マンション売却

【初心者向け】中古マンションの減価償却の方法を徹底解説!メリット・デメリットや経費計算も紹介!

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この記事では、減価償却の基礎知識やメリット・デメリット、具体的な計算方法などを徹底解説しています。中古マンションの減価償却に関するよくある質問をまとめてお答えしているので、きっと役に立つハズです。

マンション等の不動産を初めて購入や売却をした人は、確定申告の経験が無く、減価償却について良く分かっていないということも多いでしょう。

居住用でも投資用でも、新築でも中古でも、確定申告には減価償却がつきものです。この記事を読んで、不安なく確定申告を進めていきましょう!

「減価償却」って何?

減価償却(げんかしょうきゃく)とは、会計上の処理をするときの用語で、計算方法の1つです。

取得した不動産の購入金額を一定年数ごと分けて、どのくらい価値が下がったかを計算し、実際の会計に反映させるために使います。個人で投資マンションを所有している場合など、個人で不動産を取得した場合は必ず行うことが法律で定められているのです。

減価償却の基礎知識として、次のようなポイントを押さえていきましょう。

  1. なぜ減価償却をする必要があるのか?
  2. 資産価値の下がり具合は耐用年数で判断する
  3. 土地は減価償却されない

①なぜ減価償却をする必要があるのか?

マンションなどの不動産を売却した人や、投資用マンションを所有している人が、その所有している年数に応じてかかった費用を毎年計上するために使います。

例えば、投資用マンションを購入すると、このマンションは固定資産という扱いになります。マンションは時間の経過とともに劣化していくため、価値が下がっていきます。この「下がっていく価値」を「投資用マンションを購入するのに使用した費用」として経費に計上するのが減価償却の仕組みです。

投資用マンションなどで確定申告をする場合、税金は収入から経費を差し引いた部分にかかります。つまり減価償却を行って適切に経費計上をすれば、税金がかかる範囲が小さくなり、節税に繋がるのです。

②資産価値の下がり具合は耐用年数で判断する

減価償却は資産の種類や構造ごとに決定された法定耐用年数を利用し、これを元に物件の耐用年数を計算します。主に次のように決まっています。

  • 鉄筋コンクリート造の住宅用:47年
  • 鉄筋コンクリート造の事務所用:50年
  • ブロック造の住宅用のもの:38年
  • 木造の住宅用のもの:22年
  • 建物の電気設備:6年

注意したいのは、法定耐用年数から計算式を用いて判断するため、持ち主が勝手に何年で価値がゼロになると決めることはできません。構造を元に法定耐用年数を調べたら、下記の計算式を使って耐用年数を求めます。

築年数が法定耐用年数以内の場合 耐用年数=(法定耐用年数-経過年数)+経過年数×0.2(小数点は切り捨て)
築年数が法定耐用年数を超えていた場合 耐用年数=法定耐用年数×0.2(小数点は切り捨て)

③土地は減価償却されない

減価償却は、あくまで経年劣化する固定資産(減価償却資産)に対して行います。

●対象内:不動産や設備、機械、車両など

●対象外:土地など

年月が経っても価値が下がらないものは、減価償却できません。つまり、マンションの場合は建物部分と内部の設備部分のみ、減価償却資産として扱えます。

減価償却を行うメリット・デメリット

減価償却を本当にした方が良いかどうか、メリット・デメリットを2つずつ見ていきましょう!

