土地売却

知って得する!土地の評価額と売値の違いとは?土地を高く売却するコツも紹介!

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▼この記事をざっくり解説

●評価額:あくまでも価値や相場を知るためのもの

●売値:いくらで売るかを自分で自由に決められるもの

このページでは、土地の評価額と売値の違いに関して初心者にもわかりやすく徹底解説しています。土地は持っているだけで、維持費もかかり、税金もかかります。使う予定のない不要な土地は、売ってしまった方が良いことの方が多いです。

その他、少しでも土地を高値で売却するためのコツも紹介しているので、きっと役に立つハズです!おすすめの土地価格一括査定サービスも合わせて紹介しているので、ぜひチェックしてみてくださいね!それでは見ていきましょう!

土地の評価額には3つの種類がある!

『評価額』は法律などに基づいて決まるものです。土地が道路に面しているかどうか、価値のある立地にあるかどうか、納税金額が妥当かどうか、などを知るためにあります。決定方法と合わせて見ていきましょう。

土地の価格の指標となる『公示価格』

『公示価格』とは国道交通省が決めるもので、標準地に対し1㎡あたりの毎年1月1日時点での価格のことです。さまざまな形、用途の土地がありますが、土地取引の際に客観的に判断して適正価格を出すたに、『公示価格』が使用されます。

『公示価格』の決まり方は、全国の都市計画区域などの目安となる標準的な土地を標準地とし、2名以上の不動産鑑定士が取引事例や土地取引した場合を想定して算出した収益分析を元に評価をします。『公示価格』は、国土交通省サイト「土地総合情報システム」にて調べることができます。市区町村役場・図書館などでも閲覧可能なのでチェックしてみましょう。

通知の額で税金を払う『固定資産評価額』

『固定資産税評価額』とは最初から土地・建物に定められているものです。各市町村が固定資産税評価基準に基づき、先ほど説明した公示価格などを参考にして決められています。また、固定資産評価額は3年に1度というペースで見直しされます

固定資産税評価額を調べるには、市区町村から年4回届く固定資産税納税通知書にて確認できますので、手元にあれば確認してみましょう。

遺産相続のための『相続税評価額』

『相続税評価額』とは相続税・贈与税を計算するために必要な財産の評価額のことです。相続税評価額の決まり方は、土地が接している道路価格(路線価)を基に決まります。

計算式は【路線価×土地の面積=土地の評価額】です。例えば、以下のようなケースを見ていきましょう。

●路線価が30万円・土地の面積200㎡の場合

30万円×200㎡=『6,000万円が相続税評価額となる。

ちなみに、路線価のない土地の場合は倍率方式にて計算します。倍率方式の計算式は【固定資産税評価額×評価倍率=土地の評価額】です。評価倍率を調べるには、国税庁のホームページの「財産評価基準書」で確認することができます。念のため倍率方式での計算方法も見ていきましょう。

●固定資産税評価額3,000万円・評価倍率1.1倍の場合

3,300万円×1.1倍=『3,300万円が相続税評価額となる。

土地の売値は自由に決められる!

次に『土地の売値』について解説していきます。

『土地の売値』とは売主自身が自由に決められる土地の販売価格のことです。そもそも、土地を売却する際には売値を決める必要がありますが、先ほど紹介した評価額のように第三者によって決められるものではないのです。

そもそも、土地には相場や適正価格はあったとしても定価がありません。さらに言うと、上限価格もありません。また、『公示価格』に必ず従わないといけないという決まりもありません。どんなに高額で売り出しても、買い手が側が納得して、双方合意の元であれば、どんな売値であっても問題がないのです。

土地を高値で売るためのたった7つのコツ!

土地を売却する以上、なるべく高い金額で売りたいですよね。ここでは、少しでも高値で売却するためのコツを7つご紹介します!

①土地売却が得意な不動産会社と契約する

一言で不動産会社と言っても「一軒家やマンションが得意」と言う会社もあれば、「土地売却が得意」という会社もあります。他にも、都心や田舎など地域によって違いがあったりします。土地売却が得意な不動産会社であれば、売却実績も多く、高値で売却できる可能性があります。まずは、次に紹介する土地価格を一括査定してくれるサービスを利用して、複数の会社から話を聞き、1つに決めることをおすすめします。

②土地価格一括査定サイトを利用する

土地売却が得意な不動産会社を選ぶと言っても、1社1社を調べていると時間も手間もかかります。そこで便利なのが「土地価格の一括査定サイト」です。一括査定のサイトを利用すると、そのサイトが窓口となり複数の不動産会社に一括で土地価格の査定が無料で依頼できます。1社だけでなく、複数の不動産会社の査定額を受け取れるので、相場価格を把握し、さらに比較することができるのです。


都心だけでなく、地方の土地売却を検討している人でも、その土地の売却に適した不動産会社が自動的に選ばれ、その中から希望する不動産会社を選んで査定依頼ができるのも特徴です。おすすめの「土地価格一括査定サイト」は下部で紹介しているので、ぜひチェックしてみてください!

