不動産売却の基礎知識

マンションはリバースモーゲージが難しい|制度や条件について解説

定年後になると、老後の生活が心配になりますよね。

老後の蓄えがあってもいくつまで生きるかわからないので、生活資金などについて常に不安を感じるはずです。

老後の資金を得るための「リバースモーゲージ」というものがあり、それは自宅を担保にして金融機関などから融資を受けます。

「自宅を担保にするので一軒家じゃなくても、所有するマンションでも利用できるはず」と思う人や「もしかしたらマンションは対象外なのかも」とマンションに住んでいる人は、対象になるかならないか、疑問が出てくるはずです。

マンションでリバースモーゲージが受ける方法や条件などについて解説していきます。

リバースモーゲージとは

リバースモーゲージとは何かをまず理解することが大切です。

リバースモーゲージについて詳しく説明していきます。

自宅を担保に融資を受けられる制度

リバースモーゲージとは、現在住んでいる自宅などを担保にして金融機関などから融資を受けられる制度のことです。

住宅ローンは、最初に借りた額を毎月返済するのに対して、リバースモーゲージは、毎月借入を行い融資額が増えていき、契約に死亡した場合などで契約終了となり融資が打ち切られます。

契約終了時点で担保としていた自宅などを売却し、一括返済を行うことになります。

しかし評価額の低い不動産は対象外になります。

種類は「公的機関」と「金融機関」の2つ

リーバスモーゲージには「公的機関」と「金融機関」の2種類あります。

「公的機関」のリーバスモーゲージは、各都道府県の自治体や、市区町村の社会福祉協議会が主体となり行う制度です。

公的機関の利用条件

  • 低収入の高齢世帯に作られた福祉制度の1つで、高収入の人は利用することが出来ない
  • 資金使途は生活資金のみに限定されている

「金融機関」は各都市銀行や地方銀行が行う貸付制度です。

金融機関の利用条件

  • 安定した収入と金融機関をもっている人が対象となる
  • 資金使途は投資以外であれば基本的には自由に使用して良い
  • 融資額も公的機関に比べ金額が高く設定されている

リバースモーゲージのメリット・デメリット

リバースモーゲージの利用を考える前に、後にトラブルになることを防ぐため、メリット・デメリットを理解しておきましょう。

リバースモーゲージのメリット

  • 自宅を売却しないで資金を得られる
  • 遺族にとって負担にならない
  • 金融機関のリバースモーゲージは使用が限定されていない

リーナスモーゲージの最大のメリットは、自宅を売却しないで一定額の融資を得られることです。

さらに死亡後に一括して返済するので、生きている間は毎月の返済が不要なので、ゆとりをもってお金を使うことができます。

契約者の死亡後に担保である自宅を売却して、債務残高の返済にあてるので遺族には借金が残らないようになっています。

もし不動産価値が下落して担保割れになっても、相続人に残債の負担を求めない仕組みにしている金融機関もあります。

金融機関のリバースモーゲージは、融資以外の目的なら自由に使えるので旅行などのために使うことができます。

リバースモーゲージのデメリット

  • 金利の上昇の可能性がある
  • 契約の想定よりも長生きすると融資を受けられなくなり、返済義務が発生する場合がある
  • 子供が同居している場合は借りられない
  • 相続人には自宅に関しては何も残らない

