以下 60,000円 30,000円
1億円超~5億円以下 10万円 60,000円

なお、2020年3月31日までに作成された文書については軽減措置が設けられており、本来の税率よりも半分程度の税率となっています。

登録免許税(所有権移転登記・抵当権抹消登記)

戸建てを売却する際には、所有権の移転登記や抵当権の抹消手続きが必要です。これらの手続きには登録免許税という税金が課せられ、それぞれ税率が異なります。

所有権移転登記

所有権移転登記の費用は固定資産税評価額に税率を乗じて算出され、戸建ての場合は土地と建物それぞれに税金が掛かります。

物件種別 税率 軽減税率適用後
土地 2.0%
建物 2.0% 0.3%

なお、建物には2020年3月31日までは軽減税率が設けられています。登録免許税の支払いは買い手が負担するケースは多いですが、きちんと協議した上で売買契約書に記載することをおすすめします。

抵当権抹消登記

抵当権抹消登記の費用は、1筆につき1,000円です。なお、戸建ての場合は土地と建物それぞれの手続きが必要なため、合計で2,000円掛かります。

譲渡所得税

譲渡所得税は、戸建てを売却した際に出た利益に対して課せられる税金のことです。売却する際に出た利益は「売却益」と呼ばれており、以下のような計算式で算出できます。

売却益=売却価格 ー(仲介手数料+印紙税+登録免許税(登記費用)+ローン返済+税金)

ただし、住宅ローンの残債があまりにも多く、売却益がマイナスになるケースも考えられます。

譲渡所得税は、戸建ての取得費や売却に掛かった費用を絡めた譲渡所得の金額を算出し、課税のベースとなる課税譲渡所得の金額を算出します。

譲渡所得

譲渡所得=売却価格-(取得費+売却に掛かった費用)

課税譲渡所得

課税譲渡所得=譲渡所得-特別控除

譲渡所得税は所得税と住民税で構成されており、課税譲渡所得に税率を乗じて算出されます。それぞれの税率は、不動産の所有期間に応じて以下のように異なります。

区分 所得税 住民税 合計税率
短期譲渡所得(所有期間5年以下) 30.63% 9% 39.63%
長期譲渡所得(所有期間5年超) 15.315% 5% 20.315%

なお、2013年から25年間は東日本大震災の復興支援を目的として、2.1%の税額が上乗せされています。

譲渡所得税については、不動産売却益とは?計算方法や確定申告の流れを解説でも解説しています。

司法書士の依頼費用

所有権の移転登記や抵当権の抹消手続きは自分で行うこともできますが、手続きが複雑なため司法書士に依頼するのが一般的です。司法書士に依頼する場合は、30,000~40,000円程度の報酬を支払う必要があります。

ただし、司法書士が所属する事務所によって料金設定が異なるため、複数の事務所で料金を比較することをおすすめします。

なお、関東エリアでは中古物件の売買の場合、買い手側が司法書士を決めるという暗黙のルールがあるため、不動産会社に相談してみると良いでしょう。

ハウスクリーニング・リフォーム費用

不動産会社による買取の場合、相場よりも低い価格で売却することになりますが、ハウスクリーニングやリフォームを求められるケースはほとんどありません。

しかし、一般的な売買の場合はハウスクリーニングや必要に応じてリフォームを行うケースが一般的です。ハウスクリーニングは物件の引き渡しまでに行われ、業者は仲介を依頼した不動産会社が紹介してくれる場合もあります。

なお、ハウスクリーニングやリフォームは業者によって費用が異なるため、複数社に見積もりを依頼して比較することをおすすめします。ハウスクリーニングは、以下のように場所ごとに相場は異なります。

  • 浴室:10,000~20,000円
  • トイレ:6,000~13,000円
  • キッチン:10,000~24,000円

振込手数料

不動産の売買においては、物件の引き渡しと同時に決済が行われます。決算では多額な費用が支払われるため、現金よりも金融機関への振り込みが多く利用されています。

支払い方法は売り手と買い手のどちらかの希望で決められます。

そのため、希望した方が振り込み手数料を支払うのが一般的です。

通常の売買契約書では現金や預金小切手といった支払い方法が明記されているものの、振り込みでの支払いは決して義務ではありません。

したがって、基本的には買い手が振り込みでの支払いを希望すれば振り込み手数料も買い手負担でやり取りされていますが、状況によっては売り手が振り込み手数料を負担する場合もあります。

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なかなか戸建てが売却できないときはどうする?

