マンションの評価額は全部で5種類!いくらなのかの調べ方と計算方法

自分が所有しているマンションの相場や価値を知りたいと思ったとき、どのような基準を参考に調べれば良いかご存知ですか。

マンションの価値を表すものとして、実勢価格、公示地価、固定資産税や相続税の評価額など様々な基準があります。それぞれの評価額は、家の売却時、相続時など、状況と目的によって使い分けることが大切です。

この記事では、マンションの価値を知ることができる5つの評価額の詳細について解説します。

売買契約が成立した「実勢価格」

実勢価格とは、実際に不動産の取引が行われた価格のことを指します。実勢価格の基本情報や調べ方を紹介します。

売主と買主の合意で決まる評価額

不動産を探す際、不動産サイトや広告で不動産の立地や価格などの情報を調べます。しかし、不動産は必ずしも広告に載っている価格で売却されるとは限りません。交渉が進む中で買主によって値引き交渉などが行われることもあり、実際の売買成立価格が当初広告に載っていた価格と異なるというケースがたくさんあります。

このとき、実際に売買契約が成立した価格を実勢価格といいます。混同しやすいのですが、広告に載っている価格=実勢価格(実際の取引価格)ではないのです。

過去の実勢価格は専門サイトから

自分が所有するマンションのおおよその価格を知りたいときには、実勢価格が役に立ちます。しかし、自分のマンションの実勢価格は売却を検討している段階ではわかりません。

この場合、同じエリアにある似た条件のマンションの実勢価格を調べることで、自分のマンションのおおよその価値を知ることができます。

過去の不動産取引の実勢価格は、以下の専門サイトから誰ても調べることが可能です。

レインズは、国土交通大臣指定の不動産流通機構が運営・管理しているサイトで、一般の人でも過去に取引された不動産の実勢価格を調べることが可能です。国土交通省が運営している不動産取引価格情報検索でも、過去の不動産取引の実勢価格データを調べることができます。

不動産価格には波があるため、過去の事例から実勢価格を見るときには、できるだけ直近の取引を参考にするようにしましょう。

相場を知るために一括査定サイトを利用しよう

レインズや国土交通省の不動産取引価格情報検索で検索しても、自分のマンションと似た条件のものが見つからないケースがあります。

この場合、一般の一括査定サイトを利用することをおすすめします。一括査定サイトでは、無料で複数の不動産会社に同時にマンションの査定を依頼することができます。複数の不動産会社に出してもらった査定結果を比較することで、売りに出した際に大体いくらくらいで売れそうか、おおよその相場を把握することができます。

実勢価格を知ることができませんが、実際に売却できる価格に近い価格を無料で把握することができます。

マンションの土地の評価額「公示地価」

不動産の評価額の中には、法律に基づいて定められているものがあります。その一つが土地の「公示地価」です。

建物の価格ではありませんが、公示地価はマンション価格に影響するので、参考にすべき評価額の一つです。

法律に基づいて決められた評価額

公示地価は地価公示法のもと、年に一度公示される土地価格の指標です。毎年1月1日時点の土地の価格を、2人以上の不動産鑑定士が評価することで決定され、毎年3月頃に公示されます。住宅地、商業地、工業地などの分類があり、国土交通省の管轄のもと、調査、公示されています。

公示地価は、土地取引に一定の基準を設ける目的で存在しており、公共事業用地の買収などの目安にも使われます。そのため、信頼度の高い指標として、一般の不動産取引にも大きな影響を与える評価額です。

価格を調べる土地は標準地と呼ばれ、国土交通省の土地鑑定委員会が、都市計画区域内で標準的な土地として選定します。

国土交通省のサイトから調べる

公示地価も国土交通省のサイト「標準地・基準地検索システム」を利用することで簡単に調べることが可能です。
この標準値・基準値検索システムでは、1㎡あたりの価格が掲載されています。価格だけでなく、土地の形状やライフラインの状態、最寄り駅などの詳しい情報を同時に調べることもできます。また、不動産鑑定士の鑑定評価書を見ることも可能な点も特徴です。

公示地価がない時の対処法

土地の価値を知る指標として、公示地価と似ているものに「基準地価」というものがあります。公示地価が国土交通省の土地鑑定委員会によってまとめられているのに対し、基準地価は都道府県が管轄して調査を行っています。