リバースモーゲージの金利は変動金利制が多く、金利が上昇することがあります。

金利が上昇により借入残高が想定以上に増える要因になり、場合によっては担保割れになります。

担保割れになれば、契約期間中であっても自宅の売却による一括返済をせざる得ないかもしれません。

リバースモーゲージを期限付きで契約すると、その期限以上長生きしてしまうと、融資は受けられなくなるし、契約者が存命でも一括返済する必要があります。

リバースモーゲージの利用は、単身、あるいは夫婦2人のみが条件なので、子供との同居は認められません。

契約時だけではなく、将来的に同居の予定がある場合は利用できません。

リバースモーゲージを利用すると、死亡後に担保にしていた家を売却するので、相続人は不動産の相続ができません。

マンションをリバースモーゲージ出来る可能性は少ない

マンションをリバースモーゲージできる可能性は少ないです。

その理由と、マンションでリバースモーゲージできる金融機関を紹介します。

リバースモーゲージは土地を中心に担保にしている

リバースモーゲージは不動産の「土地」を中心に評価し担保にしています。

「建物(マンション)」は劣化し資産価値が減少していくので担保の価値が低いです。

そのため金融機関のなかには、リバースモーゲージの対象物件を一戸建てのみに限定しているところもあります

マンションをリバースモーゲージの対象から外している金融機関も多いです。

リバースモーゲージが可能なマンションの条件

資産価値の下がりにくいマンションはリバースモーゲージが可能な場合があります。マンションの状態や環境によって資産価値は大きく変わります。

リバースモーゲージが可能なマンションの条件

  • 生活環境が充実している(スーパーなど)
  • 大消費地やターミナル駅が近くにある(ベッドタウンなど)
  • 人口の多い場所にある
  • 治安が良く犯罪率が低い
  • 地盤が強固で地震の影響が比較的低い
  • 不動産物件が供給過剰ではない
  • 築年数が15~20年よりも新しい

生活環境がよいことや、駅からの距離が近く、立地などの環境がよい都市部の新しいマンションだと資産価値は下がりにくいので、リバースモーゲージの利用ができます。しかしこのような条件にあてはまるマンションは比較的少ないです。

リバースモーゲージ出来る金融機関は3社のみ

2019年1月1日時点で、マンションのリバースモーゲージをしている金融機関を3社あります。

  • 東京スター銀行
  • みずほ銀行
  • 群馬銀行
東京スター銀行 みずほ銀行
対象地域 東京、神奈川、埼玉、千葉、大阪市、京都市、神戸市(一部) 東京、神奈川、千葉、埼玉
対象年齢 55歳以上(配偶者は50歳以上) 55歳以上
利用可能額 使い方は自由

500~5,000万円以内

目的口 1億円

フリー口 4,000万円

物件の条件 要問合せ ・借主が100歳になる時点で築45年以下

・占有面積50㎡以上

・評価額が坪250万以上、総額5,000万円以上

相続人の同意 不要 推定相続人全員分の承諾書が必要
金利 3.0% 目的口 2.975%

フリー口 3.475%

東京スター銀行の方が大阪市、京都市、神戸市の一部のエリアも対応可能なので、このエリアで検討している人は東京スター銀行のみになってしまいます。

群馬銀行は数十万円~数百万円の費用がかかる遺言信託をセットで契約させられます。

マンションのリバースモーゲージの融資相場額は5割程度

融資額は不動産評価額の5割程度になります。

それに比べて一戸建ては7割程度の融資額が相場です。

例えば東京スター銀行の場合、一戸建ての融資の最大額は1億円まで可能ですが、マンションの場合だと5,000万円となります。

まずは一括査定でマンションの価格相場を把握しよう

マンションの場合だと、物件によってどうしたら良いかの選択は、変わるのでまずは査定をしてもらうことから始めると良いです。

リバースモーゲージの利用をする場合もリバースモーゲージで借入できるのは評価額の5割程度なので、相場価格を知れば借りられる金額相場が分かります。

査定は1社だけに依頼すると、査定額が相場より低い場合があり、損をする可能性があります。

そのため複数社の不動産に依頼し比較することが大切です。複数社に依頼しに行くのは時間と労力がかかるので、一括査定サイトを利用すると便利です。

一括査定サイトはパソコンやスマホから短時間で査定を行うことができます。

おすすめの一括査定サイト3選

サイト名 利用者数 対象エリア 提携会社数 同時依頼数
イエウール 1,000万人 全国 1,700社 6件
イエイ 400万人以上 全国 1,700社以上 6件
リビンマッチ 440万人 全国 1,400社 6件

イエウール:全国1,700社以上に対応

地方・地域密着型の中小規模不動産業者にも対応しているので、都市部以外に所在しているマンションや一戸建てなどの不動産を売却したい人におすすめです。

利用者数 1,000万人
対象エリア 全国
提携会社数 1,700社
同時依頼数 6社
取引件数 非公開
顧客満足度 98%
運営会社 株式会社Speee (Speee, Inc.)

