不動産売却の基礎知識

空き家問題は早めに対策|損を防ぐための解決方法と具体例

「相続した家だけど住む予定がない」「遠方の空き家を受け継ぐことになった」など、空き家を持て余してしまっていませんか。空き家は放置すればするほどさまざまな問題の原因となり、解決に追われる可能性が高まるため、早めの対処が肝心です。

なぜ早めに対処しないと問題が深刻化するのか、この記事で分かりやすく解説します。空き家の種類や特徴といった基礎知識から、放置することによって発生しうる6つの問題点や2つの損を知っていきましょう。

空き家の種類と特徴

空き家は使用目的に応じ、大きく4つの種類に分類できます。

使用目的
賃貸用住宅 賃貸として人に貸すために空き家になっている住宅
売却用住宅 不動産として売却するために空き家になっている住宅
二次的住宅 別荘や宿泊など、何時も人が暮らしているわけではないが、利用する人が居る住宅
その他の住宅 上記の3つのどれにも当てはまらず、転勤など仕事や入院など何らかの理由によって長期間誰も住んでいない住宅、取り壊し予定の住宅も含まれる

この中で問題視されるのが、空き家全体の39%を占めるといわれるその他の住宅です。賃貸用住宅や売却用住宅は、商品として今後人が住む可能性があるため、定期的に手入れが行われます。

しかしその他の住宅はほかの3つの住宅に比べると、今後人が住む予定がなく、そのまま放置される可能性が高いとされます。取り壊し予定もない場合は、空き家問題の原因になりがちです。

空き家を放置する6つの問題点

なぜ空き家を放置することが悪いのか、その理由は「空き家が外に与える影響」と「空き家がそのまま残り続ける影響」によっておこる6つの問題点にあります。

景観が悪化して周囲の不動産価値を下げる

たとえば住宅地の中で1カ所だけ老朽化した空き家があると周辺の景観が悪化し、近くの不動産の購入を検討している人にとってマイナスイメージをもたらします。特に一戸建ての場合、庭の雑草や手入れ不足の木々から、害虫や悪臭が発生する可能性なども考えられるからです。

所有者や買い手以外の外部へ経済的負担や不利益が起きる状態を、外部不経済と呼びます。放置された空き家はこの外部不経済を引き起こし、ほかの人が不動産を売りに出したとしても、それを邪魔する可能性があるのです。

不審者の住処になってしまう

空き家は誰もいないと分かっているが故に、ごみの不法投棄が起きたり、放火が発生したり、放置すればするほど被害が深刻化することもあります。空き家は時に人目がないことから不審者の住処となり、周辺の治安を悪化させてしまいます。

また人目がないことを利用されて、重大な犯罪の現場となるかもしれません。これからその土地に移り住む人は、住みやすさや安全性も重視し、街の雰囲気も調査した上で不動産を購入することがほとんどです。安全性が保たれない恐れがある空き家は、これから住もうとする人にとっても影響をもたらしてしまいます。

倒壊してケガ人がでるリスク

日本では木造建築が一般的であり、定期的な換気や管理がないと害虫や湿気などによる建物の劣化や傷みがどんどん広がってしまいます。すると台風や地震で倒壊するおそれがあり、家としての価値を失うばかりか、近隣住民にケガ人が出るかもしれません。

また豪雪地帯だと雪の重みによる倒壊や瓦屋根の落下などが考えられるため、たとえ台風の被害が少ない地域でも注意する必要があります。

この時、近くに暮らしていて対応がスピーディーに行えるようなら、問題も少なくて済むかもしれません。ところが空き家は持ち主が遠方に暮らしている場合も多く、倒壊してもすぐには対応できないこともあり、被害が広がる恐れがあります。

家の供給過多で価格崩壊

家が増えれば増えるほど、1件当たりの家の値段は下がります。自分が空き家を売ろうと考えたときに、近隣も同じように売りに出されたとしたら、同じくらいの値段もしくはそれ以下に引き下げないと売れないかもしれません。

