2019年マンション価格の今後を知りたい|高騰や下落の原因

「マンションを今売ろうかな」「今後いつ、マンションを買えばいいんだろう」と悩んではいませんか。

マンションの価格は2019年時点では上昇傾向ですが、国の政策にも影響を受けるため今後急激に下がる可能性もあります。自分の目的に応じて売却・購入タイミングを見極めることが大切です。

そこで2019年現時点から予想されている、マンション価格の推移、価格の高騰および下落が起きる具体的なタイミングを解説します。

実際の売買時に使える価格の調べ方を知って、タイミング良く行動するための知識を身に着けていきましょう。

2020年までマンション価格は高騰

結論から言うと、2020年まではマンション価格の高騰が続くと考えられています。

マンションを売りたい人にとっては、全体的にマンション価格が高騰している時に売った方が値下げをせずに売れるためメリットがあります。

一方で、買いたい人にとっては、安くなるタイミングの方がお得です。価格が高騰している要因として、次の3つが挙げられます。

オリンピックで特需が起きている

2020年の東京オリンピック開催に向け、現在オリンピック関連の施設建設やインフラ整備による資材不足が起きています。

そのためマンション建築費自体の高騰が起きており、さらにマンションに向いた利便性の高い土地の減少で、土地代が高騰した結果、マンション価格が高騰しています。

一方でオリンピック関連の施設建設などが落ち着けば、土地代やマンション建設費の高騰も収まり、マンションを購入したい人にとってはお得なタイミングになるという予想もあります。

増税前の駆け込み需要で値下げされない

2019年10月に消費税の増税が予定されていることから、消費税が安いうちに購入したい人が増えています。そのため2019年10月の増税前までは、マンションの売り手からすると無理に値下げをしなくてもマンションが売れる時期とされているのです。

反対に買い手からすると、消費税増税によりいくら費用負担が増えるのか、それよりも今諸費用を少しでも安くして購入した方がよいのか、各家庭の資金計画によって異なります。具体的な税額や諸費用を計算したうえで、対応することをおすすめします。

低金利がマンションの購入をサポート

住宅ローンを各社見比べても、年1%にも満たない低金利が続いています。2013年以降の金融緩和以来続く超低金利ですが、ローンを組んだ時の総価格が安くなるので、マンションの購入意欲を高める理由にもなります。

購入したい人が増えれば、マンションの価格が高くても売れる可能性が高まります。

しかし、日銀は先行きの政策に関する指針(フォワードガイダンス)で「当分の間維持する」という見方を、2019年4月25日に修正し「少なくとも20年春頃まで維持する」と切り替えました。

低金利が何時まで続くかは不明確であり、金利の変動によっては状況が変化することも考えられます。

マンション価格が今後下落する5つの原因

2020年以降、マンション価格は下落する可能性が高いとされます。原因として「高齢化問題」や「景気後退」など5つの理由が挙げられます。

都心でも無視できない高齢化問題

マンションに暮らしたい人が少なくなるほど、マンションの需要が減り、価格を安くしないと売れなくなります。少子高齢化社会になって久しい日本では、都心でも空き家が増えつつあり、それはマンションも例外ではありません。

空き家になったマンションの劣化、管理環境の悪化は、価格に直接影響します。たとえ自宅マンションを大切に扱っていても、全体の管理不足が目に見えて分かれば、価格は下落していくでしょう。

また現在は2020年東京オリンピック開催に向け、都心に仕事が集中しています。しかし、この需要が終われば人が減り、空き家が増えはじめます。マンションの供給過多が起きれば、その分安いマンションも増えるため、価格下落が起きると予想されているのです。

東京オリンピック後の景気後退

オリンピックが商業主義になった1984年以降、多くの開催国でオリンピック後に景気後退が起きています。景気後退をカバーできるだけの要素がなければ買い手も減少するため、マンションの価格を下げないと売れなくなってしまいます。

ただし、大阪だけは2025年に万博の開催が予定されていることから、現在の東京オリンピック開催に向けた特需と同じようにマンション需要が高まる可能性があります。そのため、開催予定地の周辺地域は高い価格を維持すると予想されています。

投資家がマンション投資を見限り下落

オリンピックの特需による価格高騰を受け、投資目的で購入していたマンションを投資家が一斉に手放す可能性があります。市場に出回るマンションの数が増えればそれだけ価格が下がりやすくなり、売りたい人にとっては損をしたと感じる可能性もあります。

