土地売却

【知らなきゃ損!?】土地の名義変更をするメリットとデメリットや手続きの仕方を徹底解説!

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この記事では、土地の名義を変更することのメリットやデメリットを徹底的に解説していきます。また、具体的な名義変更の手順や費用、必要書類などにも紹介していくので、きっと役に立つハズです。

親などから土地を相続したり、新しく不動産(土地)を購入した場合には、土地の名義変更を行うことが一般的ですが、実は義務では無いので必ず行う必要はないのです。期限や罰則もありません。

しかし、名義変更をしないとデメリットが発生するなど、いくつか注意すべきこともあります。それでは詳しく見ていきましょう!

土地の名義変更は義務ではない

土地を相続・贈与・財産分与・売買したときには、土地の名義変更を行うのが一般的です。しかし、土地の名義変更は「権利」であって「義務」ではないのです。そもそも、不動産の名義は、第三者に自分が所有している土地だと主張するためのものです。

そのため、売買などを行わず、第三者に権利を主張する必要がない状況の場合、手間とお金をかけて名義変更をせずに、そのままにしている人もいます。期限や罰則もないので、日本では所有者不明の土地が増え続けているのです

しかし、土地を自身で売却をする場合には、名義変更をしないと不動産の売却はできません。名義変更は義務ではありませんが、売買をする場合などは、実質名義変更を行わなくてはならないということになります。

土地の名義変更をするメリットとは?

次に、土地の名義変更を行うことで所有者にとってメリットとなるポイントを2つ紹介します。

  1. 土地の権利に関するトラブルを回避できる
  2. 早く行えば費用を安く済ませられる

メリット①:土地の権利に関するトラブルを回避できる

名義変更をきちんと行うことの大きなメリットは、トラブルを回避できる点です。

例えば、親から相続した土地を名義変更をしないでそのままにしておく場合、その間に土地の相続人も増えていくことになります。時間とともに子孫が増えていくからです。

相続の権利がある親戚全てと関係があり、仲が良いとは限りません。相続では、関わる人の数が多ければ多いほど、トラブルのリスクも高くなってしまう傾向があります。

そのため、万が一に備えて早めに土地の名義変更をし、土地の権利者を明確にしておくことが大切です。トラブルを回避するという意味では、土地の名義人を明確にしておくに越したことはありません。

メリット②:早く行えば費用を安く済ませられる

土地の実質的な所有者が変わってから何十年も名義変更しないで放置していた場合、名義変更の手続きはどんどん複雑になります。

相続の権利がある人が増えており調査が必要、元の所有者の戸籍謄本などの資料を取り寄せなくてはならないなど、手間と時間がかかります。必要書類を揃えるのに手間と時間がかかるだけではなく、費用がかさんでしまうことも避けられません。

所有者が明確な時期に、早めに名義変更をしてしまうことで、手続きも簡単で費用も安く済ますことができます。

土地の名義変更をしないデメリットとは?

土地の名義変更を行わないでそのままにしておく場合、売却時や土地活用時に困ることになります。また、長い間名義を変えずにしておくことで、公共事業などの妨げになってしまうことがあります。デメリットを3つ見ていきましょう!

  1. 土地の権利に関するトラブルを回避できる
  2. 早く行えば費用を安く済ませられる
  3. 早く行えば費用を安く済ませられる

デメリット①:土地を売却することができない

名義変更を行っていない土地は、売却することはできません。これが一つ目のデメリットです。

不動産の売買契約は、売主と買主の名義で取り交わされます。そのため、売却したい土地の名義が亡くなった親だった場合、売買契約を結ぶことができません。

土地を含め不動産の名義変更には、義務も期限もありません。しかし、売却を考えているのであれば売却活動を行う前に名義変更を完了させる必要があります。

今のところ売却する予定がなくても、子供の代などで将来的に売却する可能性は0ではありません。いざ売却しようと考えたとき、手続きを複雑にしないために、早い段階で名義変更を行うことをおすすめします。

デメリット②:土地活用ができない

土地を所有している場合、固定資産税を支払い続けなくてはなりません。税金対策として、土地活用をしようと考えている場合にも、名義変更を行わなくてはなりません。

売却時だけでなく、貸し出す際や駐車場経営などの土地活用を行いたいときも、土地活用を行う本人の名義であることが必要です。

このように名義変更を行わない土地は、土地活用もできない点もデメリットです。

デメリット③:公共事業の妨げになる場合もある

名義変更を行わないまま世代を重ね、相続関係者が増え複雑になってしまっている土地が日本中にあります。相続人の中には、自分が相続の権利があるということを知らない人もいるでしょう。