●メリット①:節税できる

1番のメリットは節税と言えます。

投資用マンションでかかった費用を減価償却によって毎年計上できれば、その分だけ税金がかかる範囲を小さくできます。特に投資用マンションを今後も続けたいと考える人にとって、節税は投資費用を捻出し利益を得るためにも重要です。

●メリット②:税金が減るから手持ちのお金が多くなる

当たり前と言えば当たり前ですが、税金の支払い額が減るので、最終的に手持ちのお金が多くなります。減価償却についてきちんと知識を身に着けておくと、税金の支払いを自分の意志でコントロールしつつ、今後の計画も立てやすくなります。

次に、デメリットを見ていきましょう。

●デメリット①:建物を売った時の税金が高くなる

減価償却費は使用費用として計上される、と説明しました。この使用費用に後々で影響を受けるのが、不動産を売却した時の譲渡所得税です。減価償却費は使用費用のため、売却時にはそれまでの経費として売却額から差し引く必要があります。

たとえば2,000万円で購入したマンションの減価償却費は1年あたり52万円です。10年後に1,900万円で売れたとすると、利益は次のように計算されます。

10年間の減価償却費:52万円×10年=520万円

10年後に売却した時の価値:2,000万円-520万円=1480万円

1,900万円で売却した時の利益:1,900万円-1480万円=420万円

計算を見てみると、この利益の額は減価償却費が大きくなるほど増えるため不動産を売却した際には税金がかかる範囲も増えていきます

●デメリット②:ずっと使える節税方法ではない

減価償却は法定耐用年数に応じて計算されるものであり、所有し続ける期間ずっと使えるわけではありません。毎年少しずつ減価償却費を購入費用から差し引いて経費計上するため、いつかはゼロになるからです。

期間が終了すると、その分だけ経費が少なくなるため税金がかかる範囲が増えます。継続して利用するには、投資用マンションも次の物件を買い替えたりと、長期的な計画が必要となるでしょう。

中古マンションの減価償却方法は2通り

減価償却の計算は年々経年劣化することをより踏まえた「定率法」と毎年同じ金額を計上できる「定額法」の2つに分かれます。

ただし、最終的な減価償却費の計算式は同じで、次のようになります。

減価償却費=取得費×償却率

償却率は計算方法によって変わり、法律によってそれぞれ定められています。耐用年数を計算して、どちらの計算で計上するかによって方法が異なるため注意しましょう

定率法 定額法
建物(戸建て・マンション) 使えない 使える
内部や外部の付帯する設備 使える 使える

【定率法】減価償却費が年々減っていく

定率法は、前年の減価償却費を差し引いた残高に対し、一定の率をかけた額を翌年償却するという方法です。毎年違う金額が減価償却費となること、初年度の減価償却費が最も高額になるという特徴があります。

ただし平成28年4月1日以後に取得したマンションは次に解説する定額法で計算するよう法律で決められており、かつ定率法が使えるのは設備のみです。

【定額法】毎年同じ金額が減価償却される

建築物と設備両方に使うことができ、投資用マンションの減価償却費を計算する際に使う方法です。減価償却費の総額は、定率法と変わりませんが、毎年同じ減価償却費を計上する方法です。

特に平成28年4月1日以降に取得したものは、定額法で計算するよう義務付けられています。

新築・中古マンションで減価償却シミュレーション

それでは、実際に減価償却をやってみましょう!新築と中古のマンションで事例をお見せします!

①新築マンションを購入した場合の減価償却

<事例>
鉄筋コンクリート造:4,000万円で購入
土地:2,000万円
建物本体:1,600万円
設備:400万円
設備の耐用年数:15年

では、減価償却費を計算していきましょう。

①利用可能年数から定額法における償却率を調べる 建物本体:新築のため残り47年、償却率0.022
設備:事例の通り残り15年、償却率0.067
②減価償却費を計算する 建物本体:1,600万円×0.022=35万円
設備:400万円×0.067=26万円

これで初年度に計上できる償却限度額が、それぞれ35万円と26万円、合計で61万円であることが分かりました。今後は原則として残存年数の期間中は、同じ額を毎年減価償却費として計上していきます。

②中古マンションを購入した場合の減価償却

<事例>
鉄筋コンクリート造、築10年の時に3,000万円で購入
土地:1,800万円
建物部分:1,000万円
設備:200万円
設備耐用年数:15年
所有から5年が経過

