土地を売るときにかかる税金｜計算方法と特例を使って節税をしよう

「土地を売却したいけど、税金がいくらかかってくるの？」と税金のことは素人にはわかりません。土地を売却したときにかかる税金は、所得税と住民税がかかってきます。

しかし売却時のときに利益がなければ、これらの税金はかかってきません。税金がかかっても、特例を適用すれば節税することができます。

売却時の利益が出るかどうかの計算方法や節税方法を解説します。

土地を売る手続きで支払う3つの税金

土地を売却するときに税金がかかってきます。印紙税、登録免許税、課税対象は限定される消費税の3つはその都度支払わなければいけません。

作成する売買契約書に貼る印紙税

土地を売却するとき、売買契約書を取り交わします。その売買契約書にかかる税金を印紙を契約書に貼ることで納税したことになります。売買契約書に定められた印紙を貼るだけではなく、印鑑を押印して割印しなければいけません。

契約金額	本則税率	軽減税率
10万円以下	200円	0円
10万円超え～50万円以下	400円	200円
50万円超え～100万円以下	1,000円	500円
100万円超え～500万円以下	2,000円	1,000円
500万円超え～1,000万円以下	1万円	5,000円
1,000万円超え～5,000万円以下	2万円	1万円
5,000万円超え～1億円以下	6万円	3万円
1億円超え～5億円以下	10万円	6万円

登録免許税はローンが残っている場合だけ

ローンが残っている土地を売るためには、ローンを完済して抵当権抹消登記が必要です。抵当権は土地を購入するときに、金融機関のローンを利用すると設定されるものです。ローンが返済できない場合、金融機関はその土地を自由にできる権利です。返済ができない場合は、土地を差し押さえられて競売にかけられます。

抵当権抹消登記にかかる費用が、不動産1つ当たり1000円になります。売りたい土地が建物つきなら2000円かかります。

さらに登録免許税がかかります。登録免許税は、固定資産税評価額×2％かかります。固定資産税評価額は、土地や家屋などそれぞれどう評価するかを定めた「固定資産評価基準」に基づいて、各市町村が個別に決める評価額のことです。

課税対象は限定される消費税

土地を売るために仲介手数料や、ローンを完済するための手数料、登記手続きで司法書士に払う報酬などの費用がかかってきます。それらはすべて課税対象になります。土地の売却価格が高いほど、仲介手数料も高くなるので消費税も高くなってきます。

しかし手続きで支払う印紙代や登録免許税は、税金のそのものなので非課税になります。

土地を売って利益があると支払う譲渡所得税

土地を売却したときに利益が出たら税金がかかってきます。その税金の内容を説明します。

譲渡所得税は3つの税金の合算

土地を売却して利益が出た場合、その利益に譲渡所得税という税金がかかってきます。譲渡所得税は所得税、住民税、復興特別所得税の3つの税金の合算のことです。

それぞれの税金を納付する時期は異なります。所得税は銀行の引き落としの場合は4月末、住民税は確定申告の2～3月ごろ、復興特別所得税は6月に税務署長から書面で通知されて、第1期分として7月31日までに、第2期分として11月30日までに納めます。

譲渡所得＝土地の売却価格-（取得費+売却費用）

取得費は土地の購入代金、購入時にかかった税金、仲介手数料などです。売却費用は、売却時にかかった税金、仲介手数料などです。

土地を所有していた期間で税率は下がる

土地の所有期間が、5年を境に税率は変わってきます。5年以内の場合は、短期譲渡所得となり、所有期間が5年を超えている場合は、長期譲渡所得に分けられています。

	短期譲渡所得	長期譲渡所得
所得税	30％	15％
住民税	9％	5％
復興特別所得税	2.1％	2.1％

短期譲渡所得の方が税率が大きく、長期譲渡所得の方が税率は低くなります。

節税するなら6つの特別控除から確認

譲渡所得税は特別控除を使えば、節税することができます。土地の売却理由などによって受けられる控除がちがってきます。特別控除を種類別に説明します。

公共事業のために土地を売ったら5000万円控除

公共事業のために土地を売却した場合、譲渡所得税から最高5000万円差し引く特別控除があります。この特例を受けるにはいくつかの要件があります。

• 売却した土地は固定資産であること
• 買取り等の申し出があった日から6カ月以内に売却していること
• その年に公共事業のために売った資産の全部について収用等に伴い代替資産を取得した場合の課税の特例を受けていないこと

確定申告には「公共事業の施工者から受けた公共事業用資産の買取り等の申出証明書」や「買取り等の証明書」などの書類が必要です。

土地を再開発のために売ると2000万円控除

再開発の事業者が国や地方公共団体、独立行政法人都市再生機構、地方住宅供給公社で「土地区画整理事業」のために土地を売却した場合、2000万円の特別控除を受けることができます。

注意点

• 土地区画整理事業で施行区域面積が30 ha以上であること
• 居住用財産・事業用資産の買換えや交換の特例、大規模な住宅地等構成事業の施工区域内にある土地等の造成のための交換等の場合の譲渡所得の課税の特例、土地の長期譲渡所得の1000万円特別控除などの特例を受けている場合は、2000万円の特例は受けられません。