こういった土地は、相続の権利がある人の人数が膨れ上がっており、権利が明確ではないために土地の処遇を簡単に決めることができません。国や自治体が公共事業で土地を使いたいと思っていても、このような状態の土地が妨げになって進まないといるケースも数多くあるのです。

土地の名義変更をする方法

さて、ここまで土地の名義変更を行うメリット・そのままにしておくことのデメリットを確認してきました。ご紹介したように、土地の名義変更は早い段階で行う方がのちのトラブルを避けることができます。

ここからは、土地の名義変更を行う方法について確認していきます。専門家に依頼するか、自分でやるかの2つの方法があります。

①専門家に依頼する

土地の名義変更を行う場合、依頼する専門家は司法書士か行政書士となります。それぞれの専門家が代行してくれる工程は下記のようになっています。

司法書士の場合
  1. 名義変更に必要な書類の取得
  2. 遺産分割協議書の作成
  3. 不動産の名義変更手続き
  4. 登録免許税の納税
  5. 権利書の受け取り
行政書士の場合
  1. 名義変更に必要な書類の取得
  2. 遺産分割協議書の作成

行政書士は、不動産の名義変更手続きを登録免許税の納税や、権利書の受け取りが代行できません。そのため、手間を省くために最初から司法書士に依頼した方がスムーズでしょう。

②自分で行う場合

土地の名義変更は、状況によっては手続きが複雑な場合もありますが、専門家に依頼しなくても、自分で行うことができます。

名義変更の手続きは、土地を管轄している法務局「登記申請」を行います。自分で登記申請を行う場合、複数の必要書類を集める・平日、法務局の空いている時間に手続きに行かなくてはいけないなど、時間や労力が必要です。

時間や労力をかけること覚悟した上で、自分で名義変更を行えば、専門家への報酬分の費用を節約することができます。

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土地の名義変更に必要な書類

土地の名義変更には、複数の書類が必要です。また、名義変更の理由によって必要書類が異なるため、間違えないようにしましょう。次の4つのパターンでの必要な書類を紹介します。

  1. 「売買」による名義変更
  2. 「贈与」による名義変更
  3. 「相続」による名義変更
  4. 「離婚」による名義変更

①「売買」による名義変更

不動産売買によってその土地の所有者が売主から買主に移る際にも、名義変更が必要になります。必要書類は以下のようになります。

売主 買主 売主・買主双方が用意するもの
・登記済証(権利書)
・印鑑証明書
・実印を押した委任状
・売却する不動産の固定資産税の評価証明書(法務局によっては不要)
・認印(実印も可)を押した委任状
・住民票
・登記原因証明情報になるもの
(売買契約書など)

必要書類のうち、委任状という項目がありますが、登記申請を司法書士に依頼する場合に必要な書類です。

また、登記原因証明情報とは、その名義変更が必要になったことを明らかにするために必要な書類なので、売買契約書を準備すれば問題ありません。

「贈与」による名義変更の場合

土地を贈与する場合の名義変更の場合は、以下の書類が必要になります。

贈与者 受贈者 その他
・登記識別情報通知「登記済権利証」
・印鑑証明書(3ヶ月以内のもの)
・住民票 ・名義変更する年度の固定資産評価証明書
・贈与契約書、贈与証書

登記識別情報通知「登記済権利証」は、土地を所有した際に所有者として登記が完了した際に発行された書類です。

贈与契約書や贈与証書は、贈与によって土地の権利が移行したことがわかる書類として必要となります。

「相続」による名義変更の場合

相続にによる名義変更の場合、主に被相続人(亡くなった人)に関する書類と、新しい権利者である相続人に関する書類、そしてどちらともに関わるその他の書類が必要です。

被相続人(前の所有者) 相続人(新しい所有者) その他
・戸籍謄本、除籍謄本、改製原戸籍
・住民票の除票(または戸籍の附票)
・戸籍謄本
・住民票
・名義変更する年度の固定資産評価証明書
・相続関係説明図(戸籍謄本などの原本を還付するため)

被相続人の戸籍謄本は、生まれてから死亡までがわかる書類である必要があります。また、住民票の除票は登記簿と同一の住所と本籍地が記載されているものを準備してください。

