マンション売却

【2020年最新版】マンションでもリバースモーゲージができるって本当?適用条件について徹底解説!

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▼この記事をざっくり解説

●マンションでもリバースモーゲージできる!

●でも、リバースモーゲージできる可能性は低い…

●まずは自分のマンション価格の価値を知ろう!

このページではマンションにおけるリバースモーゲージの適用条件や、融資機関について徹底解説しています。また、そもそもの制度の内容やメリット・デメリットに関して初心者にもわかやすく解説しているので、きっと役に立つハズです。

それでは早速見ていきましょう!

そもそもリバースモーゲージって何?

働いている内はまだ良いですが、貯金がなかなかできて居なかったり、また年金問題もあり、定年後の老後が生活が心配な人も多いと思います。もし多少の蓄えがあったとしても、いつ何が起こるかわかりませんし、何歳まで生きるかもわからないので、生活資金には常に不安を感じるハズです。

そんな退職後でも普通の暮らしができるように、また充実したセカンドライフを送るために生まれたのが『リバースモーゲージ』という制度です。

日本ではまだまだ認知度が低く、あまり普及していませんが、アメリカやイギリス、フランスなどのリバースモーゲージ先進国では、国の公的機関だけではなく民間企業も参入するほど、非常に盛り上がりを見せています!まずは、制度の内容から見ていきましょう。

●自宅を担保に融資を受けられる制度

リバースモーゲージ』とは、現在住んでいる自宅などを担保にして、公的機関や金融機関から融資を受けられる制度のことです。

『住宅ローン』は最初に借りた額を毎月返済するのに対して、『リバースモーゲージ』は毎月お金を借りていき、融資額が積み重なっていきます。

死亡した場合など、契約終了のタイミングで融資が止まり、最後に担保としていた自宅などを売却し、借金を一括返済する仕組みです。

「公的機関」と「金融機関」の2種類がある

日本における『リバースモーゲージ』には「公的機関」と「金融機関」の2種類あります。

「公的機関」のリバースモーゲージ

各都道府県の自治体や、市区町村の社会福祉協議会が主体となり行う制度です。低収入の高齢世帯に作られた福祉制度の1つです。

公的機関の利用条件

●資金使用用途は生活資金のみに限定されている

●高収入の人は利用することが出来ない

「金融機関」のリバースモーゲージ

各都市銀行や地方銀行が行う貸付制度です。

金融機関の利用条件

●資金使用用途は投資以外であれば基本的には自由に使用して良い

●融資額も公的機関に比べ金額が高く設定されている

リバースモーゲージのメリット・デメリット

まずは、メリットから見ていきましょう。大きく3つです。

リバースモーゲージのメリット

  1. 自宅を売却しないで資金を得られる
  2. 遺族にとって負担にならない
  3. 金融機関のリバースモーゲージは使用用途が自由

リバースモーゲージの最大のメリットは、自宅を売却しないでお金を借りれることです。生きている間は毎月の返済が不要のため、ゆとりをもってお金を使うことができます。

契約終了(死亡など)後に、担保としていた物件を売却して一括して返済する仕組みなので、遺族には借金が残らないようになっているもの良いところです。もし不動産価値が下落して担保割れになっても、相続人に残債の負担を求めない仕組みにしている金融機関もあります。

また、金融機関のリバースモーゲージは、投資以外の目的なら自由に使えるので旅行などのために使うことができます。

リバースモーゲージのデメリット

  1. 金利の上昇の可能性がある
  2. 契約の想定よりも長生きすると融資を受けられなくなり、返済義務が発生する場合がある
  3. 子供が同居している場合は借りられない
  4. 相続人には自宅に関しては何も残らない

リバースモーゲージの金利は変動金利制が多く、金利が上昇することがあります。金利が上昇により借りている金額が想定よりも増え、場合によっては担保割れになります。そうなった場合、契約期間中であっても自宅の売却による一括返済をせざる得ないかもしれません。

また、リバースモーゲージを期限付きで契約すると、その期限以上長生きしてしまうと、融資は途中で止まり、契約者が存命でも一括返済する必要があります。

その他、リバースモーゲージの利用は、単身、あるいは夫婦2人のみが条件なので、子供との同居は認められません。契約時だけではなく、将来的に同居の予定がある場合でも利用できないことになっています。また、相続人に不動産の相続もできなくなります。

マンションでもリバースモーゲージできる!

