マンション売却

【徹底解説】マンションの評価額は全部で5種類!特徴・調べ方や計算方法まとめ

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この記事では、マンションの価値を示す5つの評価額に関して徹底的に解説していきます。

自分が所有しているマンションの相場や価値を知りたいと思ったときには、いまから紹介する5つの評価額を基準にすることができ、それぞれの評価額は、家の売却時、相続時など、状況と目的によって使い分けることが大切です。それでは見ていきましょう!

1:「実勢価格」売買契約が成立したときの価格

実勢価格」とは、実際に不動産の取引が行われた価格のことを指します。実勢価格の基本情報や調べ方を紹介します。

  1. 売主と買主の合意で決まる評価額
  2. 過去の実勢価格は専門サイトから
  3. 相場を知るために一括査定サイトを利用しよう

①売主と買主の合意で決まる評価額

不動産を探す際、不動産サイトや広告で不動産の立地や価格などの情報を調べます。しかし、不動産は必ずしも広告に載っている価格で売却されるとは限りません。交渉が進む中で買主によって値引き交渉などが行われることもあり、実際の売買成立価格が当初広告に載っていた価格と異なるというケースがたくさんあります。

このとき、実際に売買契約が成立した価格を実勢価格といいます。混同しやすいのですが、広告に載っている価格=実勢価格(実際の取引価格)ではないのです。

②過去の実勢価格は専門サイトから

自分が所有するマンションのおおよその価格を知りたいときには、実勢価格が役に立ちますが、自分のマンションの実勢価格は売却を検討している段階ではわかりません

そんな時には、同じエリアにある似た条件のマンションの実勢価格を調べることで、自分のマンションのおおよその価値を知ることができます。過去の不動産取引の実勢価格は、以下の専門サイトから誰でも調べることが可能です。

レインズは、国土交通大臣指定の不動産流通機構が運営・管理しているサイトで、一般の人でも過去に取引された不動産の実勢価格を調べることが可能です。国土交通省が運営している不動産取引価格情報検索でも、過去の不動産取引の実勢価格データを調べることができます。

不動産価格には波があるため、過去の事例から実勢価格を見るときには、できるだけ直近の取引を参考にするようにしましょう。

③相場を知るために一括査定サイトを利用しよう

レインズや国土交通省の不動産取引価格情報検索で検索しても、自分のマンションと似た条件のものが見つからないケースがあります。

この場合、一般の一括査定サイトを利用することをおすすめします。一括査定サイトでは、無料で複数の不動産会社に同時にマンションの査定を依頼することができます。複数の不動産会社に出してもらった査定結果を比較することで、売りに出した際に大体いくらくらいで売れそうか、おおよその相場を把握することができます。

実勢価格を知ることができませんが、実際に売却できる価格に近い価格を無料で把握することができます。

2:「公示地価」マンションの土地の評価額

不動産の評価額の中には、法律に基づいて定められているものがあり、その1つが土地の「公示地価」です。建物の価格ではありませんが、公示地価はマンション価格に影響するので、参考にすべき評価額といえます。

  1. 法律に基づいて決められた評価額
  2. 国土交通省のサイトから調べる
  3. 公示地価がない時の対処法

①法律に基づいて決められた評価額

公示地価は地価公示法のもと、年に一度公示される土地価格の指標です。

毎年1月1日時点の土地の価格を、2人以上の不動産鑑定士が評価することで決定され、毎年3月頃に公示されます。住宅地、商業地、工業地などの分類があり、国土交通省の管轄のもと、調査、公示されています。

公示地価は、土地取引に一定の基準を設ける目的で存在しており、公共事業用地の買収などの目安にも使われます。そのため、信頼度の高い指標として、一般の不動産取引にも大きな影響を与える評価額です。

価格を調べる土地は標準地と呼ばれ、国土交通省の土地鑑定委員会が、都市計画区域内で標準的な土地として選定します。

②国土交通省のサイトから調べる

公示地価も国土交通省のサイト「標準地・基準地検索システム」を利用することで簡単に調べることが可能です。

この標準値・基準値検索システムでは、1㎡あたりの価格が掲載されています。価格だけでなく、土地の形状やライフラインの状態、最寄り駅などの詳しい情報を同時に調べることもできます。また、不動産鑑定士の鑑定評価書を見ることも可能な点も特徴です。