相続人が準備する書類のうち、戸籍謄本は法定相続人全員分が必要です。これらの書類以外にも、相続時の状況によっては、遺言状や遺産分割協議書などが必要になります。

「離婚」による名義変更の場合

離婚に伴い不動産の名義変更が必要なケースもあります。離婚の場合には以下の書類が必要です。

元の名義人 新名義人 その他
・登記識別情報(登記済権利証)
・印鑑証明書(3ヶ月以内のもの)
・固定資産評価証明書
・住所証明書または住民票 ・離婚協議書
・財産分与契約書
・戸籍謄本

離婚によって名義変更が必要になったことを確認するため、離婚協議書などが必要となります。新名義人が用意する住民票はマイナンバー記載がないもので問題ありません。

土地の名義変更にかかる費用


土地や不動産の名義変更にはお金がかかります。具体的にどれくらいの費用がかかるのかを、あらかじめ把握しておきましょう。

自分で名義変更をする場合

自分で名義変更する場合には専門家への報酬などは節約できますが、それでも費用はかかります。

不動産の名義変更には、法務局への申請の際に「登録免許税」という税金がかかります。登録免許税は、固定資産評価額に一定の税率を掛け算出します。税率は、名義変更の理由によって異なります。

<登録免許税の税率一覧>
●相続の場合:1000分の4
●贈与の場合:1000分の20
●離婚の場合:1000分の20
●売買の場合:1000分の20(土地は1000分の15)

その他にも、戸籍謄本(1通 450円)や住民票(1通 300円)など、必要書類の取得の際に手数料がかかりますので、覚えておきましょう。

司法書士に依頼する場合

司法書士に名義変更を依頼する場合は、自分で行う際にも必要だった登録免許税や書類取得の手数料以外にも代行料がかかります。

費用の相場は4~7万くらいでしょう。代行料は依頼する内容によって異なります。例えば、登記申請書の作成だけの場合、手続き全ての代行を依頼するよりも安く済みます。

できるだけ節約したい場合には、書類の準備をはじめとしたできる範囲を自分で行うことで安くすることができます。

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土地の名義変更のトラブル事例

スムーズに名義変更を進めることができれば良いですが、中には名義変更時にトラブルが発生することがあります。ここでは、名義変更時によくあるトラブルの事例を2つご紹介します。

【事例1】名義変更が複数必要となるケース

不動産の名義変更を行わず、次の相続が発生してしまうと名義変更が複数回必要になる場合があります

父が亡くなり、名義変更をしようと思って調べたところ、その土地の名義が前の代の祖父になっているケースがあります。このような場合、一般的には、相続の回数分だけ登記(名義変更)が必要になります。

「①祖父から父」を終わらせ「②父から自分」の2回分です。通常の名義変更より費用も高くなるため、できるだけ避けたい事例です。

なお、中間の相続(この場合父)が単独の相続人である場合、依頼する司法書士によっては相続登記を1回で済ませることができる場合があります。このような複雑な場合は、専門家に相談をして進めましょう。

【事例2】相続人が増えてトラブルになるケース

名義変更を放置している間に、相続人が増えてしまうと財産分与がスムーズに進まなくなってしまいます。

例えば、名義変更の手続きをしないまま月日が流れると、相続人は親子や兄弟だけでは済まなくなります。甥や姪、その妻や子なども相続人として権利がある状態まで進んでしまうと、どのように遺産を分割していいか分からなくなるケースも多く見られます。

親族間での揉め事を防ぐという意味でも、適切な時期に名義変更を行うことが大切です。

不要な土地は売却がおすすめ

「親から相続したけど使っていない…」「急遽引っ越しすることになった…」などのさまざまな理由で、土地を所有しているケースがあるかと思いますが、土地は持っているだけで、維持費もかかり、税金もかかります。使う予定のない不要な土地は、売ってしまった方が良いことの方が多いです。

土地を売却して資金化してしまえば、相続後のトラブルを防ぐことにつながる上、税金対策にもつながります。売却して得た収益を、相続人で均等に分けることもできるので、おすすめです。

土地の売却を考えている場合は一括査定サイトを利用しよう!


不動産一括査定サイト』とは、あなたのように「マンションを売りたい」「家を売りたい」「土地を売りたい」と思っている方が、インターネット上で日本全国の不動産会社にまとめて査定依頼が無料でできるサイト(サービス)のことです。

一括査定サイトでは、不動産・土地情報などの情報を入力すると、サイト内に登録されている複数の不動産会社に無料で一括査定依頼ができます。サイト内に登録されてる不動産会社はどれも厳選されているので、その中から売却を依頼する仲介不動産会社を見つけましょう。

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Q.どうして無料で利用できるの?