土地を宅地や建設のために売って1500万円控除

特定の住宅地造成事業等のために、地方公共団体や収用を行う業者に売却した場合1500万円の控除を受けることができます。それには適用条件のいずれかに該当しなければいけません。

【適用条件】

• 地方公共団体等が行う住宅の建設または宅地の造成のために買い取られた
• 収用等の事業を行う者にその収用の対償他に充てるために買い取られた
• 特定の民間の宅地造成事業または住宅建設事業の用に供するために買い取られた
• 公有地の拡大の推進に関する法律の規定により買取られた

特定の民間企業の宅地造成でも使うことができます。他の特例を受けている場合はこの特例は受けることができません。また1500万円の特例は上限が1500万円なので、譲渡した土地が2以上ある場合は、1500万円が控除額の限度になります。

特定の2年間で取得した土地を売って1000万円控除

平成21年1月1日～平成22年12月31日の間で取得している土地を、所有期間が5年間を超えて売却した場合、1000万円の控除を受けることができます。譲渡所得の金額が1000万円に満たない場合は、その譲渡所得の金額が控除額になります。1000万円の控除を受けるにはいくつかの要件があります。

【要件】

• 平成21年1月1日～平成22年12月31日までに国内の土地等を取得すること
• 長期譲渡所得に該当すること
• 親子や夫婦などの特殊関係者から所得した土地等ではないこと
• 相続、遺贈、贈与、交換、代物弁済及び所有権移転外リース取引により取得した土地等ではないこと

他の特例を受けている場合は、1000万円の控除を受けることはできません。　

農地を特定の人に売って800万円控除

個人または農業生産法人が保有する農用地区域内の農地等を、農業委員会の斡旋で、地域の担い手に農地を売却する場合、800万円の控除を受けることができます。800万の控除を受ける条件があります。

【条件】

• 農業委員会の斡旋により認定農業者などに農地を売る
• 農業経営基盤強化促進法の利用権等促進事業で農地を売る
• 農地保有合理化法人に売る

特別控除以外で使える土地の節税対策

特別控除を受けられない場合でも、節税する方法があります。その方法を説明します。

土地を売って損失がでたら損益通算

土地の所有期間が長いと、価値が下がってしまい譲渡損失が発生することがあります。譲渡損失が発生した場合、確定申告で損益通算を行うと、所得税や住民税の節税ができます。

適用される条件

• 所有期間が5年を超えている
• 配偶者や直系血族などへの譲渡ではない
• 譲渡した不動産につき住宅借入金がある
• その年の合計所得金額が3,000万円を超えていない
• 一定の限度額でその年の所得から売却損を引ける
• 引ききれなかった損失は翌年以降3年間繰り越せる

相続した土地を売る時に取得費加算

相続税として支払った金額の一部を譲渡所得の計算上「取得費」に加算できる「取得費加算の特例」という制度があります。譲渡所得の計算上、取得費が増えれば譲渡所得は減ります。この特例を受けるには、いくつかの条件を満たさなければいけません。

【条件】

• 相続または遺贈によって取得した財産
• 相続開始から3年10カ月以内に相続財産を売却
• 相続したときに、相続税が課税され納税をしている

相続税申告書の写し、相続財産の取得費に加算される相続税の計算明細書、譲渡所得の内訳・計算明細書の書類が必要です。

土地の取得費の資料を探しだす

譲渡所得税は取得費や譲渡費用を計上して、利益を抑え節税ができます。しかし取得費は資料がなく不明だと、譲渡収入金額の5％になってしまいます。これは概算取得費というもので、取得費がわからない場合は、売却金額の5％で計算する方法です。

収入額×5％＝概算取得費

実際に取得した費用との差が大きいので、不明だと税金で損をします。

基本取得費の証明は、売買契約書ですが、紛失などで証明できない場合、他の方法で取得費を調べることができます。

• 土地を取得時の預金通帳を探す
• 購入資金の抵当権設定に関する情報を手に入れるため、登記簿を取得する
• 家計簿や日記をチェックする
• 不動産会社に当時の相場を聞く
• 購入価格を証明できるような資料や書類の添付など

土地を売る時の税金をシミュレーション

土地を売る前にまず土地の相場価格を知り、税金がいくらかかるかシミュレーションします。土地の相場価格を知るには、一括査定サイトを利用すると便利です。

まず一括査定サイトを利用する

土地の売却を決めたら、まず査定をしてもらいます。不動産会社によって査定価格はちがいます。1社だけの査定価格を信じてしまうと、高く売れる可能性を逃すかもしれません。