③土地の適正価格・相場をチェックする

「売り出し価格」を決める上でも、売却予定の土地の適正価格・相場を把握しておくことは重要です。不動産会社の査定価格を鵜呑みにして、売り出し価格を決め、売買契約が終わった後に「本当はもっと高く売れた…」なんてこともあります。後悔しないためにも、国土交通省の「土地総合情報システム」などを活用しましょう。

④売値設定は過去の取引実績を参考にする

過去の取引実績も知った上で販売価格を設定すれば、高値で売れる可能性が上がります。取引実績の調べるには、国土交通大臣指定の不動産流通機構が運営管理を行っている「レインズ」や、国土交通省が運営を行う「不動産取引情報検索」を利用してみましょう。どちらもきちんとした行政が運営・管理をしているので、信頼性と安心感があるのは間違いありません。

⑤できるだけ土地を綺麗な状態にしておく

少しでも土地を高く売りたいなら、土地の整備をできる範囲で行いましょう。雑草は抜く、ゴミ・廃材は片付けるといった自分でできることはした方が、境界線も分かりやすくなること、好印象かつ高額査定になる可能性もあります。土地を見た目を維持していくのはなかなか簡単なことではありませんが、高く売りたいという思いがあるなら頑張りましょう。

⑥土地の状態を正確に調べておく

まず、売主には土地境界を明示する義務があるため、境界線を明確にしておく必要があります。また、土地の境界線をはっきりしておくと土地の売却がしやすくなります。その他にも、土壌汚染のチェックなどをしておくと、買い主からも好印象で安心材料となります。

⑦ある程度の時間をかけること

早く売却したい理由に事情があったとしても、高く売りたいなら売却を急がないことが重要です。値下げをどんどんしてしまえば、買い手が見つかったとしても大した金額にならなかったということも考えられます。買い手がすぐに付かなくても焦らないことです。土地の売却では、さまざまな準備期間も含めると1年程度と想定しておくことをおすすめします。

土地一括査定サイトを利用してみよう!

査定結果は各不動産会社によって異なり、百万円~数千万円単位で査定価格に差が生じることがあります。そのため、まずは一括査定サイトを利用して複数の不動産会社から具体的な価値・価格を査定してもらいましょう。

一括査定サイトでは、土地情報や個人情報を入力すると、サイト内に登録されている複数の不動産会社に無料で一括査定依頼ができます。サイト内に登録されてる不動産会社はどれも厳選されているで、その中から信頼できる不動産会社を見つけましょう。

<メモ>机上査定と訪問査定

査定する方法は「机上査定」と「訪問査定」の2通りあります。

●机上査定

与えられた情報やデータを元に概算で価格を査定する方法です。あくまでも検討中の時に大体の査定価格を知りたいという時に用いられることが多いです。簡易的ではありますが、取引事例や相場を基準に査定されるので、十分に信頼できる査定となります。売るかどうか決まってないけど一旦価格くらい知っておきたいという人におすすめです。

●訪問査定

与えられた情報やデータに加えて、売却予定の土地や周辺状況を見て査定する方法です。土地のデータや書類だけでは分からないことが、現地では状況がはっきりと分かるため、精度が高く明確な査定価格となります。実際に不動産会社と契約をして、売却活動を始める際の売値の参考となりため、土地売却を本気で考えている時におすすめです。

ただ、どちらに共通しているのは、査定依頼をしても、必ず売却する必要はありません。無料で利用できるので、まずは気軽に査定依頼をしてみましょう!

[裏ワザ]上手な一括査定サイトの使い方を紹介!