現在日本では、アパートやマンションの増加などに伴い総世帯数以上の住宅が存在するため、今後空き家が供給過多になれば一層の価格崩壊が進む恐れがあります。

税収が悪化して自治体の運営が破綻

自治体の税収が悪化して経営破綻を起こすと、それまで受けられた公共サービスが受けられなくなります。なぜ空き家が増えることで税収が悪化するかというと、新しく暮らす住民が増えず、税収がどんどん減少してしまうからです。

現に空き家率が30%前後に到達すると、自治体の財政破綻が起きやすくなるといわれています。自分はその自治体に住んでいなかったとしても、将来的に財政破綻する自治体が増え続ければ、やがて国の財政破綻が起きる懸念もあるのです。

地域活性化の機会損失になる

空き家のある場所に新しい住居やお店が出来れば、経済活動や人の動きが生まれ、それは地域活性化に繋がります。

しかし空き家と言っても所有者が居るため、勝手に取り壊して新しい家を建てたり、お店を作ったりすることはできません。持ち主が手放さない限り、空き家はそのまま残り続けます。自然と地域活性化の機会を失うことになり、持ち主も不動産の状況が悪化することで経済的な損失となってしまいます。

空き家の所有で起きる2つの損失

空き家を所有し続けると「税金」と「損害賠償」という2つの損失が起きる可能性があります。ここでは空き家を所有し続けたことによる税金と、起こりうる損害賠償の費用について解説します。

空き家の所有で毎年税金の支払い

空き家であっても、毎年固定資産税を支払う義務があります。納める金額は、固定資産税評価額に対し、その地域が定める税率によって求められます。標準税率は1.4%ですが、地域によってはより高い税率がかかることもあり、注意が必要です。

なお計算式は、下記の通りです。

固定資産税=固定資産税評価額×税率(標準税率1.4%)

ポイントとして、固定資産税は土地と建物両方にかかります。しかし土地だけは「住宅用地の特例」という制度により、土地の広さに応じて減額されてきました。減額と区分については、下記の表のとおりです。

状態 固定資産税 都市計画税
200㎡を超えない空き家(小規模住宅用地) 建物があり、土地が200㎡以下 課税標準×1/6 課税標準×1/3
200㎡を超える空き家(一般住宅用地) 建物があり、土地が200㎡以上 課税標準×1/3 課税標準×2/3
空地 何も建物がない土地 1.4%(地域に応じて異なる) 0.3%(地域により異なる)

この特例により、これまでは空き家があることで、土地部分の固定資産税は本来の価格の1/6にまで減額されるというメリットがありました。

しかし平成27年度より、特定空き家と呼ばれる行政から指定を受けた空き家には、この固定資産税の軽減措置は当てはまりません。もし特定空き家に指定されれば6倍の税金が請求されるため、わざわざそのリスクを冒さないように空き家についてしっかり考える必要が出てきたのです。

空き家の所有にかかる税金額をシミュレーション

シミュレーションとして、小規模住宅用地と呼ばれる200㎡以下の土地に戸建てが1戸建っていた場合の固定資産税を計算してみましょう。

土地の固定資産税評価額:3,000万円
建物の固定資産税評価額:700万円

住宅用地の特例が使える場合 特定空き家の場合
土地 3,000万円×1/6×1.4%=7万円 3,000万円×1.4%=42万円
建物 700万円×1.4%=9.8万円 700万円×1.4%=9.8万円
合計税額 16.8万円 51.8万円

使っていない家に対し、シミュレーションのように毎年15万円以上の税金を支払うのは損です。特に空き家の場合、景観の悪化などに伴い特定空き家に指定されれば、支払う税額も増えてしまいます。

空き家が倒壊して損害賠償

空き家が倒壊した時、周辺に被害を加える恐れがあります。損賠賠償請求される理由として「倒壊によって隣家の塀を壊してしまった」というものや「倒壊に巻き込まれ通行人が死亡した」という事故も考えられます。具体的に、発生すると考えられる費用を見ていきましょう。

倒壊で隣家に損害が出た場合

例として空き家の倒壊に隣家が巻き込まれ、ケガ人はいなかったが隣家が全壊したとして、シミュレーションを行いました。この時、住宅部分や家財の賠償のほか、倒壊した家の解体や処分、慰謝料、修繕費などが発生します。

