不動産売却の基礎知識

離婚した時の不動産の財産分与はどうやる?知っておきたい調停の流れとポイントを解説!

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この記事では、離婚をした時の調停のための財産分与の知識や、全体の流れなどを紹介していきますが、その中でも不動産の財産分与に関して徹底的に解説していきます。それでは早速見ていきましょう!!

財産分与って何?について

「財産分与」とは、その言葉通り離婚する際に相手に財産を分与することです。「財産分与」では、対象となる財産と、対象とならない財産があります。

まずは、どのようなものが対象なのか「財産分与」に関して詳しく見ていきましょう。

  1. 財産分与は基本的に1対1
  2. 財産分与の対象になるもの・ならないもの
  3. 財産分与の支払いについて

①財産分与は基本的に1対1

財産分与をする際、夫婦で分与する割合は1対1が基本です。しかし、夫婦の協力関係がなかった時や、分け合うのが不平等になる場合は例外となることもあります財産分与の割合が1対1ではなくなる可能性があるケースは以下のようなことが挙げられます。

特殊な才能・能力により稼いでいた場合

固有財産を使って財産を取得している場合

どちらかが浪費していた場合

特殊な才能・能力というのは、事業経営者や医師などのように他者と比べて大きな収入を得ている時に、その収入を得るのは努力や才能によることが大きいと見なされるため2分の1以下になると言われています。また、婚姻中に親からもらったお金と自身の貯金を使って自宅購入したという場合は、固有財産を使って財産取得していたと見なされます。

そしてどちらか一方が激しい浪費をしていた場合は、1対1とならなかった判決事例があります。このように、様々なケースがありますが、実際は当事者間で話し合う中で互いに納得した結果となれば、どんな割合で財産分与しても問題はありません。

②財産分与の対象になるもの・ならないもの

基本1対1となる財産分与ですが、その中でも対象となるもの・対象とならないものがあるため、財産分与で話し合う時はそこを踏まえて話し合いをしましょう。

★対象になるもの

財産分与で対象となるものは以下の通りです。

財産分与で対象となるもの

●預金・現金
●生命保険・学資保険
●不動産(自宅)
●用水の調整管理をする施設
●株式・出資金
●退職金
●貸付金などの債権
●自動車
●家財道具
●住宅ローン・学資ローン
●負債(借金)
●個人営業の場合、事業用資産・負債

基本的に、夫婦で協力し合って婚姻中に得た財産は財産分与の対象となります。プラスとなる財産もありますが、ローンや負債などのマイナスな財産も対象となるものがあります。

また、子供名義の預金や保険があった場合、子供がお年玉など他の人に貰ったお金の場合は対象にはなりません。給料から子供名義で積み立てていたお金の場合は対象となる可能性があります。

★対象にならないもの

財産分与で対象とならないものは以下の通りです。

財産分与で対象となるもの

●婚姻前の預金
●花嫁道具として持参した家財道具など
●婚姻前に購入した車
●婚姻中に相続・贈与した財産
●結婚指輪・婚約指輪
●個人の投資・ギャンブルなどの借金

婚姻前に購入した車や不動産の場合、婚姻中にもローンの返済していたならローンの支払い相当分は例外となり、財産分与の対象となりますのでご注意ください。

また、個人の投資というのはどちらか一方の浪費と同じ意味です。大体婚姻前のものは財産分与対象ではないと覚えておきましょう。

③財産分与の支払いについて

財産分与といっても、各夫婦によっては大きめな額で一括で支払うことが難しいという場合もあります。そういった時で確実に支払いをするためには公正証書を作成します。分割払いで互いに納得すれば、支払いをしやすくなるでしょう。

その他にも、担保を取るという方法もあるので、財産分与の際は支払方法についても話し合うべきです。

不動産を財産分与するには

不動産は財産分与の対象となりますが、住宅のように物理的に折半できないものをどのように分与するのでしょうか。ここでは、不動産を財産分与するときの方法について解説していきます。

  1. 「売却」または「片方が住み続ける」の二択
  2. (例)不動産の財産分与をシミュレーション
  3. 財産分与の際に不動産の名義変更を行うには

①「売却」または「片方が住み続ける」の二択

不動産の財産分与の方法としては、不動産を売却するかどちらかが住み続けるかの二択です。売却を選ぶ場合は、売却した金額で最終的に手元に残ったお金を折半します。どちらかが住み続ける場合は、片方に代償としてお金を支払います。