また出回るマンションの数が増える、という意味では、オリンピックの選手村が2022年に改装後新築として分譲される予定です。安い新築分譲マンションが増えれば、中古マンションの売却額はさらに下がることが予想されます。

買い手側も「せっかくなら新築マンションに住みたい」と考え、選手村の分譲を待つという選択肢を取る人もいるでしょう。マンションの供給増加と購入希望者の減少が合わさり、中古マンションの価格がより下落する可能性があります。

農地の宅地利用で土地の価格が下落

これまでより家が建てられる土地(宅地)の数が増えることで、土地の価格下落が起きる可能性があります。食料自給率の低い日本では、農地の保護が厚いのが特徴です。

その1つが生産緑地法という法律で、生産緑地地区内にある農地は、原則農地として管理する義務がありますが、税制面でも優遇があります。

生産緑地に定められた農地は、原則として指定より30年が経過した場合、市町村長に買取を申し出ることが出来ます。2022年に多くの生産緑地の期限が切れることから、それまでできなかった農地を宅地に転用という手段が行えるようになります。

また税額が段階的に宅地並みに上がるという側面はありますが、法改正により以前より様々な利用方法が可能になりました。たとえば直売所や農家レストランなどの設置が可能になったほか、貸付も可能です。

現状は宅地にするための手続きも多く、税額も急激に上昇するわけではないため、農地全てが宅地になるとは限りません。しかし、農地以外の使い道が増えたことで多少は影響が起きると考えられています。

非正規社員の増加でマンションが売れないから

2017年の時点で、働いている人のおよそ40%が非正規社員であると分かっています。2019年2月15日に公表された労働力調査によると、非正規の職員や従業員は前の年より91万人増加と、現在も増え続けています。

安定した収入が前提となる住宅ローンは、非正規社員は利用できません。住宅ローンの利用が出来ない人がマンションを購入できる可能性は低く、売り手は価格を下げることになります。

今後も非正規雇用者が増えることが予想されるため、住宅ローンを利用できる人も減っていく可能性があります。

働き方改革に伴い、会社という枠組みだけでなく、フリーランスや在宅ワーカーなど、雇用の形は多岐にわたります。住宅ローンの形や、マンションの価値も変わっていく可能性こそありますが、現時点ではまだ不明確です。

今後住みやすいマンションの価格は下落しない

マンションの特徴によっては、価格が下落しにくい可能性があります。どんなマンションなら価格が下がりにくいのか、3つの特徴を解説します。

交通や周辺施設が充実した立地条件

立地条件がよいマンションは、今後の価格下落の影響を受けにくいとされます。人が住みたい、と思うような、主要交通機関やスーパー、病院、銀行、役所といった自然と人が集まる場所に近いほど、充実した立地といえるでしょう。

また車をよく使う地域であれば、駐車場が格安や無料で借りられるかどうかが重要視されます。その土地に置いて幅広い世代が必要とする施設が多いほど、マンションの資産価値が高まるのです。

再開発が進んでいる地域は狙い目

地方にあるマンションでも、新しい駅の設置など開発が進む地域であれば、価格の値上がりが期待できます。

売り手にとっても価格上昇は好都合ですが、買い手にとっても今後売却を考えたとき、少しでも資産となるマンションを購入するために、再開発が進む地域を狙うのもおすすめです。

一方で売り手は、今後再開発によって資産として有利になるマンションなら、そこを売りとして売却価格を決めるのもよいでしょう。

マンションの管理が行き届いている

年々劣化するマンションは、外壁のヒビや設備のメンテナンスも価格に関わるポイントです。管理が行き届いているマンションほど、経年劣化の価格下落への影響が最小限ですみます。

目に見えて管理状態が分かる部分として、エントランスやポスト、駐輪場、駐車場の清掃などが挙げられます。戸数が多いマンションは管理組合も機能しやすく、管理が十分なされることも多いです。

戸数が少なくても、管理組合がしっかり機能していれば価格減少の幅も小さくなります。

マンションの価格をチェックする方法

不動産は千差万別、マンションも特徴によって価格が異なります。実際に売れてみないと売却価格は不明ですが、相場であれば次の3つの方法でチェックできます。

一括査定で最新の価格を比較する

一括査定サイトはマンションの所在地など基本情報から、一度に複数の不動産会社に査定依頼が出来るサービスです。不動産会社に依頼するメリットが、最新の情勢を加味して査定価格を出してくれることです。