③公示地価がない時の対処法

土地の価値を知る指標として、公示地価と似ているものに「基準地価」というものがあります。公示地価が国土交通省の土地鑑定委員会によってまとめられているのに対し、基準地価は都道府県が管轄して調査を行っています。

基準地価の場合、調査を行う地点を基準地と呼びますが、基準値は全国に約22,000地点あります。公示地価の調査地点である標準値は、全国に約26,000地点ですのでほぼ同じ数の調査地点となっています。調査時期は毎年7月1日で、発表は9月です。

基準地価は公示地価を補完する役割があるため、自分が知りたいエリアに近い公示地価がない場合には、基準地価を確認すると良いでしょう。

3:「固定資産税評価額」毎年の税金が決まる

固定資産税評価額」は、土地や不動産を所有する人が支払う固定資産税の計算時に用いられる不動産の評価額です。固定資産税評価額を知ることでも、自分のマンションや土地の価値を知ることが可能です。

  1. 建物と土地で別々に決まる
  2. 評価額は課税証明書を確認
  3. 高すぎる評価額は申請して修正

①建物と土地で別々に決まる

「固定資産税評価額」は、各市町村が固定資産税評価基準に基づいて決めます。

土地と建物は別々に評価額がつけられ、土地は先にご紹介した公示地価と比較して7割程度、建物は建築費用の5~7割程度になるケースが多いでしょう。マンションであっても戸建であっても、建物は年月とともに劣化していきます。そのため、建物部分は経年劣化分が反映されて年々価格が低くなっていきます

なお、固定資産税評価額は、3年に一度の改定のため、市場価格の波と多少の乖離が発生することがあります。

②評価額は課税証明書を確認

固定資産税評価額を知りたいときは、毎年市町村から送られてくる固定資産税課税明細書に目を通すようにしましょう。価格欄に固定資産税評価額の記載があります。

もし書類が見つからなければ、管轄の役所の窓口で申請することにより、固定資産評価証明書を取得することができます。さらに、役所に設置してある固定資産課税台帳で閲覧することでも確認を行うことができます。

③高すぎる評価額は申請して修正

固定資産税評価額は、専門家が評価額を計算していますが、まれに人為的なミスが起こるケースがあります。もし、過去の評価額と比べて明らかに高すぎるケースなどは、一度各市町村の固定資産評価審査委員会に問い合わせてみると良いでしょう。

納税通知書の交付日から60日以内なら、不服申し立てを行うことが可能です。

4:「相続税評価額」相続税の計算に使う

資産となる不動産を相続した際には、相続税を支払う必要があります。土地の相続税の計算の際に使われる指標が「相続税評価額」です。先ほどご紹介した「固定資産税評価額」は固定資産税税を計算するための評価額でしたが、相続税の計算の際は相続税評価額を使います。

  1. 建物部分は固定資産税評価額と同じ
  2. 土地の評価額は路線価で計算
  3. 倍率方式は路線価がない土地に適用

①建物部分は固定資産税評価額と同じ

「相続税評価額」は、土地の評価額です。ややこしいのですが、相続税の計算でも、建物の場合は、相続税評価額ではなく固定資産税評価額で計算を行います。

そのため、建物の部分の価値を知りたいときは、固定資産税評価額を調べるために課税証明書を確認しましょう。実際に相続するときに書類が紛失している場合には、先にご紹介した通り役所に申請することで確認することができます。

②土地の評価額は路線価で計算

土地の相続税評価額は、一般的に「路線価」を使って計算を行います。

路線価とは接している道路ごとに決められた、土地1㎡あたりの価格のことです。実際の売買の価格や公示地価、不動産鑑定士の評価を参考に決められ、毎年8月ごろに国税庁より発表されます。

路線価を調べたい場合には、国税庁が運営する路線価図で確認することが可能です。土地の相続税評価額は以下の計算式で求めることができます。

路線価×宅地の面積=土地の評価額

③倍率方式は路線価がない土地に適用

地方に行くと場所によっては路線価がない土地が存在します。路線価がない場合には、「倍率方式」という方法で、土地の価値が評価されます。

倍率方式では、固定資産税評価額を用いて、以下の計算式で相続税評価額を出すことが可能です。

土地の固定資産税評価額×評価倍率=相続税評価額

計算に利用する評価倍率は、国税庁のサイトから確認することができます。なお、マンションの場合にはさらに持分割合をかけて、自分の所有分の評価額を割り出すことになります。