基準地価の場合、調査を行う地点を基準地と呼びますが、基準値は全国に約22,000地点あります。公示地価の調査地点である標準値は、全国に約26,000地点ですのでほぼ同じ数の調査地点となっています。調査時期は毎年7月1日で、発表は9月です。

基準地価は公示地価を補完する役割があるため、自分が知りたいエリアに近い公示地価がない場合には、基準地価を確認すると良いでしょう。

毎年の税金が決まる「固定資産税評価額」

「固定資産税評価額」は、土地や不動産を所有する人が支払う固定資産税の計算時に用いられる不動産の評価額です。

固定資産税評価額を知ることでも、自分のマンションや土地の価値を知ることが可能です。

建物と土地で別々に決まる

固定資産税評価額は、各市町村が固定資産税評価基準に基づいて決めます。

土地と建物は別々に評価額がつけられ、土地は先にご紹介した公示地価と比較して7割程度、建物は建築費用の5~7割程度になるケースが多いでしょう。マンションであっても戸建であっても、建物は年月とともに劣化していきます。そのため、建物部分は経年劣化分が反映されて年々価格が低くなっていきます。

なお、固定資産税評価額は、3年に一度の改定のため、市場価格の波と多少の乖離が発生することがあります。

評価額は課税証明書を確認

固定資産税評価額を知りたいときは、毎年市町村から送られてくる固定資産税課税明細書に目を通すようにしましょう。価格欄に固定資産税評価額の記載があります。

もし書類が見つからなければ、管轄の役所の窓口で申請することにより、固定資産評価証明書を取得することができます。さらに、役所に設置してある固定資産課税台帳で閲覧することでも確認を行うことができます。

高すぎる評価額は申請して修正

固定資産税評価額は、専門家が評価額を計算していますが、まれに人為的なミスが起こるケースがあります。もし、過去の評価額と比べて明らかに高すぎるケースなどは、一度各市町村の固定資産評価審査委員会に問い合わせてみると良いでしょう。

納税通知書の交付日から60日以内なら、不服申し立てを行うことが可能です。

相続税の計算に「相続税評価額」

 

資産となる不動産を相続した際には、相続税を支払う必要があります。土地の相続税の計算の際に使われる指標が「相続税評価額」です。

先ほどご紹介した「固定資産税評価額」は固定資産税税を計算するための評価額でしたが、相続税の計算の際は相続税評価額を使います。

建物部分は固定資産税評価額と同じ

相続税評価額は、土地の評価額です。ややこしいのですが、相続税の計算でも、建物の場合は、相続税評価額ではなく固定資産税評価額で計算を行います。

そのため、建物の部分の価値を知りたいときは、固定資産税評価額を調べるために課税証明書を確認しましょう。実際に相続するときに書類が紛失している場合には、先にご紹介した通り役所に申請することで確認することができます。

土地の評価額は路線価で計算

土地の相続税評価額は、一般的に「路線価」を使って計算を行います。

路線価とは接している道路ごとに決められた、土地1㎡あたりの価格のことです。実際の売買の価格や公示地価、不動産鑑定士の評価を参考に決められ、毎年8月ごろに国税庁より発表されます。

路線価を調べたい場合には、国税庁が運営する路線価図で確認することが可能です。

土地の相続税評価額は以下の計算式で求めることができます。

路線価×宅地の面積=土地の評価額

倍率方式は路線価がない土地に適用

地方に行くと場所によっては路線価がない土地が存在します。路線価がない場合には、「倍率方式」という方法で、土地の価値が評価されます。

倍率方式では、固定資産税評価額を用いて、以下の計算式で相続税評価額を出すことが可能です。

土地の固定資産税評価額×評価倍率=相続税評価額

計算に利用する評価倍率は、国税庁のサイトから確認することができます。

なお、マンションの場合にはさらに持分割合をかけて、自分の所有分の評価額を割り出すことになります。

マンションの相続税評価額をシミュレーション

ここで、マンションの相続税評価額をシミュレーションしてみましょう。今回は路線価を利用した計算を行います。

また、マンションの相続税評価額を考えるときには、戸建とは異なり、「持分割合」というマンションの中で自分が所有する部分を加味して計算を行う必要があります。持分割合は登記簿を取得するか、マンションの売買契約書を確認することで調べることができます。