結論から言うと、マンションでもリバースモーゲージできます。しかし、その可能性は低いのが現実です。

その理由と一緒に、リバースモーゲージができるマンションの適用条件、また金融機関について見ていきましょう!

リバースモーゲージは土地を中心に担保にしている

そもそも、リバースモーゲージは不動産の「土地」を中心に評価し担保にしています。「建物(マンション)」は劣化し資産価値が下がっていくので、あまり重要視されません。

そのため金融機関のなかには、リバースモーゲージの対象物件を一戸建てのみに限定しているところもあります。中には、マンションをリバースモーゲージの対象から外している金融機関もあるのです。

リバースモーゲージが可能なマンションの条件

以下に当てはまるマンションは、資産価値の下がりにくいと判断されリバースモーゲージができる可能性があります。生活環境がよいことや、駅からの距離が近く、立地などの環境がよい都市部の新しいマンションだと資産価値は下がりにくいので、リバースモーゲージの利用ができます。

●生活環境が充実している(スーパーなど)

●大消費地やターミナル駅が近くにある(ベッドタウンなど)

●人口の多い場所にある

●治安が良く犯罪率が低い

●地盤が強固で地震の影響が比較的低い

●不動産物件が供給過剰ではない

●築年数が15~20年よりも新しい

しかし、このような条件にあてはまるマンションは比較的少ないでしょう。適用されるかどうかは、各公的機関や金融機関の規定によります、

リバースモーゲージ出来る金融機関は3社のみ

2020年1月1日時点で、マンションのリバースモーゲージをしている金融機関は3社あります。日本のリバースモーゲージの認知度、普及率が低い原因はまさにここで、対応している金融機関が非常に少なく、また地域も限定的です。

●東京スター銀行

●みずほ銀行

●群馬銀行

群馬県を除き、基本的に1都3県に絞られ、東京スター銀行が大阪市、京都市、神戸市の一部のエリアも対応可能している程度です。群馬銀行は地方銀行のため、ここでは残りの2社に関して詳しく記載します。

東京スター銀行 みずほ銀行
対象地域 東京/神奈川/埼玉/千葉/大阪市/京都市/神戸市(一部) 東京/神奈川/埼玉/千葉
対象年齢 55歳以上(配偶者は50歳以上) 55歳以上
利用可能額 使い方は自由
500~5,000万円以内
目的口:1億円
フリー口:4,000万円
物件の条件 要お問合せ ・借主が100歳になる時点で築45年以下
・占有面積50㎡以上
・評価額が坪250万以上、総額5,000万円以上
相続人の同意 不要 推定相続人全員分の承諾書が必要
金利 3.0% 目的口:2.975%
フリー口:3.475%

 

マンションは融資上限額と融資割合が低い

例えば、東京スター銀行でリバースモーゲージを使ったとき、マンションの場合は最大5,000万円までです。ちなみに戸建ての場合は最大1億円まで融資されます。

また、マンションの融資額は不動産評価額の5割程度です。マンションの不動産評価額が2,000万円だった場合、1,000万円程度の融資金額になります。ちなみに、戸建ての場合は不動産評価額の7割が融資されます。

マンションをリバースモーゲージ出来ない場合

ここまで読んで、マンションのリバースモーゲージが難しいこと、そしてちょっと損をしている感じも伝わったかと思います。

もし、リバースモーゲージが出来なくても、マンションを現金化にする方法はいくつかあります。その方法を2つ紹介します。

①マンションを売却する

リバースモーゲージの場合は評価額の5割程度しか融資されませんが、売却をすれば評価額に近い金額を手に入れることが出来ます。また、売却ではなく賃貸という方法もあるので、どちらが良いのか不動産会社などに意見を聞いてみると良いでしょう。

売却や賃貸をした場合、新居を見つけ引越しをする必要があるので、その分の費用はかかりますが、リバースモーゲージに比べてお得になる可能性が高いです。

②ハウスリースバックを利用する

リバースモーゲージが出来なくても、似た制度で『ハウスリースバック』というものがあります。ハウスリースバックは株式会社ハウスドゥの登録商標ですが、同じような制度が他の不動産会社にもあるので利用できます。

▼ハウスリースバックとは?