隣家の条件:住宅損害額800万円、夫婦二人、世帯主45歳
損害区分 損害額
住宅 800万円
家財 1,100万円
倒壊した建物の解体・処分 150万円
合計 2,050万円

なお、家財の損失額については、国税庁の家族構成別家庭用財産評価額を参考にしています。

倒壊で通行人が死亡した場合

通行人が倒壊に巻き込まれて死亡した場合、葬儀費用や死亡により失われた利益、慰謝料が求められます。

条件:35歳、子育て中の女性が死亡
葬儀関係費用 150万円
死亡逸失利益(生きていれば得られたはずの収入) 3,000万円
慰謝料 2,500万円
合計 5,650万円

試算については、弁護士基準の損害額算定基準を参考としました。このほかにも自分の家の解体費用や処分費用が発生するため、それも踏まえると総額はさらに大きくなるでしょう。また倒壊時に通行人ではなく隣家を巻き込み、そこに人が居たために死亡事故が起きる可能性もあります。

空き家問題が発生する原因は5つ

空き家問題の原因が分かっていれば、問題への対処が簡単になります。原因は空き家によってさまざまですが、大きく5つに分けられます。

相続トラブルで売却できずに空き家のまま

空き家を複数人で相続していると、売却には全員の同意が必要です。同意してもらえない場合、空き家は話し合いが終わるまでは勝手に売却・解体が行えません。売却に同意してくれない相続人や連絡が付かない人が居ると、話し合いが進まず放置される期間も長引きます。

また話し合いの場を何度も持つ必要がある場合、時間もかかるため「それなら空き家のまま放置しよう」と考える人もいるでしょう。

遠方の家で管理ができない

相続した人が遠方に居住している場合、自宅や仕事を持っていることが大半です。結婚していて子育てで忙しい、仕事の都合で空き家まで行くことが出来ない状況で、空き家のことを後回しにしてしまう人も多くいます。

本心では家を放置したくないとは思っていても、空き家を管理してくれる会社に依頼すると費用がかかるため、生活のことを考えると踏み切れないという人も多いようです。

住民の高齢化で転居をするから

住んでいた住人が老人ホームに入ったり、高齢に伴い入院したりすると、空き家のまま放置されることがあります。住人が子供の家に転居した場合も、空き家から子供の家が離れていることも多く、手入れが不十分になりがちです。

特に交通の利便性が低い地域で起きやすく、相続トラブルも重なって起きることがあります。

人口減少で住宅政策とミスマッチ

日本では、新築物件の方が好まれます。その背景に、戦後日本が住宅建設を促進していたことによる新築への思いの強さや、現在も新築物件の住宅ローン控除など、新築の方が税金面でも優遇されやすいという理由が挙げられます。

しかし現代は人口減少が進んでいるため、新築が増えた分だけ空き家が増えます。新築が人気なために、結果として売れ残り、放置される空き家も多く、さらに築年数が浅い家の方が人気が高いため、古い空き家ほど残ってしまいがちです。

更地より空き家に税の優遇

固定資産税が軽減されることを目的に空き家が放置されるのも、原因の1つです。

固定資産税は土地と建物部分に分けてかかり、さらに更地より建物があった方が土地部分の税金が最大1/6にまで軽減されます。建物部分は経年劣化で税額がどんどん下がりますが、土地の価格はそう簡単には下落しません。したがって、高い税金を支払うより、家を放置した方がお得な場合もあります。

ところが空き家を解体するとこの特例の対象外となってしまうため、節税のために空き家のまま放置されることが多いのです。

空き家問題を解決するおすすめの方法

「相続の問題」や「空き家による外部不経済」を解決するにはどうすればよいか、おすすめの方法は売却と資産活用の2つです。

一括査定を利用して空き家を売却するのがおすすめ

一括査定サイトなら手間なく複数の不動産会社に査定依頼を行うことができ、手軽に空き家の相場が無料で分かります。売却に成功すれば、今後かかる予定だった税金も支払う必要がなくなり、近隣住民への被害も防げます。