戸建てやマンションなどの不動産を売却する際に掛かる期間は、平均で3~6カ月程度だと言われています。

周辺に類似物件が数多く売り出されるなど、なかなか売れない期間が続くと値下げを迫られるリスクが高まります。

空き家のまま保有しているのは損

少子高齢化が顕著となった現代、後継者不足が原因で全国各地に空き家が散在し、深刻な社会問題となっています。

空き家のまま放置された建物は誰も居住しないことで劣化が加速し、崩壊や倒壊のリスクが懸念されています。

空家等対策の推進に関する特別措置法が施行され、各自治体が空き家対策に乗り出していますが空き家は増える一方です。

相続などで引き継がれた空き家は所有者が遠方などの理由で放置されやすく、活用されないことに加えて、毎年固定資産税や都市計画税の支払い、維持管理費が負担となります。

また、自治体から「特定空き家」に指定されると固定資産税が約6倍に増え、デメリットが非常に大きいと言えるでしょう。

そのため、戸建てを空き家として放置することは所有者にとって損であるため、活用しないのであれば売却して早めに手放すことをおすすめします。

具体的な固定資産税のシミュレーションについては空き家の固定資産税はいくら払う?管理が負担なら売却まで検討でも詳しく解説しています。

仲介をやめて不動産会社に売却

戸建てを売却する方法は主に2種類あり、不動産会社に仲介を依頼して一般的に売り出す方法の他に、不動産会社に買い取ってもらう方法も選択できます。

業者による買取は手続きもスムーズで、すぐにまとまった金額が手に入ることが最大のメリットです。

ただし、業者による買取は市場価格の60~70%程度であるため、高値での売却は期待できない可能性は高いと言えるでしょう。

仲介と買取で迷う場合は、買取保証という手段も利用できます。

買取保証とは、一旦、業者に仲介を依頼して売り出し、一定の期間売れなければ買い取ってもらうという方法です。

この方法を利用すると一定期間で売却できれば高値で取引でき、売却できなければ最終的に買い取ってもらえるというメリットがある一方で、物件の状態が悪いと買取に応じてもらえない可能性もあるので注意が必要です。

買取を成功させるポイントは、不動産買取での売却を成功させるために大切なこと|後悔しないためにで解説しています。

賃貸物件にして借主を探す

戸建てがなかなか売却できない場合、不動産会社から値下げを提案される可能性も高くなります。

どうしても値下げに納得できない場合、賃貸物件として貸し出すのも選択肢の一つです。

賃貸物件として活用すれば、入居者がいる限りは家賃が入るため、固定資産税や都市計画税を補填できる程度の利益は期待できます

その一方で、賃貸管理を業者に委託する際には費用が掛かり、立地条件が悪いと安定した入居者を確保できない可能性もあります。

空き家バンクを使って希望者とマッチング

日本の社会問題として深刻化している空き家は、新たに法律が施行されるなど、各自治体もさまざまな対策を講じています。

その一環として各自治体が空き家バンクを運営しており、空き家を活用したい人と借りたい人をマッチングさせる仕組みを構築しています。

また、自治体によっては空き家のリフォームや解体に掛かった工事費を補助する制度を設けています。

ただし、自治体ごとに補助される金額や適用条件が異なるため、公式サイトなどで確認することをおすすめします。

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戸建ての売却に関するQ&A

不動産投資を行っていない限り、戸建ての売却する機会は頻繁にある訳ではないため、売却に関してさまざまな疑問が生じることでしょう。

売却を進めていく上で躓かないためにも、予め疑問は解決しておきましょう。

【Q1】 戸建て売却での節税の方法はある?

戸建てを売却する際には、さまざまな税金が掛かります。場合によっては高額になるため、消費者の税負担を軽減することを目的として一部の税金に特別控除が設けられています。

例えば、住み替える場合には「3,000万円特別控除」売却する物件を10年以上所有している場合には「10年超所有軽減税率の特例」などが挙げられます。

これらの適用を受けるにはそれぞれ多くの条件をクリアしなければならないため、予め確認しておくことをおすすめします。

控除の内容については住み替えによる税金のしくみ。控除を利用して節税対策しようでも詳しく解説しています。どの控除が当てはまるか、事前に確認したい場合に参考になるでしょう。

【Q2】不動産会社は大手と中小のどちらがよい?

不動産会社は大手から中小までさまざま存在し、業者の数は30万件以上あると言われています。

大手のメリット・デメリット

・メリット:全国に対応しており集客力が高い
・デメリット:仲介手数料の値引きなどの融通が利きにくい

中小のメリット・デメリット

・メリット:そのエリアにしかない情報を把握している
・デメリット:担当者のスキルやノウハウにバラツキがある

このように大手と地域密着のそれぞれにメリットとデメリットがあるため、不動産会社選びの際には双方を含めて査定を依頼し、目的に合った業者を選ぶと良いでしょう。

【Q3】ローンが残っていると戸建ては売却できない?

一般的に、戸建ての売却と同時に住宅ローンを完済することが望ましいとされています。

住み替えローンや新たな住宅ローンの借り入れで住宅ローンの残債があっても売却はできますが、月々の返済額が多額になるなど、家計を圧迫するリスクが高まります。

住宅ローン返済が6~8カ月滞ると、裁判所から競売開始を決定する通知が送付されます。

競売を回避して任意売却という手段で手放すことになると、一定期間はどこからも借り入れできなくなります。

戸建ての売却を検討した際には、このような状態に陥らないためにも住宅ローンの残債を確認し、きちんと資金計画を立てるようにしましょう。

ローンの残高がネックになっている場合は住宅ローンの残高を減らす方法と残債がある家の売却方法を解説で、ローンが残っている場合にどう対応していけばよいか解説しています。

【Q4】住みながら売却することは可能か?

戸建ての売却は、その物件に居住しながら進められるので安心です。

ただし、購入希望者がいつ現れるかわからず、いつ内覧を希望されるかわかりません。

そのため、物件の売り出しをスタートしたら内覧をいつでも受け入れられる準備をしておきましょう。

また、スムーズに売却できた場合は、買い手との協議した上で決められた期日までに引き渡さなければならないため、転居を急がなくてはならない可能性も考えられます。

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一括査定をしてから戸建ての売却を始めよう

戸建ての売却を検討すると、まずは一括査定サイトを利用してみましょう。

一括査定サイトは複数社に査定を依頼できるだけでなく、同時に仲介を依頼する業者や担当者の見極めも行えます。

また、不動産の売買は決して安くはない金額で取引されるため、売り出す際の価格設定や値引きは慎重に行うことをおすすめします。

そして高値でスムーズな売却を成功させ、新たな住宅で充実した暮らしを実現させましょう。

また、一括査定サイトについて詳しく知りたい・比較したいという場合は下記の記事を参考にしてください。

参考:【2019年最新】不動産一括査定50サイトをジャンル別に比較!