最初に土地と建物部分それぞれの評価額を割り出し、持分割合を計算することで個別の相続税評価額を計算することができます。

<マンションの条件>

  • 土地の路線価:1㎡あたり500万円
  • マンション全体の面積:1000㎡
  • 持分割合:0.12%
  • 建物部分の固定資産評価額:2,000万円

<土地部分の相続税評価額>

土地の相続税評価額は先程ご紹介したように、以下の計算式を使います。

路線価×宅地の面積=土地の評価額

500万×1000=500,000万円上記の式に当てはめ、まずはマンション全体の評価額を計算します。

自分の所有している分の評価額を出すには、ここに持分割合をかけて計算します。

500,000万円×0.0012=600万円

ここまでで、土地の評価額が600万円と出ました。

<建物部分と合計した相続税評価額>

先程出した土地部分の評価額に、課税証明書から調べた建物の固定資産評価額を足します。

600万+2,000万円=2,600万円

簡単な計算ですが、路線価と建物部分の固定資産税評価額を利用することで、このマンションの相続税評価額は、土地と建物を合わせて2,600万円ということがわかりました。

マンションの客観的な価値「鑑定評価額」

ここまでマンション価値を知るための4つの評価額を上げましたが、不動産の価値を調べるために、不動産鑑定士に鑑定を依頼するという方法があります。

ここからは、不動産鑑定による「鑑定評価額」について紹介します。

遺産分割でもめないために利用

マンションを所有していると、遺産分割時に親族間で揉めてしまうことがあります。理由は様々ですが、その中の一つとして、マンションの価値を測る評価額はご紹介したように種類が多く、どの方法で評価するかで価格が異なってしまうという点もあります。

このような場合、不動産鑑定士による鑑定なら、不動産鑑定評価基準によって客観的に価値を出してもらうことができます。過去の取引の比較や収益還元法など、様々な手法を使い精密な評価額を割り出すため、裁判などでもよく利用されており、遺産分割などの重要な場面とも相性が良いでしょう。

鑑定評価額の調査費用の相場

不動産鑑定士にマンションの評価額鑑定を依頼する場合、それくらいの調査費用がかかるのでしょうか。

調査費用は、マンション評価額と依頼する事務所の価格設定によってまちまちです。相場は、マンション評価額が1,000万円以下で30万円前後、1,000万円越え~5,000万円以下で60~70万円と少々高額になっています。

現地に赴いてマンションを確認するなど、精密な評価額を出すため調査に手間と時間がかかるためにこのような値段設定になっています。少しでも節約したい場合、マンションと土地部分の鑑定を依頼するケースよりも、マンションの建物だけを依頼する方が安くなります。

鑑定評価額の依頼に必要な書類

不動産鑑定を依頼する際には、一般的に以下の書類が必要です。

<不動産鑑定に必要な書類>

必ず自分で用意する書類 納税通知書
不動産鑑定士に依頼できる書類 登記簿謄本(全部事項証明書)、住宅地図、公図、測量図、建物図面、道路台帳、下水関連書類、ガスの配管図など

納税通知書については不動産鑑定士側では準備ができませんので、所有者側で準備しなければなりません。それ以外の書類の取得は、不動産鑑定士に依頼することができるケースがほとんどでしょう。

必要な書類は依頼する事務所によって異なる場合があります。事前に事務所に問い合わせをして準備しておきましょう。

目的に合ったマンション評価額を調べよう

マンションの価値を知るための評価額を、5種類紹介しました。

様々な評価額がありますが、何のためにマンション評価額を知りたいのか目的を明確にし、目的にあった評価額を調べるようにしましょう。

精度の高い評価額を知る必要がある場合には、不動産鑑定士への依頼がおすすめですが、将来的に売却を検討していて一度自分のマンションの相場を知りたい場合には、無料の一括査定サイトの利用が相性が良いでしょう。

無料で複数の不動産会社の査定額を見比べることができ、気軽に相場を把握することができます。売却を検討し始めたタイミングで、一度利用してみましょう。