一括査定サイトはいくつもあるので、どこに依頼をしようか迷ってしまう人もいるでしょう。そんな時は『自分の持っている不動産・土地の場所』に合わせて、一括査定サイトを使ってみましょう。その際、2つ以上のサイトを使うのもポイントです。

不動産・土地の一括査定サイトにも、都心・地方が得意、提携会社数が多い、大手不動産会社に特化、マンションのみ対応など、さまざまな特徴があります。そのため、1つのサイトに絞らずに、複数サイトを利用して各サイトの長所を活かすことで高額売却に繋げることができるのです。

もちろん、入力の手間が増えてしまいますが、1サイトあたり1分程度で入力は完了するので、気にする必要はないでしょう。大切な不動産・土地を売却するので、複数サイトへ無料の査定依頼を行い、査定結果に幅をもたせることが重要です。備考欄に「メール連絡希望」の記載をすれば、基本的に電話が鳴ることもないので、安心して利用してみましょう。

場所で選ぶ!おすすめの一括査定サイトの組み合わせ!

【①に該当する場合】

全国の不動産会社を幅広く提携している『LIFULL HOME’S』と、大手不動産会社に特化した『おうちダイレクト』の2つの査定サイトに依頼をしましょう。こうすることで、大手から中小まで幅広い不動産会社から査定結果を受け取ることが出来ます。

【②に該当する場合】

LIFULL HOME’S』に加えて、全国の中小から地域密着型の不動産会社まで網羅している『イエウール』の2つの査定サイトに依頼をしましょう。地方の場合「取り扱ってくれる不動産会社が見つからない…」という問題が発生することがありますが、この2社に依頼をすれば、問題なく複数の不動産会社から査定結果を受け取れるでしょう。

もし、それぞれ2社に依頼をしても「不動産会社が見つからない」「もっと多くの査定結果を知りたい」という場合は、提携社数が最大級の『SUUMO(スーモ)』とNTTグループが運営する『HOME4U(ホームフォーユー)』に査定依頼をすれば、万全と言えるでしょう。

厳選!おすすめの土地価格一括査定サイト5選!

①まずはここから!『LIFULL HOME’S』

運営会社 株式会社LIFULL
運営開始 2008年
対象エリア 全国
提携会社数 1,830社以上
同時依頼数 10社
累計利用者数 612万人
公式サイト https://www.homes.co.jp/

CMでもお馴染みの『LIFULL HOME’S』ですが、大手不動産会社から地方の中小不動産会社まで全国1,830社の不動産会社と提携しており、マンションや戸建て物件はもちろん、土地の売却にも対応しています。

また、個人情報の入力をせずに査定依頼できる「匿名査定」にも対応しており、また依頼する不動産会社の担当者の顔写真や、会社毎の強みなどが細かく紹介されているので、初めての方でも安心して使うことができるでしょう。

入力項目も少なく、わかりやすいサイト構成で、査定依頼も最短1分でとっても簡単です!1人1人に合った不動産会社が見つけられる仕組みが詰まった一括査定サイトと言えます!まずはここから始めてみましょう!

★こんな人にLIFULL HOME’Sはおすすめ!!

●不動産・土地の売却が初めての人
●個人情報なしの匿名で査定依頼をしたい人
●都心・地方関係なく、幅広く査定が欲しい人

②対象エリア限定!大手厳選!『おうちダイレクト』

運営会社 Yahoo!株式会社
SREホールディングス株式会社
運営開始 2015年
対象エリア 東京・神奈川・埼玉・千葉・大阪・兵庫・京都・奈良・愛知・札幌市・福岡市
提携会社数 大手厳選10社
同時依頼数 10社
累計利用者数 データなし
公式サイト https://realestate.yahoo.co.jp/direct

Yahoo!とSREグループ(旧ソニー不動産)が共同運営する一括査定サイト『おうちダイレクト』は、厳選された大手10社の不動産会社と提携していることが特徴です。

利用できるエリアは限られていますが、厳選された大手不動産会社から無料で査定が受けられるのはメリットですね。入力項目も少なく、わかりやすいサイト構成で、査定依頼も最短1分!マンションや戸建て物件はもちろん、土地の売却にも対応しています!

おうちダイレクト』の対象エリアに含まれている人は、先程紹介した『LIFULL HOME’S』と合わせて利用することを強くおすすめします!対象エリアはこれから順次拡大していくとのことですが、利用できない方は先程紹介した『LIFULL HOME’S』と合わせて、次に紹介する『イエウール』を利用すれば問題ありません!

★こんな人におうちダイレクトはおすすめ!!