A.『不動産一括査定サービス』は、仲介となる不動産会社から紹介料をもらって運営しています。そのため、不動産を売りたいと考えている売主の方は無料で利用できるのです。本当に無料なので、安心して活用してみましょう。

[裏ワザ]上手な一括査定サイトの使い方を紹介!


自分の持っている不動産・土地の場所』に合わせて、一括査定サイトを使ってみましょう。その際、2つ以上のサイトを使うのもポイントです。

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場所で選ぶ!おすすめの一括査定サイトの組み合わせ!

【①に該当する場合】

全国の不動産会社を幅広く提携している『LIFULL HOME’S』と、大手不動産会社に特化した『おうちダイレクト』の2つの査定サイトに依頼をしましょう。こうすることで、大手から中小まで幅広い不動産会社から査定結果を受け取ることが出来ます。

【②に該当する場合】

LIFULL HOME’S』に加えて、全国の中小から地域密着型の不動産会社まで網羅している『イエウール』の2つの査定サイトに依頼をしましょう。地方の場合「取り扱ってくれる不動産会社が見つからない…」という問題が発生することがありますが、この2社に依頼をすれば、問題なく複数の不動産会社から査定結果を受け取れるでしょう。

もし、それぞれ2社に依頼をしても「不動産会社が見つからない」「もっと多くの査定結果を知りたい」という場合は、提携社数が最大級の『SUUMO(スーモ)』とNTTグループが運営する『HOME4U(ホームフォーユー)』に査定依頼をすれば、万全と言えるでしょう。

厳選!おすすめの不動産価格一括査定サイト5選!

①まずはここから!『LIFULL HOME’S』

運営会社 株式会社LIFULL
運営開始 2008年
対象エリア 全国
提携会社数 1,830社以上
同時依頼数 10社
累計利用者数 612万人
公式サイト https://www.homes.co.jp/

CMでもお馴染みの『LIFULL HOME’S』ですが、大手不動産会社から地方の中小不動産会社まで全国1,830社の不動産会社と提携しており、マンションや戸建て物件はもちろん、土地の売却にも対応しています。

また、個人情報の入力をせずに査定依頼できる「匿名査定」にも対応しており、また依頼する不動産会社の担当者の顔写真や、会社毎の強みなどが細かく紹介されているので、初めての方でも安心して使うことができるでしょう。

入力項目も少なく、わかりやすいサイト構成で、査定依頼も最短1分でとっても簡単です!1人1人に合った不動産会社が見つけられる仕組みが詰まった一括査定サイトと言えます!まずはここから始めてみましょう!

★こんな人にLIFULL HOME’Sはおすすめ!!

●不動産・土地の売却が初めての人
●個人情報なしの匿名で査定依頼をしたい人
●都心・地方関係なく、幅広く査定が欲しい人

②対象エリア限定!大手厳選!『おうちダイレクト』

運営会社 Yahoo!株式会社
SREホールディングス株式会社
運営開始 2015年
対象エリア 東京・神奈川・埼玉・千葉・大阪・兵庫・京都・奈良・愛知・札幌市・福岡市
提携会社数 大手厳選10社
同時依頼数 10社
累計利用者数 データなし
公式サイト https://realestate.yahoo.co.jp/direct

Yahoo!とSREグループ(旧ソニー不動産)が共同運営する一括査定サイト『おうちダイレクト』は、厳選された大手10社の不動産会社と提携していることが特徴です。

利用できるエリアは限られていますが、厳選された大手不動産会社から無料で査定が受けられるのはメリットですね。入力項目も少なく、わかりやすいサイト構成で、査定依頼も最短1分!マンションや戸建て物件はもちろん、土地の売却にも対応しています!

おうちダイレクト』の対象エリアに含まれている人は、先程紹介した『LIFULL HOME’S』と合わせて利用することを強くおすすめします!対象エリアはこれから順次拡大していくとのことですが、利用できない方は先程紹介した『LIFULL HOME’S』と合わせて、次に紹介する『イエウール』を利用すれば問題ありません!

★こんな人におうちダイレクトはおすすめ!!