★マンションの相続税評価額をシミュレーション

ここで、マンションの相続税評価額をシミュレーションしてみましょう。今回は路線価を利用した計算を行います。

また、マンションの相続税評価額を考えるときには、戸建とは異なり、「持分割合」というマンションの中で自分が所有する部分を加味して計算を行う必要があります。持分割合は登記簿を取得するか、マンションの売買契約書を確認することで調べることができます。

最初に土地と建物部分それぞれの評価額を割り出し、持分割合を計算することで個別の相続税評価額を計算することができます。

マンションの条件

●土地の路線価:1㎡あたり500万円
●マンション全体の面積:1000㎡
●持分割合:0.12%
●建物部分の固定資産評価額:2,000万円

●土地部分の相続税評価額
土地の相続税評価額は先程ご紹介したように、以下の計算式を使います。

路線価×宅地の面積=土地の評価額

500万×1000=500,000万円上記の式に当てはめ、まずはマンション全体の評価額を計算します。自分の所有している分の評価額を出すには、ここに持分割合をかけて計算します。

500,000万円×0.0012=600万円

ここまでで、土地の評価額が600万円と出ました。

●建物部分と合計した相続税評価額
先程出した土地部分の評価額に、課税証明書から調べた建物の固定資産評価額を足します。

600万+2,000万円=2,600万円

簡単な計算ですが、路線価と建物部分の固定資産税評価額を利用することで、このマンションの相続税評価額は、土地と建物を合わせて2,600万円ということがわかりましたね。

5:「鑑定評価額」マンションの客観的な価値

ここまでマンション価値を知るための4つの評価額を上げましたが、最後に紹介するのが、不動産鑑定士に鑑定を依頼するという方法です。

  1. 遺産分割で揉めないために利用
  2. 鑑定評価額の調査費用の相場
  3. 鑑定評価額の依頼に必要な書類

①遺産分割で揉めないために利用

マンションを所有していると、遺産分割時に親族間で揉めてしまうことがあります。理由は様々ですが、その中の一つとして、マンションの価値を測る評価額はご紹介したように種類が多く、どの方法で評価するかで価格が異なってしまうという点もあります。

このような場合、不動産鑑定士による鑑定なら、不動産鑑定評価基準によって客観的に価値を出してもらうことができます。

過去の取引の比較や収益還元法など、様々な手法を使い精密な評価額を割り出すため、裁判などでもよく利用されており、遺産分割などの重要な場面とも相性が良いでしょう。

②鑑定評価額の調査費用の相場

不動産鑑定士にマンションの評価額鑑定を依頼する場合、それくらいの調査費用がかかるのでしょうか。

調査費用は、マンション評価額と依頼する事務所の価格設定によってまちまちです。相場は、マンション評価額が1,000万円以下で30万円前後、1,000万円越え~5,000万円以下で60~70万円と少々高額になっています。

現地に赴いてマンションを確認するなど、精密な評価額を出すため調査に手間と時間がかかるためにこのような値段設定になっています。少しでも節約したい場合、マンションと土地部分の鑑定を依頼するケースよりも、マンションの建物だけを依頼する方が安くなります。

③鑑定評価額の依頼に必要な書類

不動産鑑定を依頼する際には、一般的に以下の書類が必要です。

必ず自分で用意する書類 納税通知書
不動産鑑定士に依頼できる書類 登記簿謄本(全部事項証明書)、住宅地図、公図、測量図、建物図面、道路台帳、下水関連書類、ガスの配管図など

納税通知書については不動産鑑定士側では準備ができませんので、所有者側で準備しなければなりません。それ以外の書類の取得は、不動産鑑定士に依頼することができるケースがほとんどでしょう。

必要な書類は依頼する事務所によって異なる場合があります。事前に事務所に問い合わせをして準備しておきましょう。

[まとめ]目的に合ったマンション評価額を調べよう

マンションの価値を知るための評価額を、5種類紹介しました。様々な評価額がありますが、何のためにマンション評価額を知りたいのか目的を明確にし、目的にあった評価額を調べるようにしましょう。

精度の高い評価額を知る必要がある場合には、不動産鑑定士への依頼がおすすめですが、将来的に売却を検討していて一度自分のマンションの相場を知りたい場合には、無料の一括査定サイトの利用が相性が良いでしょう。

無料で複数の不動産会社の査定額を見比べることができ、気軽に相場を把握することができます。売却を検討し始めたタイミングで、一度利用してみましょう!