鉄筋コンクリート造の法定耐用年数は47年のため、まず残存耐用年数を計算するところから始めましょう。

①残存耐用年数を計算する 建物部分:47年-(築10年×0.8)=39年
設備:15年-(築10年×0.8)=7年
②耐用年数から定額法における償却率を調べる 建物部分:39年のため0.026
設備:7年のため0.143
③減価償却費を計算する 建物部分:1,000万円×0.026=26万円
設備:200万円×0.143=28.6万円
④今後の見通し 建物部分:残り39年、毎年経費として26万円が計上できる
設備:残り7年、経費として28.6万円が計上できる
⑤所有から5年目 建物部分:残高870万円
設備:残高57万円

鍵となるのが残存耐用年数の計算です。より簡単に計算できるツールもあるため、自分の取得年月に応じて活用してみましょう。

●平成24年度以降に取得した場合はこちら

●平成19~23年度に取得した場合はこちら

●平成18年度までに取得した場合はこちら

取得した不動産価格の内訳不明の場合の対処法

減価償却をする場合「取得費」がないと算出できませんが、中古マンションなどの場合、書類に土地や建物の価格の内訳が明記されていないケースがあります。そういったときは、次の2つの方法から計算可能です。

●消費税から計算:建物部部のみに消費税がかかるため

●固定資産税評価額から建物の割合を計算:土地と建物に個別でかかるため

たとえば、消費税が30万円だったとしたら「建物の取得費 = 消費税 ÷ 0.08 = 375万円」と分かります。

また、固定資産税評価額の場合、計算式は「マンションの購入価格×(建物の固定資産税評価額÷(固定資産税評価額の合計金額)」です。判断に迷う場合は、税金を正しく払うためにも不動産に詳しい税理士への相談をおすすめします。

リノベーションをした中古マンションの減価償却

リノベーションをした中古マンションの減価償却所有期間中に修理(リノベーション)を行った場合、修理の度合いによって、かかった費用をどう経費として計上するかが異なります。修繕にかかった費用に対する経費上の見方は次の2つです。

●修繕費:簡単な修理のみの場合、減価償却の必要なし

●資本的支出:マンションの価値を高めるリノベーションやリフォーム、減価償却の必要あり

減価償却を行う必要のあるケースもあれば、費用としてその年計上してしまった方がメリットがあるケースもあります。また耐用年数はどう変わるかを見ていきましょう。

  1. 修繕費と減価償却の判断基準
  2. 耐用年数はかけた費用で変わる

①修繕費と減価償却の判断基準

基本的に、リノベーション工事は建物の価値を高め、耐震性を強化し、より多くの人に購入・賃貸してもらえるようにする工事であり、減価償却の必要があるとみなされることが多いです。

しかし厳密な定義が決まっていないため、次の判断基準を参考にしつつ、リノベーション工事の前にあらかじめ税理士に相談することをおすすめします。

修繕費に当てはまる場合 ・費用は20万円未満
・原状回復のために行っている
・3年ごと定期的に実施している
・災害被害の修繕のために行っている
資本的支出に当てはまる場合 ・費用が20万円を超えている
・より多くの人に買ってもらえるように増築や設備追加、改装を実施している
・災害に備えるために設備を強化している
・元の状態より価値が高まっていると認められる

②耐用年数はかけた費用で変わる

基本的に、かけた費用を耐用年数で割って毎年減価償却をします。しかし、リノベーション費用に対する法定耐用年数の決まりがないため、建物と設備の法定耐用年数を利用して計算するのが一般的です。ただし、中古マンションのリノベーションの場合は、設備である内装が建物部分に含まれることもあります。

また中古物件の場合、物件の計算に購入した時の費用ではなく「再取得額」という「同じ建物を、現時点で新たに建設した場合かかる費用」を用います。この時、リノベーション費用が物件の再取得額の5割を下回るなら、簡便法という定額法とは異なる計算式が当てはまります。

簡便法は法定耐用年数より耐用年数を短縮できるため、減価償却費がより短期間で終了します。つまり、1度に計上できる減価償却費も高くなり、その分だけ税金がかかる額も少なくなるということです。

中古マンションの減価償却でよくある疑問

中古マンションの減価償却でよくある疑問を4つQ&A方式でご紹介していきます!