査定価格は売却価格とイコールではありませんが、不動産のプロである不動産会社が考える「およそ3ヵ月で売れる価格」のため、相場として参考になります。

一括査定サイトなら所在地情報から不動産会社とのマッチングも行ってくれるため、近隣の不動産会社を探す手間も省けます。

土地総合情報システムで価格の変動がわかる

ここ数年の価格の変動を調べるのなら、国土交通省が運営する「土地総合情報システム」がおすすめです。不動産取引を行った人に対し実施したアンケートを元に、実際の成約価格を2005年から直近までまとめて調べることが出来ます。

期間が近い成約事例なら相場の参考になり、また周辺の成約価格が年々増加傾向にあるか調べて売り時かどうか判断することもできます。

注意点としてあくまでアンケート結果を元としているため、不動産会社による査定に比べると、情勢反映がないというデメリットがあります。

レインズなら過去1年の成約価格

レインズ(REINS Market Information)」は、国土交通大臣が指定する不動産流通機構の運営・管理によって成り立つ、取引情報を閲覧できるサイトです。

不動産会社同士の情報交換にも用いられるため、信頼性が高いのが特徴です。

検索条件に合う取引情報が、直近1年間で100件未満だと検索できないというデメリットがあります。そのため、マンションが少ない地域だと詳しく検索しても情報が得られないかもしれません。

一括査定サイト 土地総合情報システム レインズ(REINS Market Information)
ポイント ・情勢を反映した査定価格が分かる
・相場が分かりやすい
・すぐに依頼出来る
・一度に複数社に依頼可能
・数年分の価格変動が分かる
・アンケートを元にした成約事例が分かる
・実際の取引事例が分かる
・条件を詳しく設定できる
・過去2年の市場動向をグラフでチェックできる

マンション価格の今後を調べるときの注意点

ここまで「マンションの価格が高騰する3つの理由」と「下落する5つの原因」について解説してきましたが、実際に自分でマンションの価格を調べるときに注意してほしいことが2つあります。

価格の今後に絶対はない

価格の変動に影響を及ぼす要因を解説しましたが、どれだけ理由を述べても、本当に価格が変わるか正確に判断できません。何かの理由で、価格が高くなる可能性もあります。

同じマンションの同じ階にある部屋でも、周辺環境の変化によって日当たりが変われば、価格が異なるかもしれません。

価格の今後の変動に絶対的な要因がない以上、調べたいマンションがある地域の不動産相場について、入念に調べることが大切です。

局所的に調べることで、より具体的な価格の推移が分かり、計画性を持って売却しやすくなります。

価格を調べる目的をハッキリさせる

マンションの価格を調べる目的を、まずはっきりさせておきましょう。もしマンションの価格を調べる目的が「住むこと」であるのなら、マンションの金額以外にも税金の支払いや子供の進学など、ライフプランに応じた様々な条件を考慮する必要があります。

マンションは決して安い買い物ではないため、買いたい人は「お得に、出来るだけ安く買いたい」と思い、売りたい人は「損せずに高く売りたい」と考えがちです。

しかし金額のことだけ考えた結果、後々にお金が足りなくなり、長期的に安心して暮らすのが難しくなる恐れがあります。

また売りたい人が住み替えを目的として売るタイミングを早くした結果、十分に住み替え先の検討が出来ず後悔してしまうかもしれません。

マンションの価格以外の条件も十分に考慮して、価格をきちんと調べた上で、購入や売却に踏み出しましょう。

価格の今後からマンションの売買を検討しよう

マンションの価格の今後のポイントをまとめると、次のようになります。

  • 2020年の東京オリンピック開催までは高騰が続く可能性あり
  • 価格が下落する原因は様々
  • ただし本当に下落が起きるかは誰にも分らない
  • マンションを購入・売却する理由を考える
  • 価格以外の条件もしっかり検討

大切なのは、自分のマンションの立地条件や価格変動を、自分の目でもしっかり確かめ、信頼できる不動産会社と協力し合ってマンションの売買を検討することです。

出来るだけ精度の高い価格を知りたいときは、一括査定サイトを利用して売却時にかかる費用を具体的に知っておきましょう。

また一括査定サイトを利用することで、信頼できる不動産会社を比較・検討できるのも大きなメリットです。

マンション売却に強い不動産会社を探せば、想定したスケジュールや価格で売りに出せる可能性が高まります。

まずは一括査定サイトで現在の価格を査定して、今後の動向や価格以外の条件をチェックしつつ、売買を検討していきましょう。