[裏ワザ]上手な一括査定サイトの使い方を紹介!


自分の持っている不動産・土地の場所』に合わせて、一括査定サイトを使ってみましょう。その際、2つ以上のサイトを使うのもポイントです。

不動産・土地の一括査定サイトにも、都心・地方が得意、提携会社数が多い、大手不動産会社に特化、マンションのみ対応など、さまざまな特徴があります。そのため、1つのサイトに絞らずに、複数サイトを利用して各サイトの長所を活かすことで高額売却に繋げることができるのです。

もちろん、入力の手間が増えてしまいますが、1サイトあたり1分程度で入力は完了するので、気にする必要はないでしょう。大切な不動産・土地を売却するので、複数サイトへ無料の査定依頼を行い、査定結果に幅をもたせることが重要です。備考欄に「メール連絡希望」の記載をすれば、基本的に電話が鳴ることもないので、安心して利用してみましょう。

場所で選ぶ!おすすめの一括査定サイトの組み合わせ!

【①に該当する場合】

全国の不動産会社を幅広く提携している『LIFULL HOME’S』と、大手不動産会社に特化した『おうちダイレクト』の2つの査定サイトに依頼をしましょう。こうすることで、大手から中小まで幅広い不動産会社から査定結果を受け取ることが出来ます。

【②に該当する場合】

LIFULL HOME’S』に加えて、全国の中小から地域密着型の不動産会社まで網羅している『イエウール』の2つの査定サイトに依頼をしましょう。地方の場合「取り扱ってくれる不動産会社が見つからない…」という問題が発生することがありますが、この2社に依頼をすれば、問題なく複数の不動産会社から査定結果を受け取れるでしょう。

もし、それぞれ2社に依頼をしても「不動産会社が見つからない」「もっと多くの査定結果を知りたい」という場合は、提携社数が最大級の『SUUMO(スーモ)』とNTTグループが運営する『HOME4U(ホームフォーユー)』に査定依頼をすれば、万全と言えるでしょう。

厳選!おすすめの不動産価格一括査定サイト5選!

①まずはここから!『LIFULL HOME’S』

運営会社 株式会社LIFULL
運営開始 2008年
対象エリア 全国
提携会社数 1,830社以上
同時依頼数 10社
累計利用者数 612万人
公式サイト https://www.homes.co.jp/

CMでもお馴染みの『LIFULL HOME’S』ですが、大手不動産会社から地方の中小不動産会社まで全国1,830社の不動産会社と提携しており、マンションや戸建て物件はもちろん、土地の売却にも対応しています。

また、個人情報の入力をせずに査定依頼できる「匿名査定」にも対応しており、また依頼する不動産会社の担当者の顔写真や、会社毎の強みなどが細かく紹介されているので、初めての方でも安心して使うことができるでしょう。

入力項目も少なく、わかりやすいサイト構成で、査定依頼も最短1分でとっても簡単です!1人1人に合った不動産会社が見つけられる仕組みが詰まった一括査定サイトと言えます!まずはここから始めてみましょう!

★こんな人にLIFULL HOME’Sはおすすめ!!

●不動産・土地の売却が初めての人
●個人情報なしの匿名で査定依頼をしたい人
●都心・地方関係なく、幅広く査定が欲しい人

②対象エリア限定!大手厳選!『おうちダイレクト』

運営会社 Yahoo!株式会社
SREホールディングス株式会社
運営開始 2015年
対象エリア 東京・神奈川・埼玉・千葉・大阪・兵庫・京都・奈良・愛知・札幌市・福岡市
提携会社数 大手厳選10社
同時依頼数 10社
累計利用者数 データなし
公式サイト https://realestate.yahoo.co.jp/direct

Yahoo!とSREグループ(旧ソニー不動産)が共同運営する一括査定サイト『おうちダイレクト』は、厳選された大手10社の不動産会社と提携していることが特徴です。

利用できるエリアは限られていますが、厳選された大手不動産会社から無料で査定が受けられるのはメリットですね。入力項目も少なく、わかりやすいサイト構成で、査定依頼も最短1分!マンションや戸建て物件はもちろん、土地の売却にも対応しています!