戸建てやマンションを不動産事業者へ売却し、その売却した家と賃貸契約をして住み続けるというシステムです。家賃は年間で売却金額の10%程度です。2,000万円で売れた場合、年間200万円、月々16万円という計算になります。

固定資産税もなくなり、新居を見つける必要もありません。基本的に、住宅を売却するだけなので、マンションの場合はリバースモーゲージよりも対象となりやすいです。

ちなみに、リバースモーゲージは住宅ローンが残っている場合は利用できませんが、ハウスリースバックはローンが残っていても申し込むことができます。資金に余裕が出た場合、将来的にその不動産を再び購入することも可能です。

まずは不動産一括査定サイトでマンションの価値を把握しよう

リバースモーゲージができる人できない人も、そしてハウスリースバックも考えている人、全員に共通しているのは『マンションの価値を把握しておく』ことです。

リバースモーゲージをするにも、ハウスリースバックをするにも、普通に売却するにも、自分のマンションの価格を知っておく必要があります。

マンション価格を知る方法はいくつかありますが、最も手軽で簡単な方法は不動産一括査定サイトを利用することです!

不動産一括査定サイトとは?


不動産一括査定サイト』とは、あなたのように「マンションを売りたい」「リバースモーゲージやハウスリースバックしたい」「とりあえずマンションの価値を知りたい」と思っている人が、インターネット上で日本全国の不動産会社にまとめて査定依頼が無料でできるサイト(サービス)のことです。

一括査定サイトでは、不動産・土地情報などの情報を入力すると、サイト内に登録されている複数の不動産会社に無料で一括査定依頼ができます。サイト内に登録されてる不動産会社はどれも厳選されています。

また、都心だけでなく、地方のマンションを持っている人でも、その場所に適した不動産会社が自動的に選ばれ、その中から希望する不動産会社を選んで査定依頼ができるのも特徴なので、初めての方でも問題なく利用できますよ!

Q.どうして無料で利用できるの?

A.『不動産一括査定サービス』は、仲介となる不動産会社から紹介料をもらって運営しています。そのため、不動産を売りたいと考えている売主の方は無料で利用できるのです。本当に無料なので、安心して活用してみましょう。

●とにかく手軽!時間や手間がかからない!

ひと昔であれば、不動産会社を自力で探して、1件1件問い合わせて、査定金額をもらって…と、かなり時間も労力もかかる作業でした。

しかし、不動産一括査定サービスを利用すれば、売却したい不動産の物件情報を入力するだけで、複数の不動産会社に一括で、しかも無料で査定依頼ができるので、手間も時間も省くことができるのです。

ちなみに、査定依頼をしても、必ず売却する必要はありません。無料で利用できるので、まずは気軽に査定依頼をしてみましょう!

[裏ワザ]上手な一括査定サイトの使い方を紹介!


自分の持っている不動産・土地の場所』に合わせて、一括査定サイトを使ってみましょう。その際、2つ以上のサイトを使うのもポイントです。

不動産・土地の一括査定サイトにも、都心・地方が得意、提携会社数が多い、大手不動産会社に特化、マンションのみ対応など、さまざまな特徴があります。そのため、1つのサイトに絞らずに、複数サイトを利用して各サイトの長所を活かすことが重要です。

もちろん、入力の手間が増えてしまいますが、1サイトあたり1分程度で入力は完了するので、気にする必要はないでしょう。大切な不動産・土地なので、複数サイトへ無料の査定依頼を行い、査定結果に幅をもたせることが重要です。備考欄に「メール連絡希望」の記載をすれば、基本的に電話が鳴ることもないので、安心して利用してみましょう。

場所で選ぶ!おすすめの一括査定サイトの組み合わせ!