【Q1】計算間違いして確定申告をしたらどうする?

書類を提出してから5年以内であれば、申請することで修正が可能です。

申告額が少なかった場合は修正申告、多すぎた場合は更生申告という手続きを管轄の税務署に対して行います。申告額が少なかった場合は、その分の税金を延滞したということで延滞税が発生するため、計算間違いをせずに申告した方が断然お得です。

もし計算に自信がない、不安だ、という人は、早めに税務署に相談に行っておくと安心です。時間がなく確定申告の修正が難しいと感じたら、信頼できる税理士にあらかじめ依頼しておくと良いでしょう。

【Q2】確定申告で減価償却は必須?

基本的に必須と考えましょう。特に個人の場合は強制償却と言って、全て計上するように義務付けられています。

一方、法人は任意計上といって会社の方針に任されています。しかし減価償却をして申請した方が、利益をごまかしていないと証明できるため、金融機関や税務署からの印象も良くなります。今後のことを考えると、適切に計上した方がメリットが大きいでしょう。

【Q3】中古マンションで減価償却をするメリットは?

一番のメリットは節税です。中古マンションの家賃収入と減価償却費に応じて計算し、利益がマイナスになった場合、特にサラリーマンなど給与所得がある人だと損益通算の対象となるため、納税額がさらに小さくなります。

確定申告をすると、計算上支払い過ぎたことになる税金がその年の4月ごろまでには還付され、なおかつ前年の所得に対して支払う住民税が翌年より安くなります。

【Q4】減価償却をしてデメリットはあるのか?

減価償却によるデメリットは、価値が下がっていることがはっきりしてしまうため、売却するときの価格を高く設定できないことです。

ただし毎年の修繕やリフォームが、修繕費ではなく建物自体の価値を高める資本的支出として認められると、減価償却の対象となります。

すると簿記上は修繕費として一括経費計上されるのではなく、これまでと同様に減価償却費として計上されるため、利益の範囲が大きくなるというメリットもあるのです。

中古マンションの売却を検討している場合

中古マンションを投資用として運営・活用していくのなら、先ほども解説したように減価償却など確定申告に関わる経費計算はもちろん、古くなった時に効率よく手放す必要も出てきます。

中古マンションの売却を検討している場合は、マンション価格の一括査定サイトを利用してみましょう!

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Q.どうして無料で利用できるの?

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中には、いつもお世話になっている不動産会社がある人もいるでしょう。しかし、世の中にさまざまな不動産会社があるため、複数社から算出された査定額や内容を確認した方が売却成功の近道になります。

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[裏ワザ]上手な一括査定サイトの使い方を紹介!


自分の持っている不動産・土地の場所』に合わせて、一括査定サイトを使ってみましょう。その際、2つ以上のサイトを使うのもポイントです。

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もちろん、入力の手間が増えてしまいますが、1サイトあたり1分程度で入力は完了するので、気にする必要はないでしょう。大切な不動産・土地なので、複数サイトへ無料の査定依頼を行い、査定結果に幅をもたせることが重要です。備考欄に「メール連絡希望」の記載をすれば、基本的に電話が鳴ることもないので、安心して利用してみましょう。

場所で選ぶ!おすすめの一括査定サイトの組み合わせ!