ポイントは、空き家の売却にも慣れている不動産会社を見つけられることです。

空き家の場合、放置により劣化していたり、清掃が必要だったり、それまで人が住んでいた家とは異なる対応が求められます。空き家だった家の売却に慣れている不動産会社なら、デメリットをメリットとして売りに出す技術も持っています。そうした会社の方が、売却でも有利になります。

また不動産会社を比較・検討することで、自分の取引しやすい会社や売却後の確定申告に詳しい会社など、特徴を見極めることが可能です。まずは気軽に一括査定を利用して、不動産会社を比較してみましょう。

空き家を不動産会社に買い取ってもらう

とにかくスピーディーに解決したい場合は、不動産会社に買取を相談してみましょう。買取は仲介売却とは異なり、不動産会社自体がその家や土地を買い取ることを指します。遠方にある家でも現状のまま不動産会社に引き渡せるため、手間や時間を最小限にしつつ家を手放せるのがメリットです。

ただし不動産会社に仲介を依頼した場合と比べると、売却価格が安くなりがちです。また不動産会社にとって魅力的ではない立地条件だと、買取が成立しないこともあります。

解体をして土地として資産活用

空き家を放置せず解体して更地にし、新たな資産活用を目指すのもおすすめです。

たとえば初期費用が安くてすむコインパーキングや月極駐車場は、土地活用の代表例です。道路が近く人通りがあるのなら、周辺のニーズに合うコンビニなどを誘致し、土地や建物を貸すことでその賃料を収入として得ることが出来ます。

また更地の状態なら欲しい、という買い手も現れるかもしれません。家の解体・処分に伴う費用こそ掛かりますが、最終的に利益を生む方法です。

おすすめの一括査定サイト3選

サイト名 利用者数 対象エリア 提携会社数 同時依頼数
イエウール 1,000万人 全国 1,700社 6件
イエイ 400万人以上 全国 1,700社以上 6件
リビンマッチ 440万人 全国 1,400社 6件

イエウール:全国1,700社以上に対応

地方・地域密着型の中小規模不動産業者にも対応しているので、都市部以外に所在しているマンションや一戸建てなどの不動産を売却したい人におすすめです。

利用者数 1,000万人
対象エリア 全国
提携会社数 1,700社
同時依頼数 6社
取引件数 非公開
顧客満足度 98%
運営会社 株式会社Speee (Speee, Inc.)

サイト内では一戸建てや土地など、物件の種類別に売却手順の説明も掲載されています。しつこい勧誘があったなど、評判の悪い不動産会社は登録から外されているので安心です。

イエイ:お断り代行サービスを提供

大手不動産会社だけでなく、地域に密着した地方に強い不動産会社への査定も一括で依頼できます。

利用者数 400万人以上
対象エリア 全国
提携会社数 1,700社
同時依頼数 6件
取引件数 1,000件以上
顧客満足度 97%
運営会社 セカイエ株式会社

都心部だけでなく、地方の物件を売却したい人にもおすすめです。また、査定を依頼した不動産会社からの営業連絡を断りたい際に、代わりに断ってくれる「お断り代行」サービスがあるため、営業電話を断りにくい人におすすめです。

なお、依頼先の不動産会社は自分で選べる仕組みとなっています。

リビンマッチ:利用したいサイト第1位

都道府県別に、このサイトに登録している不動産会社の情報をあらかじめ調べることができ、その中から売却査定実績の多い不動産会社を選べることが特徴です。

利用者数 440万人
対象エリア 全国
提携会社数 1,400社
同時依頼数 6件
取引件数 14万件(年間)
顧客満足度 98%
運営会社 リビン・テクノロジーズ株式会社

全国展開しているような大手の不動産業者ではなく、どちらかと言えば地域に密着した中小規模の不動産会社の登録が多いので、相続などによる地方の不動産の売却を考えている人におすすめです。