【①に該当する場合】

全国の不動産会社を幅広く提携している『LIFULL HOME’S』と、大手不動産会社に特化した『おうちダイレクト』の2つの査定サイトに依頼をしましょう。こうすることで、大手から中小まで幅広い不動産会社から査定結果を受け取ることが出来ます。

【②に該当する場合】

LIFULL HOME’S』に加えて、全国の中小から地域密着型の不動産会社まで網羅している『イエウール』の2つの査定サイトに依頼をしましょう。地方の場合「取り扱ってくれる不動産会社が見つからない…」という問題が発生することがありますが、この2社に依頼をすれば、問題なく複数の不動産会社から査定結果を受け取れるでしょう。

もし、それぞれ2社に依頼をしても「不動産会社が見つからない」「もっと多くの査定結果を知りたい」という場合は、提携社数が最大級の『SUUMO(スーモ)』とNTTグループが運営する『HOME4U(ホームフォーユー)』に査定依頼をすれば、万全と言えるでしょう。

厳選!おすすめのマンション価格一括査定サイト5選!

①まずはここから!『LIFULL HOME’S』

運営会社 株式会社LIFULL
運営開始 2008年
対象エリア 全国
提携会社数 1,830社以上
同時依頼数 10社
累計利用者数 612万人
公式サイト https://www.homes.co.jp/

CMでもお馴染みの『LIFULL HOME’S』ですが、大手不動産会社から地方の中小不動産会社まで全国1,830社の不動産会社と提携しており、マンションや戸建て物件はもちろん、土地の売却にも対応しています。

また、個人情報の入力をせずに査定依頼できる「匿名査定」にも対応しており、また依頼する不動産会社の担当者の顔写真や、会社毎の強みなどが細かく紹介されているので、初めての方でも安心して使うことができるでしょう。

入力項目も少なく、わかりやすいサイト構成で、査定依頼も最短1分でとっても簡単です!1人1人に合った不動産会社が見つけられる仕組みが詰まった一括査定サイトと言えます!まずはここから始めてみましょう!

★こんな人にLIFULL HOME’Sはおすすめ!!

●とりあえずマンションの価格を知りたい人
●個人情報なしの匿名で査定依頼をしたい人
●都心・地方関係なく、幅広く査定が欲しい人

②対象エリア限定!大手厳選!『おうちダイレクト』

運営会社 Yahoo!株式会社
SREホールディングス株式会社
運営開始 2015年
対象エリア 東京・神奈川・埼玉・千葉・大阪・兵庫・京都・奈良・愛知・札幌市・福岡市
提携会社数 大手厳選10社
同時依頼数 10社
累計利用者数 データなし
公式サイト https://realestate.yahoo.co.jp/direct

Yahoo!とSREグループ(旧ソニー不動産)が共同運営する一括査定サイト『おうちダイレクト』は、厳選された大手10社の不動産会社と提携していることが特徴です。

利用できるエリアは限られていますが、厳選された大手不動産会社から無料で査定が受けられるのはメリットですね。入力項目も少なく、わかりやすいサイト構成で、査定依頼も最短1分!マンションや戸建て物件はもちろん、土地の売却にも対応しています!

おうちダイレクト』の対象エリアに含まれている人は、先程紹介した『LIFULL HOME’S』と合わせて利用することを強くおすすめします!対象エリアはこれから順次拡大していくとのことですが、利用できない方は先程紹介した『LIFULL HOME’S』と合わせて、次に紹介する『イエウール』を利用すれば問題ありません!

★こんな人におうちダイレクトはおすすめ!!