【①に該当する場合】

全国の不動産会社を幅広く提携している『LIFULL HOME’S』と、大手不動産会社に特化した『おうちダイレクト』の2つの査定サイトに依頼をしましょう。こうすることで、大手から中小まで幅広い不動産会社から査定結果を受け取ることが出来ます。

【②に該当する場合】

LIFULL HOME’S』に加えて、全国の中小から地域密着型の不動産会社まで網羅している『イエウール』の2つの査定サイトに依頼をしましょう。地方の場合「取り扱ってくれる不動産会社が見つからない…」という問題が発生することがありますが、この2社に依頼をすれば、問題なく複数の不動産会社から査定結果を受け取れるでしょう。

もし、それぞれ2社に依頼をしても「不動産会社が見つからない」「もっと多くの査定結果を知りたい」という場合は、提携社数が最大級の『SUUMO(スーモ)』とNTTグループが運営する『HOME4U(ホームフォーユー)』に査定依頼をすれば、万全と言えるでしょう。

厳選!おすすめのマンション価格一括査定サイト5選!

①まずはここから!『LIFULL HOME’S』

運営会社 株式会社LIFULL
運営開始 2008年
対象エリア 全国
提携会社数 1,830社以上
同時依頼数 10社
累計利用者数 612万人
公式サイト https://www.homes.co.jp/

CMでもお馴染みの『LIFULL HOME’S』ですが、大手不動産会社から地方の中小不動産会社まで全国1,830社の不動産会社と提携しており、マンションや戸建て物件はもちろん、土地の売却にも対応しています。

また、個人情報の入力をせずに査定依頼できる「匿名査定」にも対応しており、また依頼する不動産会社の担当者の顔写真や、会社毎の強みなどが細かく紹介されているので、初めての方でも安心して使うことができるでしょう。

入力項目も少なく、わかりやすいサイト構成で、査定依頼も最短1分でとっても簡単です!1人1人に合った不動産会社が見つけられる仕組みが詰まった一括査定サイトと言えます!まずはここから始めてみましょう!

★こんな人にLIFULL HOME’Sはおすすめ!!

●とりあえずマンションの価格を知りたい人
●個人情報なしの匿名で査定依頼をしたい人
●都心・地方関係なく、幅広く査定が欲しい人

②対象エリア限定!大手厳選!『おうちダイレクト』

運営会社 Yahoo!株式会社
SREホールディングス株式会社
運営開始 2015年
対象エリア 東京・神奈川・埼玉・千葉・大阪・兵庫・京都・奈良・愛知・札幌市・福岡市
提携会社数 大手厳選10社
同時依頼数 10社
累計利用者数 データなし
公式サイト https://realestate.yahoo.co.jp/direct

Yahoo!とSREグループ(旧ソニー不動産)が共同運営する一括査定サイト『おうちダイレクト』は、厳選された大手10社の不動産会社と提携していることが特徴です。

利用できるエリアは限られていますが、厳選された大手不動産会社から無料で査定が受けられるのはメリットですね。入力項目も少なく、わかりやすいサイト構成で、査定依頼も最短1分!マンションや戸建て物件はもちろん、土地の売却にも対応しています!

おうちダイレクト』の対象エリアに含まれている人は、先程紹介した『LIFULL HOME’S』と合わせて利用することを強くおすすめします!対象エリアはこれから順次拡大していくとのことですが、利用できない方は先程紹介した『LIFULL HOME’S』と合わせて、次に紹介する『イエウール』を利用すれば問題ありません!

★こんな人におうちダイレクトはおすすめ!!

●厳選された大手10社に査定依頼したい人
●仲介手数料0円のセルフ売却をしたい人
●AIによる価格査定を受けたい人(マンション限定)

③都心&地方もカバー!『イエウール』

運営会社 株式会社Speee (Speee, Inc.)
運営開始 2014年1月
対象エリア 全国
提携会社数 1,600社以上
同時依頼数 6社
累計利用者数 1.000万人以上
公式サイト https://ieul.jp/

全国対応している一括査定サイトの中でも『イエウール』は対応している市区町村の数がNo.1です!