●厳選された大手10社に査定依頼したい人
●仲介手数料0円のセルフ売却をしたい人
●AIによる価格査定を受けたい人(マンション限定)

③都心&地方もカバー!『イエウール』

運営会社 株式会社Speee (Speee, Inc.)
運営開始 2014年1月
対象エリア 全国
提携会社数 1,600社以上
同時依頼数 6社
累計利用者数 1.000万人以上
公式サイト https://ieul.jp/

全国対応している一括査定サイトの中でも『イエウール』は対応している市区町村の数がNo.1です!

大手不動産会社はもちろん、地方・地域密着型の中小不動産会社にも対応しています。そのため、都心はもちろん地方にある不動産や土地の売却をしたい人におすすめです!

自分で探しきれなかった不動産業社との出会いが期待でき、売却を諦めていた不動産や土地であってもスームズに売却まで進めることができるかもしれません。入力項目も少なく、わかりやすいサイト構成で、しつこい営業があったなど、評判の悪い不動産会社は登録からハズされる仕組みなので、初めての人でも安心して利用できるでしょう!

★こんな人にイエウールはおすすめ!!

●大手から中小まで幅広い会社から査定を受けたい人
●地方にある不動産・土地の売却をしたい人
●条件が悪いと思う不動産・土地を持っている人

④提携社数No.1!『SUUMO(スーモ)』

運営会社 株式会社リクルート住まいカンパニー
運営開始 2009年
対象エリア 全国
提携会社数 2,000社以上
同時依頼数 10社
累計利用者数 データなし
公式サイト https://suumo.jp/

リクルートのグループ会社が運営している『SUUMO』ですが、CMでもお馴染みで、知名度も高く、賃貸物件探しで利用した人もいるのではないでしょうか?

そんな『SUUMO』は提携会社数が日本全国2,000社以上で、国内最大級の不動産一括査定サイトとなっています。豊富な物件・土地情報を元に、都心・地方問わず、幅広い不動産会社から査定を受けることが出来ます。

他の一括査定サイトに比べて入力項目が極端に少ないのも特徴で「郵便番号」or「都道府県&市区町村」を入力するだけで、取り扱ってくれる不動産会社の情報を調べることができ、また査定依頼をする不動産会社は自分で選べる仕組みです。さらに、売却したい不動産・土地の近くに購入希望者がいるかどうかも調べられるのも嬉しいですね!「急いで売却したい」「家族に知られずに売却したい」などの希望も伝えることもできますよ!

★こんな人にSUUMOはおすすめ!!

●幅広い不動産会社から査定を受けたい人
●少ない入力情報だけで査定依頼をしたい人
●自分で不動産会社を選びたい人

⑤NTTデータグループ運営!『HOME4U』

運営会社 株式会社NTTデータ・スマートソーシング
運営開始 2001年
対象エリア 全国
提携会社数 1,300社以上
同時依頼数 6社
累計利用者数 700万人
公式サイト https://www.home4u.jp/

数ある不動産・土地一括査定サイトの中でも、2001年に運営開始した『HOME4U』は老舗サイトとしても有名です。

NTTグループの運営で、宮内庁や銀行などに使われているセキュリティが使われています。そのため、数ある一括査定サイトの中でも、安心・安全に特化しており、個人情報の観点からも安心して利用できるでしょう。

大手から中小まで、全国1,300社以上の不動産会社と提携しており、中でも「訪問査定」or「机上査定」を事前に選べるのが特徴です。基本的に机上査定から始まりますが、『HOME4U』で訪問査定を選択することで、最初から精度の高い見積もりがもらえるので、早期売却をすることができます。『HOME4U』独自提携の不動産会社も利用して、高額売却に繋げていきましょう!

★こんな人にHOME4Uはおすすめ!!

●安全性や信頼性を重視したい人
●不動産・土地売却を急いでいる人
●独自提携の不動産会社を使いたい人

まとめ:土地の売値は評価額だけで決めない

土地を高く売るためには、土地の価値や相場を知ることから始めます。

その際に、評価額を目安にすることはもちろん、手っ取り早く土地の価値を調べるなら一括査定サイトを利用しましょう。無料で簡単に査定してもらえますし、サイト内に登録されている各不動産会社から土地売却に特化したところや取引実績が豊富なところを見つけ出すことで、高額売却に繋がり、信頼かつ安心できる不動産会社に任せることができます。

また、不動産価格一括査定サイトについて詳しく知りたい・比較したいという場合は下の記事を参考にしてみてくださいね!

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