サイト内では一戸建てや土地など、物件の種類別に売却手順の説明も掲載されています。しつこい勧誘があったなど、評判の悪い不動産会社は登録から外されているので安心です。

イエイ:お断り代行サービスを提供

大手不動産会社だけでなく、地域に密着した地方に強い不動産会社への査定も一括で依頼できます。

利用者数 400万人以上
対象エリア 全国
提携会社数 1,700社
同時依頼数 6件
取引件数 1,000件以上
顧客満足度 97%
運営会社 セカイエ株式会社

都心部だけでなく、地方の物件を売却したい人にもおすすめです。また、査定を依頼した不動産会社からの営業連絡を断りたい際に、代わりに断ってくれる「お断り代行」サービスがあるため、営業電話を断りにくい人におすすめです。

なお、依頼先の不動産会社は自分で選べる仕組みとなっています。

リビンマッチ:利用したいサイト第1位

都道府県別に、このサイトに登録している不動産会社の情報をあらかじめ調べることができ、その中から売却査定実績の多い不動産会社を選べることが特徴です。

利用者数 440万人
対象エリア 全国
提携会社数 1,400社
同時依頼数 6件
取引件数 14万件(年間)
顧客満足度 98%
運営会社 リビン・テクノロジーズ株式会社

全国展開しているような大手の不動産業者ではなく、どちらかと言えば地域に密着した中小規模の不動産会社の登録が多いので、相続などによる地方の不動産の売却を考えている人におすすめです。

マンションをリバースモーゲージ出来ない場合

マンションをリバースモーゲージが出来なくても、自宅等を現金化にする方法はいくつかあります。その方法を紹介します。

マンションを売却をするのが一番おすすめ

リバースモーゲージの場合は評価額の5割程度しか融資されませんが、売却をすれば評価額に近い売値を手に入れることが出来ます。

売却を考えるなら、まず一括査定サービスを利用し相場を知ることが大切です。

また、売却ではなく賃貸などの方法もあるので、どちらが良いのか不動産会社などに相談して意見を聞いてみると良いでしょう。

売却や賃貸をした場合、仮住まいを見つけ引越しをする必要があるので、その分の費用はかかってきます。

そのことも把握しておきましょう。

ハウスリーバックの制度を利用する

リバースモーゲージが出来なくても、似た制度「ハウスリーバック」があります。

ハウスリーバックはハウスドゥの名称ですが、同じような制度はどの不動産会社でも利用できます。

ハウスリーバックは、自宅等を不動産会社などのハウスリースバック事業者へ売却し、その売却した自宅に賃貸借契約を結んで継続的に住み続けるというシステムです。

家賃は年間で売却金額の10%程度です。

資金に余裕が出た場合、将来的にその不動産を再び購入することも可能です。

固定資産税もかからず、仮住まいを見つけることもないので、余計なお金を使うこともありません。

リバースモーゲージは住宅ローンが残っている場合は、利用できませんがハウスリーバックはローンが残っていても申し込むことができます。

住宅を売却するだけなので、マンションの場合はリバースモーゲージよりも対象となりやすいです。

所有するマンションの価値を知ることから始めよう

老後の生活を充実して送るための資金を得る方法はいくつかあります。

リバースモーゲージ、売却、ハウスリーバックです。

それぞれメリットはありますが、デメリットもあります。

どの方法で資金を得るかを決めるにはもちろん条件がありますが、まずは所有するマンションの価値を知ることが大切です。

価値を知るのに便利なのは、一括査定サービスです。

1社のみの査定だと相場がわかりません。

一括査定サービスだと、悪徳業者も排除されていて安心して査定を依頼することができます。

さらに忙しい人でもパソコンやスマホですぐに査定を調べることができます。

所有するマンションの価値がわかれば、どの方法で資金を得るかそれぞれの特徴をよく把握して決めましょう。

また、一括査定サイトについて詳しく知りたい・比較したいという場合は下記の記事を参考にしてください。

参考:【2019年最新】不動産一括査定50サイトをジャンル別に比較!