大手不動産会社はもちろん、地方・地域密着型の中小不動産会社にも対応しています。そのため、都心はもちろん地方にあるマンションを持っている人におすすめです!

自分で探しきれなかった不動産業社との出会いが期待でき、入力項目も少なく、わかりやすいサイト構成で、しつこい営業があったなど、評判の悪い不動産会社は登録からハズされる仕組みなので、初めての人でも安心して利用できるでしょう!

★こんな人にイエウールはおすすめ!!

●大手から中小まで幅広い企業から査定を受けたい人
●地方にあるマンションの査定を受けたい人
●条件が悪いと思うマンションを持っている人

④提携社数No.1!『SUUMO(スーモ)』

運営会社 株式会社リクルート住まいカンパニー
運営開始 2009年
対象エリア 全国
提携会社数 2,000社以上
同時依頼数 10社
累計利用者数 データなし
公式サイト https://suumo.jp/

リクルートのグループ会社が運営している『SUUMO』ですが、CMでもお馴染みで、知名度も高く、賃貸物件探しで利用した人もいるのではないでしょうか?

そんな『SUUMO』は提携会社数が日本全国2,000社以上で、国内最大級の不動産一括査定サイトとなっています。豊富な物件・土地情報を元に、都心・地方問わず、幅広い不動産会社から査定を受けることが出来ます。

他の一括査定サイトに比べて入力項目が極端に少ないのも特徴で「郵便番号」or「都道府県&市区町村」を入力するだけで、取り扱ってくれる不動産会社の情報を調べることができ、また査定依頼をする不動産会社は自分で選べる仕組みです。

★こんな人にSUUMOはおすすめ!!

●幅広い不動産会社から査定を受けたい人
●少ない入力情報だけで査定依頼をしたい人
●自分で不動産会社を選びたい人

⑤NTTデータグループ運営!『HOME4U』

運営会社 株式会社NTTデータ・スマートソーシング
運営開始 2001年
対象エリア 全国
提携会社数 1,300社以上
同時依頼数 6社
累計利用者数 700万人
公式サイト https://www.home4u.jp/

数ある不動産・土地一括査定サイトの中でも、2001年に運営開始した『HOME4U』は老舗サイトとしても有名です。

NTTグループの運営で、宮内庁や銀行などに使われているセキュリティが使われています。そのため、数ある一括査定サイトの中でも、安心・安全に特化しており、個人情報の観点からも安心して利用できるでしょう。

大手から中小まで、全国1,300社以上の不動産会社と提携しており、中でも「訪問査定」or「机上査定」を事前に選べるのが特徴です。基本的に机上査定から始まりますが、『HOME4U』で訪問査定を選択することで、最初から精度の高い見積もりがもらえるので、時間短縮をすることができます。『HOME4U』独自提携の不動産会社も利用できるのも嬉しいですね!

★こんな人にHOME4Uはおすすめ!!

●安全性や信頼性を重視したい人
●早く精度の高い査定を欲しい人
●独自提携の不動産会社を使いたい人

[まとめ]中古マンションの年数や構造で減価償却

個人で投資用中古マンションや家賃収入を得ているのなら、減価償却は確定申告では必須の計算です。今回解説したポイントは、簡単にまとめると次の3点です。

  1. 毎年決まった額を経費として計上
  2. 耐用年数で計上額が変わる
  3. リノベーション費用も対象になることがある

自分で計算を行えば、今どんな状況で経営をしているのか、現状把握に役立ちます。長期的な視点で運営が必要な投資用マンションは、自分で今後どうするか見通しを持っておくことが重要です。

もし所有している中古マンションを売却するのであれば、先々の見通しを含めて相談できる不動産会社を見つけておくことをおすすめします。一括査定サイトで所有するマンションの価値を知りつつ、まずは不動産会社同士を比較することから始めてみましょう。