統計データで見る空き家の傾向

平成31年4月26日に「平成30年住宅・土地統計調査」の結果からみると、全国的に空き家は増加傾向にあり、今後も増える可能性が高いです。

最新データ(平成30年(2018年))から見ると、全国の空き家率は総住宅数対し空き家が13.6%と過去最高に達しています。特に甲信越や中国地方で空き家率が高く、都道府県で見ると最も高いのが山梨県の21.3%、次いで和歌山県が20.3%、長野県は19.5%です。

特に多いのは「賃貸用の住宅」ですが、増加数で見ると前年より2万戸の増加であるのに対し、「その他の住宅」は前年より29万戸も増えています。

国や自治体が行う空き家問題対策

増え続ける空き家に対して、地方自治体や国も問題対策を行っています。空き家の持ち主が積極的に活用できる制度もあるため、上手に使えば費用少なく解体・売却できるメリットがあります。

空き家対策特別措置法で税の優遇をカット

空き家対策特別措置法は、自発的に空き家管理をし難しければ手放すように促すための法律です。

2015年に施行された法律で、空き家放置のデメリットとしても知られています。この法律が制定されたことで、周辺に悪影響を及ぼし、倒壊の危険などがある空き家を「特定空き家」と認定し、自治体が強制撤去などの対処を行えるようになりました。

認定されると、税金の優遇措置がカットされ、行政代執行で解体された場合その費用は所有者に請求されてしまいます。しかし特定空き家に認定されるまでは自治体からの勧告など段階があるため、勧告通りに空き家を手入れしたり、解体を行ったりすれば、認定を回避できます。

空き家バンクで利用希望者とマッチング

空き家バンクとは、自治体がマッチングサービスを運営し、買主と売主同士が取引し合うサービスです。仲介売却との違いは、次の3つです。

  • 売主が自分で空き家バンクに情報登録を行う
  • 不動産会社に買取や仲介売却を断られた物件であっても全国の誰でも探せるようにできる
  • 自治体がサービスの提供者

また買主と売主がお互いに取引をするため、見学や宿泊体験などが出来る物件もあり、住みたい地域に納得したうえで格安で移り住めるというメリットがあります。自治体によっては助成金を支給してくれるため、リフォームが必要な物件も視野に入れられるでしょう。

不動産会社から査定額は0円だとされた家でも、譲り先を見つけられるかもしれません。地域によっては不動産会社に間に入ってもらい、難しい交渉を助けてもらえるため、「売却額が低くてもとにかく手放したい」という人にとっては、活用できる制度です。

老朽化した空き家の解体に補助金

空き家解体の資金がなくて悩んでいる人は、補助金について調べることをおすすめします。この空き家の解体に対する補助金制度は耐震化促進事業の一環であり、条件に当てはまれば解体費用に対し上限内で補助金を支給してくれる自治体が全国に約300カ所存在します。

補助金の額や補助が受けられる条件については自治体によって異なるため一概には言えませんが、たとえば長野県長野市では「老朽化し倒壊の恐れがある住宅の解体」に対し「最大50万円の補助金」を受け取れます。

損失を避けるため空き家問題の対策をしよう

安くとも売却できれば、空き家を所有し続けることで起きる問題やデメリットを解決できるため、まずは売却を検討してみましょう。使う当てのない空き家を所有し続けることは、固定資産税の支払いによる自分の資産への影響のほか、周辺への悪影響など、損失や問題の原因となるからです。

しかし、実際いくらで売れるのかは、空き家の状況や依頼する不動産会社によって異なります。そこで一括査定サイトを利用して、空き家の今の価格について不動産会社による査定を受けてみましょう。一括査定サイトは基本的なデータを入力するだけで、気軽に複数の会社に査定依頼が出来るからです。

空き家でも真摯に売ってくれる不動産会社が見つかれば、売却活動もスムーズに進み、売却成功に繋がりやすくなります。まずは一括査定サイトを利用して不動産会社同士を見比べ、今後の方針を固めていきましょう。

また、一括査定サイトについて詳しく知りたい・比較したいという場合は下記の記事を参考にしてください。

参考:【2019年最新】不動産一括査定50サイトをジャンル別に比較!