●厳選された大手10社に査定依頼したい人
●仲介手数料0円のセルフ売却をしたい人
●AIによる価格査定を受けたい人(マンション限定)

③都心&地方もカバー!『イエウール』

運営会社 株式会社Speee (Speee, Inc.)
運営開始 2014年1月
対象エリア 全国
提携会社数 1,600社以上
同時依頼数 6社
累計利用者数 1.000万人以上
公式サイト https://ieul.jp/

全国対応している一括査定サイトの中でも『イエウール』は対応している市区町村の数がNo.1です!

大手不動産会社はもちろん、地方・地域密着型の中小不動産会社にも対応しています。そのため、都心はもちろん地方にある不動産や土地の売却をしたい人におすすめです!

自分で探しきれなかった不動産業社との出会いが期待でき、売却を諦めていた不動産や土地であってもスームズに売却まで進めることができるかもしれません。入力項目も少なく、わかりやすいサイト構成で、しつこい営業があったなど、評判の悪い不動産会社は登録からハズされる仕組みなので、初めての人でも安心して利用できるでしょう!

★こんな人にイエウールはおすすめ!!

●大手から中小まで幅広い会社から査定を受けたい人
●地方にある不動産・土地の売却をしたい人
●条件が悪いと思う不動産・土地を持っている人

④提携社数No.1!『SUUMO(スーモ)』

運営会社 株式会社リクルート住まいカンパニー
運営開始 2009年
対象エリア 全国
提携会社数 2,000社以上
同時依頼数 10社
累計利用者数 データなし
公式サイト https://suumo.jp/

リクルートのグループ会社が運営している『SUUMO』ですが、CMでもお馴染みで、知名度も高く、賃貸物件探しで利用した人もいるのではないでしょうか?

そんな『SUUMO』は提携会社数が日本全国2,000社以上で、国内最大級の不動産一括査定サイトとなっています。豊富な物件・土地情報を元に、都心・地方問わず、幅広い不動産会社から査定を受けることが出来ます。

他の一括査定サイトに比べて入力項目が極端に少ないのも特徴で「郵便番号」or「都道府県&市区町村」を入力するだけで、取り扱ってくれる不動産会社の情報を調べることができ、また査定依頼をする不動産会社は自分で選べる仕組みです。さらに、売却したい不動産・土地の近くに購入希望者がいるかどうかも調べられるのも嬉しいですね!「急いで売却したい」「家族に知られずに売却したい」などの希望も伝えることもできますよ!

★こんな人にSUUMOはおすすめ!!

●幅広い不動産会社から査定を受けたい人
●少ない入力情報だけで査定依頼をしたい人
●自分で不動産会社を選びたい人

⑤NTTデータグループ運営!『HOME4U』

運営会社 株式会社NTTデータ・スマートソーシング
運営開始 2001年
対象エリア 全国
提携会社数 1,300社以上
同時依頼数 6社
累計利用者数 700万人
公式サイト https://www.home4u.jp/

数ある不動産・土地一括査定サイトの中でも、2001年に運営開始した『HOME4U』は老舗サイトとしても有名です。

NTTグループの運営で、宮内庁や銀行などに使われているセキュリティが使われています。そのため、数ある一括査定サイトの中でも、安心・安全に特化しており、個人情報の観点からも安心して利用できるでしょう。

大手から中小まで、全国1,300社以上の不動産会社と提携しており、中でも「訪問査定」or「机上査定」を事前に選べるのが特徴です。基本的に机上査定から始まりますが、『HOME4U』で訪問査定を選択することで、最初から精度の高い見積もりがもらえるので、早期売却をすることができます。『HOME4U』独自提携の不動産会社も利用して、高額売却に繋げていきましょう!

★こんな人にHOME4Uはおすすめ!!

●安全性や信頼性を重視したい人
●不動産・土地売却を急いでいる人
●独自提携の不動産会社を使いたい人

[まとめ]土地の名義変更は義務ではないがしておいたほうがよい

土地の名義変更について、メリットやデメリットに加え、実際の名義変更の方法や必要書類やトラブル事例などを幅広く紹介しました。

土地の名義変更は義務ではありませんが、そのままにしておく場合デメリットはあっても、メリットもほぼ無いのが事実です

しかし、所有者が移った場合には、速やかに名義変更を行った方が、後々の自分や親族のためです。

また土地を保有していて、維持や管理が難しい場合には売却して現金化してしまいましょう。トラブルを避けるという点でも有効な方法です。

売却を検討し始めた段階で、どれくらいの金額で売却できそうか、一度一括査定サイトで調べて見ると良いでしょう。価格を把握した上で、今後の土地の処遇を決めるようにするとスムーズに活動を進めることにつながります。