●厳選された大手10社に査定依頼したい人
●仲介手数料0円のセルフ売却をしたい人
●AIによる価格査定を受けたい人(マンション限定)

③都心&地方もカバー!『イエウール』

運営会社 株式会社Speee (Speee, Inc.)
運営開始 2014年1月
対象エリア 全国
提携会社数 1,600社以上
同時依頼数 6社
累計利用者数 1.000万人以上
公式サイト https://ieul.jp/

全国対応している一括査定サイトの中でも『イエウール』は対応している市区町村の数がNo.1です!

大手不動産会社はもちろん、地方・地域密着型の中小不動産会社にも対応しています。そのため、都心はもちろん地方にあるマンションを持っている人におすすめです!

自分で探しきれなかった不動産業社との出会いが期待でき、入力項目も少なく、わかりやすいサイト構成で、しつこい営業があったなど、評判の悪い不動産会社は登録からハズされる仕組みなので、初めての人でも安心して利用できるでしょう!

★こんな人にイエウールはおすすめ!!

●大手から中小まで幅広い企業から査定を受けたい人
●地方にあるマンションの査定を受けたい人
●条件が悪いと思うマンションを持っている人

④提携社数No.1!『SUUMO(スーモ)』

運営会社 株式会社リクルート住まいカンパニー
運営開始 2009年
対象エリア 全国
提携会社数 2,000社以上
同時依頼数 10社
累計利用者数 データなし
公式サイト https://suumo.jp/

リクルートのグループ会社が運営している『SUUMO』ですが、CMでもお馴染みで、知名度も高く、賃貸物件探しで利用した人もいるのではないでしょうか?

そんな『SUUMO』は提携会社数が日本全国2,000社以上で、国内最大級の不動産一括査定サイトとなっています。豊富な物件・土地情報を元に、都心・地方問わず、幅広い不動産会社から査定を受けることが出来ます。

他の一括査定サイトに比べて入力項目が極端に少ないのも特徴で「郵便番号」or「都道府県&市区町村」を入力するだけで、取り扱ってくれる不動産会社の情報を調べることができ、また査定依頼をする不動産会社は自分で選べる仕組みです。

★こんな人にSUUMOはおすすめ!!

●幅広い不動産会社から査定を受けたい人
●少ない入力情報だけで査定依頼をしたい人
●自分で不動産会社を選びたい人

⑤NTTデータグループ運営!『HOME4U』

運営会社 株式会社NTTデータ・スマートソーシング
運営開始 2001年
対象エリア 全国
提携会社数 1,300社以上
同時依頼数 6社
累計利用者数 700万人
公式サイト https://www.home4u.jp/

数ある不動産・土地一括査定サイトの中でも、2001年に運営開始した『HOME4U』は老舗サイトとしても有名です。

NTTグループの運営で、宮内庁や銀行などに使われているセキュリティが使われています。そのため、数ある一括査定サイトの中でも、安心・安全に特化しており、個人情報の観点からも安心して利用できるでしょう。

大手から中小まで、全国1,300社以上の不動産会社と提携しており、中でも「訪問査定」or「机上査定」を事前に選べるのが特徴です。基本的に机上査定から始まりますが、『HOME4U』で訪問査定を選択することで、最初から精度の高い見積もりがもらえるので、時間短縮をすることができます。『HOME4U』独自提携の不動産会社も利用できるのも嬉しいですね!

★こんな人にHOME4Uはおすすめ!!

●安全性や信頼性を重視したい人
●早く精度の高い査定を欲しい人
●独自提携の不動産会社を使いたい人

まとめ:所有するマンションの価値を知ることから始めよう

リバースモーゲージ、売却、ハウスリースバックの3つの方法をご紹介してきましたが、それぞれメリットもあり、デメリットもあります。どの方法でマンションを現金化するかは自由ですが、どの方法を実行するにも、まずは所有するマンションの価値を知ることが大切です。

一括査定サービスだと、悪徳業者も排除されていて安心して査定を依頼することができます。さらに忙しい人でもパソコンやスマホですぐに査定を調べることができます。所有するマンションの価値がわかれば、どの方法で資金を得るかが決めやすいですね。

また、不動産価格一括査定サイトについて詳しく知りたい・比較したいという場合は下の記事を参考にしてみてくださいね!

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