この時、金額は不動産の評価額の2分の1で計算します。評価額は毎年送付される固定資産税納税通知書を確認することで分かります。

②(例)不動産の財産分与をシミュレーション

ここでは、不動産の財産分与をシミュレーションしてみましょう。実際にどのようなな流れで財産分与するのか、離婚の時のために流れを把握してください。

A:まずは売却価格の相場を把握する


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B:様々な条件を考慮して計算する

不動産の財産分与する際、不動産をどのようにして手に入れたのか、そしてローンはどうなのかなど条件を考えながら計算することが大切です。2つの条件で計算してみましょう。

妻の実家が援助した場合の財産分与方法

★条件:5,000万円の住宅・現在時価3,000万円・援助1,000万円

★詳細・計算方法
援助をされたということは、特有部分が含まれます。つまり計算すると以下の通りです。

【1,000万円(援助分)÷5,000万円(購入価格)=20%】です。時価が3,000万円なので、【3,000万円×20%=600万円】が妻の特有部分となります。ここから、【(3,000万円-600万円)÷2=1,200万円】なので、妻は1,800万円、夫は1,200万円が分与されるということです。

住宅ローンが残っている場合の財産分与方法

★条件:現在時価5,000万円・残債1,000万円

★詳細・計算方法
住宅ローンが残っている場合の計算方法は以下の通りです。

【(5,000万円-1,000万円)÷2=2,000万円】となるので、夫婦で2,000万円ずつ分与するということです。

上記の条件で自身の状況と当てはめながら計算してみてください。

③財産分与の際に不動産の名義変更を行うには

不動産を財産分与する際、名義変更もする場合は住宅ローンが残っているかいないかで方法が異なります。住宅ローンが完済している場合、法務省にて「不動産登記申請」を行いましょう。自分でする場合は法務省HPをチェックしてください。自分でできない場合は、司法書士または土地家屋調査士に依頼しましょう。

住宅ローンが残っている場合は、名義変更は可能ですが、借入している金融機関の許可が必要です。さらにローン返済中は担保権が付いています。担保権とは、債務者が債務を履行できない場合を考えて権利者がその債権を担保する権利のことです。名義変更しても担保権はそのままですのでご注意ください。

調停での財産分与の流れについて

調停は夫婦交代で調停室に入り、調停委員の人と話します。その際、相手と話すわけではないので冷静になって話し合うことができるでしょう。申し立てできるのは、離婚した元妻・元夫本人のみとなります。それでは、離婚時調停の財産分与の話し合いについて解説していきます。

  1. 財産分与の調停は2種類ある<
  2. 調停に必要なもの
  3. 調停の流れ

①財産分与の調停は2種類ある

財産分与の調停は2種類あり、離婚前と離婚後で異なります。離婚前は「夫婦関係調整調停」といい、離婚調停とも呼ばれています。互いに離婚するつもりでいるけど、財産分与や慰謝料などの条件で争っている場合に利用します。

一方で、離婚後は「財産分与請求調停」といいます。これは財産分与のみ決めることのできる調停です。

財産分与請求調停を利用し、他にも養育費などを決めたい場合には「養育費請求調停」、慰謝料は「慰謝料請求調停」と別で申し立てが必要です。

②調停に必要なもの

調停を申し立てるには必要なものがあります。詳しくは以下の通りです。

●申立書とその写しを1通

●標準的な申し立て添付書類

●離婚時の夫婦の戸籍謄本・夫婦それぞれの財産に関する資料

離婚時の夫婦の戸籍謄本に関しては、離婚によって夫婦の一方が除籍されたと記載されているものが必要です。そして財産に関する資料ですが、不動産登記事項証明書や固定資産税評価証明書、預貯金通帳写しか残高証明書などが必要です。

その他、収入印紙(1,200円分)と、連絡用郵便切手(金額は裁判所によって異なる)が必要です。郵便切手の金額は各裁判所のサイトでチェックしてみてください。

上記の必要書類、必要費用を忘れずに申し立てましょう。

③調停の流れ

調停の流れを見ていきましょう。

  1. 家庭裁判所にて調停の申し立てを行う
  2. 調停期日決定後、書類が郵送されてくる
  3. 第1回目の調停が行われる
  4. 第1回目で成立しなかった場合は第2回目以降の調停を行う
  5. 調停成立もしくは不成立