おうちダイレクト』の対象エリアに含まれている人は、先程紹介した『LIFULL HOME’S』と合わせて利用することを強くおすすめします!対象エリアはこれから順次拡大していくとのことですが、利用できない方は先程紹介した『LIFULL HOME’S』と合わせて、次に紹介する『イエウール』を利用すれば問題ありません!

★こんな人におうちダイレクトはおすすめ!!

●厳選された大手10社に査定依頼したい人
●仲介手数料0円のセルフ売却をしたい人
●AIによる価格査定を受けたい人(マンション限定)

③都心&地方もカバー!『イエウール』

運営会社 株式会社Speee (Speee, Inc.)
運営開始 2014年1月
対象エリア 全国
提携会社数 1,600社以上
同時依頼数 6社
累計利用者数 1.000万人以上
公式サイト https://ieul.jp/

全国対応している一括査定サイトの中でも『イエウール』は対応している市区町村の数がNo.1です!

大手不動産会社はもちろん、地方・地域密着型の中小不動産会社にも対応しています。そのため、都心はもちろん地方にある不動産や土地の売却をしたい人におすすめです!

自分で探しきれなかった不動産業社との出会いが期待でき、売却を諦めていた不動産や土地であってもスームズに売却まで進めることができるかもしれません。入力項目も少なく、わかりやすいサイト構成で、しつこい営業があったなど、評判の悪い不動産会社は登録からハズされる仕組みなので、初めての人でも安心して利用できるでしょう!

★こんな人にイエウールはおすすめ!!

●大手から中小まで幅広い会社から査定を受けたい人
●地方にある不動産・土地の売却をしたい人
●条件が悪いと思う不動産・土地を持っている人

④提携社数No.1!『SUUMO(スーモ)』

運営会社 株式会社リクルート住まいカンパニー
運営開始 2009年
対象エリア 全国
提携会社数 2,000社以上
同時依頼数 10社
累計利用者数 データなし
公式サイト https://suumo.jp/

リクルートのグループ会社が運営している『SUUMO』ですが、CMでもお馴染みで、知名度も高く、賃貸物件探しで利用した人もいるのではないでしょうか?

そんな『SUUMO』は提携会社数が日本全国2,000社以上で、国内最大級の不動産一括査定サイトとなっています。豊富な物件・土地情報を元に、都心・地方問わず、幅広い不動産会社から査定を受けることが出来ます。

他の一括査定サイトに比べて入力項目が極端に少ないのも特徴で「郵便番号」or「都道府県&市区町村」を入力するだけで、取り扱ってくれる不動産会社の情報を調べることができ、また査定依頼をする不動産会社は自分で選べる仕組みです。さらに、売却したい不動産・土地の近くに購入希望者がいるかどうかも調べられるのも嬉しいですね!「急いで売却したい」「家族に知られずに売却したい」などの希望も伝えることもできますよ!

★こんな人にSUUMOはおすすめ!!

●幅広い不動産会社から査定を受けたい人
●少ない入力情報だけで査定依頼をしたい人
●自分で不動産会社を選びたい人

⑤NTTデータグループ運営!『HOME4U』

運営会社 株式会社NTTデータ・スマートソーシング
運営開始 2001年
対象エリア 全国
提携会社数 1,300社以上
同時依頼数 6社
累計利用者数 700万人
公式サイト https://www.home4u.jp/

数ある不動産・土地一括査定サイトの中でも、2001年に運営開始した『HOME4U』は老舗サイトとしても有名です。

NTTグループの運営で、宮内庁や銀行などに使われているセキュリティが使われています。そのため、数ある一括査定サイトの中でも、安心・安全に特化しており、個人情報の観点からも安心して利用できるでしょう。

大手から中小まで、全国1,300社以上の不動産会社と提携しており、中でも「訪問査定」or「机上査定」を事前に選べるのが特徴です。基本的に机上査定から始まりますが、『HOME4U』で訪問査定を選択することで、最初から精度の高い見積もりがもらえるので、早期売却をすることができます。『HOME4U』独自提携の不動産会社も利用して、高額売却に繋げていきましょう!

★こんな人にHOME4Uはおすすめ!!

●安全性や信頼性を重視したい人
●不動産・土地売却を急いでいる人
●独自提携の不動産会社を使いたい人