複数の不動産会社に依頼をすれば、査定価格が複数わかり土地の相場価格がわかります。しかし一社ずつ不動産会社をまわっていたら、労力も時間もかかります。

一括査定サイトを利用すると、短時間で相場価格を把握することができます。さらに、複数の会社の対応を比較することができるので、信頼できる会社を選ぶことができます。

また一括査定サイトは仕事が忙しい人でも、スマホがあれば休憩中などの空き時間に利用することができます。

一括査定サイトから算出した金額から計算

一括査定サイトから算出した金額で、譲渡所得の計算をすることができます。

譲渡所得の計算式

譲渡所得 ＝ 収入金額 -（取得費 + 譲渡費用）

取得費：土地を購入した購入代金、仲介手数料、購入時の税金（印紙税など）

譲渡費用：仲介手数料、印紙税、建物解体費など

取得費がわからない場合は、概算取得費で計算します。

〔例〕10年前に土地を700万円で購入しました。土地の売却を決め、一括査定サイトを利用して相場を調べると価格は800万円でした。売却にかかる費用は、仲介手数料が上限額で設定し324,000円、印紙税が10,000円です。土地を購入したときにかかった費用は、領収書などを紛失したので、わかりません。

この場合の譲渡所得は、取得費がわからないので、概算取得費で計算します。

800万円×5％＝40万円　　800万円-（40万円+334,000円）＝7,266,000円

7,266,000円が譲渡所得になります。土地購入の時より、266,000円の利益があります。

土地の所有期間で譲渡所得税を計算

上記の例文では266,000円の利益が出ました。次に譲渡所得税の計算です。

例文では土地の所有が10年でした。所有年数が5年超えなので、長期譲渡所得になります。譲渡所得が7,266,000円なので7,266,000×22.1％になり、1,605,786円の譲渡所得税がかかってきます。

これが所有年数が3年の場合だと、短期譲渡所得になるので、7,266,000×41.1％になり、2,986,326円の譲渡所得税になります。長期譲渡所得と短期譲渡所得では1,380,540円のちがいがあります。

不動産が居住用の不動産を売却したら、一定の条件を満たしていれば、3000万円の特別控除を受けることができます。さらに所有年数が10年超えだと「所有期間10年超えの居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例」が3000万円の特別控除を併用できます。

売却にかかる税金は特例を使うことで、節税することができます。取得費が不明でも諦めずに、使える特例を調べて適用しましょう。

おすすめの一括査定サイト3選

サイト名	利用者数	対象エリア	提携会社数	同時依頼数
イエウール	1,000万人	全国	1,700社	6件
イエイ	400万人以上	全国	1,700社以上	6件
リビンマッチ	440万人	全国	1,400社	6件

イエウール：全国1,700社以上に対応

地方・地域密着型の中小規模不動産業者にも対応しているので、都市部以外に所在しているマンションや一戸建てなどの不動産を売却したい人におすすめです。

利用者数	1,000万人
対象エリア	全国
提携会社数	1,700社
同時依頼数	6社
取引件数	非公開
顧客満足度	98％
運営会社	株式会社Speee (Speee, Inc.)

サイト内では一戸建てや土地など、物件の種類別に売却手順の説明も掲載されています。しつこい勧誘があったなど、評判の悪い不動産会社は登録から外されているので安心です。

イエイ：お断り代行サービスを提供

大手不動産会社だけでなく、地域に密着した地方に強い不動産会社への査定も一括で依頼できます。

利用者数	400万人以上
対象エリア	全国
提携会社数	1,700社
同時依頼数	6件
取引件数	1,000件以上
顧客満足度	97％
運営会社	セカイエ株式会社

都心部だけでなく、地方の物件を売却したい人にもおすすめです。また、査定を依頼した不動産会社からの営業連絡を断りたい際に、代わりに断ってくれる「お断り代行」サービスがあるため、営業電話を断りにくい人におすすめです。

なお、依頼先の不動産会社は自分で選べる仕組みとなっています。

リビンマッチ：利用したいサイト第1位

都道府県別に、このサイトに登録している不動産会社の情報をあらかじめ調べることができ、その中から売却査定実績の多い不動産会社を選べることが特徴です。

利用者数	440万人
対象エリア	全国
提携会社数	1,400社
同時依頼数	6件
取引件数	14万件（年間）
顧客満足度	98％
運営会社	リビン・テクノロジーズ株式会社

全国展開しているような大手の不動産業者ではなく、どちらかと言えば地域に密着した中小規模の不動産会社の登録が多いので、相続などによる地方の不動産の売却を考えている人におすすめです。

税金を計算して不安なく土地を売ろう

土地を売却するときには、必ず税金がかかってきます。その金額は思った以上に高い場合があります。税金の計算方法を知っていれば、売却のときにかかる税金の金額があらかじめ知ることができます。

一括査定サービスを利用して、土地の相場価格がわかれば自分で計算することができます。さらに相場価格だけではなく、多くの不動産会社から自分に合った会社を見つけることができ、売却活動もスムーズに進められます。

売却時にどのような税金がかかり、その税金を節税できるかどうかを知っておくと、実際売却するときに不安なく売却することができます。

また、一括査定サイトについて詳しく知りたい・比較したいという場合は下記の記事を参考にしてください。

参考：【2019年最新】不動産一括査定50サイトをジャンル別に比較！