簡潔にしましたが、調停の流れとしては上記の通りです。①に関しては、申し立てる家庭裁判所は相手の住所地管轄の家庭裁判所もしくは互いに合意している場合は指定の裁判所への申し立てが可能です。調停期日は、月1回程度行われていますが、回数は5回~6回で半年~1年程度で成立することが多いです。1回で成立することは少ないということです。

調停が不成立となった場合、どちらかが取り下げるということをしない限りは自動的に審判手続きに移行されます。審判は強制ですので拒否することはできません。

離婚調停に弁護士を付けたほうが良いのか

刑事裁判、民事裁判などでみる弁護士は、離婚調停でも付けた方が良いのでしょうか。弁護士に依頼するメリット・デメリットをまとめてみました。

メリット デメリット
●代理人となり、相手側と交渉してくれる

●依頼人の主張を裁判官に説明してくれる

●証拠収集に関して法的な助言をしてくれる

●財産の支払いを確実にできる

●的確な財産評価ができる

●依頼費用が多額

●依頼料は弁護士事務所によっても異なる

●一般的には着手金40万円程度、報奨金40万円程度

メリット・デメリットを見ていくと、メリットの方が多くて依頼した方がいいように思えますが、費用が結構かかるというのは難点なところではないでしょうか。

財産分与で調停をする際に弁護士を付けたことで確実に優位になれるという場合やお金に余裕があるという人には依頼することをおすすめしますが、費用をあまりかけたくない人にはおすすめはできません。どちらが自分にとって大きいのかよく考えて判断しましょう

離婚時の財産分与について知っておきたいポイント

離婚時の財産分与で気を付けておきたいことがあります。それをポイントとして解説していきますので、財産分与の時のために念頭に入れておきましょう。

①申し立てできるのは離婚後2年以内

離婚した後に財産分与などに関して調停を申し立てる場合は、2年以内にと決まっています。そのため、離婚後に不服があって調停しようか悩むなら早めに決断しましょう。2年を超えてしまわないよう、注意が必要です。万一のことを考え、離婚する前に財産分与や慰謝料、養育費のことなど双方が納得するまでよく話し合うことが最も望ましいと考えられます。

②離婚前に相手の財産を把握しておく

財産分与では、対象となるもの・対象とならないものがありましたが、他にも見落としがないかよく確認しておくことが大切です。見落としやすいものとして以下のものが挙げられます。

●掛け捨てではない保険・共済

●財形貯蓄

●退職金・小規模企業共済

●国民年金・厚生年金・旧共済年金ではない年金受給権

●相手や親族経営の会社の相手名義の株式

●手や親族経営の会社に対する貸付金

●結婚時に抱えていた借金の減少等

上記のものは見落とされやすく、特に離婚前に別居していた場合や離婚後も把握しきれていないことが多いため、相手の財産がどこまでなのか財産分与のためにも把握しておくことが重要ポイントとなります。

財産分与の準備は離婚前から行うことが大切

離婚の際、夫婦で築き上げてきたものは大抵財産分与の対象となります。そして財産分与の割合は基本1対1で、時と場合によって変わることもありますが基本形は把握しておきましょう。不動産も対象ですが、物理的に折半できないので、そういった時に分与する方法は「売却」が「どちらかが住んで代償分を支払う」という2通りです。

売却をして最終的に手元に残ったお金を折半にする形、またはどちらかが住んで不動産評価額を参考に半分を相手に支払うという形です。どのような形を選ぶにせよ、不動産の分与では家の相場価格を調べることから始めると良いでしょう。財産分与のシミュレーションとして相場が分かれば大体どのくらいの分与になるのかが把握できます。

相場価格を知るには、一括査定サイトを利用しましょう。一括査定サイトでは信頼できる不動産会社を見つけられるほか、費用がかからない上に適性な相場を知ることもできます。そして、財産分与では見落としがちな財産もあります。見落とさないようにするためには、相手の所有する財産のすべてを確認しておくことが重要です。調停がスムーズにいくよう、用意周到に離婚前から準備しておきましょう